物业公司赚钱的秘诀在哪里?
本文要点:
1)需要哪些投资能干物业?
2)物业公司赚钱的秘诀在哪里?
3)小物业公司为什么叫苦?
前几天,物业公司组织了与业主的肯谈会,表现了积极的沟通和交流姿态,通报了物业公司半年来的工作情况,又通报了半年来物业公司大致的收支情况,说到最后,物业公司得出的结论是:在没有将一些前期投入资金和老总工资(在5万人民币左右的量级上)包括在内的情况下,支出大于收入,亏啦,苦也。我当时认真地听着,听完整个过程后,觉得有点不理解:赚了钱还喊苦,难道不是此地无银三百两吗?看到有人撇嘴。
就让我这里,以极其浅陋的知识来管窥一下物业公司的经营行为,看一看物业公司赚钱的秘诀在哪里。本文在论坛投放后,可能会误中某点要害。本文拔剑出招,点到为止,决不伤及要害,大可安心。
一需要哪些投资才能干物业?
按照一般商业规律,做生意至少需要考虑四个方面的因素:1)项目,即利润增长点;2)资本金,即赚钱的老本;3)交换的商品;4)人力资源;那么干物业需要哪些投资呢?是不是需要很多本钱啊?说了让你吓一跳,
答案
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是“零资金投入”!这是为什么?因为这是中国特色的物业规律。在中国赚钱是很有诀窍的,比如搞房地产的诀窍是拿到一手地,然后去钱套钱就行啦,而且赚得很爽。干物业的诀窍是要傍上房地产开发商,即拿到一手的物业项目,然后就去拿物业费去赚物业费好啦,简单吧。
小结:干物业最基本的也就是最重要的投资是关系投资,也叫感情投资。
二物业公司赚钱的秘诀在哪里?
秘诀一:傍上开发商可以免费获得干物业的启动条件。因为是“自己的人”,开发商为了更快地完成商品楼盘的销售和入住,会将自己的利益由物业公司代言实现,这样物业公司就得到以下好处:
1)第一手拿到了物业项目,拿项目的资金可以减去;
2)免费获得了干物业的启动条件;开发商为了更好地销售楼盘,会建设配套的会所、商业设施、设备、绿化、环境等等基础设施和设备,这些物业公司可以直接接管;
3)得到物业启动的前期资金帮助和人力帮助。等于是被开发商扶上马送上一程。
秘诀二:利用物业费配置干物业的装备和人员。办公家具、用品、管理和服务的工具和设备渐渐利用物业费配置齐备。树起大旗,就有吃粮人。
秘诀三:先定一个较高的物业收费
标准
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。在业主收房到入住的时间段里,业主为了入住会委屈接受。这个标准是以后的杠杆,道理是中国国情:“官要步步升,收肥要步步降”。所以才开始一定要定的高些,以后就是降了,还是有赚头。否则,后悔吧。
秘诀四:重复收费。利用政策和法规的不完善漏洞,对一些项目重复收费;
秘诀五:固定标准收费。例如电梯费和高层供水费按固定标准收取,而不论底层还是低层,统一收取。一层的电梯费和供水费与高层的完全一样;
秘诀六:将属于开发商产权的物业费用转嫁到全体业主头上。例如,会所、配套商业设施、地下车库、地下室等产权属于开发商的这部分物业管理服务费用,转嫁到全体业主承担。例如我们小区地下一至三层,产权属于开发商,但这部分的物业管理维护费用从全体业主的物业费中承担。这部分的费用包括照明费(地下照明)、取暖费、水费、卫生费、维护费、保养费加起来是一个不小的数目。我们小区这一疙瘩大概在25万(6个月含冬季)的量级上。单就一项的费用,如果开发商也拿出来,物业公司的利润立即增加多少?
秘诀七:偷梁换柱。投换概念,提高费用。例如水泵分高压供水水泵和低压排水水泵。
这两种水泵的结构、性能、复杂性和维护养护成本是有很大量级差别的。物业会偷换概念,统一按高压水泵来计量和收取费用,业主就要多交物业费。
秘诀八:虚报管理费用。比如对某些设施或设备的养护费用采取多报的方法,让业主多付物业费;不论是对于包干制还是酬金制这一招都常用,物业公司给业主造成物业管理费用很高的假象,蒙蔽业主相信进而提高物业费;
秘诀九:吃回扣,隐瞒合理费用。比如维修某些设施和公共部位时,与维修单位勾结采用吃回扣等手段,隐瞒合理费用,多花维修资金;
秘诀十:购买不必要的设施和设备,费用由物业费承担。
秘诀十一:减少管理和服务内容;
秘诀十二:减低管理和服务标准;
秘诀十三;其它。
小结:综合利用以上种种秘诀,物业公司在某一时间段的分项支出占总物业费的比例大约如下:1)人力资源费用约50%;2)直接维护养护费用10%;3)办公等运营费用15%;
4)利润25%;
三小物业为什么还喊苦?
小物业公司之所以喊苦,主要是以下原因:
1)由于小区的规模小,物业公司规模也小,规模不够经济,导致了经营成本过高,物业管理困难,经营效益也比较差;
2)不具备物业管理应有的实力和资格,更缺乏必要的一些设备管理人才(经验和教训也要花钱才能买到);
3)管理和经营不善;
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