万科-深圳万科城一期VHOUSE定价说明
方案
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万科城一期V-HOUSE 定价说明
万科城营销组
2006-10-12 一期V-HOUSE综合信息
总建筑面积:约52,773m2
情景:33,350m2 趋优:约9,800m2 优尚:9,623m2
总套数:304套
情景:204套
趋优:56套
优尚:44套
一期总平图
趋优house(D区)
250m2优尚house(B区) 情景house(C区)
200m2优尚house(A区) 首批可推售(具备预售证)单位
33532
182
合计
5619
20
200m2
优尚
349
2
175m2
优尚
4004
16
250m2
优尚
23560
144
情景
house
面积m2
套数
户型
四大维度设置
参照四季花城的经验，V-HOUSE的四大维度设置将以景观维度为主，其权重最大。
其他维度(朝向、户型、安静度等)将视产品的实际情况予以考虑，在个别维度对客户心理
产生较大影响时适当提高权重。 情景HOUSE维度设置
在户型方面，由于细分至各层单位定基准价，同类型产品的户型基本一致，因此不列为考虑
范围之内。
部分单位受开创大道噪音影响明显。 在朝向方面，分为厅南向以及房间南向两种类型，各有优势，不作区别，但客户明显注重东
南单边，其次为西南单边。
权重分配:
景观 55%
安静度 25%
朝向 20%
系数设定:01>.12~-0.12
情景HOUSE景观维度(55%) 前后对楼
-0.12
五等:
较宽园景
0
三等:
四等:
二等:
一等:
等级
单边/缝隙园景
-0.08
水景/宽阔园景
0.04
水景+荔枝林景
0.12
评估标准
分值
情景HOUSE安静度维度(25%) 临开创大道，噪音明显
-0.12
五等:
三面临路/稍微受开创大道影响 -0.05
三等:
较靠近开创大道/地库出入口
-0.09 四等:
二等:
一等:
等级
二面临路 0.05 一面临路 0.12 评估标准 分值
情景HOUSE朝向维度(20%)
非单边
-0.12 三等:
二等:
一等:
等级
西面南向(西南)
0.00 东面单边(东南)
0.12 评估标准 分值
情景HOUSE
单价分布 7114 7727 9315 6882 7596 9158 7185 7869 9462 7940 9122 11044 6882 7596 9039
6995 7596 9039 7326 8057 9568 7236 7688 9130 6283 6934 8252 6396 6934 8252 7326 8057 9568 7407 7876 9354 6283 6934 8252 6283 6934 8252 6282 6934 8252 7407 7876 9354 7176 7891 9371 6396 6934 8252 6732 7431 8961 6964 7562
9119 6996 7692 9252 7168 7613 9158 6402 7066 8527 6665 7231 8725 7445 8188 9842 7076 7512 9037 6870 7562 9118 6851 7562 9119 6401 7066 8527 7367 8008 9627 7159 7891 9489 6689 7066 8528 6964 7562 9119 6552 7231 877>
24
7240
7692 9252 6775 7448 8961 7114 7727 9315 7001 7727 9314 7240
7692 9252 6832 7512 9037 6515 7066 8528 6552 7231 8724
7420 7891 9489 6832 7512 9037 6552 7231 8724
6515 7066 8528 6996 7692 9252 6719 7117 8567 6562 7243
8738
6376 6912 8345 7006 7703 9265 6957 7380 8880 6402 7066 8527 6402 7066 8528 6401 7066 8527 8049 8989 10886 6607 7167 8649 6494 7167 8648 7171 7794 9372 7224
7944 9551 6932 7869 9462 6995 7596 9159 6107 6615 7992 5993 6615
7991 5994 6615 7992 6424
7061 8500 7131 7572 9108 6443 7111 8581 情景HOUSE
总价分布 151 97
134 145 95
132 168 101 139 177 116 162 145 95
131 149 95
130 163 103 140 169 98
134 133 87
119 136
87
118 163 103 140 173 101 137 133 87
119 133 87
118 133 87
119 173 101 137 160 101 137 136 87
118 142 93
130 148 95
131 156 98
136 167 97
134 135 88
123 142 90
125
166 104 144 165 96
133 145 95
132 145 95
131 135 88
123 172 102 141 160 100 139 142 88
122 148 95
131 138 90
126 169 98
136 151 95
131 151 97
134 148 97
135 169 98
136 152 96
132 139 88
122 138 90
126 173 101 139 152 96
132 138 90
126 139 88
122 156 98
136 157 91
126 139 91
126 136 86
120 156 98
136 162 94
130 135 88
123 135
88
122 135 88
123 188 115 160 140 90
124
137 90
125 166 100 138 161 101 140 155 100 139 149 95
131 130 83
115 127 83
115 127 83
115 143 90
125 166 97
134 136 89
124
情景HOUSE测算价格
,1,266,620 ,826,936 ,1,145,830 最低总价
,1,877,830 ,1,164,176 ,1,619,085 最高总价
5993
6615
7991
最低单价
共204套
8049
9122
11044
最高单价
,1,249,177
,1,500,772 ,943,154
,1,303,605 套均价
,254,832,082 ,102,052,506 ,64,134,444 ,88,645,132 金额
7,641
6,850
7,473
8,981
均价
33349.89
14897.38
8581.94
9870.57
面积
小计
顶层
二层
首层
情景house价格区间分布
1
180 ~190
1
1
5
30
21
10
首层花园
2
12
33
21
二层
5
14
11
14
20
3
顶层复式 170 ~180 160 ~170 150 ~160 140 ~150 130 ~140
120
~130
110
~120
100
~110
90
~100
80
~90
总价区间
(单位:万)
1
11000~12000 2
5000~6000 1
10000~11000 34
29
3
首层花园
1
5
52
10
二层
1
23
42
顶层复式
9000~10000 8000~9000 7000~8000 6000~7000 单价区间
(单位:元/平米) 优尚house维度设置 将优尚house统一基准价以及维度，全面考虑四大维度。
把系数绝对值放大至正负0.50，确保拉开价差，体现优尚house的差异优势。
权重分配
景观 50%
朝向 10%
户型 10%
安静度 30% 系数设定:-0.50~0.50
优尚house景观维度 50%
前后楼距窄
-0.50
十等:
遮挡不明显，有果树 -0.25
九等:
宽阔视野
-0.20
八等:
果树景
-0.15
七等:
水景/果树+宽阔视野 -0.10
六等:
纵深水景/荔枝林景 0
五等:
长纵深水景+高差/荔枝林景
0.18
三等:
四等:
二等:
一等:
等级
长纵深水景/宽阔荔枝林景
0.05
水景+泳池+荔枝林景 0.24
水景+泳池+荔枝林景+高差
0.50
评估标准
分值
1
1
1
3
6
2
2
3
5
5
4
6
6
5
5
5
5
7
3
4
3
4
4
4
7
7
7
6
6
7
7
7
7
7
7
8
6
9
9
10 10 10 10 10 10 8
优尚house朝向维度 10%
西向 -0.50
八等:
厅房北向 -0.16 七等:
厅房东向 -0.10 六等:
西偏南，带南单边/西南
-0.02 五等:
厅北向，房南向
0.08 三等:
四等:
二等:
一等:
等级
东向，带南单边
0.03 厅南向、房北向
0.15 厅房南向 0.50 评估标准 分值
5
5
5
5
8
4
6
4
6
6
4
6
6
2
1
2
1
1
5
8
5
5
1
4
7
3
7
3
7
1
2
1
2
1
1
1
2
1
2
1
2
7
3
7
1
5
优尚house户型维度 10%
200户型TA-1、TA-2/175户型TD1
-0.20 三等:
四等:
二等:
一等:
等级
200户型TA-3，主人房较窄
-0.50 250户型TA-2，二层入户
0.20 250户型TA-1，一层入户
0.50 评估标准 分值
2
2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 3 3 3 4 3 2 2 2 3 4 4 3 3 4 3 4 3 3 4 3 3 4 3 3 4 3 4 3 4 3 3 4
3
优尚house安静度维度 30%
面临开创大道 -0.50 五等:
靠近社区主干道
0
三等:
四等:
二等:
一等:
等级
二线临近开创大道
-0.15 受社区道路影响
0.20 位处社区较深位置，噪音极小
0. 50 评估标准 分值
2
2
2
2
3
1
1
2
2
2
2
2
3
1
5
4
4
4
2
2
2
1
1
2
1
2
4
4
5
1
3
3
3
4
4
5
5
4
4
3
1
1
1
2
2
2
优尚house 价格分布
12642 250万
12057 248万
14675 361万
18159 449万
16565 407万
18159 449万
19036 468万
21359 528万
21883 538万
22977 568万
15178
385万
15722 398万
17119 437万
16715 424万
16386 414万
18815 480万
22010 558万
23049 588万
10741 221万
12028 238万
10953 217万
11319 233万
10809 189万
14439 252万
10772 214万
10868 224万
11885 235万
12202 242万
12680 261万
13167 260万
13094 260万
14897 306万
15487
306万
12293
244万
11980
246万
12411
245万
14587
289万
11786
242万
12078
239万
12584
249万
11911
245万
12036
239万
11490
227万
12895
265万
13978
277万
21762
428万
优尚HOUSE测算价格
,3,607,763
,2,137,185
,1,888,000
最低总价
,5,880,000
,4,280,000
,2,522,040
最高总价
14675
10741
10809
最低单价
共46套
23049
21762
14439
最高单价
,737,990 ,4,656,878 ,2,558,213 ,2,205,020 套均价
,150,550,035 ,74,510,041 ,71,629,955 ,4,410,039 金额
15,096
18,610
12,747
12,624
均价
9972.53
4003.85
5619.34
349.34
面积
小计
250
200
175
优尚house价格区间分布 3
2
4
4
3
套数
22000
以上
20000
~22000
18000
~20000
16000
~18000
14000
~16000 单价区间
(单位:元/平米) 250平米优尚house单价分布统计
3
2
2
6
3
套数
550~600 500~550 450~500 400~450 350~400 总价区间(单位:万)
250平米优尚house总价分布统计
1
1
2
3
12
5
4
套数
16000
以上
15000
~16000 14000
~15000 13000
~14000 12000
~13000 11000
~12000 10000
~11000 单价区间
(单位:元/平米) 200平米优尚house单价区间统计
3
1
4
10
8
2
0
套数
300以上
280~300
260~280
240~260
220~240
200~220
200以下
总价区间(单位:万)
200平米优尚house总价分布统计
附加值设置-1
附加值设置-2
情景house
单边加100元/m2
每户一个车位已经含入基准价，不再额外计算附加值
优尚house
200m2双联加12万元/套(600元/m2)，多联端头加6万元/套(300 元/m2 ) 250m2双联加15万元/套(600元 /m2 )，多联端头加7.5万元/套(300 元/m2 )
趋优house
双联加10万元/套(571 元/m2 )，多联端头加5万元/套(286元 /m2 ) 汇报完毕，谢谢～
浙公网安备 33021202002483