买二手房怎么办手续

买二手房怎么办手续1、买卖双方在经纪人的协调下，达成基本的价格、付款、物业交割等意向，决定见面细谈；2、买方准备定金1-2万、本人身份证明；卖方产权人（含共有权人）准备好产权证、土地证、产权人身份证；（如卖方房产有抵押情况，需要带上原向银行借款的合同及相关材料，以备经纪人查询并给出还款建议。）；3、买卖双方约定时间到中介公司见面，协商签定买卖合同具体事宜；4、在经纪公司见面协商买卖事宜（合同签定是最重要的，所有的承诺都不要轻易相信，特别是卖方和经纪人的口头承诺不要随便相信，应该要求写进合同。）；5、买方应要求经纪人严格审查卖方的权属证明，身份证明、同时要求卖方明确房屋的建筑年代并可写进合同；卖方应要求经纪人将买方的付款方式明确在书面合同上（一般商业贷款的方式，下款时间在买方产权证办好后3-5个工作日就可以完成，不要相信经纪人说的贷款要10个工作日左右时间，除省市行公积金贷款需要20个工作日左右才下款外。推荐大家接受中介公司提出的交易过程中将资金托管在房产局资金监管处的要求，特殊情况除外。）；6、签定三方买卖合同（一般情况下中介都会有格式合同提供，考虑到每套房子都有其特殊的交易状况，提醒大家要把前面协商的具体事项写进合同，同时还应就房屋的户口迁移时间、有线电视、装修、其他附属设施及车位、车棚、地下室等条款签进合同）；7、卖方在签完合同时手里应持有买卖合同、定金、中介公司开出的收件单；买房手里应持有买卖合同、买方的定金收条、中介公司开出的中介费发票（不建议在签定合同时就缴清中介费）；8、卖方将房屋的抵押解除（如果合同中约定由买卖双方协力解押的话，买房的资金不要直接交给卖房，而应三方一同到银行将此款打进卖方的还款帐户，最好事前约定当天就可以完成注销抵押时再办理。）；9、约定申请产权过户时间，中介在网上打印存量房交易 申请书 入党申请书下载入党申请书 下载入党申请书范文下载下载入党申请书民事再审申请书免费下载 ,三方一同到房地产交易市场办理过户手续（卖方产权人必须全部到场，并带着身份证原件；买方带身份证原件、首付款及贷款材料。）；10、办理完首付款交付给卖方或者是托管在交易市场手续后，三方一同到柜台申请测绘并登记过户手续（交易收件单一般交由经纪人保管，此时缴清中介费或缴大半中介费是合适的时间）；11、三方一同到银行或者担保公司办理买方的贷款资格预审手续（南京市内的贷款担保、公证、土地证等手续费总额一般为1300以内，其中商业贷款为500元以内，公积金或者组合贷款不会超过1300元。此费用由买方承担，注意此费用为上限，多交可视为被中介欺诈）；12、买卖交易审核10天后，三方一同到交易市场，买卖双方交纳各自税费后领取新证，并将新证及相关材料送银行或者担保公司办理下款手续（如果首款是托管在交易市场的，此时可以由卖方取出了，而尾期房款一般此后3-5天可以到达。）；13、卖方应在尾款交付前将房内户口，水电物业等费用结清；14、银行贷款下达后，三方应先验收交割物业无误再去银行或者担保公司领取下款存折、还款存折，卖方拿到全部房款，买方接受所有物业后宣告交易完成（一般情况下，此时视为中介服务的完毕时间。）；15、买方过30天左右时间后去银行或者担保公司领取自己的产权证、土地证及贷款抵押合同等材料；墨子特别提醒：1、如果是没有中介公司参与的买卖交易，流程中将中介方程序删去即可；2、没有中介的交易，收件单一般应交由卖方保管；3、交易过程中,房款一般情况下最好监管在房产局资金监管处.4、一定要注意贷款的下款时间：除省行公积金为20个工作日左右外，其他贷款都只要3-5天就可以到达，所以合同中应明确时间，不要给不良中介有机可乘；5、不要相信承诺，要相信只有合同才能真正保障你的权利；6、就算是双方自己谈好的交易,如果条件许可，最好委托中介公司办理手续。就算是买卖双方自己谈好的交易，交给中介来办理也会省心的多；7、二手房的验收和交割是一次性完成的，所以在物业交割时必须加倍小心仔细，在这个过程中，好的经纪人能给双方很多有益的指导和帮助，有效解决现存的问题，有效杜绝日后的纠纷和烦恼；8、要意识到品牌公司里不代表都是优秀的经纪人，最好应该选择有经纪资格证书、经验丰富、被政府认可并表彰过的经纪人。可以要求接待经纪人出示资格证书，也可以上网查询,南京官方的网址是www.njhouse.com.cn.南京市存量房交易执行网上备案程序,并对中介资格审查.不能网上备案的中介均为无资格经营企业,交易双方切莫贪图便宜而在交了中介费后再以个人身份申请过户手续,这样不能保护自身的权益.9、南京市房地产经纪人协会 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 ：没有房地产经纪人资格证书的人没有权利签定房屋买卖合同；10、鉴于目前国家调控政策频繁，建议大家在合同中特别注明不可预见的政策调整之税费可以协商解决，协商不成依然按政策规定各自交纳，不视为不可抗力，否则视为违约。签订二手房合同三个“尾巴”要注意尾巴,二手房,合同,签订买二手房容易出纠纷，在签合同的过程中尤其要注意。友情提醒，签订二手房合同，这三个“尾巴”要特别注意。  f-j&x*Y$L#y'R"K-B8?)|8C尾巴一：费用拖欠9[+Y2O"S5U在签订买卖合同的时候，就应特别注意对房屋交易的关键性约定及卖方的任何承诺，要有书面的签约，不能以口头约定代替。还有物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用，在购房时一定要核实清楚是否存在拖欠。(L#h  b+G"y8L:q6W/P5P+k5D5f*t&@.y尾巴二：户口期限9T-I3`)Z:l0C  T0@)?在签订合同时，一定要注明卖方迁出户口的期限。您可以在合同中明确指出原房主的迁出义务，可以采取保留部分尾款，等到其迁出后再付，或者约定一个违约 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，如果房主晚迁出一天，就要支付一定数额的违约金。$Q%\  b"G+d5f/z  \"q*f%^5r6V  g$f$h尾巴三：收据保存!L7P6W%S7X'V,K&V,`9s签订买卖合同只是房产交易开始的一个过程，后面也有可能引发很多纠纷，所以，在买房过程中注意保留好收据。如双方做两份书面确认书，共同签字，各自保留，这样可以同时保证双方利益；购房者付款时不要忘记让对方出具收条，要求其明确写出所收到的是什么款项及数额 [转贴]二手房6大陷阱 购房意向金莫轻易支付文章提交者：高手知道加帖在房产家居【凯迪网络】http://www.kdnet.net　　海口晚报网5月8日讯21世纪不动产根据实例，总结出在二手房买卖交易中可能存在的陷阱，以提醒消费者尽量规避。　　　　产权状况　　　　根据法律法规的有关规定，“司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房屋不得转让。另外，根据上海市各区县房地产交易中心的实践，若房屋仍设定有抵押，交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。上述两种情况，常常会被购房者忽略，而房屋业主通常不会主动提及。如此，可能造成买卖合同已签订，买方首期款也已支付业主后，在办理产权过户的过程中发现房屋不能转让，由此给买方造成很大的损失。　　　　规避方法：在签订买卖合同前，购房人应至房屋所在区域的房地产交易中心进行产权状况调查(产调)，以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。　　　　合同签订人　　　　众所周知，房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。但若购房人忽略验证合同签订人是否是产权人，及该房屋是否还有其他产权人，一旦产权人或其他共有权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同不成立，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任。即由于合同未成立给其造成的直接损失，且举证责任在于购房人。此种情形将对购房人非常不利。　　　　规避方法：根据产权证确定产权人。若签订合同并非产权人，购房人应要求其提供产权人出具的委托书。或产权人有几人，未来签订合同的共有人也应提供委托书。　　　模糊付款方式　　　很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视。结果在其后履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。　　　　规避方法：双方签订买卖合同时应对付款流程作出明确、具体约定。　　　　装修及附属设施、设备　　　　买房有时会出现这种情况：签订买卖合同时，业主向购房人口头保证装修质量绝无问题，另外将随房屋赠送家电设备。结果到实际交房时，却发现天花板漏水、地板变形等诸多问题，而原来承诺赠送的家电更是不见踪影，或是业主要求折价卖给购房人。　　　　规避方法：不论是室内装修情况或附属设施、设备的赠送，都应以书面形式确定下来，并将其作为买卖合同的附件。同时可约定在出现实际交付状态与约定不符时，业主应承担的违约责任。也可通过保留5%-10%的尾款在交房时支付来确保自己的权利。　　　　非居住用房税费　　购买非居住用房需缴税费的种类、数额与居住用房有较大差别。实践中就曾出现由于对购买非居住用房应缴税费估算不足，而大大超出购房人的预算。　　　　规避方法：签订合同前，双方应先至房屋所在区域交易中心确定非居住用房买卖应缴税费的具体种类及数额，做到心中有数。如果交易由中介公司提供居间服务，则买卖双方可要求中介公司列出应缴税费清单，便于日后查对。　　　　定金　　　现在，大部分房屋买卖交易由中介公司居间促成，而中介公司的操作是先由购房人向中介公司支付一定数额的意向金，由中介公司与业主议价，业主接受购买条件后签收意向金。由此，意向金转为定金。但有时，在业主已签收、转定后，购买人提出放弃购买该房，并向中介公司提出支付的是意向金而非定金要求取回。买卖双方由此产生争议。　　　　实际上，中介公司的操作方式并无不妥。由于定金需实际交付业主后才生效，即该款性质才转为定金。在业主签收前，该款性质确实仍属意向金；但经业主签收后，性质就已发生变化，购买人无权随意取回。这正如签收该款后，业主也同样将受到定金效力的约束，不得随意反悔。　　　　规避方法：购买人在支付意向金时必须已明确购买意向，否则不应轻易支付。(房地产时报)　　向思维之一：不看白天看晚上　　晚上看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。21世纪不动产分析，这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。  逆向思维之二：不看晴天看雨天　　大雨过后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无遗。21世纪不动产提示您，尤其要格外留意阳台、卫生间四周的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。　　 逆向思维之三：不看建材看格局　　购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清楚地看到整个房子的格局。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。假如客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。21世纪不动产认为，好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来。如宴客功能、休息功能等。 逆向思维之四：不看墙面看墙角　　查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。21世纪不动产分析，墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是要害，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。 逆向思维之五：不看窗帘看窗外　　注重房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。21世纪不动产提示您，检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。 逆向思维之六：不看电梯看楼梯　　新建商品房大都有电梯，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。 逆向思维之七：不问屋主问警卫　　同小区管理员或警卫聊天往往可以获得许多有价值的信息。因为他们是最了解该小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、精确地告知买家房屋的相关情况。21世纪不动产提示您，从他们口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。 问题一、距四周公路、铁路、机场的远近。以开窗时听到的噪音不明显为宜。　　　　 问题二、距小区内公共活动场所的远近，尤其是“康乐园”、健身器械场地等，假如你同它们成为邻居，就将同吵闹声为伴。　　　　 问题三、距小区停车场的远近（尤其低层住户），多数司机在发动车后都要热几分钟车，要是赶上冬天，再加上车况差点儿，恐怕你天天都得被迫早起了。　　　　 问题四、距路灯远近。一般情况还是近一点好，主要是出于夜间的安全考虑，但也不能太近，假如太近，一方面有人不习惯夜里屋内仍被照得很亮，另一方面，夏天夜间的蚊虫也会距你家的门窗过近。　　　 问题五、距保安岗亭的远近，近一点安全，远一点清静，由你自己选择吧。　 问题六、距树木远近，近有近的好处，可以使空气变得清新、凉快，但如太近则易有蚊虫，蚊子还好说，对付它的工具很多，但假如是树上的害虫就不好办了，有的害虫可是极难对付的。　　　　 问题七、距邻楼的远近，非凡是观察一下是否有同较近的邻楼窗户相对的情况，假如双方都能轻易看到对方的生活情况，可能是一件非常尴尬的事情。　　　　 问题八、距小区超市、饭馆的远近。超市还好点，尤其是饭馆，噪音只是小儿科，最可怕的是油烟，那里边可是有许多种致癌物的，要是再碰上有烤串儿的……　　　　 问题九、高层住宅的两楼间距（主要是中低层住户）。在楼群林立的小区内“风效作用”有时十分明显，加之本来北方冬天风沙就大，这样，有的住户就要吃些苦头了。　　　　 问题十、距垃圾箱远近。经历了“非典”的洗礼，每个人对垃圾都有了全新的了解，对于这一点也就不必多讲了。　　　　 “朝向”和“距离”只是购房中众多需考虑的因素之一，涉及的内容自然不如像价格、房屋质量等因素重要，但是却是天天要碰到的，一旦有什么闪失，难受的时间可就长了。所以在购房前还是考虑一下为好。在这里，我祝愿家家都能买到一套顺心如意的房子。 排序朝向优缺点分值　　　 1南朝向带阳台要风得风,要雨得雨。房间中的极品100　 2南朝向冷热适度,众望所归90　　　　 3东朝向带阳台暖和而舒服,轻易让人接受70　　　　 4西朝向带阳台同上65　　　　 5北朝向带阳台凉快有余,热量不足45　　　　 6东朝向阳光充足,仅此而已30　　　　 7北朝向凉快的夏日与阴冷的冬季10　　　　 8西朝向夏日午后的暴晒成为人们的噩梦 车位抢位的尴尬 一些房龄较长的二手房未建有地下停车场或专门的车位，小区空地或临近街道便成了停车场。随着私家车数量的增加，有限的空地完全不能满足停车需求，抢位成了车主们面对的最大尴尬。在市中心购买了二手房的王先生就因车位问题烦恼多多，虽办理了小区内的停车月票，但王先生天天还是要为车位操心，“最晚回来的车辆只能在自行车棚边将就一下”的现象，使王先生在享受私家车带来了出行的乐趣之外，也增加了回家后停车的麻烦。所以对于有车族，购买二手房时一定要了解清楚小区内的车位情况，顺便也要了解小区四周停车场的信息，以防万一。　　 绿化空中的花园　　绿化面积是新建楼盘验收的标准之一，但这一标准在二手房市场中并不通行。按有关规定，旧住宅区绿化面积不低于25%，同时，建造的绿地应接近居民住宅。但一些旧住宅区只有很少面积的绿化，绿化植物也只是当年流行的单一的万年青，而有些则完全没有绿化，这类二手房多出现在寸土寸金的黄金地段，有了大环境的优势，小区内的环境自然牺牲不少。这种二手房的购买者假如要想沾点绿，可以选择看看各家的阳台绿化，或者住的楼层高一点，可以看到街道上的市政绿化。绿化真正成了空中的花园。　　 拆迁意外的打击　　价格合理、物管专业、有车位、绿化宜人，一切配套皆满足，买到这样的二手房应该偷笑吧？先打住。假如在旧城区要出手买一套这样的二手房，首先应该打听的不是以上提到的房价、物管、车位等问题，而是拆迁的 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 。再好的二手房都经不起拆迁的打击，刚买来预备居住或者投资的二手房，不到两年时间内就收到拆迁通知，这种打击对不知情的购房者而言，其影响之大不言而喻。所以出手买二手房的第一步就是了解该区域的拆迁规划，不要等到万事俱备，才发现那里已经规划为平地。 第一，首先要选好房子的大邻居，即关注大部分业主的收入和素质水准。　　 人以群分嘛，假如多数业主都属于非凡有钱而有闲的阶层，你会觉得没有成就感；假如你的邻居、甚至是你相邻的几栋楼的住户本身根本无力购房，仅仅因为某某原因才与你共享同一小区，你就等着无休无止的头痛吧--今天这家可能喝酒行令到深夜，明天可能某家在院子里因办丧事吹吹打打、在院子里撒纸钱或在大街上弄些纸人纸马，后天可能哪个男人光着膀子拿条凳子坐在院子里与另一个男人大声说着脏话，让你不是滋味。房子是人生的大宗消费，中国工薪阶层换房的几率目前尚小，“择邻而居”确实为重中之重。 第二，买房要看光线是否充足。你的房子可以不户户朝阳，但必须光线尽可能好；否则你必须白天也开灯照明，那种感觉太不爽了。从这个角度上说，所谓“离别空调暖气时代”概念的前卫的高档房子你最好回绝，因为都是小窗户，白天都得开灯。　　 第三，至少有一间房能让阳光照射4小时以上，或者几间屋子冬天被阳光照射的时间总和在4小时以上。你不想让孩子享受衣被的“阳光的味道”吗？　　 第四，在财力上坚持“跳一跳够得上”的 原则 组织架构调整原则组织架构设计原则组织架构设置原则财政预算编制原则问卷调查设计原则 。比如，你现在有财力买两居，那就咬咬牙买三居；只有买三居的财力，不妨把牙咬碎买四居。否则，当你的财力渐渐大了，你会觉得你的房子太小了。在中国，换房对每个人来说并不是一件轻松的事。 第五，离孩子的学校近点，再近点；单位的远近可以次要考虑。单位可以不断换嘛。离学校近些，你换了大房子后这套也好出租。从这个角度说，假如一套离孩子学校远的房子你更满足，性价比更好，我还是建议你选择离学校近的但是那套性价比稍弱的房子。　　 第六，假如你的年龄在四十五岁以下，热爱工作，而在城里只能买得起一套两居或三居或四居，但在郊区则买得起TownHouse或别墅，建议你还是买城区的房子。汽油价涨到每升10元是早晚的事。再者，天天花两三小时在路上奔波，太辛劳，太不值得了。当然，假如你是某小单位的小头目，办公室有张床，而且是工作一周休息一周，就不用管这条建议了。假如你要投资郊区的房产也另当别论。PAGE1