社区商业定位策划方案

中通商业定位策划云南易居经纪有限公司2015.8.5前言因为目的只有一个，通过最佳的 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 判断，预见未来！大纲Part1：城市发展格局演变城市发展规律呈贡未来前景城市发展规律中国一般城市发展过程中往往以搬迁行政中心的形式促进未来城市核心的发展，一个城市新城区的成立发展到成熟一般需要20-40年时间。城市是需要积累的，需要产业的积累，是一个不断修正不断完善的过程。城市发展案例：深圳模式、浦东模式、滨海模式呈贡新区的楼市价值是被低估的，这与广州是一样，原来番禺市房价每平方米3000多元，那时因为路没修通，地铁也不通，现在番禺区房价为每平方米一两万元。因此，随着交通的通畅，城市价值与区域价值就会提升起来。片区规划：规划面积20.53平方公里，人口25万，功能定位为东盟国际行政办公机构及国际商务区，形成新区城市中心。商务金融核心区，作为呈贡的商务金融核心（CBD），也是呈贡新区低碳建设的先行区域，未来将成为昆明市、云南省的商业、商务中心、文化创意中心、文化传播中心、文化交流中心。“一核、五轴、三带、七片区、三节点”昆明呈贡未来前景呈贡新区昆明作为云南的中心城市，自然会成为承接这些新兴城市化人口最多的地方。而且云南和昆明是作为中国直接面对全球经济最活跃的东南亚和南亚经济区的桥头堡中心城市，未来中国内地与南亚、东南亚贸易的中心节点，中国与东南亚高铁系统的中心节点，贸易、商业、产业、金融都将会有巨大的发展空间，而昆明的主城区受地理条件和历史发展限制，城区发展已经饱和，客观上需要将城市的核心功能转移到呈贡新区来。高铁地铁产业布局东盟贸易中心大学城政治中心稳定的公务人员政治中心影响力政策支持企事业单位进驻固定人口增长促进商业发展经济增长增速产业繁荣昆明信息产业园区医疗医院产业园区斗南国际花卉园区文化旅游产业园区金融产业园区全国第三大站年4600万客流旅游人口增加滇中1小时经济圈国家安全高度与老城区融合缩短距离城区距离感拉动呈贡入住率20万大学生消费毕业学生就近工作毕业学生未来购房空港经济圈带动呈贡经济增长交通通达便利助力呈贡酒店旅游2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年6月30日高铁新火车南站运营，带来4600万客流交通配套6月30日地铁1号线与高铁无缝对接去年1、2号线地铁已开通，呈贡与市区时间缩短为30分钟政府公示地铁4号线预计18年年底开通，考虑高原施工进度以及实际产生客流效应，开通时间放在19年上半年医疗配套15年7月昆明中医医院呈贡医院开业15年4月昆明医科大学呈贡附属医院开业预计呈贡大渔片区的度假区综合医院七甸片区的养老疗养康复医院在19到20年间开业产业导入呈贡金融产业园区：园区已入驻项目16个，其中：已建成项目2个，获地在建项目10个，获地待建项目2个，拟建项目2个。开发建设初具规模。现片区剩余可建用地1532.1亩，土地熟化成度高，基本无征拆工作，可开发面积预计有450万平方米，其中：商业/办公350万平方米，居住面积100万平方米斗南国际花卉产业园业已竣工，今年已举办第十六届中国昆明国际花卉展、昆明（斗南）中国盆景精品邀请展暨云南赏石根艺展三台山文化旅游产业园区，15年启动建设，预计3-5年建成运营呈贡信息产业园：意向入驻项目30多个，目前浪潮云计算产业园、阿里巴巴西南云计算(IDC)中心、科技信息产业创新孵化中心三个项目计划年内建设，预计3-5年建成运营医疗医药康体产业园：园区范围内云南白药集团整体搬迁已完成，昆明呈贡台湾健康产业园一期供地已完成，宝相科学园区三条道路建设前期工作已启动。下步将推进昆明呈贡台湾健康产业园一期开工及宝相科学园基础配套设施建设工作，预计3-5年初步建成呈贡大渔片区的度假区综合医院和七甸片区的养老疗养康复医院完成项目招标，16年开工建设09年并入昆明延安医院呈贡医院，15年年内完成其新区医院改扩建教育配套公交集团规划呈贡每300米设置一个公交站点目前呈贡区已经引进了云大附中、云师大附中、川师大附中、云南衡水实验中学等6所知名中学，昆明景山学校、川师大附小、中华小学等5所顶尖小学，在幼儿园方面则引进了川师大幼儿园、师大幼儿园等4所知名幼儿教育资源。合计引进的15所学校（幼儿园）中，已经有7所明确了招生时间，6所学校已经开学。2020年呈贡区要建成10所高标准完中、10所现代示范小学、10所省级幼儿园到2023年，完成12所中学、16所小学，56所幼儿园建设常住人口35万常住人口40万预计常住人口100万2003年开始2013年初具规模2016年开始高速发展2023年基本成熟呈贡人均购物娱乐休闲消费水平100元/月常住人口20万300元/月400元/月预估700元/月预估1000元/月2020年呈贡初期建设阶段市政基础设施、产业园区、地铁等都在建设过程中，还没有形成人口导入，处在建设阶段的呈贡，没吃的、没玩的，生活不便利，在这些因素下，呈贡怎么可能有人？深圳也不是一蹴而就的！一系列设施建设完成，形成巨大人口汇集作用，各类开发商抢滩登陆，多个城市商业综合项目即将呈现，在呈贡的人可以有地方可以去消费，何必再去老城区！呈贡中期发展阶段呈贡成熟阶段政治中心商业中心金融中心医疗中心产业中心艺术中心预计常住人口60万4.2亿/月消费总额产生巨大消费市场高铁地铁产业布局东盟贸易中心大学城政治中心空港经济圈诺仕达、实力、涌鑫等房企入驻呈贡的原因！小结呈贡通过近10年的基础设施建设，目前已经进入高速发展期，未来的呈贡将成为新的城市中心2016年6月30日昆明站高铁的开通，标志着昆明真正意义上扮演桥头堡的角色；昆明是位于西南边陲的省会城市，出于东南亚各国对我国政治、经济、区域安全影响的考虑，国家也会大力发展呈贡政府多项举措，助力呈贡腾飞，而这些措施即将开始显现出效果随着呈贡的发展，其必定是云南的政治、商业、金融、医疗、产业、艺术文化等中心。Part2：项目自身属性项目区位项目概况项目自身属性本案距离市政府仅2.5公里；西临新区主干道彩云南路，北临联大街；与地铁1、4号线驼峰站无缝对接。项目区位可以预见呈贡已经进入快速发展时期，随着众多项目落地，不断完善城市配套服务设施，未来呈贡必将成为昆明新的开发热土。项目概况用地现状用地规模约：170亩项目用地较为规整，有利于规划设计项目用地目前为荒地，没有拆迁，利于开发建设紧邻项目的涌鑫哈弗中心目前已在建在售，其项目现行落地，有利于后期区域地块成熟，为我方项目创造一定溢价空间项目用地内有市政绿化公园，有利于提升项目居住品质交通配套交通现状：区域通达性好，依靠彩云路到达昆明主城区；项目东临彩云南路，北靠5000亩中央景观大道西面为园塘路、南边为亚广北路，四至道路均平整；地铁1、4号线联大街站C出口与项目无缝对接；公交170、190直达项目；石龙路至机场高速仅半小时可到达机场；高铁预计2016年6月30日开通中央景观大道横跨昆玉高速、兴呈路、环湖东路达滇池湿地公园；三条公路直通昆玉高速。地铁的开通，缩短了与老城区的空间距离，呈贡不再孤独！高铁的修通，增强与上海、杭州乃至未来东南亚等地的沟通交流！半小时到达机场，加强商务贸易交流。项目产品及分期总开发体量约：79万㎡，：商业体量约：74000㎡，结合项目自身内部住宅体量，已经决定了项目商业服务的不仅仅是项目自身的住宅客户，辐射范围更为广泛。同时考虑到A1地块总体22万㎡的开发量，建议分成2期开发。一期住宅二期大宅、三期写字楼、商业四期酒店公寓商业商业概况商业裙楼A1-2A1-1A1-3项目商业主要集中在A1地块，A2地块含少量社区商业，不是本案重点，暂不考虑。商业过街天桥商业过街天桥项目商业主要为裙楼的建筑结构，地上部分有过街天桥连接外部，但在商业内部连续结构上较为薄弱，后期需要进行商业客流引导地上商业面积30870.86㎡地下商业面积比地上商业面积大出10975.96㎡，在商业定位及运营中需综合这一因素地下商业面积41846.82㎡合计72717.68平方米小结商业需进行差异化竞争，主题定位需特色鲜明Part3：未来市场研判政策市场未来供需竞品项目分析（昆明、呈贡）入市时机商业地产发展方向政策层面：中央政策双向调控，财税 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 步伐加；地方政策微调突围，因地制宜，七成城市放松限购，部分库存较高城市政府财政补贴放松限贷；昆明限购取消刺激需求释放，稳定楼市。政府利用多方政策调控，逐步建立长效机制，力求房地产市场逐步去投资化、回归市场化，让供求关系决定市场未来。地方层面限购政策：七成城市放松限购、部分城市限贷松动昆明层面昆明限购取消。14年8月11日昆明正式宣布取消商品房限购，但取消限购不可能让疲弱的昆明楼市逆转主要影响成交的是银行房贷政策银行房贷政策：保持平稳，重点支持刚需首置房贷需求，部分城市限贷政策有所松动，但仍高于首套标准。现状产生效应不动产统一登记工作层层推进加快推进房地产税立法，弱化土地财政依赖中央层面昆明首套房贷保持基础利率；几大国有银行首套房贷仍保持基础利率，中信、浦发上浮10%，二套房贷则在基准利率基础上上浮10%。政府对市场多方调节，弱化经济对房地产依赖度，加快制度建设，差别化信贷、财税制度改革促进行业规范发展，激发市场活力，让住房回归需求层面，扩大刚需，建立长效机制让供求关系决定市场未来。随着不动产登记平台2018年18年的投入，房地产税立法实施，房地产长效机制逐步建立，预计在未来3-5年房地产市场逐步市场化、健康化，呈现较好的政策环境。双向调控长效机制逐步建立中央进一步深化改革，加快制度建设，激发市场活力：中央更加注重调控稳定性，强调双向调控、分类指导：昆明取消限购稳定楼市地方救市拉开大幕稳定楼市刺激需求释放，保证刚需去库存，稳定楼市去风险。二线城市在限购、限贷松动下根据库存量不同，有的可以很快走出低迷，有的需要2-3年调整期。市场供需针对当下昆明（含呈贡）房地产总体市场不景气情况，对近8年半以来整个昆明市房地产市场重要数据进行趋势图表总结分析，以期在历史数据中寻找一定规律，预估房地产市场未来发展。说明：从2006年起，昆明房地产进入一个开发投资逐步增高的过程，特别从2008年下半年起，城中村大幅放量及昆明城市扩大化，导致房地产投资量急剧上升，存量房供大于求；2014年楼市持续低迷，销售周期增长，可预见投资增长将减缓。说明：2008城中村大幅放量是昆明房地产土地供应量急剧上升的一个时期，2011年-2012年形成最大峰值；2014年楼市持续低迷，销售周期增长，风险加剧，为规避风险开发商谨慎拿地，土地供应量下降。说明：2006年，国家宏观调控“国六条”、全球经济放缓等不确定因素，导致预售证放量下降；2008年经济危机，国家4万亿救市，导致房地产投资急速上升；2010年，国家宏观调控，国十条及第二轮限购政策相继出台，主要针对一线城市房价上涨过快，昆明受到一定影响，但程度不深，这一轮政策对昆明而言，反而一定程度上压抑了市场需求，反而出现2011年销售放量增长；从2006年到2014年，昆明房地产市场受政策与市场双重影响，有一定波动，但总体趋于上升过程。说明：在2008年受经济危机影响有所下降，导致08-09年面积减少，但随后国家4万亿救市，迅速刺激市场投资，且08年下半年昆明城中村项目大量放量，在09年后施工、竣工面积一直保持上涨，所以2006年—2014年昆明商品房施工、竣工面积总体趋势保持增长。说明：2012-2013年市场较好的情况下，投资激增，导致2014年供应量、新增量供大于求，出现市场竞争激烈，去化困难，随之开发风险增大，投资锐减，未来新增量、供应量减少。将图中曲线拓印到下文中，方便分析。说明：将叠加图中的各类数据走势拓印到下一页，以便分析。模拟走势判断依据：1、开发投资增长减缓，商品房施工面积也必然降低，且今年上半年开发商拿地谨慎；可以预见未来2年昆明商品房施工面积将持续走低；2、昆明商品房销量波动范围不大，且总体走势上升；3、昆明预售许可证放量总体呈上升趋势，目前昆明商品房存量约为2200万㎡，预计年底将突破2500万㎡，预计年销售量1070万㎡，但新增量达2800万㎡，市场供大于求.；按照往年新增量数据估算，需4-5年去化，市场才能调节至供需平衡；但2014年出现供应量、新增量供大于求，出现市场竞争激烈，去化困难，随之开发风险增大，投资锐减，未来新增量、供应量减少，但供应量又无法跟上刚性需求的平稳上升，预计将会在2018年市场会出现供小于求情况或供需平衡情况；小结昆明市土地供应量减少、成交量减少；整体市场商品房供大于求；土地市场挂牌量减少，开发商拿地减少，总价降低；商品房成交量减少、市场促销手段多现，实质为降价；总体市场供大于求，受政策市场影响，客户观望情绪严重；投资性客户锐减，更对以刚需置业客户为主；目前市场低迷，地产项目不买地也不开发，导致未来2至4年后供应量必然大幅减少。随着昆明城镇化进程发展和城市配套的不断完善地产销售总量是逐年增长的。如果需求量依然保持的情况下，未来供应量逐渐减少，将形成供不应求。现状产生效应效应发生时间2015年—2017年供应量持续下降，需求量稳定上升基于当前市场低迷情况，已建在售预售项目去化困难、周期延长，土地供应量减少，企业拿地量减少，导致未来2-4年商品房供应量锐减；但伴随昆明城市化进程发展，商品房需求量保持，预计在2018年将是本项目入市的理想时机。且未来市场的竞争更考究开发商的综合能力，面对众多同质化产品，永不过时的艺术元素，可以做到让项目更有活力和生命力。昆明市场竞品竞品分析从商业运营角度看待这些竞品项目项目名称所属商圈业态组合主题定位换算租金经营状况观点财富中心形成北市区商圈新格局餐饮、百货、下沉娱乐广场、商业风情街、电影院、网咖、KTV电玩、美容美体、星巴克等开放式娱乐购物中心100元/㎡/月周边住宅、写字楼小区众多，交通十分便利，商业规划下沉广场没有与其他商业相接，造成经营效果一般，没有旁边的欣都龙城火下沉式广场一定要与其他商业体形成有效连接，形成通畅的客流动线欣都龙城商业集群式购物中心160元/㎡/月集中式的综合商业中心与商业风情街、下沉广场形成有效连通，且在业态产品上比财富中心更为丰富，导致其经营状况比财富中心更为良好其部分商业裙楼客流导入存在一定问题，往往在裙楼死角的商家经营效果不是很好同德昆明广场昆明前沿时尚广场180元/㎡/月商场内经营效果良好，但商场外围街铺普遍生意惨淡内部商家聚集的人气没有与外部街铺形成环线客流，到处外冷内热情况顺城三市街餐饮、百货、电影院、娱乐、美容美体、星巴克等城市中心购物休闲娱乐广场300元/㎡/月其城市中心核心地段，以及昆明第一个城市商业综合体的优势，经营效果良好地段对于商业天生的重要性王府井品牌购物中心280元㎡/月城市中心地段，其品牌购物中心效应，经营效果良好爱琴海购物公园形成南市区商圈新格局真冰场、餐饮、百货、电影院、蚂蚁王国、高尔夫会所、娱乐、商业风情街、俏江南、KTV、万达系列品牌、美容美体、星巴克等公园式购物中心140元/㎡/月引入多种特色业态，如儿童主题的蚂蚁王国、高尔夫会所、真冰场，起到一定吸引客户作用，但商业整体没有做出购物公园的体验感，且人流动线设计不合理，经营状况一般。不同主题业态的组合，核心主题的打造很关键，人流动线设计需符合消费人群习惯南亚风情第一城南亚风情主题180元/㎡/月超大体量的商业集群，整体经营效果不错，但很多裙楼的2-3层因没有招商运营管理，出现店铺关门现象。招商管理运营对于商业经营的必要性西山万达广场万达三代模式城市中心SHOPINGMALL200元/㎡/月经营状况较其他城市商业综合体而言，要高出一筹，其品牌丰富性、商家昭示性、客流动线、中空吊顶等都设计非常合理品牌丰富性、商家昭示性、大中空设计符合消费者消费习惯广福城暂未确定规划呈贡未来3-5年商业格局项目名称商业概况商业体量入市时间置信银河广场主要以银行、百货、超市为主力进驻商家，打造金融商圈10万㎡目前在售公寓10000元/㎡，商业暂未运营，预计在2016年运营百大新都会主要以本土百大商业品牌10万㎡已开始营业俊发风华商业街社区服务型商业街6万㎡水景特色主题，家电、百货、零售为主，目前签约商家40家，部分商家开始装修，预计16年全面运营新都昌商业广场主要以银行、百货为主10万㎡预计16年全面运营实力心城社区街铺，餐饮、儿童为主题6万㎡预计16年全面运营七彩云南第一城超大型商业集群100万㎡预计16年全面运营涌鑫哈佛中心超市、儿童、影院、5S店为主要业态80万㎡预计16年全面运营第七街区地下商业广场，主要有影院、电玩、时尚街2万㎡预计16年全面运营竞品分析呈贡中通竞品楼盘对比表楼盘名称商业总建面（㎡）现售物业类型楼层均价（万元/㎡)层高(m）面积区间（㎡）建筑面积（㎡）业态运营方式销售率去化面积（㎡）剩余面积（㎡）备注涌兴哈佛中心80万社区底商1F2.1-44.530-1202426.94餐饮返租5年,每年返7%,直接抵扣房款;一次性优5%,按揭优3%90.52%2196.94230其他商业类别还有集中式商业和社区商业,其他业态有汽车4S店、沃尔玛、爱美国际影城、新东方、国美电器、肯德基、必胜客、屈臣氏、家纺、花样游泳、儿童服饰2F24.5360-8002426.94餐饮\精品\百货\服装34.75%843.331583.613F23.92426.9431.70%769.231657.714F23.92426.9421.35%518.231908.71七彩云南第壹城100万集中式商业1F5.74.818-2954517时尚数码、品牌服饰、黄金珠宝、化妆品、连锁快餐、烘焙工坊、咖啡吧返租15年,1F平均返7%,2F平均返8%,2F平均返9%,每3月返一次;一次性优3%,按揭优1%38.00%1716.462800.54其他商业类别还有集中式商业，例如服饰、珠宝、保利国际影城、真冰场、健身会所、家乐福超市、国美电器、新华书店2F3.84.535-2473963时尚数码、品牌服饰、化妆品、连锁快餐、皮具箱包、珠宝、甜品70.60%279811653F2.84.534-2474143书吧、桌游吧、美容美发、家居生活馆、艺术培训89.77%37194244F1.94.834-2434308茶餐厅、主题餐厅、时尚火锅、西餐、异国美食100.00%430805F　4.834-2434300KTV、花园餐厅、休闲轻吧、养生会所100.00%43080呈贡中通竞品楼盘对比表楼盘名称商业总建面（㎡）现售物业类型楼层均价（万元/㎡)层高(m）面积区间（㎡）建筑面积（㎡）业态优惠方式销售率去化面积（㎡）剩余面积（㎡）备注实力心城58693.2临街底商1F租:65元/㎡4.8120-24014673.3宠物店\童装\童鞋\餐厅内衣\花店\美容美发\玩具\快时尚　33.33%48919782.31爱儿玛儿童游乐园\KTV\爱米1895电影院2F租:55元/㎡3.9102.91-323.2914673.3餐饮\美发\SPA\83.21%12209.3124643F租:45元/㎡3.9107.94-338.2914673.3餐饮\酒店\棋牌馆\美容美发100%14673.3104F租:35元/㎡3.9107.94-338.308777.6100%14673.310第七街区20955集中式底商1F2.7-55.419-1507285餐饮、酒吧、网吧、服装一次性优10%,按揭优7%3.43%140750其他还有集中式商业，业态为KTV、嘉禾影院、电玩城、运动广场、时尚美味、数码广场2F1.2-1.85.450-20059206.33%1109753F1-1.54.240475013.16%8251254F0.8-1.34.2154-60030009.17%54555小结城市区域发展带来巨大机遇，伴随众多项目落地也造成竞争激烈差异化定位，将目前的竞争态势变成本项目商业孵化作用2015年2016年2017年2018年目前区域内竞品项目在建或已建成，对区域内商业氛围进行培育，利于本项目入市时，市场已基本成熟入市时机2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年交通配套医疗配套产业导入教育配套城市功能配套逐步成熟市场供需整体市场供需预计将在17年出现拐点，项目住宅产品可入市试水结合项目项目产品开发分期，预计商业在2020年面世，届时，项目区域不管是各项目市政配套、产业导入、人口规模、房地产市场供需行情，都较为有利于项目实现利益最大化！已建、在建项目商业孵化期Part4：商业未来发展方向消费者需求研判万达4.0模式研究客户界定年龄段划分不具备消费能力，多数处于义务教育阶段上大学或已开始步入社会，具备一定消费能力，但是不高基本为已婚已有房产类社会中产，具备较强消费能力不会有太多消费冲动安享晚年旺盛的购买力追求更高品质的生活方式接受新鲜事物能力强更追求自我价值喜欢新鲜，追求刺激注重个性，追逐时尚超前消费能力强特征马洛斯需求层次理论客户需求仓廪实而知礼节温饱阶段小康阶段富裕阶段基本生活需要需要一定社交场所、追求高品质生活方式、崇尚个性与时尚通过某种载体实现人生自我价值小结伴随经济发展，人民物质水平提高，越来越多的人会开始追求更高品质的生活方式，而高品质的生活方式除了体现在衣食住行外，往往还以旅游、休闲、度假等形式呈现。这部分人往往追求时尚、爱潮流，文艺青年或者时尚达人。商业地产发展方向万达商业一直是中国商业地产发展方向的风向标，以研究万达四代产品，来看未来商业地产发展方向第一代万达商业规划简单，坐拥新街口市级核心商圈，经营的却是小业主的小商铺，经营价值严重弱化，土地价值极低长沙解放西路万达青岛台东路万达广场第一代万达简单来说就是一个商业的大盒子。但其缺点是仅凭一楼铺位散售，难以支撑万达快速开发的资金链。代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈。项目占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米。单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。通过与沃尔玛的战略合作，利用超市大卖场的聚客力带动人流，促进一楼商铺的销售回款。四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。万达借此开创了订单式商业地产的先河第二代的万达从规划来看，只是从一代的“主力店驱动型的单体商业”，进化到“主力店驱动型的多个单体商业”而已，并没有太大改造如代表项目江汉路万达广场具有最好展示面的A座整体租赁给了大洋百货；B座和C座其实就是一代产品的分拆强化，分别利用沃尔玛和万达影院的主力店聚客力提升一楼的散售价格。而沃尔玛和工贸家电的目标客群主要为家庭消费。不同主力店吸引的不同消费群当然带来不同的消费表现，放在江汉路这个商圈自然是电影院能带动更多的消费，其结果就直接反映在租金上，电影院周边的租金明显高于其他的。其实这也能说明第二代万达在商业规划上的另一个弊端，3座物业定位不同，主力店类别不同，消费者不同，使得3座商业客流无法做到完全有效互动，人流无法做到共享，逛B座的人很可能买完东西就走了，根本不会去A座或者C座。第二代同样万达坐拥市中心核心商圈，商业建筑缺乏现代商业元素，商品品牌度很低，小面积商铺多，很难提升品牌档次。产品的规模更大，可销售面积更大，但仅仅停留在一代卖一楼，二代卖2个一楼这种简单相加。实质没有太大改变。第三代万达通过住宅、公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，支持购物中心的开发与运营，有效解决了资金问题第三代万达在这一模式上取得了一定阶段性的成功。但万达第三代仍有不足之处，如设计不尽合理、工程建设粗糙、管理粗放等需完善之处。建筑平面规划上，通过室内步行街和中庭，经过科学合理的动线设计将功能不同的主力店有机地联系起来，互相补充，人流共享。一条室内步行街，把万达百货、国美电器、大玩家、大歌星、万达影城等主力店及其他品牌店有机串联。这条室内步行街，可以说让是万达有个不一样的灵魂。　　功能组合上，考虑各类别主力店经营的特点，营业时间的差别，经营产品的类别，以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合，形成聚留效应共享共赢。　　节点空间上，将各个中庭、广场等特色节点空间有机地组合起来，布置特色餐饮、休闲咖啡茶座等，使主力店与步行街有多种多样的交流方式，丰富建筑空间的商业感觉。　　所有主力店、步行街的垂直交通均与地下停车场有着十分便捷的联系，结合功能分区，通过清晰的VI导视系统，极大地方便顾客出入。第三代的万达本质上的改变，提升了运营与开发之间的关系，也带给商业发展新的活力，极大的推动了城市综合体运营模式的发展上海五角场万达广场第四代万达目前的说法比第三代规模更大，投资更大，增加旅游文化等主题万达MALL是万达集团在世界首创的大型室内文化、旅游、商业综合体。所有项目完全室内，一年三百六十五天娱乐全天候，彻底解决气候对娱乐项目的影响。项目内容包括各类室内主题公园、电影科技乐园、国际影城等。作为万达集团创新的新一代产品，万达MALL与万达广场相比发生根本改变，不再以商业为主，而以文化娱乐为主，零售占比低于25%，被业内人士称为万达第四代产品。南宁万达MALL，以文化旅游商业综合体之世界领先形态落户南宁，项目位于五象新区良堤路，属于五象新区的核心位置。项目总投资约150亿，计划2017年开业,规划有文化、旅游、商业、酒店、旅游新城等内容。包括国际室内主题公园、电影城、星级度假酒店、世界级商业、美食中心、商业中心以及一个五星级度假酒店，其中室内主题公园包括多个室内游乐项目；儿童主题乐园是万达世界首创，将最新科技知识与互动娱乐结合在一起，室外步行街、配套精品江景住宅等顶级业态。它将被打造成南宁、广西乃至东盟的文化旅游中心、商业与生活中心，将大大助力南宁的城市升级，成为中国的文化旅游名城。从上述不难看出万达第四代的方向开始转向特色文化、旅游等发面，开始打造城市标志型文化、旅游、商业为一体的新品牌文化。营业时间2000-2003年第一代2003-2004年2004-2015年2016年盒子式（单店）第二代第三代第四代组合式商业综合体大型室内商旅文综合体万达四代发展历程未来商业将向多元素、多功能化发展，商业体不再是单纯的购物场所，而是人们消费需求的综合载体，其发展的空间应当更为广阔！启发：融入旅游、文化等多种元素的万达第四代产品，是未来商业发展趋势Part5：商业主题定位定位依据案例借鉴定位主题功能分区业态组合经济估算LANDMARKLANDMARK地标，是判断一座城市的识别符号。正如“路有标记，物有标签，文有标题”一样，地标对一座城市的重要，犹如人的眼睛不可缺少。人们对一座城市的记忆和认同，总是从它的地标开始寻找，城市地标就是这样一束震撼心灵、夺人眼球的“闪电”。昆明的印象，城市的记忆culturefashion昆明·呈贡·中通艺术广场，城市新地标，文化与时尚的聚集地，制造一个个梦想，也惊起一个个沉睡。中通艺术广场城市新地标定位愿景定位依据艺术为主题的城市商业综合体未来大昆明需要一个艺术中心，而纯粹的昆明剧院、杨丽萍大剧院业态太过单一，不能满足时下市场需要。同时本土的艺术家也需要一个载体来呈现他们的艺术作品。项目自身区位、商业体量决定需要差异化的定位，结合项目住宅高品质定位，融入艺术元素，符合购买住宅客户的消费需求。且毗邻项目的大学城有20万的大学生，对艺术类产品比较感兴趣。市场竞争激烈，需要一个具备生命力、前瞻性的商业定位，艺术元素的不过时性能够应对市场竞争，与万达第四代产品的方向不谋而合。对艺术类产品的消费需求，逐步增加7月30日，商业地产全程服务商RET睿意德联合上海亚益文化传播有限公司，发布2015年《商业空间艺术主题研究 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 》（下称报告）。报告指出，购物中心将逐步成为艺术演出及展示的新承载平台，而艺术主题对于购物中的商业也有较好的促进作用。艺术展示及演出期间购物中心部分商家也会借机推出相关的纪念商品，商家针对艺术主题进行联动，实现购物中心和商家双赢模式。门票收入、衍生品以及企业赞助是艺术展示及演出的主要收入来源，其中衍生品收入最高，占比达到总收入的43%，超过门票收入。衍生品包含零售纪念品及咖啡为主的艺术主题简餐等。以K11的莫奈展为例，其衍生品种类接近800种，而几乎所有逛完莫奈展的顾客都会前往艺术商店购买纪念品，促使其衍生品收入达到3960万元。数据显示，一线城市中艺术主题业态在购物中心占比已上升到2.6%，成为购物中心吸引客流的特色之一。虽然绝对占比低，但相对增速迅猛，正处于快速发展期。未来艺术集市前景报告对于艺术在购物中心的未来发展提出了四点想法：一、东方传统艺术及民族艺术逐步扩大市场份额；二、艺术与购物中心跨界O2O将广泛开展；三、逐步从一线城市下沉至二三线城市；四、专业机构跨界合作成为趋势，更多艺术经纪机构、商业地产顾问机构、开发商、品牌零售商将开展跨界合作。案例借鉴上海K11艺术购物中心总体量约4万方K11是全球首个品牌率先把艺术·人文·自然三大核心元素融合，将艺术欣赏、人文体验、自然环保完美结合和互动，带出无限创意、自由及个性化的生活品牌，并为大众带来前所未有的感官体验。艺术：K11不仅会长期展示典藏的本土年轻艺术家的杰作，更通过举办不同的艺术展览、演出及工作坊，透过多种类型的多维空间，让大众消闲或购物的同时，可欣赏到不同的本地艺术作品及表演，以加强本地艺术家与市民的沟通及交流，培养市民对艺术的欣赏，亦让年轻艺术家获得更多机会创作及发表作品，有助于本地艺术生态自然地茁壮生长。K11成绩：上海购物中心NO.1商铺租金增长70%、办公物业增长30%月客流量100万人次K11的扩张计划是到2018年，总共投资10亿美元，建造19座K11商业项目，进驻北京、上海、广州、武汉、天津、沈阳、贵阳等城市，打造超过160万平方米的购物中心。购物中心陈列的艺术品地铁入口利用废旧电子表做成艺术品从商铺的比例上来看，上海K11精选了超过20家餐饮，囊括了意大利、日本、泰国、西班牙、美国不同口味，其中一些更是首次登陆中国。值得关注的是，相比沪上其他高端购物中心，K11的品牌组合有其独特的定位策略，但对于一个约4万平米的项目来说，5个包括DOLEC&GABBANA；MAXMARA在内国际一线品牌再辅以艺术化的旋转木马形象显得精致又富于品味，不得不说其将商业品牌与其艺术氛围的结合相当高明。招商管理主题形象对于K11这样以艺术闻名的商业体来说，主题形象是非常系统的工作，前面说过了，很多人将K11的成功归纳为艺术与商业的结合，这种跨界的思路实现了定位的差异化云云，但是艺术与商业的结合是说起来容易，其背后却有着大量不为人知的困难，这并不是一件简单的工作，更不是在商业项目中摆放一两个艺术品就能够完成的工作。这时候K11拥有的艺术团队的重要性就凸显出来了，这可以说是K11在运营 架构 酒店人事架构图下载公司架构图下载企业应用架构模式pdf监理组织架构图免费下载银行管理与it架构pdf 上与其他购物中心区别最大的地方，我们看到很多艺术装置与项目的结合，在空间和色彩上是非常协调的，如此一致的程度，非要有紧密的沟通合作不可。上海K11基于体量及定位所需，并没有引入过多的国际品牌，这也体现出对于自身品牌形象的自信，一个拥有独特气质的购物中心并不一定非要靠国际大牌来凝聚人气。上海K11的前身-香港新世界大厦购物广场本是淮海中路的地标之一，变身为K11之后，强化了其面向公众的业态功能，包括免费艺术中心、新食艺、屋顶花园、大型垂直绿化以及多元化品牌名店的“创艺”生活，运营的空间还多了一个3000平方米设置了一个常年艺术空间，这样的功能是普通购物中心并不具备的，从运营的角度讲，一个能够举办各种展览的空间更能够发挥K11的艺术资源优势，也使一个购物中心做活动的能力变得更加强大。　　之所以这么讲，是因为上海K11在2013年成功举办了“莫乃特展”，体现了其运营展览的水准。要说具有接纳当代艺术的土壤，上海绝对是国内首屈一指的城市，但就是这样一个城市在2011年举办毕加索展览的时候，公众却反映冷淡。这并不是因为上海人对毕加索不感冒，却疯狂的迷恋莫奈，也不是三年之内大家的当代艺术欣赏水平有了质的飞越。检验一个购物中心运营能力的标准之一是其组织大型活动的水平，据统计，整个莫奈特展期间，购票参观的人数超过了40万，同期销售业绩也增长了20%。业态功能及形式上的互补特色经营不是个新的话题，每一个购物中心都会做，但思路上往往不够开阔，很难契合消费者真正的诉求。去过上海或是香港K11的朋友应该都对那里的“开心农场”和“都市农庄”印象颇为深刻。K11在业态的规划上高明之处就在于此，准确地抓住了都市人对田园生活的向望与渴望，并极富创意地将原先的部分屋顶车库改造成“都市农庄”，通过体验的方式抓住了顾客的情感需求。这种形式或许很容易被其他的购物中心复制，实际上也有人很快这么做了，但真正核心的创意是没有办法抄袭的。实际上，K11还有相当多更具创意的运营模式可以将其特色放大，比如K11DesignStore这样的倡导生活方式自营品牌。细化的运营管理是特色经营的保障，一个个的具体的思路通过部门间的配合才能产生出来。特色经营借鉴意义K11充分把艺术、人文、自然三大核心元素融合，在商业地产同质化严重的情况下，使其脱颖而出。K11注重对细节的把握和处理，每个细节都精益求精。项目增加了更多的公共空间，更多娱乐休憩的设计会增加消费者的逗留时间。注重体验式消费，引入“都市农庄”。颠覆传统商业模式，跨界合作，创造博物馆零售业概念定位主题中通世纪广场【创艺巢】融入云南本土艺术元素商业裙楼A1-2A1-1A1-3艺术广场艺术长廊艺术集市聚集人气引导客流定向吸引地铁3号出入口珠宝、玉石休闲101102103104105106107108109110111时装饰品功能：购物为主，休闲为辅功能：休闲为主，购物为辅生活体验馆甜品店眼镜店功能：休闲娱乐餐饮教学制作蛋糕店餐饮艺术剧院功能：购物、休闲、餐饮城市花园超市功能：购物、休闲、餐饮、娱乐、体验外部商业人流动线业态组合楼层功能业态3F休闲、娱乐、餐饮艺术剧院（歌剧、话剧、舞台剧等艺术剧种）、主力特色餐饮店2F休闲、购物、娱乐书吧、咖啡吧、甜品店、时尚饰品、生活体验中心1F购物、休闲品牌服饰、珠宝、玉石、咖啡B1购物、休闲、娱乐超市、饮品店、时尚小食店B2展览、购物、休闲、娱乐艺术展厅、模特秀、陶艺制作等艺术展商业综合经济估算从商业运营角度出发，建议甲方自持商业比例在70%，即可以保证商业良好的运营，同时出售的物业也能够平衡总投资。商业建筑面积成本估算总投资自持比例可售面积预售均价（5年后）出售收益按租金（5年后）测算出租收益总收益73000㎡5600元/㎡4.09亿70%21900㎡2.5万/㎡5.475亿80元/㎡/月0.49/年6亿Part6：商业运营保障组织机构保障组织机构保障资源基础浪漫昆明境由心生，缘由境起Scenesarecreationsoftheheart,andpredestinationistheproductofthemind云南本土艺术家资源云南省长的会客厅——土著巢中通艺术广场，是艺术家的村落，他们的家园带来高朋满座，美女如云，一切热爱独特原创艺术的人们都会汇集于此。功成名就的艺术大师来了，会引带一大批潜在的青年艺术家进入，大师会看到他们的过去，年轻人会瞩望他们的未来，艺术的种子会在这里自由蓬勃的生长。他们是浪漫的“种子”，会在这里生根发芽。关键是我们给他们什么样的土壤。Part7：规划建议规划建议除了天桥连接外，建议设置地下连廊，构建立体式商业通道，促进商业人流汇集。定位为主题艺术公园，与艺术主题商业联动艺术公园THANKYOU感谢亲观看此幻灯片，此 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