第四章节 个人住房贷款-合作机构管理内容新

2015年银行业专业人员职业资格考试内部资料个人贷款第四章个人住房贷款知识点：合作机构管理内容●定义：合作机构分析●详细描述：管理内容：（1）合作机构分析的要点①分析合作机构领导层素质②分析合作机构的业界声誉③分析合作机构的历史信用记录④分析合作机构的管理 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 程度⑤分析企业的经营成果⑥分析合作机构的偿债能力（2）与房地产开发商合作关系的确定及合作的执行①确立合作意向②合作后的管理措施：a.及时了解开发商的工程进度，防止“烂尾”工程b.开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证c.借款人的入住情况及对住房的使用情况等d.借款人发生违约行为后应及时对抵押物进行处理e.密切注意和掌握房地产市场的动态等。（3）与其他社会中介机构的合作管理：原则为:①资质高、信誉好、管理规范；②各项财务指标符合银行要求；③近期无重大经济纠纷；④银行开立基本结算账户或一般结算账户。审查的资料包括:①营业执照及其他有效证件以及最近的年检证明；②公司章程、联营协议、个人合伙企业的 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 或协议；③法定代表人、负责人或代理人的身份证明及法人委托书；④经营单位资格证书；⑤物价部门批准收费的文件⑥企业法人代码证及最近年度的年检证明；⑦经银行认可的机构审计的近期财务报表例题：1.银行与房地产开发商确立合作意向后，还需要加强对开发商和合作项目的管理，可采取的措施包括()。A.及时了解开发商的工程进度，防止“烂尾”工程B.了解开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证C.了解借款人的入住情况及对住房的使用情况D.借款人发生违约行为后应及时对抵押物进行处理E.密切注意和掌握房地产市场的动态正确答案：A,B,C,D,E解析：加强对开发商和合作项目的管理，及时了解开发商的工程进度，防止“烂尾”工程；了解开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证；了解借款人的入住情况及对住房的使用情况；借款人发生违约行为后应及时对抵押物进行处理；密切注意和掌握房地产市场的动态。2.一般来说，银行对具有担保性质的合作机构的准入需要考虑()。A.注册资金是否达到一定规模B.是否具有一定的信贷担保经验C.资信状况是否达到银行规定的要求D.是否具备符合担保业务要求的人员配置、业务流程和系统支持E.公司及主要经营者是否存在不良信用记录、违法涉案行为正确答案：A,B,C,D,E解析：银行对具有担保性质的合作机构的准入需要考虑全部选项3.商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。下列不属于稽核报告内容的是()。A.内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况B.内部职能部门和分支机构下年度发放贷款的 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 C.稽核中发现的主要问题及处理意见D.内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况正确答案：B解析：不属于稽核报告内容:内部职能部门和分支机构下年度发放贷款的计划4.经过有关审批后，银行与房地产开发商签约需明确的合作事项包括()。A.贷款总额度B.单笔贷款最高限额C.购房者名单D.保证金缴存比例E.双方的权利和义务正确答案：A,B,D,E解析：银行与房地产开发商签约需明确的合作事项包括贷款总额度、单笔贷款最高限额、保证金缴存比例、双方的权利和义务5.在执行回访制度时，若已经准入的合作机构()，银行应该暂停与相应机构的合作。A.经营出现明显问题B.有违法违规经营行为C.与银行合作的存量业务出现严重不良贷款D.与银行所进行的合作对银行业务拓展没有明显促进作用E.管理层集体辞职正确答案：A,B,C,D解析：在执行回访制度时，若已经准入的合作机构、经营出现明显问题、有违法违规经营行为、与银行合作的存量业务出现严重不良贷款、与银行所进行的合作对银行业务拓展没有明显促进作用，银行应该暂停与相应机构的合作。6.银行在选择估值机构、地产经纪和律师事务所等合作机构时，应把握的总体原则包括（）A.具有合法、合规的经营资质B.具备较强的经营能力和好的发展前景，在同行业中处于领先地位C.内部管理机制科学完善，包括高素质的高管人员，有明确合理的发展规划、业务人员配备充足和有完善的业务办理流程等D.具备良好的信用度E.通过合作切实有利于商用房贷款业务的发展，包括可以拓展客户营销渠道，提高业务办理效率和客户服务质量、降低操作成本等正确答案：A,B,C,E解析：银行在选择估值机构、地产经纪和律师事务所等合作机构时，应把握的总体原则包括具有合法、合规的经营资质具备较强的经营能力和好的发展前景，在同行业中处于领先地位；内部管理机制科学完善，包括高素质的高管人员，有明确合理的发展规划、业务人员配备充足和有完善的业务办理流程等；通过合作切实有利于商用房贷款业务的发展，包括可以拓展客户营销渠道，提高业务办理效率和客户服务质量、降低操作成本等7.下列选项中，不属于个人住房贷款楼盘项目审查内容的是（）A.对开发商资信的审查B.对项目本身的审查C.对项目的实地考察D.对项目资金使用情况的审查正确答案：D解析：个人住房贷款楼盘项目审查内容不包括对项目资金使用情况的审查8.对于二手个人住房贷款，商业银行最主要的合作单位是房地产经纪公司，两者之间其实是贷款产品的（）关系。A.代理人与被代理人B.委托人与被委托人C.买卖D.贷款人与借款人正确答案：A解析：对于二手个人住房贷款，商业银行最主要的合作单位是房地产经纪公司，两者之间其实是贷款产品的代理人与被代理人关系。9.合作机构的（）因素对商业银行个人贷款风险管理有着重要影响。A.信用状况B.偿债能力C.管理水平D.业界声誉E.规模大小正确答案：A,B,C,D解析：合作机构的信用状况、偿债能力、管理水平、业界声誉因素对商业银行个人贷款风险管理有着重要影响。10.银行在与开发商签订《商品销售贷款合作协议》关，要对房地产开发商及其所开发的项目进行全面审查，审查内容不包括（）。A.开发商的资信及经营状况B.项目开发和销售的合作性C.房地产经纪公司的销售能力D.项目自有资金的到位情况正确答案：C解析：银行在与开发商签订《商品销售贷款合作协议》关，要对房地产开发商及其所开发的项目进行全面审查，审查内容不包括房地产经纪公司的销售能力11.合作机构的管理水平包括（）内容。A.重点分析合作机构的组歌结构是否健全B. 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 特别是财务制度是否完善C.有无健全的财务监督机制D.改制后企业的公司治理结构是否合理E.重点关注合作机构的资产负债情况正确答案：A,B,C,D解析：合作机构的管理水平应该包括重点分析合作机构的组歌结构是否健全、管理制度特别是财务制度是否完善、有无健全的财务监督机制以及改制后企业的公司治理结构是否合理，其资产负债情况不在管理水平中。12.在商业银行发放个人住房贷款前，开放商开发的项目必须“五证”齐全，“五证”是指（）A.国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证B.国有土地使用权证，开发企业资质等级证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证C.贷款证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证D.开发企业资质等级证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证正确答案：A解析：在商业银行发放个人住房贷款前，开放商开发的项目必须“五证”齐全，“五证”是指国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证。13.下列关于二手个人住房贷款的说法，正确的是（）A.商业银行与房地产经纪公司是代理人与被代理人的关系B.一家经纪公司只能代理一家银行的二手房贷款业务C.一家银行只能选择一家代理人作为长期合作伙伴D.在放贷过程中，代理人起到全程担保的作用正确答案：A解析：对于二手个人住房贷款，商业银行最主要的合作单位是房地产经纪公司，两者之间其实是贷款产品的代理人和被代理人的关系。一家经纪公司通常是几家银行二手房贷款业务的代理人，银行也会寻找多家公司作为长期合作伙伴。在房贷过程中，代理人起到阶段性担保的作用。14.银行与其他社会机构合作的原则有（）A.管理规范B.各项财务指标符合银行要求C.掌握市场动态D.近期无重大经济纠纷E.近期无违约记录正确答案：A,B,D解析：银行与其他社会机构合作的原则有管理规范、各项财务指标符合银行要求、近期无重大经济纠纷。15.银行在与开发商签订《商品房销售贷款合作协议》前，要对房地产开发商及其开发的项目进行全面审查，审查内容不包括（）。A.开发商的资信及经营状况B.项目开发和销售的合作性C.房地产经纪公司的销售能力D.项目自有资金的到位情况正确答案：C解析：银行在与开发商签订《商品房销售贷款合作协议》前，要对房地产开发商及其开发的项目进行全面审查，审查内容包括了开发商的资信及经营状况、项目开发和销售的合作性、项目自有资金的到位情况。16.在商业银行个人住房贷款业务中，房地产开发公司和二手房经纪公司等外部合作机构在银行贷款业务中主要作用是（）。A.为银行提供货源B.协助银行调查贷款人的资信状况C.承担阶段性保证的责任D.抵御风险正确答案：C解析：在商业银行个人住房贷款业务中，房地产开发公司和二手房经济公司等外部合作机构在银行贷款业务中的主要作用是承担阶段性保证的责任17.在个人住房贷款业务中，贷款银行合作机构的作用不包括（）。A.为银行提供客源B.承担一定的担保责任C.承担一定的贷款额度D.承担一定的贷前调查工作正确答案：C解析：个人住房贷款业务中，贷款银行合作机构的作用为银行提供客源、承担一定的担保责任以及承担一定的贷前调查工作18.商业性个人一手住房贷款中较为普遍的贷款营销方式是银行与（）合作的方式。A.房地产开发商B.房地产经纪公司C.房地产建筑公司D.房地产审批的政府机关正确答案：A解析：商业性个人一手住房贷款中较为普遍的贷款营销方式是银行与开发商合作的方式19.银行在挑选个人住房贷款合作单位时，应当审查的内容主要包括（）。A.国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照B.税务登记证明C.会计报表D.企业资信等级E.开发商的债权债务情况正确答案：A,B,C,D,E解析：银行在挑选个人住房贷款合作单位时，应当审查的内容主要包括：国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照、税务登记证明、会计报表、企业资信等级和开发商的债权债务情况20.在个人住房贷款业务中，银行主要的合作机构包括（）。A.会计师事务所B.房地产评估公司C.担保公司D.律师事务所E.房地产开发商正确答案：B,C,D,E解析：在个人住房贷款业务中，银行主要的合作机构包括：房地产评估公司、担保公司、律师事务所、房地产开发商21.在二手个人住房交易时，在借款人购买的房屋没有办好抵押登记之前，由（）提供阶段性或全程担保A.经纪公司B.有担保能力的第三人C.开发商D.借款人正确答案：A解析：在二手个人住房交易时，在借款人购买的房屋没有办好抵押登记之前，由经纪公司提供阶段性或全程担保22.根据《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，房地产开发项目资金比例达不到（）的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款A.20%B.25%C.30%D.35%正确答案：D解析：根据《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，房地产开发项目资金比例达不到35%的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款23.以下说法错误的有（）A.个人贷款定位主要包括合作单位定位和贷款客户定位两部分B.二手房贷款中，商业银行最主要的合作单位是房地产开发商C.对个人贷款客户的准确定位不仅是个人贷款产品营销的需要，也是个人贷款风险控制的需要D.一家经纪公司通常是几家银行二手房贷款业务的代理人，银行也会寻找多家公司作为长期合作伙伴正确答案：B解析：二手房贷款中，商业银行最主要的合作单位是经纪公司24.对于二手个人住房贷款，银行最主要的合作单位是（）A.房地产开发商B.房地产经纪公司C.经销商D.担保机构正确答案：B解析：对于二手个人住房贷款，银行最主要的合作单位是房地产经纪公司25.《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起（）日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门A.30B.60C.90D.120正确答案：B解析：《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门26.在个人住房贷款中，中介机构可以为银行提供的内容不包括（）A.可以提供客源B.承担一定的担保责任C.为银行做宣传D.贷前调查正确答案：C解析：在个人住房贷款中，中介机构可以为银行提供的内容不包括为银行做宣传27.为有效规避合作机构带来的风险，商业银行与合作机构进行业务合作前应对其进行充分的分析，合作机构分析的要点主要有（）A.合作机构领导层素质B.合作机构的业界声誉C.合作机构的历史信用记录D.合作机构的管理规范程度E.合作机构的偿债能力正确答案：A,B,C,D,E解析：合作机构分析的要点：合作机构领导层素质、合作机构的业界声誉、合作机构的历史信用记录、合作机构的管理规范程度、合作机构的偿债能力28.银行对合作单位准入审查的内容不包括（）。A.企业法人营业执照B.税务登记证明C.合作单位员工素质D.会计报表正确答案：C解析：银行对合作单位准入审查内容主要包括以下几项：经国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照；税务登记证明；会计报表；企业资信等级；开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况；企业法人代表的个人信用程度和领导班子的决策能力。29.一手个人住房交易时，在借款人购买的房屋没有办好抵押登记之前，由（）提供阶段性或全程担保。A.经纪公司B.有担保能力的第三人C.开发商D.借款人正确答案：C解析：在一手房贷款中，在房屋办妥抵押登记前，一般由开发商承担阶段性保证责任，而在二手房贷款中，一般由中介机构或担保机构承担阶段性保证的责任。30.对开发商资信审查不包括（）。A.会计报表B.房地产开发商资质审查C.税务登记证明D.项目的合法性审查正确答案：D解析：对开发商资信审查具体包括：房地产开发商资质审查、企业资信等级或信用程度、经国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照、税务登记证明、会计报表、开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况、企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。31.在对开发商及楼盘项目的调查中，项目调查具体包括（）。A.项目资料的完整性、真实性和有效性调查B.项目的合法性审查C.合法有效地 购房合同 二手房购房合同模板下载购房合同下载购房合同免费下载商品房购房合同doc商品房购房合同doc D.项目工程进度审查E.项目资金到位情况审查正确答案：A,B,D,E解析：对个人住房贷款楼盘项目的审查包括对开发商资信的审查、项目本身的审查以及对项目的实地考察。项目审查具体包括：项目资料的完整性、真实性和有效性调查、项目的合法性审查、项目工程进度审查、项目资金到位情况审查。合法有效地购房合同是接收申请时申请材料清单中的内容。32.合作机构的担保风险主要是保险公司的履约保证保险以及汽车经销商和专业担保公司的第三方保证担保。A.正确B.错误正确答案：A解析：略。33.对于二手个人住房贷款，银行最主要的合作单位是（）。A.房地产开发商B.房地产经纪公司C.房产局D.住房置业担保公司正确答案：B解析：对于二手个人住房贷款，银行最主要的合作单位是房地产经纪公司，两者之间其实是贷款产品的代理人与被代理人的关系。34.以下关于个人住房贷款合作单位定位的说法，正确的有（）。A.一手个人住房贷款．商业银行最主要的合作单位是房地产开发商B.二手个人住房贷款．商业银行最主要的合作单位是房地产经纪公司C.商业银行与房地产经纪公司之间是代理人与被代理人的关系D.企业法人情况是银行选择合作伙伴的重要参考因素E.在借款人购买的房屋没有办好抵押登记之前．由开发商提供阶段性或全程担保正确答案：A,B,D,E解析：房地产经纪公司与商业银行之间是代理人与被代理人的关系。35.个人住房贷款中采用抵押加阶段性保证时，开发商需要与商业银行签订（）。A.商品房预售合作协议书B.商品房售后合作协议书C.商品房销售贷款合作协议书D.公积金房销售合作协议书正确答案：C解析：个人住房贷款中采用抵押加阶段性保证时，开发商需要与商业银行签订商品房销售贷款合作协议书。36.个人住房贷款对合作机构分析的要点不包括（）A.合作机构的历史信用记录B.合作机构的注册地址C.合作机构的经营成果D.合作机构的领导层的素质正确答案：B解析：合作机构分析的要点：1.分析合作机构领导层素质2.分析合作机构的业界声誉3.分析合作机构的历史信用记录4.分析合作机构的管理规范程度5.分析企业的经营成果6.分析合作机构的偿债能力37.银行在与开发商签订合作协议前，要对房地产开发商及其所开发的项目进行全面审查，审查内容不包括（）。A.开发商资信及经营状况B.对房屋销售前景的了解C.项目自有资金到位情况D.开发商员工学历情况正确答案：D解析：本题考察合作机构管理内容的理解和记忆。正确答案是D。银行在与开发商签订《商品房销售贷款合作协议》前，要对房地产开发商及其开发的项目进行全面审查，审查内容包括了开发商的资信及经营状况、项目开发和销售的合作性、项目自有资金的到位情况。38.个人住房贷款对合作机构分析的要点不包括（）。A.合作机构的经营成果B.合作机构的注册地址C.合作机构的领导层素质D.合作机构的历史信用记录正确答案：B解析：本题考察合作机构的理解和记忆。正确答案是B。合作机构分析的要点：合作机构领导层素质、合作机构的业界声誉、合作机构的历史信用记录、合作机构的管理规范程度、合作机构的偿债能力39.房产开发商和房产中介等合作机构是商用房贷款客户来源的主要渠道，合作机构的品质一定程度上决定了商用房贷款客户的质量，所以，对企业品牌好、资信等级高的开发商，银行可让其做（）工作。A.面谈B.面签C.贷款审批D.收集借款申请资料正确答案：D解析：本题考察合作机构管理的理解和记忆。正确答案是D。房产开发商和房产中介等合作机构是商用房贷款客户来源的主要渠道，合作机构的品质一定程度上决定了商用房贷款客户的质量，所以，对企业品牌好、资信等级高的开发商，银行可让其收集借款申请资料。40.对承担连带责任保证担保的按揭合作开发商，银行应要求留存担保保证金，实行专户存储、专户管理。A.正确B.错误正确答案：A解析：本题考察合作机构的理解和记忆。正确。对承担连带责任保证担保的按揭合作开发商，银行应要求留存担保保证金，实行专户存储、专户管理。41.个人住房贷款对合作机构分析的要点不包括（）。A.合作机构的经营成果B.合作机构的注册地址C.合作机构的领导层素质D.合作机构的历史信用记录正确答案：B解析：本题考察合作机构管理的理解和记忆。正确答案是B。合作机构分析的要点：合作机构领导层素质、合作机构的业界声誉、合作机构的历史信用记录、合作机构的管理规范程度、合作机构的偿债能力42.房产开发商和房产中介等合作机构是商用房贷款客户来源的主要渠道，合作机构的品质一定程度上决定了商用房贷款客户的质量，所以，对企业品牌好、资信等级高的开发商，银行可让其做（）工作。A.面谈B.面签C.贷款审批D.收集借款申请资料正确答案：D解析：本题考察合作机构的理解和记忆。正确答案是D。房产开发商和房产中介等合作机构是商用房贷款客户来源的主要渠道，合作机构的品质一定程度上决定了商用房贷款客户的质量，所以，对企业品牌好、资信等级高的开发商，银行可让其收集借款申请资料。