小区物业管理制度
物业管理有限公司小区管理处
目 录
(一) 公众类管理制度
1、 楼宇管理规定
2、 环境卫生管理规定 3、 电梯管理规定
4、 空调管理规定
5、 车辆管理规定
、 车库管理规定 6
7、 门岗管理规定
8、 消防管理规定
9、 治安管理规定
(二) 内部管理制度目录 1、 岗位职责
(1)管理处主任岗位职责 (2)管理员岗位职责
(3)保安队长岗位职责 (4)保安员岗位职责
(5)消防报警监控员岗位职责 (6)工程主管岗位职责 (7)维修人员岗位职责 (8)高配人员岗位职责 (9)中央空调机组人员岗位职责
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(10)音响师岗位职责
(11)食堂、餐厅主管工作职责 (12)食堂、餐厅工作人员岗位职责 (13)保洁员岗位职责
(14)车辆管理员岗位职责
2、 保安管理制度
(1)招聘保安队员的基本要求 (2)保安员工作纪律
3)保安员仪容仪表管理 (
(4)保安服装管理制度
(5)保安值班用品管理办法 (6)消防监控中心交接班制度 (7)消防报警设施的维护保养规定 (8)消防报警设施的使用管理规定 (9)报警事件的处理办法
3、 房屋设备管理制度
(1)小区验收接管办法
(2)房屋维修标准
(3)房屋共用部位维修保养规定 (4)水泵房管理规定
(5)配电房管理规定
(6)水泵操作规程
(7)高压泵维修保养计划
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(8)空调机组维修保养计划 (9)管道疏通机使用、保养办法 (10)厨房设备管理规定
4、清洁绿化管理制度
(1)绿化服务质量标准
(2)花木养护操作规程
(3)消灭“四害”管理办法 (4)公共区域卫生保洁标准 5)公共区域卫生保洁操作程序 (
(6)车库卫生保洁标准
(7)车库卫生保洁操作程序 (8)电梯卫生保洁标准
(9)电梯卫生保洁操作程序 (10)食堂、餐厅卫生标准 (11)食堂、餐厅卫生保洁操作程序 5、职工食堂管理制度
(1)职工食堂餐厅管理规范 (2)食堂、餐厅工作人员卫生管理规范 (3)餐厅、食堂环境卫生管理规范 (4)餐饮物品贮存管理办法 (5)食物卫生管理规范
(6)设备、餐具卫生管理规范 (7)厨房卫生管理规范
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(8)厨房安全管理规范 6、其它管理制度
(1)管理员工作规程 (2)用户档案管理规定 (3)贮存室管理办法 (4)日常维修工作流程 (5)上门维修服务规范 (6)停电、停水处理办法
7)会议服务流程规范 (
(三) 员工考核奖惩制度目录(另附)
1、 员工考核办法
2、 员工奖惩办法
3、 经济承包责任制
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公众类管理制度
楼宇管理规定
一、楼宇本体检查
楼宇本体主要包括楼宇的承重部位和结构部位:承重部位主要包括内外承重墙体、梁、柱、楼板部分;结构部位主要包括屋顶、天台、楼盖、阳台、屋面、外墙面、楼梯、走廊通道、门厅、梯厅部分。这两大部分构成楼宇的强度指标、安全系数和使用寿命，在楼宇管理中至关重要，应作为首要工作去抓。
必须制定严格的检查
方案
气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载
，在平时对楼宇检查过程中，要加强巡视，做好记录，要注意侧重点，观察要害部位，并做好以下管理工作:
1、承重部位
主要检查内外墙体、梁、柱、楼板有无变形、开裂，墙体、楼板有无渗水。
2、结构部位
(1)外墙面有无脱落、掉漆;
(2)屋顶有无开裂渗水和腐蚀现象，地漏是否畅通、有无积水;
(3)天台避雷系统和障碍灯是否完好;
(4)平台有无开裂渗水，地漏是否畅通，有无积水，有无障碍物阻塞通道;
(5)平台上有无乱搭乱建现象;
(6)楼梯有无开裂渗水，有无障碍物阻塞通道;
(7)走廊通道、门厅、梯厅有无障碍物阻塞。
二、楼宇本体修复与改造
楼宇本体检查工作完成后，如发现问
题
快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题
应迅速提出修复申请，报管理处。管理处即以书面形式向技术部门如实反映，技术部门人员应立即赶赴现场;做好造成楼宇承重或结构部位损坏原因的技术分析与鉴定工作，绘出修复图纸与判定参数，提出修复方案。在实施中主要做好以下方面工作:
1、每年要制定大修改造计划，并加以实施
(1)大修改造计划项目齐全完整;
(2)绘出修复图纸，制定参数指标，提出技术要求;
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(3)制定修复改造进度表，分清轻重缓急;
(4)落实经费来源，确定经费数额;
(5)对修复项目进行费用分解，专款专用;
(6)划分和指定相关部门或施工队按进度表在规定时间内完成;
(7) 由工程管理员和楼宇管理员共同检查，对修复改造项目实施跟踪监理，提出质量要求和注意事项;
(8)会同有关部门对修复改造项目进行工程验收，提出整改内容和要求，进行第二次验收。
2、年度大修改造计划的确立和实施，应经楼宇业主同意，并由开会决定由小区管理处实施。
3、除年度大修改造计划以外的楼宇本体日常维修，由管理处负责实施。需要外协的项目，由管理处指定施工队按进度要求和质量标准实施。管理处根据自身能力和机械修理设备的精度，指定专业维修组在规定的时间内按质量要求完成修复工作。无论是维修组或外请施工队，对维修项目的修复时间原则上有下列要求:
(1)小型维修项目:当天维修不过夜;
(2)中小型维修项目:从开始维修不超过24小时;
(3)中型维修项目:从开始维修不超过3天;
(4)较大型维修项目:从开始维修不超过7天;
(5)大型维修项目:从开始维修不超过15天。
4、对楼宇本体进行安全检查，尤其是在台风、暴雨来临之前对楼宇本体要做好各项检查工作和准备工作，并对检查中发现问题及时加以解决，分工到人，责任到人，以保证楼宇的安全。具体工作如下:
(1)检查楼宇外墙体各类悬挂物和固定广告牌;
(2)检查楼宇外墙面有无大片脱落现象;
(3)检查楼宇屋顶屋面、平台有无开裂现象;
(4)检查楼宇屋顶屋面、平台地漏有无堵塞现象;
(5)检查楼宇天台避雷系统和障碍灯是否完好。
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环境卫生管理规定
为创造小区整洁、优雅、舒适和文明的工作、生活环境，特制定以下管理规定:
一、小区外围环境要求
1、外围地坪做到无垃圾、无污渍、无明显油渍;废物箱无垃圾满溢，外壳无污渍;外露消防设备、外墙玻璃、垃圾房(周围)、车库及其门口及小区周围无垃圾，无污渍;
2、做好绿化保护工作。要保持绿化带内清洁，及时清理落叶、残枝和垃圾等; 3、维护门前市容卫生和社会秩序，做到“六无”(无乱堆放物品、无违章占用人行道、无乱搭建、无乱停放车辆、无乱张贴标语、无在门前乱挂物品)，发现违章、违法行为及时制止或报告;
4、专人负责卫生管理工作，制订卫生清洁制度，配置足够的卫生设施，搞好整个小区的环境卫生;
5、落实责任、加强监督，做好日常监督和定期检查，并敦促脏乱差地方及时整改，清除卫生死角;
6、存放的垃圾桶和果皮箱要定时定点送放，对硬地面进行冲、洗、刷，做到垃圾点、台、箱、桶清洁卫生，无蚊虫、苍蝇和积水，无卫生死角; 7、禁止在小区内外任何地方乱涂画，乱张贴;
8、小区区域内的任何车辆应停放在指定地点，不允许停放在人行道或交通路口; 9、对楼外区域定期进行卫生清洗。
二、小区楼内区域卫生要求
1、会议室、阅览室、健身房、活动室、棋牌室、乒乓室、网吧、电脑教室、大厅、电梯厅、楼道、通道、厕所等部位，无垃圾、无灰尘、无污渍、无水迹、无污垢、无异味;
2、提倡文明办公，不随地吐痰，不向窗外倒杂物和水，室内垃圾放置时间不超过24小时，垃圾实行袋装、筒装，放在各楼道指定地点;
3、做好各种设施外表的清洁，如广告牌、招牌、消火栓箱、电梯、扶梯、玻璃等，要求无积尘，无污迹，字体完好无缺。
4、禁止在楼梯、消防通道及一切公共场所搭床睡觉或放置、吊挂杂物等。 5、定期进行杀虫灭鼠工作，使蚊虫密度降到最低限度。
6、禁止涂鸦、刮划小区任何部位如墙壁等。
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电梯管理规定
(一)电 梯 管 理 总 则
为保证用户的正常生活和生命安全，必须对电梯设备加强管理。 1、安装的电梯必须是市劳动局认可的专业产品。
2、电梯的安装必须由劳动局颁发的《电梯、起重机械安装许可证》的单位承接。 3、电梯安装结束，须经市劳动局认可的单位验收合格，并领取电梯《安全使用证》后方可开通运行。从事小区电梯维修保养的员工，必须是经市劳动局进行专业安全培训，取得《电梯维修保养》证书的专业人员。
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(二)电 梯 安 全 管 理 规 定
1、电梯工每天对电梯机房,巡视一次，发现问题及时修复或报修; 2、电梯工每月进行一次全面检查，发现安全隐患时，应立即通知保养单位进行整改;
3、当电梯需委托其他单位进行电梯维修保养时，电梯工应参加对电梯维修保养单位的评审，评审合格后方能委托该单位承担电梯维修保养工作; 4、工程管理负责人对电梯保养和维修工作质量进行检验;
5、统一在监控中心设立报警点，保证电梯发生故障时能及时得到报警; 6、电梯发生故障，须按规程进行解救;
7、经劳动局检测不合格、未取得《准用证》的电梯严禁投入使用。
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(三)电 梯 机 房 管 理 规 定
1、机房内必须保持清洁、无尘;配电屏及控制柜内应经常进行吹风、吸尘工作;机房及通道内不得住人或堆放杂物;
2、非有关人员不得无故进入机房，确需进入，必须事先征得管理处主任或工程主管批准，有相关人员陪同，并在机房办理登记手续;
3、工作人员进出机房要随手轻声关门，机房内严禁吸烟;
4、非专业人员严禁拨弄机房内所有按钮和部件;
5、保持机房内设备处于良好运行状态，机房室内温度保持在25?左右; 6、保证机房通风良好;
7、保证机房照明良好，并配备灭火器和盘车工具挂于显眼处; 8、机房门窗应关好并上锁，注意采取措施对设备进行维修保养; 9、各种警示牌应清晰并挂于显眼处;
10、按规定由电梯定点维修保养单位对机房内设施和设备进行维修保养; 11、每天巡视机房，发现达不到规定要求的进行及时处理。
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(四)电 梯 运 行 检 查 规 定
1、日检:
每天日班，必须对每台电梯上、下试运行一次，听查是否有异常声音。
2、周检:
日班当班人，对每台电梯每层停靠试运行一次。 3、月检:
(1)清洁机房卫生，检查有无异味;
(2)开关门检查，光幕或安全触板是否能起作用; (3)电梯的舒适感检查(起动、运行、减速、停止); (4)电梯平层以及内外召唤检查;
(5)机房温度、照明及通风检查;
(6)检查控制柜元件，温度、有无异味;
(7)检查曳引机运行情况，有无异常噪声，振动及温升; (8)曳引机漏油检查及清洁;
(9)电动机、曳引机轴承润滑情况检查，齿轮油检查; (10)应急通讯装置(对讲机)及轿厢应急照明检查; (11)踏板槽作清理、门靴磨损程度作检查;
(12)强迫关门及滑轮检查;
(13)急停开关、井道顶部及底部行程开关作检查。 4、每季工作:
季检必须由有经验的技术人员和维修人员共同进行，内容如下: (1)检查门机运行情况，有无异常声音，门机驱动链的检查，清洁、润滑、张
紧力检查;
(2)检查四只油杯情况，并加适量的机油;
(3)检查门系滚轮和门刀相互位置尺寸，门锁开关的动作; (4)底坑的清洁和检查;
(5)张紧轮轴承的润滑和检查;
(6)井道及轿顶卫生清洁和检查;
5、半年检:
年中检查测量必须由有经验专业技术人员和维修人员共同进行，主要内容
如下:
(1)测量轿厢，对重架导靴的磨损程度;
(2)对电缆固定和运行情况检查;
(3)主导轨和对重导轨的检查;
(4)检查钢丝绳及曳引槽的磨损情况。
6、年检:
电梯在运行一年后，应进行一次全面的技术检查，由有经验的专业技术人员
负责，经过技术检查后电梯应按年检程序调整试车。 (1)更换曳引机齿轮油。
(2)门锁的检查;
(3)所有安全开关、设施作一次全面检查。
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(五)困 人 救 援 法
凡遇电梯故障，严格按下列步骤释放被困乘客:
1、如果电梯在行驶中途突然发生停车故障，而停在井道内不能开门时，电梯维修人员应在五分钟内赶到现场，严格按如下步骤操作: (1)确定轿厢所在位置;
(2)设法与被困乘客取得联系，以配合工作。
2、维修人员首先应分别情况，立即设法救出轿厢内被困人员: (1)在可以开慢车的情况下，若轿厢不在平层开关位置，应以检修方式慢车开动电梯，将轿厢移动到开门处，让乘客离去;
(2)慢车也不能开时，应切断该电梯的电源，救援人员之一把住盘车手轮，另一救援人员手持释放杆，轻轻撬开“抱闸”，操作时应断续动作(一撬一放)，使轿厢逐步移动，使轿厢距离层门50?，并在轿顶用人力开启轿门，协助乘客离开轿厢;
3、当电梯因安全钳动作或其他原因，采取前述措施轿厢仍不能移动时，可将轿厢顶安全窗开启，放出被困人员经井道退出，但要切断电源; 4、 如轿厢停于最上或最下层时，不可只撬开抱闸令轿厢自由移动，而应在撬开同时把紧盘车手轮，并用人力盘绞，使轿厢向正方向移动;
5、 对电梯实施维修。
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(七)电梯润滑管理制度
1、电梯润滑要做到定点、定责、定量、定期、定人，确保安全运行; 2、曳引电动机轴承应每隔7,10天添加润滑油1次，3,6个月换油1次;如漏油或轴承温度高，加油或换油次数要多一些;
3、减速器内含有足量和粘度适宜的机油，润滑油要纯洁，不可把垃圾油污进入减速器内，所用齿轮油面须保持在蜗杆根线以下，蜗杆轴伸出外壳的填料盒处，造成漏油过多或过热，可将填料压紧或进行调节;
4、蜗杆主轴两端的支架上装有滚动轴承，每月加1次钙基润滑脂，每年要清洗换新一次;
5、轿厢的主导轨与对重铁的副导轨，每月加一次钙基润滑脂(又称蒸油或牛油)，对于干涸的老化油污要用煤油清洗干净，再加新油;
6、导向轮、轿厢顶动滑轮的轴，均需每月注入黄油;
7、限速器轮的轴与张绳轮的轴，每月应注入黄油一次;
8、厅门和轿厢门上端轮轨和厅门机械联锁，凡是转动机件须加油润滑;凡是用黄油的机件部位，如发觉老化干涸凝结，应用煤油洗净后再注入新的黄油。
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空调管理规定
(一) 空调工巡视操作规程
1、为了保证中央空调、水系统和风系统的正常运行，每个班次的空调工都须进行巡回检查，及时了解设备的运行情况，发现事故“苗子”和消防隐患，及时予以处理，争取主动，确保系统的正常运行;
2、空调值班人员须每天二次(一般9:00、15:00)对空调系统进行巡检，根据巡视路线及检查内容，巡视各公共部位进出水温差、风机运行情况，进出水是否存在漏水现象及层面电梯厅温度，并做好巡视记录。根据要求调整空调机组的水流量和风阀大小。若遇下雨或消防排水时，则应特别注意排水系统，必要时加强巡查工作，以免造成水患;
3、注意除垢仪运行情况和直燃机预热电源;
4、班前、班后都应进行系统的检查，以免因工作遗漏而造成事故; 5、在巡查机房和设备层等处时，要做到人离灯熄、锁门;
6、在巡查中发现不正常现象应及时予以处理，若一时难以处理的，应在争取必要的补救措施后，及时报告管理处并做好有关记录;
7、层面温度设定:夏季为25,27?;冬季为18,22?。
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(二)空调房工作制度
1、班空调工应有高度的责任感，努力学习技术，熟练掌握小区中央空调设备的原理、技术性能及实际操作等技能;
2、为保证空调系统设备的正常运转，应定期、定时巡视空调设备，密切监视设备运行情况，准确抄录各项数据，并填写各类报表;
3、未经管理处主任同意，不得随意更改设备和线路的运行方式及各开关的整定值;
4、空调值班人员对各部门的报修，应及时予以登记并前往修理，工作完毕后，应及时做好工时和材料的统计工作;
5、严格执行岗位责任制，自觉遵守公司和小区的各项规章制度，遵守空调设备操作的各项规定;
6、严格遵守交接班制度和安全、防火制度，认真执行清洁卫生制度; 7、严格执行各种设施设备的安全操作规程;
8、坚守工作岗位，除承接维修工作需离开外，不准擅自离岗，值班时未经批准不做与本岗位工作无关的事;
9、在恶劣的气候环境下，要加强对设施设备的特别巡视，发现事故发生时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并按制度做好有关记录; 10、值班人员必须掌握设施设备运行的技术状况，发生问题应及时报告管理处予以处理，并在工作日志上做好详细记录;
11、值班人员若违反制度或失职造成影响小区正常运行或损坏设备的事故，将追究当事人责任。
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(三)空调机房管理规定
1、严禁无关人员进入空调机房，特殊情况须经管理处主任批准并办理出入登记手续;
2、禁止无证违规操作;
3、保持消防设施、器材完好;
4、开启设备前必须先检查供电、供水情况是否正常，严禁在设备不正常情况下启动;
5、经常检查冷温冷却循环水泵、直燃机组的运行状况，并做好记录，发现问题及时调整或修理;
6、严格交接班制度，接班人员须全面检查各设备运行状况;
7、定人定时进行机房清洁;
8、离开机房时必须锁上房门。
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(四)空调机系统设备应急维修操作规程
1、新风空调器
(1)切断电源，停止新风空调器的运转;
(2)关闭新风空调器的进、出水阀门。
2、风机盘管
(1)切断电源，停止风机盘管的运转;
(2)如是风机盘管泄漏，应关闭风机盘管进、出水阀;
(3)如是连接风机盘管的管道泄漏，也应关闭风机盘管进、出水阀，以及泄漏管道进、出水阀。
3、空调器水管系统
(1)根据空调水管泄漏情况，应立即关闭泄漏空调水管进、出水阀; (2)如是空调总供、回水管泄漏，应立即停止空调机组运行，关闭循环水泵，切断电源，关闭总管供、回水阀，打开回水总管末端的放水阀，紧急排水，同时关闭膨胀水箱补水进水阀。
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(五)空调系统停电应急操作规程
空调系统在正常运行时，若遇突然停电，应按以下规程实施操作: 1、空调系统
把冷冻机组或锅炉置停止状态(复位);
2、水泵由于停电后，各水泵已处于关闭状态;
3、电源恢复正常供电后，应注意相位，按照以下步骤实施操作: 水泵:在设备现场启动循环水泵;
直燃机组:按厂家提供的操作规程进行操作;
4、按轻重缓急顺序启动新风机及风机盘管;
5、把情况详细记录在工作日志上。
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车辆管理规定
为了维护小区的交通秩序，保持小区的安静、整洁，保持消防通道和人行道的畅通，特制订本规定。
一、机动车管理
1、所有外来车辆未经车管员许可，不得进入小区地下车库和停车场; 2、禁止货车、卡车进入地下车库;
3、不得在交通路口停放车辆，否则予以罚款或拖车，其后果自负; 4、车辆应停放在划定的停车线内，不准压线停放，不准停放在停车线以外; 5、驶入小区区域内的车辆如损坏路面、公用设施，应按价赔偿; 6、无论是本单位还是外单位的机动车辆，均需听众本小区保安人员的指挥、调度;
7、严禁在车库内擅自冲洗车辆;
8、司机应自觉遵守市容光焕发卫生的有关规定，严禁在车库内吸烟、喝酒、加油，保持库内卫生清洁;
9、有关人员如对小区车辆管理有意见、建议等，可到小区管理处投诉; 二、自行车管理
1、本小区职工自行车一律停放在地下自行车库，并在自行车上配有小区停车牌; 2、外来车辆一律停在自行车规定划线内。
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车库管理规定
1、遵守市交通管理部门车辆规定，确保“安全第一”;
2、车库配2名车管员管理;
3、车库必须配备各种安全设施和标志;
4、车库内必须配备消防器材，防止火灾;
5、车库内必须张贴有关管理制度，以供司机了解和监督;
6、任何闲杂人员不得进入车库，严禁小贩摆摊设点;
7、车库由保洁工每天负责清扫，保持环境卫生，严禁在车库内装卸货物; 8、车辆必须停放整齐，通道必须畅通，严禁装载易燃、易爆、剧毒物品进入车库内;
9、车辆应按规定泊位停放，非国税局规定停放的车辆进入车库，司机必须服从车管员管理;
10、车库内禁止鸣喇叭，禁止吸烟，遵守车库停车标识，禁止涂改或覆盖车道及停车位原有的标识及号码;
11、不准在车库内清扫、清洗车辆及进行车辆维修、保养工作; 12、车辆停放后，驾驶员必须关好车窗、锁好车门，以免发生意外事故; 13、因过失损坏他人车辆、公共设施和路面等行为的，责任人应照价赔偿。
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门岗管理规定
1、门岗值班室是保安人员工作执勤场所，肩负着疏通人员及检查物品进出的重要任务，非工作人员，禁止入内滞留，以免影响保安人员的正常工作; 2、保安人员应着装整齐，佩戴齐全，按规定时间上岗，并做好交接班工作; 3、执勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难辱骂群众;处理问题要讲原则、讲
方法
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，态度要和蔼，不急不躁，以理服人;
4、认真履行值班登记制度，值班中发生、处理的各种情况要在登记簿上详细记录，交接班时移交清楚，以便明确责任;
5、严格遵守外来人员登记制度，对身份不明人员(无任何证件)，形迹可疑，衣冠不整，衣衫褴褛者，保安人员有权制止其进入;
6、严格检查进出小区的物资，用户迁出小区搬出的物品必须持有关部门开出的通知单方可放行;对带有危险物品进入小区的人员，保安人员要严格检查并登记，或由保安人员代为保管;对于带出小区的大件物品要与物主单位联系核实后放行，并做好物品放行登记;
7、保安人员有权制止使用电梯搬运物品;
8、门岗值班保安人员同时肩负着消防值班的任务，应严格遵守消防值班管理制度，熟悉消防设备运行、操作、报警处理程序，熟悉楼层消防设施的布局、设置、并与保安队严密配合，预防火灾事故的发生;
9、熟悉小区内各用户房间的分布情况，了解各用户的人员状况和经常交往的社会关系;
10、严格执行收发制度，报纸、刊物、信件发放不得出现差错，对挂号信、快件等邮件严格执行本人签字领取手续。
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消防管理规定
一、保安队每位队员均为小区的义务消防员，日常消防工作由保安队长负责，具体工作要求如下:
1、负责小区消防器材、设施的配备、布局、保养工作，并建立档案; 2、负责建立义务消防员档案，并协助有关部门做好对消防员业务的培训工作; 3、负责本部门消防责任制的检查落实;
4、负责实施小区消防防范措施、补救应急措施，及事件发生后提出处理意见; 5、定期巡查，发现不安全因素，及时向有关部门或用户提出书面整改意见单，并负责整改措施的执行和落实;
6、与上级消防部门联系有关公司各项消防事宜。
二、义务消防员工作要求:
1、消防员必须加强学习，掌握消防业务知识，做到“三懂二会”: 三懂:1)懂得本小区的不安全因素和隐患;
2)懂得火灾的防范措施;
3)懂得消防基本知识。
二会:1)会管会用本小区的消防器材;
2)会报火警“119”。
2、发现火警，值班保安员应马上组织人员进行扑救，并根据险情及时打“119”报警，让火灾损失控制在最小的范围内;
3、积极参加本小区的消防检查，发现不安全因素和隐患，要及时按分片包干区提出意见，落实整改;
4、负责防火宣传，提高人们的消防意识，增强人们的防火观念，每个义务队员，按片区实况，经常开展防火宣传教育，落到实处，力争在各包干区不发生大小火灾事故;
5、按片区负责对消防器材的维护和保养，既要做到消防栓、灭火器不丢失，又要定时维护器材的干净清洁，保证器材应急时能发挥高效率; 6、认真参加公司、小区和上级消防部门组织的业务知识培训学习和灭火演习，提高业务水平和实战自灭能力。
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治安管理规定
(一)保安队交接班制度
1、接班保安员须提前十五分钟上岗接班并在登记簿上记录接班时间; 2、交接班时，交班的保安员须将下一班应继续注意和处理的事项以及警械器具设备向接班保安员交代、移交清楚;
3、接班保安员验收时发现问题，应由交班保安人员承担责任，验收完毕，交班保安员离开岗位后所发生的问题由当班保安人员承担责任;
4、所有事项交代清楚后，交班保安人员在离开工作岗位前，在登记簿上记录下班时间并签名;
5、接班员未到，交班员不得下班，如果接班人员未到，交班人员下班，这期间发生的问题两人共同承担责任，即使没有发生问题，也要分别扣发两人工资或相应的处分，并通报批评;
6、交班员在交班时负责本岗的卫生保洁。
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(二)治安保卫管理规定
1、小区内的用户要有足够的保安意识，要积极和保安人员配合，搞好小区的联防保卫工作;
2、用户外出时要妥善收藏贵重物品并锁好门窗，不给犯罪分子以可乘之机; 3、发现形迹可疑的人，用户都有责任上前询问，并向保安人员报告; 4、小区内不得留宿不明底细的人，写字楼无特殊情况不得留宿; 5、小区内一旦发生偷盗等恶性案件，用户应立刻报告保安队并保护现场，协同公安机关破案;
6、严禁在小区内聚众赌博、打架、斗殴;
7、严禁携带淫秽的书刊、画片、录音带、录像带进入小区;
8、严禁携带枪支、弹药、易燃、易爆、剧毒物品进入小区;
9、衣冠不整者禁止进入小区写字楼等场所;
10、要发扬高度的主人翁精神，互相监督，检举揭发任何违法乱纪行为，把小区的治安保卫工作搞好;
11、未经许可，不得在小区内散发、张贴各种广告、传单等;
12、写字楼定时关闭后禁止人员进入，本小区内员工有特殊情况需进入的，必须经过保安人员的同意，验证、登记后方可进入;
13、保安人员有权对进出小区的物品进行检查，大件或贵重物品要与物主核实登记后方可放行。
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(三)治安保卫工作制度
1、建立、健全安全保卫组织机构;
2、制定和完善治安保卫岗位责任制;
3、实行24小时全天候治安值班制度;
4、建立正常的巡视制度并明确重点保卫目标，做到点、面结合。具体可分为门卫、守护和巡逻三个方面来加强治安;
1)门岗
设置在小区的进出口处实行24小时值班制，负责门岗的保卫人员的主要职责是严格控制车辆乱停乱放，非工作时间进出人员实行验证登记制度，防止财物失盗，维护附近区域秩序，防止有碍安全和有伤社会公德的事件发生; 2)守护
是指对特定或重要目标实行实地守卫的特护工作。安排守护人员时，应根据守护目标的范围、特点及周围环境，确定哨位数量，特护保安员应预先熟悉下列情况:
? 守护物状态、周围治安情况和守护方面的有利与不利条件; ? 有关制度、规定及准许出入的手续和证件;
? 哨位周围环境及设施情况;
? 电闸、消防栓、灭火器等安全设备的位置、性能和使用方法，各种报警系统的使用方法等;
3) 巡逻
是指在一定区域内有计划、有目的地巡回观察，以确保该区域的安全，巡逻路线可分为往返式、交叉式、循环式三种，但无论采用何种方式都不宜固定，这样既便于实现全方位巡逻，又可防止坏人摸到规律。在安排巡逻路线时，一定要把重点、要害部位多发、易发案区域作为主要巡逻路线，这样便于加强对重点、要害部位的保卫，有效地确保区域的安全;
5、完善区域内安全防范设施。小区的治安管理除了靠人力防范外，还应注重技术设施防范，充分发挥防盗报警系统、闭路电视监控系统等设备的作用; 6、齐抓共管，搞好群防群治。小区治安是一项长期而艰巨的系统工程，不是单靠管理部门就能管理好，必须发动用户，增强用户的自我安全防范意识; 7、与周边单位建立联防联保制度。
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(四)对讲机的使用、管理办法
1、使用、管理要求
1)对讲机及其配套的电池、充电器等，统一由公司指定人员购置，造册并做好发放记录和运行状态记录;
2)对讲机是使用人执行任务的工具，使用人必须保管好，使用好，不得遗失和损坏。发生丢失或损坏，责任人照价赔偿;
3)对讲机只供使用人执勤时使用，严禁转借他人，严禁个人携带外出; 4)对讲机要严格地按规定频率正确操作，严禁使用者私自乱拆及私自乱调频率; 5)对讲机的使用应严格按照产品使用方法进行使用。禁止与其他物体撞击，禁止提天线吊拿对讲机，造成损坏者，责令照价赔偿;
6)做好对讲机的清洁保养工作，每天必须清洁外表一次，保安部可不定期抽查; 7)保安员交接班时，必须做好对讲机的交接验收工作，并做好记录，以便追踪通讯器材的运行状态并及时发现问题，追究责任。如某班交接验收工作不负责任，而通讯器材发生遗失或损坏，则直接追究该班交接人的责任;
8)当对讲机电池电量用完后，使用对讲机人员负责及时充电。充电人员必须熟悉电池和充电器基本性能，按器材
说明
关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书
书的使用方法使用;
9)对讲机发生故障，应及时报告保安部，由保安部负责修理。任何人员不得自行修理，如有违者，追究由此造成的所有责任;
10)执勤过程中，在特殊情况下造成对讲机的损坏要及时报告保安部，保安部调查做出处理，逾期三天者，责任自负;
11)对讲机使用应严格控制，确保报警信息渠道的畅通;
2、对话要求
1)呼叫对方时，先报自己岗位，再呼对方，并在最后讲“收到请回话”; 2)收接方回话后，呼方要简明扼要地将情况讲清楚，收接方收到情况或信号后，应回答“清楚”或“明白”;
3)用对讲机讲话时应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机讲粗言秽语、开玩笑或谈与工作无关的事情。
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(五)安全保卫工作规程
1、非办公时间出入管理
为加强非办公时间的管理，保证小区用户的财产安全，特制定写字楼非办公时间来访、加班人员登记规定。
1)非办公时间
? 星期一至星期五:用户单位规定办公时间以外的时间;
? 双休天全天;
? 国家法定节假日全天;
2)来访登记管理
? 非办公时间进入写字楼的人员，须向门岗出示身份证或有效证件，填写来访登记表，并如实回答小区保安、管理人员的询问，离开时注销登记; ? 来访人员寻访不遇时，应马上离开，不得借故在办公区域停留; ? 小区当值班保安因安全或其他原因认为有必要时，可随时请来访者离开小区; 3)加班登记管理
小区用户需在非办公时间加班或装修等，应提前1至3天告知管理处并登记备案，注明加班天数、加班时间、加班人员名单等后方可加班。 ?长期加班的用户，应到管理处办理加班出入证;
?持证人员如有变更，用户须及时将出入证交回管理处;
?临时加班的用户，进入小区时需出示身份证登记，离去时注销登记; ?非办公时间，加班人员不得在该办公楼层以外楼层游荡;
?加班人员应服从管理，配合巡逻保安员、管理员的例行检查; ?小区当值保安、管理人员因小区安全或其他原因认为有必要时，可随时请加班人员离开小区;
4)来访、加班人员须知
? 禁止在写字楼层范围内留宿;
? 禁止将枪支、弹药、易燃易爆等违禁物品带入小区;
? 禁止在小区范围内从事非法活动;
? 禁止在小区范围内进行推销;
? 非紧急情况下，不得动用小区内的消防设施;
? 衣冠不整或身份不明者不得进入小区;
? 来访、加班人员须在24:00前离开小区;
? 所有携带物品，应自觉接受保安、管理人员的检查和登记; ? 在非办时间内带出贵重及大件物品，须提前向管理处申请; 2、货物放行规定
为了维护小区用户的财产安全，确保小区的公共秩序，特制定此规定。
带(运)出货物的时间:
? 用户在正常办公时间内，需带(运)出少量货物，承办者应持盖有其公司公
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章及负责人签字的证明，在出去时将证明交保安员验收;
? 如需将大量货物带(运)出，需提前1至3天向管理处递交申请书，填写放行条，在出去时将放行条交保安员验收。运出时间最好安排在夜晚或周末非办公时间;
? 在非带(运)出时间如未获批准带(运)出货物，当值班保安人员有权截留所带(运)出的货物;
? 所有搬运大件货物的公司必须按指定通道、货梯、时间进行搬运。搬运过程如损坏公共设施，要照价赔偿;
? 用户如雇请外来搬运人员，须对他们严加管束，禁止他们到非搬运楼层乱窜，并在进入小区前将其姓名、身份证号码、人数等资料交小区保安队; ? 所有带(运)出货物者必须服从管理，如实回答保安员的查询; 3、拾遗管理规定
1)办理用户失物认领的程序
? 接用户报失后，应详细记录报失户名称、房号、失主姓名、电话、遗失物品日期、时间、遗失物品地点及失物的名称、款式、型号等资料，并将用户所提供的资料转交巡逻保安协助查找;
? 如失物找回，通知用户到保安队办理认领手续;如失物未能找回，回复用户; ? 如有人报拾遗物品时，应先将拾遗人的姓名、联系电话、物品名称、拾遗日期等内容填写在失物移交记录表上，连同失物一起保存。失物移交记录表复印一份存档;
? 保安队将失物名称贴于小区公告栏上;
? 待失主凭有效的身份证明到保安队办理认领手续后，保安队将用户签收的失物认领表存档;
? 月底前将当月拾获而暂未有用户认领的失物汇总后在小区公告栏上张贴，通知用户尽快到管理公司办理认领手续;
2)拾遗管理规定
为在员工中发扬拾金不昧的优良传统，现制定如下管理规定: ? 员工在小区范围内拾到的任何物品，都应立即上交管理处进行统一登记; ? 若小区人员、来访人员拾到的物品，由管理员或保安员将拾者带到管理处登记。
? 遗失物在张贴招领启事后6个月未认领的，由管理处上交公安机关; ? 员工拾金不昧，主动上交者，管理处将给予表扬和物质奖励; ? 员工若拾到物品隐瞒不报，一经查出，管理处将予以相应处分。
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紧急事故处理预案
1、突发事件的处理预案
1)凡遇突发事件(指凶杀、抢劫、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等)，必须保持冷静，立即采取措施，并报告管理处主任;
2) 简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值;
3) 驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况;
4) 查看各类记录、出入登记和电视录像，检查有无可疑情况和人员; 5) 对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化; 6) 对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态; 7) 对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作;对明确已死亡的，应立即报公安机关调查处理并通知殡仪馆;
8)对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事故，应立即报公安机关并由保安队长、管理处主任协助调查处理;
9)保安队长、管理处主任在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏散控制工作，防止事态扩大，并拍照留证;
10) 保安队长、管理处主任组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报公安机关、有关部门及公司总经理; 2、斗殴等暴力事件的处理预案
1) 处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵;
巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机或其他最快的方式报告2)
小区管理处和保安队，简要说明现场的情况(地点、人数、斗殴程度、有无使用武器)。如能处理的，即时处理;否则监视现场，等待管理处和保安队的指令; 3)保安队接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇事者带往保安室接受调查。如场面无法控制，应尽快报公安机关;
4)斗殴事件中如小区的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿;
5)如涉及刑事责任，应交公安机关立案处理;
6)事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院;
3、盗窃等破坏事件的处理预案
1)巡查发现或接报小区内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够，用对讲机、消防电话或其他方式尽快报告小区保安队，简要说明现场情况，监视现场等待保安队的指令;
2)保安队接报后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法抓获肇事者，带往保安室调查处理;
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3)事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿;
4)如涉及刑事责任，应交公安机关立案处理;
4、电梯困人的处理预案
1)保安队接到电梯应急电话或巡查发现困梯，立即报告当值主管，组织保安员到现场协助控制电梯和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、电梯编号、停留的楼层通知维修人员或电梯公司;
2)监控中心通过电视监控屏观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作;
3)如遇特殊情况无法消防故障或被困人员有身体严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决;
4)管理处主任填写重大事故报告表，详细记录故障情况及处理经过; 5、水浸处理预案
1)当值各岗保安员如发现小区范围内水浸，应立即将出事地点和情况报告主管，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯口，以免电梯受损; 2)当值主管接报后应立即赶到现场查看情况，组织抢险;
3)设法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是来自小区外的暴雨洪水，应当在各低于水位的出入口使用备用拦水闸和沙包;如水浸是来自市政地下水反溢，应当暂时将反溢的地下水道通往小区的入口封闭，并用排水泵将小区的积水抽排出小区外;如水浸来自小区机管设施的损坏或故障，应当先关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵;
4)组织当值人员根据水浸情况，协同维修人员采取有效措施，如将电梯开高离开受浸范围、关闭受浸区域的电掣、在水漫延的通道上摆放拦水沙包、疏通排水渠、开启排水泵、用吸水机吸水等，尽可能减少水浸所致的损失; 5)水浸排除后，立即通知清洁员清除积水并清理现场环境，通知维修人员查明故障原因，修复受损的设施，尽快恢复小区的正常动作;
6、停电事故的处理预案
1) 接通知小区将在短时间内停电，应在停电前10分钟，用紧急广播通知用户。管理处安排维修人员(电梯工)，提前将电梯停在小区首层;管理处派管理员提前10分钟到达电梯厅维持秩序，阻止客人使用电梯，以免停电期间有客人困梯; 2)未预知的情况下小区突然发生停电，立刻联系维修人员，尽快采取措施恢复供电;
3)使用紧急照明，保证公共地方及主要通道的照明;
4)派保安员到各主要电梯厅及小区出入口维护秩序;
5)监控中心、巡楼保安员密切注视小区各楼层，以防有人趁机制造治安问题; 7、火灾紧急处理预案
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初期火警扑救无效，火势无法控制并进一步蔓延时，在场主管应该即时向小区当值最高主管报告。
1)小区当值最高主管接到报告后:
? 即时召集小区内义务消防队员，命令义务消防队各组负责人带领本组人员就各位;
? 用紧急广播系统通知用户紧急疏散;
? 第一时间到达现场，决定是否向消防部门报警求救;
2)小区监控中心当值人员收到小区最高主管指令后:
启用消防紧急广播，通知用户紧急疏散; ?
? 向消防部门报警，讲清楚小区地点、起火楼层、火势等;
? 将监控镜头定在起火楼层密切监视;
? 检查电梯有无困人，若出现电梯困人，即时向当值主管报告，并利用电梯对讲机安定被困者情绪;
3) 义务消防队接到指令后:
? 以最快速度到达现场，组织灭火;
? 关闭防火分区的防火门或卷闸;
? 安排人员携带灭火工具检查相邻房间和上下楼层通道是否有火势蔓延; ? 针对燃烧性质不同采取相应的灭火方法;
4) 救护疏散人员接到指令后:
? 指挥用户疏散，疏散顺序先从着火层以上各层开始，安抚暂不需疏散楼层的用户;
? 引导着火房间或楼层人员安全疏散，随后查漏;
? 引导用户从消防走火梯疏散到首层，无法从消防走火梯疏散到首层时，引导用户疏散到天台上风处等待营救，并组织水枪掩护;
? 医疗救护人员携带急救药品和器械到疏散集中点;
5) 门岗人员接指令后:
? 消除路障，指挥无关车辆离开现场，维持小区外围秩序;
? 禁止无关人员进入小区，指挥疏散人员离开小区;
? 等待引导消防人员到火灾现场。
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内部管理制度
(一)岗位职责
一、管理处主任岗位职责
1、坚决执行公司的各项方针、决策、计划和各项指令;
2、负责本处工作计划的制定和组织实施，并定期检查、监督、查处违章，提出和实施纠正措施，达到规定标准要求;
3、负责本处财务预算报告，报公司批准后执行，严格控制日常费用的支出; 4、负责本处零星有偿服务合同评审，对属本部门合同评审的内容负责; 5、负责对用户提供产品的控制;
6、负责处理的投诉，属本处管理范围的，坚持在一个工作日内有回应，属它部门的投诉及时传递;
7、对用户的报修，负责信息传递并配合和督促维修人员做好维修服务工作; 8、负责检查、督促与考核各岗位员工的服务质量;
9、负责对采购物品的质量控制;对供方的评价和动态控制，对供方提供的物品质量负责;
负责对物业管理中各种标识的正确使用和有效性、可追溯性负责; 10、
11、负责对物业管理服务过程中各工序进行控制;
12、负责对物业管理服务中的监视和检查，确保过程处于受控状态; 13、负责监督本处监视和测量设备的管理，确保其准确、有效; 14、负责在本处物业管理范围内全过程的监视和测量状态的控制，确保其准确、有效;
15、负责对服务过程中材料、物品的搬运、贮存和防护的控制，保证其质量不受损坏或变质;
16、负责物业管理和服务过程记录的归口管理。负责对不合格品或不合格服务进行控制和处理，做好追踪验证工作;
17、根据公司培训计划予以实施，尤其应注重员工贯标知识培训、处置突发事件的能力、专业技能和体能素质的提高;
18、定期开展用户调查或访问活动，了解情况、听取意见，自觉接受用户的监督，与用户保持良好的关系;
二、 管理员岗位职责
1、学习有关法规、条例，熟悉本行业务知识和操作程序，依法管理，热情服务，按章办事;
2、坚守工作岗位，按时上下班，上班佩带工作牌，热情接待用户和来访客人，对用户的投诉要耐心细致地做好解释工作，并及时进行调查处理，争取有效投诉处理率达100%;
3、熟悉小区的结构和各楼层的分布情况;
4、每天坚持上下午巡视管辖区域，每次检查后应对检查情况予以记录;发生问题，及时处理，并通知有关负责人做好记录汇报;
5、做好相应的质量记录，对记录的真实性、准确性负责。
6、完成主任交代的其他任务;
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三、保安队长岗位职责
1、对管理处主任负责，完成管理处主任布置的各项工作;
2、根据公司、管理处的工作要求，制定本部门的工作计划，根据工作计划编制年度预算报告(包括:器材更新、设备保养、员工培训等费用)，负责计划的落实和执行，根据计划的实施及时完成小结与总结，上报管理处; 3、了解消防、治安相关的法律法规;掌握小区消防、治安、技防等设备设施的性能及操作;对相关技术资料进行归档，负责资料的管理;
4、负责与所辖警署、消防大队、街道综治办等政府机关、政府职能部门的联系工作，及时将各类住处反馈给管理处;
5、每日根据公司规章制度要求对部门工作质量进行严格、公正的检查，重点抓好仪容仪表、服务态度、工作态度、记录填写等，巡视次数不得少于一次，每次检查后应对检查情况予以记录;对每天部门的种类记录进行审核，了解班组工作状态;
6、每周对部门工作质量进行一次周检，并对不合格组织实施纠正及验证; 7、每月对保安部各班组的夜班工作质量进行抽查次数不得少于二次，并予以记录;
8、每月组织召开一次部门内全体员工的工作例会，贯彻上级意图，解决处理日常工作中的问题;
9、每月对消防、治安、技防等设备设施检查一次，记录检查情况，保证完好率达到100%。根据检查情况及时修正、完善种类台账，保证台账的正确性; 10、每季度对消防设施进行一次联动试验、并做好记录;
11、做好小区公共区域的治安管理工作，协助客户处理治安纠纷; 12、提出部门培训需求，根据公司培训计划予以实施，尤其应注重员工贯标知识培训、处置突发事件的能力、专业技能和体能素质的提高;
13、负责汇部部门的考勤，按时完成每月的考勤报表，并及时上报。负责汇部部门员工的考核表，对领班的考核应根据公司要求，严格、公正、及时地予以完成; 14、完成上级交办的其他各项任务;
四、保安员岗位职责
门岗保安员岗位职责
1、值勤时精神饱满，衣冠整洁，认真礼貌地接待来访人员;
2、保持门岗周围的环境整洁，纸屑、烟蒂等杂物应及时处理，协助保安部做好安全检查，搞好大门周围的防火工作;
3、注意进出口附近的各种安全设施，发现潜在危险因素及时向有关部门汇报; 4、严格招待遵守公司纪律，不准向用户索取财物、小费，不准私自接受客人的馈赠物品;
5、做好信件、报刊和杂志的签收;
6、提高警惕，加强安全防范意识，严禁可疑人员将易燃易瀑物品带入小区，认真做好交接班记录，对携带物品进出大门者一律凭证放行，确保小区的安全;
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7、完成上级领导交给的其他任务。
巡逻岗岗位职责
1、巡逻时要佩证上岗，衣冠整洁，注意仪表仪容，礼貌用语，规范服务，精神饱满，巡逻时不准吸烟;
2、按规定的路线和时间巡逻，检查小区的水、电、门窗及车库，巡逻时要带对讲机、记录本、夜间佩带电警棍，确保器材完好，同时做好记录和巡更装置按时到位确认工作;
3、在巡逻中发现建筑物损坏、漏水、电器设备运转异常等自然事故的危险苗子，应及时通知工程主管，做好记录协助工程抢修;
4、在巡逻中发现盗窃、行凶斗殴等违法犯罪行为一面向保安队长汇报，一面应采取有力措施加以制止，必要时可采取一定的防卫措施;
5、认真检查防火设施，发现火险隐患应采取果断措施，并立即报告保安队长; 6、交接班时检查器械使用情况，做好交接班记录并签名;
7、完成上级领导交给的其他任务。
五、消防报警监控员岗位职责
1、熟悉掌握保安监控、消防报警等设备的技术性能及操作方法，熟悉各部门消防设备的分布情况，发现监视设备异常故障，应立即报告保安队长，不准擅自摆弄;
2、正确使用和保管好本岗位所使用的设备和其他物品，当班者应对所使用设备及物品负有全部责任，交接班时应对物品种类、数量完好程度进行检查登记; 3、录像机必须按组别、顺序进行操作，并做好登记，不准擅自对外借带; 4、密切注意屏幕，发现监视屏幕上的可疑动态情况，定点录像及时向上级报告，并通报各有关岗位;遇消防系统报警电话立即通知保安，消防人员赶赴现场处理，同时做好详细记录;
5、与门岗和巡逻岗经常保持联系，随时通报有关情况;
6、监控员必须严格按照规定时间、范围、集中精力，严密观察，对异常可疑情况做好记录;
7、遇突必事件，应沉着冷静，按操作预案进行操作，并及时汇报; 8、严禁无关人员进入监控室，严禁向外界泄露监控运行情况; 9、员工无故进入监控中心，应立即劝其离开，领导因工作需要或检查工作进入监控中心，应在值班记录上做好记录;
10、做好对讲机、手电筒的电池充电、记录工作、清洁工作; 11、保持岗位内环境和清洁卫生，上岗后、离岗请应自觉对本岗位进行整理打扫; 12、交接班时，应做好树木记录及口头移交，本值勤人员不得擅自离岗，接班人员应检查设备的工作情况和清洁情况，以保证设备处于良好的工作状况; 13、完成上级交办的各项任务。
六、工程主管岗位职责
1、对管理处主任负责，完成管理处主任布置的各项工作;
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2、根据公司、管理处的工作要求，制定本部门的工作计划，负责计划的落实和执行，根据计划的实施及时完成总结工作，上报管理处;
3、了解小区的建筑结构、装饰、设备设施情况，熟悉水、电、风各类管道、线缆规格型号、铺设方式及走向。完善设备设施的管理制度和操作规程; 4、保证小区工程设备的正常运行，每年制定各类设备的各级保养、大、中修的工作计划，内容包括实施标准、周期、资源落实、验收标准等，执行后应对效果予以判别，做出总结。对设备设施的更新改造需求向管理处提出建议，并在实施过程中予以配合;
5、认真协助管理处做好用户的二次装修工程的管理工作，包括参与图纸的审核，日常施工的监管，隐蔽工程和工程结束后的验收;
6、根据工作计划合理安排部门内各班组的工作，掌握员工的工作情况，每日巡视一次，及时发现问题，组织检修，就地解决维修、保养中遇到的疑难问题，抽查维修、保养等工作的质量;
7、掌握部门内各项维修保养支出，编制经济合理的物料采购计划。按年、季、月汇总能耗、物耗数据，编制统计报表，作为分析、决策的依据，由此制订节能措施，降低能源消耗，提高经济效益;
8、负责日常为用户提供维修服务工作的管理，严格按照操作规程，监督服务质量，保证报修及时率达到98%和零修合格率达到98%;
9、做好技术文件归档工作，收集工程竣工图、设备技术文件和其它资料，建立设施设备台账和其他数据库，保管好设施设备维修保养技术资料; 10、提出部门培训需求，根据公司培训计划予以实施，尤其应注重员工贯标知识培训及专业技能的提高;
11、负责部门考勤工作，按时完成每月的考勤报表，并及时上报。负责部门的考核工作，应根据公司要求严格、公正、及时地予以完成;
12、抓好安全工作，强调“安全第一”的生产观念，督促部门员工严格遵守《维修工安全操作规范》，避免种类工伤事故的发生，在操作中更应对用户的安全予以重视;
13、完成上级交办的其他各项任务。
七、维修人员岗位职责
1、树立全心全意为用户和顾客服务的思想意识，热情服务、文明维修、文明作业、佩证上岗;
2、熟悉小区水、电等配套设施情况，熟练掌握维修技术、不擅离职守，遵守公司各项规章制度;
3、应将结果填在联系单上，取得用户认可后，三天内进行回访，并做好回访记录;
4、负责有偿服务项目维修款的收取工作，维修工应在维修部开收据，不得无凭证收费;
5、做好每日的维修情况记录，详细注明工作内容、完成情况，并在每月23日前
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将维修工作记录上交维修部存档，这将作为维修工的考核依据; 6、做好相关的质量记录，对记录的真实性、准确性负责;
7、正确使用维修、计量测试设备，做好必要的维护保养工作，确保其完好，对有检定要求的按规定做好周期检定;
8、服从维修部的安排，接到维修联系单及时上门服务，要求急修的，应以最快速度赶到，并做到:小修小补在两小时内完成，中修在24小时内完成，大修一天内有回复;
9、做好维修工维修配件的领用、登记手续和必要的维护保养工作; 10、积极主动完成上级领导和维修部主管交办的其它工作任务。 八、高配人员岗位职责
1、负责变配电机房值班运行管理工作，严格遵守输配电各项制度和规定; 2、严格执行安全操作规程，按照配电操作规程，负责配电设备的运行监护，检查各种设备开关、线路和仪表的正常运行，严守工作岗位，按时巡逻检查配电运行仪表，认真抄录填写各种运行记录，认真填写值班记录和工作报表; 3、按照配电设备维修保养规程及应急发电机的运行、试验、维护规程，完成配电设备、应急发电机的日常维护、例行保养和例行试验;
4、严格遵守电力部门的指令，停电、送电要事先通知用电单位，做好详细记录;在发生断电事件时，负责与外界供电部门保持联系。制定停电状态的应急发电措施，确保小区供电的连续性和可靠性;
5、熟练掌握小区供电方式，线路去向，设备技术性能和实际操作方法; 6、认真做好机房安全防火防事故工作，保管好高压电路检修工具，定期检查绝缘情况;
7、严守配电机房的值班、交接班和人员进出配电房的有关规定，杜绝闲杂人员进入配电机房，确保配电设备的安全运行;
8、负责保管好配电机房内的设备、日用仪器、仪表和种类工具，做到器具准确、完好、取用方便。
九、中央空调机组人员岗位职责
1、严格按照操作规程，负责小区空调、排风机组及附属设备的安全运行、日常维护;严格按照空调设备启停流程，按时、准确地开启、关闭和运转设备，根据指令，及时调整空调设备，确保服务区域空气舒适;
2、负责空调机组的运行检查，制定维修保养计划，做好月、季、年的保养和维修工作;
3、根据值班要求，每班巡视检查各种泵、机、阀等重要部件，观察仪表读数，逐项填写值班记录和运行日报表;
4、及时排除空调运行中发生的故障，并做好详细记录，上报维修主管; 5、按确定的时间和区域，测量温度湿度，并做好记录。坚持巡检制度，当外界气温发生变化时，负责向维修主管报告，并有责任提出处理建议; 6、负责空调机组安全防火等保安工作;
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7、负责搞好空调机机房、机组的清洁卫生工作。
十、音响师岗位职责
1、音响师是负责播放音像、歌曲及灯光的专业人员，应具备良好的音乐修养和音乐知识，善于根据客人的要求选择音乐;
2、遵守娱乐场所的有关规章制度，对自己严格要求，遵规守纪，掌握音乐流行趋势，协助做好舞曲、歌曲、唱片选择、
设计
领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计
制作菜单;
3、要有高度的责任感和自觉性，一切以客人为主，要善于控制现场气氛，创造美好的氛围，让客人度过一个愉快的良宵;
4、熟悉业务，掌握好接碟播放的技巧和打灯调色的技能;
5、对所有音响灯光器材，发现问题立刻请维修人员检查修理，并爱护使用音响器材，每次使用完毕要实施检查，保证使用需要;
6、搞好DJ台内外的卫生，保持干净整齐。
十一、食堂、餐厅主管岗位职责
1、编定每日早、中晚班人员，做好员工的考勤记录;
2、每日班前检查服务员的仪容仪表;
3、了解当时用餐人数及要求，合理安排餐厅服务人员的工作，督促服务员做好清洁卫生和餐、酒具的准备工作;
4、随时注意餐厅就餐人员动态和服务情况要在现场进行指挥，遇有贵宾或重要会议，要认真检查餐前准备工作和餐桌摆放是否符合标准，并要亲自上台服务，以确保服务的高水准;
5、加强与客人的沟通，了解客人对饭菜的意见，与公关销售员加强合作，了解客人用餐情绪，妥善处理客人的投诉，并及时向经理反映;
6、定期检查设施和清点餐具，制定使用保管制度，有问题及时向餐厅经理汇报; 7、注意服务员的表现，随时纠正他们在服务中的失误、偏差，做好工作成绩记录，作为评选每月最佳员工的依据;
8、负责组织领班、服务员参加各种培训、竞赛活动，不断提高自身和下属的服务水平;
9、积极完成经理交派的其他任务。
十二、食堂、餐厅服务人员岗位职责
1、服从主管领导，做好餐前准备工作;
2、严格招待工作程序、服务程序和卫生要求，努力提高服务质量; 3、按主动、热情、耐心、礼貌、周到的要求，不断完善服务态度; 4、分工不分家，团结协作，又快又好地完成接待任务;
5、妥善安排顾客就座，注意客人用餐情况及时更换餐具、烟灰缸，主动为客人点烟;及时清理桌面，更换干净的桌布;
6、上班时要精神集中，不准几个人凑在一起闲谈;
7、要做到手勤、脚勤、眼勤、口勤，及时为顾客提供服务;
8、上班时要控制情绪，保持良好的心态;
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9、遇到客人投诉，应立即汇报上级领导解决，随时满足客人的服务要求。 十三、保洁员岗位职责
1、严格遵守劳动纪律，不迟到、早退,做到有事事先请假;
2、严格按照保洁服务方面的程序或工作规程进行操作;
3、正确使用相关的设备和保洁用品，保持其完好状态;
4、保持分管区域的地面清洁、玻璃明亮、墙面无污迹;
5、服从上级领导安排，认真完成所交办的工作。
十四、车辆管理员岗位职责
1、在保安部经理的领导下开展工作搞好停车场服务，经常对广场车库巡视，维护好停车场秩序，确保出入口车道畅通;
2、认真履行小区停车场管理规定，不准玩忽职守，做好车辆停放登记; 3、加强停车场巡回检查，制止闲散无关人员进入停车场，发现问题及时汇报，做好安全防范工作;
4、对无停车证明车辆，要按时收费，对不付费的，应礼貌劝其离开;特殊情况先征得管理处、保安部同意才能停放，严禁与客人争吵;
5、熟悉客户车位及驾驶人员，防止开错车或偷窃事件发生;
6、严禁利用工作之便向客户和驾驶员调换、索取财物;严禁在岗时以提供某种服务为由向客户收取报酬;
7、值勤时，应站立，仪表端庄，坚守岗位，不脱岗、离岗，夜班不准睡岗，精力要充沛;处理和协调问题时，态度要认真，语言要文明，以礼服人; 8、遭到重大活动或重要来宾访问小区时，要提前空出车位，防止意外事件发生; 9、检查进入广场车辆停车证和有效证件;
10、检查进入车辆是否有划伤和碰坏，并与驾驶员共同作好登记确认手续; 11、严禁车辆驾驶员在广场内洗车、吸烟;
12、做好岗厅内外环境卫生工作，认真填写交接班记录;
13、完成上级领导交给的各项任务。
电 梯 工 岗 位 职 责
1、上班不迟到、不早退;
2、上班不吸烟、不饮酒;
3、上班坚守岗位，不擅自离岗或从事与本职岗位无关的事;
4、保持机房卫生，十五天做一次机房大扫除;
5、电梯如发生突发事件，应及时联系电梯供应商;同时，维修人员必须在五分钟内赶到现场，在保证安全的前提下，及时排除故障;
6、如遇故障，必须在24小时内及时修复，以保证小区的正常秩序; 7、认真执行交接班制度，做好值班记录;
8、按电梯维护制度完成设备的定期巡查、保养和维修工作;
9、严格执行电梯设备的安全操作规程;
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(二)保安制度
一、招聘保安队员的基本要求
保安员必须具备良好的两大素质:政治思想素质和文化专业素质。保安员必须以军事化、正规化、规范化的标准来要求自己;
1、思想品德好，有敬业爱岗精神，敢于同不良倾向、违法犯罪行为作斗争; 2、作风正派、热爱集体、团结同志，有较强的上进心、责任感和意志力;有较强的观察、记忆、思维、反应、书写、口语及分析能力;
3、服从指挥、遵章守纪、处事认真、态度和善、听从安排，善于微笑服务; 4、具有高中以上文化水平，有较标准的普通话表达能力和书写记录水平; 5、有良好的身体素质及应变、协调能力;有自卫及制止犯罪的本领; 6、年龄二十至二十五周岁，身高在1.75米以上，有特殊技能的可适当放宽; 7、三个优先:退伍军人优先、党员团员优先、班长优秀士兵立功者优先。
二、保安员工作纪律
1、遵守国家的法律、法规及公司的各项规章制度;
2、服从管理、听从指挥、廉洁奉公、敢于同违法犯罪分子作斗争; 3、坚守岗位、忠于职守，严格按岗位职责进行工作;
4、注意仪容整洁、讲究文明服务、礼貌待人;
5、值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西，不准嘻笑，不准会客、看书报、听广播，不准做与值班执勤无关的事;
6、当班期间，队员不得以任何理由同他人进行打架、斗殴;
7、爱护各种警械器具装备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出; 8、严格执行请、销假制度，不得随意代(换)班;
9、住集体宿舍的队员严格按宿舍管理规定执行，未经公司领导批准，任何人不得带非公司员工留宿。
三、保安员仪容仪表管理规范
为使保安员上岗时保持良好的形象，特对保安员仪容仪表管理制定如下规范:
1、上岗时应统一着装，系好领带，佩戴上岗证，不得披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、歪戴帽、穿拖鞋或布鞋，不得将任何物体夹于腋下;
2、不留长发，蓄发不得露于帽檐外，不留长鬓角、长指甲，不得染发、烫发或纹身，不得佩戴饰物，不戴眼镜;
3、立时要抬头挺胸，不得弯腰驼背，不得东倒西歪，前俯后仰，站立按军姿标
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准站立，行进时二人成行，三人成列，步伐统一;
4、不得勾肩搭背、袖手、双手插腰或将手插入衣袋，不准边执勤边吸烟、吃零食、看书报，不准哼歌曲、吹口哨;
5、随地吐痰，乱丢杂物;
6、注意个人卫生。
四、保安服饰管理规范
为了加强保安员服装的管理，树立良好的保安形象，公司决定对保安服装管理制定如下规范:
1、服装等物品的使用期限
(1)根据要求，统一着装，公司保安部统一购买并造册登记; (2)保安员进公司春秋夏装各二套，使用期限为24个月;
(3)帽子、领带等标志物使用期为24个月;
(4)棉大衣使用期为24个月;
(5)使用期已满但还能使用的将继续使用，不能使用的可向保安部申请以旧换新;
2、离职时物品的折算标准
(1)保安员离职，须收回服装和肩章、帽子、臂章、腰带、领带等标志物，如不交回或有损坏者，照价赔偿;
(2)在公司工作不满足3个月的(含3个月)，离职时扣全部服装费(购买价)的70%为服装折旧费;工作满3个月、不满12个月的，扣回50%服装折旧费;满12个月、不满18个月的扣回25%;工作 18个月(含18个月)以上者免扣服装折旧费;
3、着装及换装时间规定
(1)保安换装时间，应由保安部视当时气温情况而定;
(2)冬季进公司的保安员，暂不发给夏装;夏季进公司的保安员，暂不发秋装; (3)上岗必须按统一规定着装，保持服装整洁，下岗后不得穿工作装外出。
五、保安值班用品管理办法
1、值班用品指值班记录、车辆、人员进出记录、雨具、探照灯、警棍、对讲机等;
2、值班用品由各管理处做需求计划上报公司保安部，保安部汇总审核后做购置计划报告总经理批准，指定专人购置，造册登记发放;
3、雨具使用时限1年;照明用具使用时限1年;对讲机使用时限3年;电板使用时限1期年;
4、保安队长负责签字领用。负责发放到各岗位以及管理的造册登记，保安部作
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不定期检查;
5、保安队长负责值班用品使用时间的控制，以及日常检查;
6、保安队长是值班用品使用状态的责任人，损坏、交换及时上报管理处和保安部;
7、交接班时，值班用品须认真检查，如实记录，交接双方共同签字; 8、值班用品必须定期清洁保养，保持良好的使用状态;
9、值班用品的不正常损坏或丢失，要及时报告保安部。保安部追究保安队长，保安队长追究责任人，责任
人要照价或折价赔偿;
10、各种物品按规定进行检查，如超过使用年限，依然完好，应照常使用下去。
六、消防监控中心交接班规定
1、接班人员须提前十分钟上岗接班，在登记簿上记录接班时间; 2、交接班时，接班人员须对机器设备(监控电脑、电话、监视器等)进行检查，确认设备运行正常，无故障，才能签名。交班人员记录离开时间; 3、接班人员验收时发现的问题，由交班员承担责任;接班员签字后发生的问题，由当班人员承担责任;
4、交接班时，交班员须将下班人员应注意事项、待处理问题交代记录清楚; 5、接班人员未到，交班人员不得下班;
6、交班人员在交班时负责本岗位的卫生保洁(地板、工作台、电脑、监控器荧屏，特别是电脑、监控器荧屏擦拭时应注意用干布、软毛刷将灰尘清除，严禁沾水)。
七、消防报警设施的维护保养规定
为加强报警监控设施的管理，确保在第一时间内发出报警呼叫或出现屏幕显示，以便抓住有利时机采取有效措施，确保小区治安稳定和人员的生命财产安全，特制订此规定;
1、报警监控值班人员负责做好当班报警设施的日常维护保养工作; 2、每日对监控中心设备进行除尘，擦拭干净。检查电源插头有否接触不良。检查对讲机是否收发正常;
3、每周对围墙周界探测器、摄像机、红外灯进行检查，看支架是否紧固、有无松动，并进行清洁除尘，同时测试探测器是否能正常报警;摄像机监视区域内的遮挡障碍物要进行清除;
4、每三个月对用户报警系统进行检查，测试探测器、门磁是否触发正常。按下按钮或键盘紧急键是否能正常报警，然后操作键盘，输入程序进行复位，恢复报警系统报警前的工作状态;
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5、每三个月对备用电源进行一次放电。放电时，切断市电，使用备用电源，消耗完备用电源后，再合上市电恢复正常状态。在检查中发现问题要及时修复; 6、每周对用户和报警监控中心之间的联网情况进行一次检查，看是否有定时自动测试信号传送过来，并记录检查结果，建立网络线路检查档案; 7、工作台上严禁摆放与工作无关的物品(如:茶杯、热水瓶或装有其它液体的容器等)。监控室内不许带入易燃易爆物品，以防损坏机器设备; 8、严禁在报警监控室内吸烟，防止烟尘侵蚀电子设备;
9、严禁把监控电脑、UPS电源、录相机、电话移作它用，如有违反必将严肃处理;
10、监控室内按设备要求做好防尘防潮防高温工作，正确使用空调器，保证报警设施运行有良好的工作环境条件;
11、如遇台风、大雨，过后应对围墙周界探测器、红外灯、摄像机及支架进行一次全面检查、测试，应保持报警监控设备处于正常的工作状态。
八、消防报警设施的使用管理规定
1、为了保持报警监控设施的有效运行，确保小区人员生命财产安全，非报警监控中心人员，无故一律不得进入报警监控室;
2、报警监控室是报警系统的心脏部位，必须确保一定的环境条件。进入监控室必须换上专用拖鞋，与报警监控工作无关的物品一律不准带入监控室，更不允许在监控室吃零食、闲聊;
3、非报警监控中心值班人员，不许随便触摸正在工作的报警监控系统的各种设施、设备;
4、警监控设施的操作人员上岗前，应经过专门的专业知识培训，熟练地掌握设备的性能和操作规程，方能上岗操作;
5、监控人员不许在系统正常运行状态下私自开、关机;
6、报警监控用的电话，不许对外使用。值班人员不许无故占用电话机，应最大限度地保证电话线路畅通;
7、监控人员应严格按操作程序处理警情;
8、监控中心必须备好、管好备用电源，确保小区停电期间报警监控设施能照常运行;
9、用户资料由岗位责任人负责填写存入电脑;
10、在系统设备运行期间发现不正常现象或有故障，监控人员须立即报告岗位责任人，由其检查、判断做出处理决定;
11、监控人员不许随意修改、替换、设置设备系统内原有的数据和程序，只有系统管理员和安装人员才能进行操作。
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九、报警事件处理办法
1、楼层报警
(1)当主机收到信号发出鸣叫提示有警情时，应立即查看报警内容，确认报警类型;
(2)报警内容为自动或手动测试、防区旁路、开关机报告的，需按确认键或移动鼠标进行处理;
(3)报警内容为防区报警时，应立即用对讲机通报楼层的保安员。通报时，口齿要清楚、简单、明了，连呼三遍警情内容、地点、房号。如对讲机呼叫有干扰或一方发送接收不灵，应迅速使用电话联系;
(4)接警保安员查看报警区域，进行必要的处理后，应把情况反馈到报警中心，监控员作详细的报警记录;
(5)记录完毕应将报警信息进行处理，并留档保存;
2、围墙监视器报警
(1)当主机鸣叫提示有警情时，应仔细查看报警区域图像;
(2)辨析警情内容。如发现有人靠近围墙边、并无可疑情况的，按防区键进行复位;
(3)如发现形迹可疑之人，立即利用广播进行警告，劝其离开，不听劝阻或已翻墙进入的，应立即用对讲机通报保安员，提供具体的方位，描述其外貌特征，由保安员赶去制止或抓获;
4、监控员对监视器观察不到的区域，一旦发生报警，不管有无情况，都应立即用对讲机通知保安前去现场查看。
5、若同一防区出现多次误报警，监控员应及时向保安部汇报，并同时将信息反馈到维修部，小区保安应及时向管理处和保安部汇报。
6、监控员若发现周界二十四小时内无任何报警，应立即通知小区保安模拟报警一次，若发现无法报警，及时向维修部、保安部汇报。
7、监控员应作详细的警情记录，并确保监视器的正常运行。
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(三)房屋设备管理制度
一、小区验收接管办法
1、物业验收接管小组的成立和要求
)由总经理牵头，组织各部门成立验收接管小组，组长由总经理委任; (1
(2)验收接管小组按专业设立土建组、机电组和资料组，按计划开展接管验收工作;
(3)由验收接管小组组长编制物业接管组织计划，负责整个工作过程的总策划、总指导、总分工，各专业组组长负责接管验收工程质量的把关; (4)各专业小组按物业验收标准验收楼宇，确保物业的各项功能、指标符合规定的要求;
2、物业接管资料的准备
物业检查验收之前，资料组应向开发建设单位、工程施工单位、设计公司等索要物业规划图、竣工总平面图、单位建筑及结构竣工图、竣工验收证明、房地产相对应权属关系等技术资料，并对所有图片资料进行查询，为物业接管验收提供资料和数字依据;
3、物业初次检查验收
(1)验收接管小组参与开发建设单位、工程施工单位、设计公司等依照验收接管标准的有关规定，联合组织现场检查验收工作;
(2)土建组、机电组负责对楼宇的主体结构、公共配套设施、供水供电、管线、开关等工程土建、机电实施进行现场检查验收，并将现场检查验收结果记录在《物业交接验收表》上;
(3)土建组、机电组在现场检查的同时，应核实资料逐项查明，计量清楚。当发现实际情况与资料不符时，应及时记录并请相关单位的陪同检查人员签字，同时提请相关单位尽快查明原因;
(4)资料组负责对物业内道路交通标识、建筑物标识、配套设施标识、安全警告标识和可变信息标识等进行现场检查验收，确保标识规范，并将现场检查验 收结果记录在《物业交接验收表》上;
(5)验收结束后，验收接管小组组长在现场召开总结会，对验收中存在的问题进行归纳汇总，并报委托方，以落实责任部门，限期整改，直到达到规定要求; 4、物业接管复验
(1)物业接管复验由土建、机电专业组人员会同建设单位、工程施工单位联合进行;
(2)土建组、机电组对初次验收发现的问题进行复查，对尚未整改或整改不彻底的部位进行跟踪，直至达到符合规定的要求和标准，并记录在《物业交接验收表》上;
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5、小区及公共设施等验收接管
(1)验收接管小组会同开发建设单位、工程施工单位等联合进行接管交接; (2)楼宇及公共设施等移交内容:
1)楼宇
? 房屋清单及各类钥匙;
? 单位建筑、结构、水、电设备竣工图;
? 小区规划图、竣工总平面图;
? 其他必要的技术资料;
2)公共设备(设施)及公共场地
? 共用设备(设施)及公共场地清单;
? 绿化竣工图、室外竣工图(含地下管网、道路、停车场等); ? 机电设备操作、维护说明书;
? 其他必要的技术资料;
3)标识
? 道路标识，可包括叉道口指路标识、禁停、禁鸣、限速、限重、限高、停车等;
? 建筑标识，包括物业名称标识、物业平面图;
? 配套设施标识，包括配电房标识、水泵房标识、健身娱乐场所标识、增压泵、循环泵、健身器、环卫设施等物业配备设施标识;
? 警告标识，包括危险区警告标识、施工维修警告标识和禁止区标识等; ? 可变信息标识，包括告示栏等;
(3)资料、钥匙的移交
1)由资料组负责各类图纸资料的核对接收，填写《物业交接验收表》，并根据《文件控制程序》要求予以分类编号，列出清单后，由相关责任部门保存。在核对中对发现缺少和不符的情况，应及时与相关单位联络补充修正; 2)验收接管小组组织对楼宇、停车场、机电设备房、值班室等门锁钥匙进行核对，准确无误后，正式接收钥匙，并填写《钥匙交接记录》，由建设单位、施工单位、物业接管单位负责人签字后，三方各执一份;
6、对新竣工的物业，由验收接管小组与委托方和开发建设单位就建筑物保修事宜进行协商，明确维修责任和保修期限;
7、由总经理任命管理处主任，并组建管理处。由管理处主任对已接管的物业实施专业化的物业管理。
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二、房屋设备维修标准
内 容 时 间 标 准 检查人
每周检查一 灯泡灯罩无缺损,路灯,楼道灯, 次,发现问题及时设备完好,亮灯率在维修组长 庭院灯 处理 99%以上
每月清理一 无积水，无塌陷，井、沟、化粪池 次，化粪池每年维修组长 水流畅通，井盖完好 清理一次
公 每月检查一 无脱无鼓无渗水， 外墙面 次，发现问题及维修组长 表面完好无损坏 共 时处理
每月检查一部
次，发现问题及 内墙面 表面整洁无破损 维修组长 时处理，每二年位
翻新一次
维 每周检查一自行车棚、道路、 平整，无积水，无 次，发现问题及维修组长 停车场 破损 修 时处理
保 每月检查一 无积水，无渗漏、 屋 面 次，发现问题及维修组长 隔热层无缺损 养 时处理
每周检查一 安全整洁，无改公共娱乐场所 次，发现问题及维修组长 建，乱堆放 时处理
每周检查一 表面完好无变形，公共门窗、锁 次，发现问题及维修组长 窗户无渗水 时处理
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三、房屋共用部位维修保养管理规定
1、维修部负责对小区公共部位的维修保养;
2、路灯、庭院灯、楼层灯每周检查一次，要求灯泡亮度正常，灯罩完好，亮灯率保持在99%以上;
3、所有污(雨)水井确保畅通，发现堵塞及时疏通。化粪池一般每年清理一次，保证无污水外溢现象;
4、屋面每月检查一次，做到无积水、无渗漏。如发现渗漏应修复; 5、内墙面每月检查一遍，发现问题及时处理或通报有关部门; 6、道路、停车场、自行车棚每周检查一遍，针对检查结果及时进行维修保养，做到平整，无积水，无破损;
7、外墙面每月检查一遍，针对检查结果及时进行维修保养，做到无脱无鼓，无渗水，外观整洁;
8、公共娱乐场所每周检查一遍，根据检查结果及时进行维修保养，做到安全整洁，无乱改建乱堆放;
9、公共门窗、锁每周检查一次发现问题及时处理，做到表面完好，无变形，窗户无渗水。
四、水泵房管理规范
1、水泵房由专人负责运行操作及维护保养;
2、在水厂正常供水情况下操作员须每天24小时保证小区内用户用水需求; 3、操作员必须每天2次巡逻检查泵房内所有机电设备设施运行情况，并作日检记录及保养记录;
4、操作员必须保持泵房内及机电设备清洁卫生并保持室内干燥无杂物; 5、操作员应及时加润滑油，处理盘根漏水，紧固松动的螺栓，更换磨损的弹性胶圈等工作;
6、对发现设备存在不正常现象，如轴承温度超过70?，泵体振动强烈或产生不正常噪声，电机温升超过65?，运行电流超过额定电流，水泵供水间隔时间超过正常供水间隔时间，应及时检查维修，并报告维修主管;
7、对不经常使用的水泵，如消防栓泵等机电设备每半月进行一次“自动/手动”操作检查，观察运转是否正常可靠并作记录;
8、生活水泵每星期轮换使用一次，主接触器开关每月检查一次; 9、必须做好交接班工作，交接班时做好交班记录。
五、配电房管理规定
1、变配电间是小区的重点要害部位，为确保安全运行，应经常与小区保安队联
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系，互相配合，做好值班保卫和消防工作;
2、严格出入制度，非配电间人员或外单位联系工作，参观访问，须经小区管理处同意，并由熟悉配电间设备的人员陪同，进入变配电间的人员应在出入登记簿上登记;
3、修建或其他检修，安装施工人员进配电间工作须持工作票或有关联系单。用电监察人员进配电间工作，须持“用电监察证”;
4、谢绝在变配电间内会客、闲坐，并不得将来人留宿;
5、所有出入变配电间的人员必须随手将大门关好;
6、未经管理处同意，不准向外单位人员提供变配电间图纸和有关资料。除工作需要外，不准在配电间内摄影、摄像;
7、加强消防工作，严禁易燃易爆物带入变配电间内，控制室、开关室严禁存放易燃易爆物品;
8、在处理事故情况下除有关人员和领导外，其它人员一律不准进入。
六、水泵操作规程
1、水泵启动前，检查水泵及其管道阀门系统，保持完好状态，如有缺陷应及时消除;
2、检查水泵油位是否正常，用手盘动水泵联轴器数转，使之均匀无卡、轧死状况，转动灵活;
3、开启水泵进水阀门，检查蓄水池水位状况;
4、如水泵停用时间较长，应检查水泵电机绝缘电阻，如不合格应进行烘燥处理，复测绝缘电阻合格后才能启动水泵;
5、关闭备用水泵进水阀门，并切断备用水泵电源;
6、启动水泵，检查出水压力是否正常。观察阀管道法兰有无泄漏、水泵运转声音是否正常;
7、如水泵填料处滴水超过正常值，需作调整;
8、生活水泵每月换泵运行。消防水泵每季度作一次启动运行检查，采用点动形式。
七、高压泵维修保养计划
1、高压泵每次使用后，应用清水冲洗胶管和喷嘴中的残液，做好机器外壳的清洁工作，将电源线理齐后，存放在固定场所。发现破损或压力不够，应标以“待修”标识，并及时通知修复后才能使用;
2、维修工负责对高压泵的维修保养，每天检查一次高压泵的运行情况，并作好记录。如发现皮碗破损、老化导致漏气，压力上不去，应及时调换;
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3、高压泵电机的电气性能、机械性能、主机和主接触器开关，每半月检查一次，
加注必需的润滑油，保证设备使用正常，并做好记录; 4、高压泵内应保持一定的油位，一般应保持油浸面的十分之六到十分之七的位置，发现机油不足，应及时加注，以保证设备的正常运行。
八、空调机组维修保养计划
1、月度保养计划
(1)空调主机
1)认真检查各仪表是否可靠，更换不正常的仪表;
2)检查冷冻剂是否有泄漏或漏油漏水现象;
3)分析一个月以来的运行情况，判断连续运行的可靠性; (2)冷冻水泵、冷却水泵
1)轴承加油;
2)检查连轴器润滑油是否足够;
3)检查地脚螺丝及主要连接螺丝是否有返松现象;
(3)冷却水塔
1)检查皮带轮的磨损情况，必要时更换或修理，同时检查皮带及键是否有松动;
2)轴承加油;
3)清洁表面灰尘，要求漆见本色、铁见光;
(4)柜式空调机
1)清洗空气滤网，检查表冷器翅片;
2)检查皮带及皮带轮磨损情况，及皮带及键是否有松动，必要时更换及修理;
3)检查叶轮紧固螺丝及轴承座紧固，螺丝是否有返松现象; 4)轴承加油;
5)清理机组外表及机房环境;
2、季度保养
(1)空调主机
1)检查冷冻剂及机油是否足够，机油是否变质，必要时添加或更换; 2)检查清洁水过滤器;
(2)冷冻水泵、冷却水泵
1)电动轴承加油;
2)联轴节清洁、换油;
3)检查清洁泵前水位过滤器;
(3)冷却水塔
1)保养、检修所有附属阀件;
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2)检查所有非不锈钢保护是否完好，必要时做好油漆保护; (4)柜式空调机
1)电动轴承加油;
2)检修测试电磁阀门工作状况，检测温控可靠性; 3、年度保养
(1)空调主机
1)做一次全面的技术性能检查，再做针对性的拆检处理; 2)检验各仪表的准确可靠性;
3)停机保养前，全面检查冷冻剂系统、润滑剂系统、水系统的密封性能;
4)检查保养安全阀及所有附属阀件;
5)清洗机油过滤器;
6)每二年更换一次冷冻机油;
7)换季停机的拆盖清洗冷凝器及蒸发器，检查管子是否有腐蚀现象; 8)测试电路动作的可靠性，模拟试验各安全装置的性能; 9)电机做年度检修保养;
(2)冷冻水泵、冷却水泵
1)检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油; 2)检查密封件的密封情况;
3)检查泵叶壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳内外表面，泵壳内外表面及机架做
除锈油漆保养;
4)检查各仪表的准确可靠性;
5)检查保养所有附属阀件;
6)校对轴线，做好记录，检查键与键轮的磨损情况，检查键与轴配合是否有返
松现象;
7)电机做年度检修保养;
8)测试电路动作的可靠性;
(3)冷却水塔
1)检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油; 2)对电机做年度检修保养，并测试电路运作的可靠性; (4)柜式空调机
1)检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油; 2)清理叶轮、风机壳，检查腐蚀情况做好防锈保护工作; 3)检查所有附属阀件;
4)检查保温层，检查风管是否完好;
5)对电机做年度检修保养;
6)大修后启动前必须对叶轮轴承座、电机地脚螺丝等主要连接螺栓做一次全面
的紧固检查，并在运行48小时后再重新检查一次; 7)清洁消音器。
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九、管道疏通机使用保养办法
1、疏通机由专人负责保养，确保机器的正常使用寿命;
2、在使用时，操作手柄的下压用力不得超过20公斤，也不得加用其它外力; 3、正确使用疏通机，选择合适的钻具，在离管道入口处0.3米以内进行疏通作业，如需加长疏通弹簧，必须连接牢固。疏通弹簧进入道的长度，最长不得超过6米;
4、每次使用完毕，外壳先用湿布擦净后，再用干布擦干，手柄应保持清洁、干燥，无油脂。疏通弹簧每次使用后，应用清水彻底清洗，以免被清洁剂腐蚀，并每季涂油保养。机器的电源线也要做好清洁工作，并理整齐，如发现导线或连接件破损，应挂上“待修”标识并及时通知电工予以更换，修复后方可使用; 5、疏通机主机每周一次从前后加油孔加注,20,,30机油，保证润滑正常; 6、疏通机配件每月检查两次，发现损坏应及时修复或更换;
7、每季度对疏通机全面擦拭包括机壳、软轴、钻具一次，并在传动部位加上必要的润滑油(剂)，防止生锈，并在设备(施)维修记录表上记录; 8、长期停用的疏通机如需使用，应先检查机器是否正常、电线绝缘是否可靠，然后才能接上电源使用;
9、疏通机外借必须经过部门负责人批准。
十、厨房设备管理规定
1、厨房设备、工具的保管、使用均分工到岗，由具体人员包干负责; 2、设备、工具使用后要随时保持清洁，做到无灰尘、无水迹、无油渍、不腐锈; 3、设备、工具使用完毕，使用者应及时清洁，并将其复位，责任负责人有权检查;
4、各种设备、工具如有损坏，发现人员要及时向厨师长汇报，联系修理，不得带病操作和使用;
5、新上岗的员工，必须对厨房机械设备的性能及操作方法程序接受培训，掌握要领后方可操作使用，责任负责人有指导和培训的义务;
6、调离或离开岗位者，对所保管使用的工具应如数办理移交手续，否则，人事部门将停办调动手续，如有遗失或损坏，需按价如数赔偿。
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(四)清洁绿化管理制度
一、绿化服务质量标准
1、花园护栏无破损，警语牌无破损、无污染;
2、花台沿边及花盆无污染，无破损;
3、无枯枝落叶、无杂草丛生，无黄土裸露;
4、无虫害、无鼠害、无死株、无死草、无树木倾倒达;
5、草坪平整美观;
6、树木花卉修剪造型美观;
7、各种花木长势茂盛;
8、绿化带内无纸屑、烟头等杂物。
二、花木养护操作规程
1、根据天气情况，适当给花木浇水，满足花木正常生长所需的水份，浇水不能过量，以免受涝;
2、根据花木的长势，判断花木的营养状况，对生长不茂盛肥力不充足的花木适量施肥加土，提供正常生长发育所需的营养;
3、及时清除树盘下的杂草、杂物，对遭受自然或人为损坏的花木及时修整、扶正或补苗;
4、根据植物生长的规律和耐修剪的程度，对花木进行轻、中、重三种程度的修剪，整形，如自然开心形、圆锥形、方形等，使花木造型美观，景观丰富;
轻剪:剪去一年生枝条长度的1/5—1/4;
中剪:剪去一年生枝条长度的1/3—1/2;
重剪:剪去一年生枝条长度的3/4—2/3;
5、根据花木病虫害发生的规律，制定预防管理措施，防治病虫害的发生，把病虫害消灭在萌芽状况，使花木不受危害，同时注意保护环境，减少农药污染; 6、对易被暴风吹折或吹倒的树木做好预防措施，提前用物支撑; 7、保持树木原有的自然生长状态，能体现树木自然美;
8、在台风、暴雨雪、大旱等季节，应特别注意及时保护花木、树木，如用木枝支撑树木，拍打树上的积雪，适量浇水。
三、消灭“四害”管理规范
1、管理处负责小区消灭“四害”的工作;
2、向小区人员宣传、明确消灭“四害”的重要性;
3、春、夏、秋三季每周药物喷杀蚊蝇等害虫一次，主要对垃圾箱、阴沟、污水
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井、绿化带等处。冬季用药物喷杀的次数可以适当减少; 4、根据用户数量分发灭蚊药、蟑螂药;
5、对下水道窨井、公共楼道、厕所等公共部位定期进行药物喷杀; 6、对草地下的蚂蚁窝进行石灰消杀;
7、根据有关部门的统一安排，定点投放鼠药，主要是下水道、不常走的路等老鼠活动猖獗的地方，在投放之前必须通知用户注意安全; 9、发现死亡的“四害”必须马上清除;
10、及时消除冬季枯死的树枝叶，杜绝蚊蝇滋生。
四、公共区域保洁服务质量标准
1、道路
无明显泥沙、无污垢，每100?内烟头、纸屑平均不超过两个、无直径1?以上的石子;
2、绿化带
(1) 无明显大片树叶、无纸屑、无垃圾袋等杂物，绿化带内无直径3?以上的石子;
(2)房屋阳台下每100?烟头等杂物在5个以内，其他绿化带100?内杂物在1个以下;
3、排水明沟
无明显泥沙、无污垢，每100?内烟头、纸屑在两个以下; 4、垃圾箱
(1)周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹;
(2) 箱外无污染，箱内无积水;
5、垃圾房
(1)地面无粘附物、无明显污迹;
(2)墙面无粘附物、无明显污迹;
6、果壳箱
内部垃圾及时清理，外表无污迹、粘附物;
7、标识牌和告示栏
目视表面无明显积尘、无污迹、无乱张贴;
8、污水井
内壁无粘附物，井盖无污迹;
9、地面
(1)无垃圾杂物、无泥沙污渍;
(2) 地毯无明显灰尘、无污渍;
10、墙面
(1)无广告、迹污渍，无积尘，无手印、脚印;
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(2)大理石、瓷片、喷涂等无明显灰尘;
(3)乳胶漆墙面无污渍，目视无明显灰尘;
(4)墙纸干净无污渍;
11、楼道与走廊
目视无纸屑、无杂物、无污迹，每个单元楼道烟头不超过1个，走廊100?烟头不超过1个，目视天花板无明显灰尘、无蜘蛛网; 12、窗、扶手、门、消防栓管、楼道灯开关等
无广告、无蜘蛛网、无痰迹污渍、无积尘;
13、电梯
电梯轿厢四壁干净无尘、无污迹、无手印，轿厢干净无杂物、无污渍，电梯门轨槽、显示屏干净无尘;
14、办公室
整洁、无杂物;墙面无灰尘、无蜘蛛网;地面无污迹;桌椅、沙发、柜无灰尘;空气清新;
15、卫生间
(1)地面干净无积水、无污渍、无杂物;
(2)墙面瓷片、门、窗无明显灰尘，便器无污渍，墙上无涂画; (3)设施完好、用品齐全，室内无异味;
(4)天花板、灯具目视无明显灰尘，无蜘蛛网;
(5)玻璃、镜面无灰尘、无污迹、无手印;
16、灯罩、烟感器、出风口、指示灯
目视无明显灰尘、无污迹;
17、玻璃门窗和镜面
(1)玻璃、镜面无污迹、无手印，无明显灰尘;
(2)门窗框、镜框无积尘、无污迹。
五、公共区域卫生保洁操作规程
1、道路的保洁
(1)每天对小区周边道路彻底清扫一次，清扫工作必须在早上8:00前完毕; (2)对主干道除定时清扫外，应安排固定人员巡回保洁，做到人过地净; (3)下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水;
(4)如遇晴好干燥天气，清扫路面前须先洒水以免尘土飞扬; (5)发现路面有油污应即时用清洁剂清洁;
(6)用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物;
2、花园广场的保洁
(1)花园广场应有人负责清洁、循环保洁;
(2)清扫花园广场里的浮尘、果皮、树叶、纸屑及烟头等垃圾;
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(3)及时清除地面的油污渍、粘附物;
(4)花园广场内的花坛和桌椅每天擦拭一次;
(5)发现花园广场的水景系统内有垃圾应马上捞起;
3、绿化带的保洁
(1)用扫把仔细清扫草地、绿化带上的果壳、纸屑、石块、树叶等垃圾; (2)对烟头、棉签等用扫把不能打扫起来的小杂物，应捡起放在簸箕内; (3)每天清洁绿化带一次，秋冬季节或落叶较多时应适当增加次数; (4)花坛立面、平面每天擦拭一次，保证外观洁净;
4、路灯的保洁
(1)庭院灯每天保洁一次;高杆路灯每周保洁一次，每季清洗一次; (2)路灯的保洁应在白天灭灯断电时进行，作业前保洁主管应通知维修人员断开电源;
(3)路灯保洁因需踩梯工作，必须两人同时作业(一人扶梯); (4)擦拭灯罩时，应注意力度，以免用力过猛导致灯罩破裂，发现灯罩有裂纹或其他安全隐患时，应及时汇报保洁主管;
5、标识、告示牌的保洁
(1)标识牌、告示牌等应每天擦拭一遍;
(2)有广告纸时应先撕下纸，再用湿抹布从上往下擦抹，然后用干布抹干净，如有污迹应用清洁剂进行清洗;
6、垃圾筒、果壳箱的保洁
(1)垃圾筒每天清运两次，果壳箱每天清理一次;
(2)垃圾筒、果壳箱每周清洗一次，夏季垃圾筒每天清洗一次; (3)清洗前应先倒净垃圾筒，并集中运到指定地方清洗; (4)先将垃圾筒表面冲洗一遍，然后用清洁剂反复擦拭; (5)将油渍、污渍洗干净后，用清水冲洗干净，用布抹干; (6)清洗完毕应及时将垃圾筒运回原处。
六、车库卫生保洁标准
1、车库地面无垃圾、无杂物、无积水、无泥沙、无油迹; 2、车库墙面无污渍、无明显积尘;
3、车库的标识牌、消防栓公用门等设施目视无污渍、无明显积尘。
七、车库卫生保洁操作程序
1、每天对车库地面彻底清扫一次，清扫工作必须在早上8:00前完毕; 2、如遇晴好干燥天气，清扫地面前须先洒水以免尘土飞扬; 3、发现路面有油污应即时用清洁剂清洁;
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4、用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物;
5、清洁车库时，应注意进出车辆，以防撞伤。
八、电梯卫生保洁标准
1、玻璃镜面光亮无手印、污迹;
2、不锈钢表面无灰尘、污迹;
3、灯具天花板无灰尘、蜘蛛网;
4、塑料胶条门轨无灰尘、沙土;
5、轿箱四壁干净无灰尘。
九、电梯卫生保洁操作程序
1、保持电梯轿箱地面的清洁，铺有地毯的，每天要用吸尘器吸尘，无地毯的，每天要用拖把清洁地面;
2、对电梯门、轿箱的不锈钢、镜面进行循环保洁时，应先用湿布擦拭，然后再用干毛巾擦干净。
十、食堂、餐厅卫生标准
1、天花板、灯、空调口无尘、无污迹、无蜘蛛网;
2、门窗玻璃清晰、明亮、无污迹，墙壁、挂画无污迹浮尘; 3、地面无积水、无油污、纸屑、牙签、烟头等杂物;
4、餐台无油迹，餐椅横梁干净无尘;
5、不锈钢柜架、台、盆等光亮、无油迹;
6、餐具、用具无尘无污迹;
7、沟渠无杂物，沟渠盖面无污迹，洁净。
十一、食堂、餐厅卫生保洁操作程序
1、地面
使用棉质或海绵地拖，配合适量清水及清洁液清除污渍，如有需要，也可用除渍剂，直到所有尘埃和污渍被清除;
2、玻璃门窗
(1)使用抹布添加洗涤剂或去污粉抹净甩有门窗框;
(2)使用玻璃清洁剂抹净玻璃内外表面，再以清水彻底清洗，稍后用玻璃水刮刮净水迹;
(3)禁止使用有磨损性的工具及腐蚀性溶剂;
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3、餐桌椅
使用软布浸放适量的清洁剂后，擦拭餐桌椅表面，再用清水擦拭干净; 4、餐具
(1)餐具必须遵守一冲二刷三洗四消毒的保洁程序进行;
(2)冲:将脏的餐具在水龙头下冲去污物;
(3)刷:使用洗洁液将餐具刷洗干净;
(4)洗:再用清水冲洗干净;
(5)消毒:在配好的消毒液中泡定15分钟，最后将餐具冲一遍抹干存放好待用。
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(五)职工食堂管理制度
一、职工食堂餐厅管理规范
1、员工食堂工作人员认真学习《食堂卫生管理法规》。对食品的卫生制度及营养知识有深入的了解，才能保质保量地为员工服务，提供卫生且营养的膳食; 2、工作人员必须严格服从领导的工作指示及安排，按时上下班，不迟到早退，不无故旷工，同事之间互相紧密配合，各分工人员积极做好自己的本职工作，认真把员工膳食工作安排好，并保证厨房及饭堂的卫生整洁有序; 3、当班工作人员应保持仪表整洁，注重个人卫生，穿工作服，戴工作帽。对个人卫生做好四勤(勤换衣、勤洗头、勤理发、勤剪指甲);
4、为维护广大员工的利益，在售卖过程中，做到公平合理，一视同仁，不能多打少收或少打多收，杜绝打饭菜不收饭票，任何人不得私自拿走厨房的一切用具和食物，一经发现作严肃处理;
5、食堂一般不对外来人员开放，小区员工如有亲友来访需要就餐者，必须到管理处买饭票就餐，违者由后勤处予以处理。
二、食堂、餐厅工作人员卫生管理规范
1、每天起床后漱口、刷牙、洗脸(整齐仪容);
2、每天至少一至二次的沐浴(避免汗臭);
3、每天工作前或饭前洗手一次，并注意手指甲;
4、制服每天更换一次，并力求整洁;
5、头发梳洗干净，女性工作时应附带发网;
6、工作时不穿拖鞋与木屐;
7、不用重味的香水及发油;
8、不留胡须及长发(男性方面);
9、打喷嚏应用手帕遮住，并离开工作地方洗手一遍;
10、不用手指挖鼻孔、牙缝以及耳朵;
11、不用手摸头发、揉眼睛;
12、上厕所后，必须洗手，并擦拭干净。
三、食堂、餐厅环境卫生管理规范
1、不得将食物储藏于角落、衣箱及柜厨内;
2、不丢弃余渣于暗处、水沟及门缝;
3、凡已腐蚀的食物，不留置或丢在地上;
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4、厨师尽量避免使用手拿食物，餐厅人员亦切勿用手拿事物; 5、在地上捡拾东西，搬运桌椅后，得先洗手后再服务客人;
6、不随地吐痰;
7、随时保持工作区域内的整洁;
8、感冒、生病时立即请医生医治;
9、餐厅内须经常保持清洁整齐;
10、各类客人使用的餐具务必清洁;
11、服务人员除有自己的卫生观念外，对于客人的卫生讲究，更应特别注意; 12、上菜前，务必先行检查菜肴的分类，热类者得以热盘服务，冷类者则以冷盘服务;
13、客人用后的残渣，立即收拾并收进厨房西盘间处理;
14、餐厅工作台，随时保持清洁，不得留置任何食品，以防止细菌传人; 15、发现有苍蝇或其他昆虫的出现，立即报告，并做彻底的扑灭消毒。
四、餐饮食品贮存管理办法
1、入库验收
(1)质量检查
质量检查工作的重点在两个方面:入库食品的质量把关和对食品自身储存天津条件的分析。入库食品的质量把关主要是根据采购规格书所订的标准进行，而对食品自身储存条件的分析主要是看订购的食品原料是否宜于存放在仓库之中。 (2)分类签收
通过检验的入库食品应立即入库保管。食品入库之前，要进一步分类、登记和签收，分类是为了更方便地管理，登记和签收，是为了建立来龙去脉清晰的帐目体系。
2、贮存保管
餐饮物品验收入库以后，进入贮存保管阶段。贮存保管是库丰管理工作的中心环节，对贮存保管的基本要求是:合理存放、精心养护、认真检查，使物品在保管期内质量完好，数量准确，使库存耗损开支和管理费用下降到尽可能低的水平，使物品发放工作便于开展，更好地为生产和销售服务。
五、食物卫生管理规范
1、采购员应对各类食品的卫生要求非常熟悉，把好质量关;
2、验收时也要把好质量关，做好食物的检查工作，然后入库; 3、厨房出品时，保证各类食品的卫生、色、味等;
4、传菜部要检查食品的质量，确保熟食品的卫生;
5、楼面服务员也要做好菜肴、酒类、水果、冷饮的位置检查工作;
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6、所有工作人员身体健康，服务整洁，手指、头发清洁，并有良好的卫生习惯。
六、设备、餐具卫生管理规范
1、所有设备、餐具都应洗涤之后再经消毒处理;
2、加工食物原料用的设备、餐具，由于它们与生料直接接触，消毒应更加仔细; 3、烹调设备和工具，如不注意清理油垢和残渣，往往影响烹调效果并缩短设备的寿命;
4、餐厅内冷藏设备的清洁卫生，应派专人负责;
5、清洁消毒设备保证清洁卫生，才能确保被洗涤食具的清洁卫生; 6、储藏和输送设备要经常进行消毒，清理;
7、制订设备卫生计划和各种设备洗涤操作规程，并教育训练职工; 8、所有工作人员，身体健康，讲究个人清洁卫生，养成良好的个人卫生习惯。
七、厨房卫生管理规范
1、厨房应与厕所及其他不洁处所有有效的隔离，厨房内不应有厕所，且厨房的门与窗均不得面对厕所;
2、厨房应有良好的供水系统和排水系统，尤以排水系统最重要，因厨房烹调食物时，材料需要清水洗涤，厨房清理更需要用水洗涤，这些用过的污水，必须迅速排出，否则会使厨房泥泞不堪;
3、地面、天花板、墙壁门窗应坚固美观，所有孔洞缝隙应予填实密封，并保持整洁，以免蟑螂、老鼠，隐身躲藏或出入;
4、应装置抽油烟机:抽油烟机之油垢应定时清理，而所排出之污油，亦适当处理，切勿直接喷泄干扰邻居;
5、工作厨台及厨柜以铝质或不锈钢材质为佳，木质者容易孳生繁殖蟑螂; 6、工作厨台及厨柜下内侧及厨房死角，应特别注意清扫。因这些死角处，每当冲洗地面时，将面包碎片、碎肉、菜屑等冲入内遗留腐烂;
7、食物应在工作台上料理操作，并将生、熟食物分开处理。刀和砧板工具及抹布等，必须保持整洁;
8、食物应保持新鲜、清洁、卫生，并于清洗后，分类以塑胶袋包紧，或装在有盖容器内，分别储放冰箱或冷冻室内，鱼肉类取用处理要迅速，以免反复解冻而影响鲜度，要确实做到勿将食物暴露在生活常温太久;
9、凡易腐败之饮食物品，应贮藏摄氏零度以下冷藏容器内，熟的与生的食物分开贮放，亦防止食物气味在冰箱内扩散及吸收箱内气味，并备置脱臭剂或燃过之木炭放入冰箱，可吸净臭味;
10、调味品应以适当容器装盛，使用后随即加盖，所有的器皿及菜肴，均不得与地面或污秽接触;
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11、应备置有密盖污物桶、厨余桶，厨余最好当夜倒除，不在房内隔夜。万一需要隔夜清除，则应用桶盖隔离，又厨余桶四周应予经常保持干净; 12、员工工作时，应穿戴整洁工作衣帽。工作时避免让手接触或玷污食物与食器，尽量利用夹子、勺子等工具取用;
13、在厨房工作时，不得在食物或食器的附近抽烟、咳嗽、吐痰、打喷嚏，万一打喷嚏时，要背向食物，用手帕或卫生纸罩住口鼻，并随即洗手; 14、厨房工作人员工作前、便后，均应彻底洗手，保持一双清洁的手; 15、厨房清洁扫除工作，每日数次，至少要做一次，清洁完毕， 清扫用具应集中处置，杀菌剂和洗涤剂不得与杀虫剂等放在一起，有毒的物质要标明放在固定场所及指定专人管理;
16、不得在厨房内躺卧或住宿，亦不许随便悬挂衣服及放置鞋屐，或乱放杂物等; 17、有病时，应留在家中休息。感冒、皮肤有外伤及患传染病症时，都应留在家休养治疗，否则将会影响整体的健康。
八、厨房安全管理规范
1、个人的防护
(1)安全措施，从员工本身做起，工作服整洁合身，帽子或发罩、发网固定在头部;
(2)鞋子要穿得舒适，鞋跟必须坚固，鞋带亦要扎牢，防止拌倒; (3)必须避免或清除随身饰、别针等，以免不慎掉落食品中，或机具内，造成严重的后果;
2、行进的方向
(1)厨房动向设定成“单行道”方向行进;
(2)厨房在高峰时间，要在忙碌中仍有秩序，如在拐弯转角处或上下楼梯先打招呼，保持靠右方单行道的走路习惯，并且速度不要过快，以免碰撞; (3)端送热的盘子要格外当心，除提醒对方外，自己也要用毛巾垫住并拿稳; (4)注意地上的障碍物，通道若有积水潮湿，应即处理清除，以免拌倒滑跤; 3、机具的操作
(1)做好安全装置，如压力容量，压力负荷量表、蒸气锅炉隔热自动开关等; (2)熟悉操作方法，如搅拌机的正确操作，用瓢勺喂进，切忌直接以手接近; (3)熟悉电气用具电锅烤箱、电扇及工作灯的电线收藏和用电常识，湿手不得接触电源插座及开关，以免触电;
4、刀具的使用
(1)刀具使用方法要正确，握刀永远握住刀柄，锐面朝下，不要急抓乱摸刀口，并握牢置平，以防掉落或割伤;
(2)不得以刀具作为开罐器或螺丝刀使用，不用的刀具要稳当放置安全刀架上，不得隐藏在橱柜或抽屉，以免误伤;
(3)破损的玻璃器及陶瓷器或迟钝的刀具，不宜勉强使用，以免造成割伤;
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5、物料的搬运
(1)考虑人力的负重力量，应以普通人力能予移动的重量与容积程度为宜，因为起卸、移动、过磅、推高、整理等，靠普通人体移动的时候较多; (2)使用手推车，注意搬运路线中的障碍以免碰翻滑倒;
(3)物料箱或筐不可推置过高或堵塞通道及出入口处，造成工作的不便利; 6、升降梯使用
(1)升降梯可协助将物料食品运至高层楼，注意其安全性，不可将头、手伸出升降梯外;
(2)普通攀高梯子的使用、采用人字梯，事先要检查梯子的接头处有无脱节，摆放地面要平坦而平衡稳固，以免梯子倾斜或滑倒，阶梯处均应有显示标示，以防踏空摔倒。
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(六)其它管理制度
一、管理员工作规程
1、坚持脚踏实地的工作作风，全面掌握小区的分布情况及配套设施的基本情况，负责建立用户档案，为做好文明、优质服务打下扎实的基础;
2、每日不少于二次对小区进行巡视，及时发现和制止违章行为，确保小区结构完好，外观整齐，公共设施不受损害，发现管道、沟渠阻塞，迅速采取措施予以处理，并做好每日巡视记录。巡视内容主要包括以下方面:
(1)路面:整洁、无垃圾、无积水;绿化带:平整、无堆放垃圾;树木花卉:修剪及时，造型美观;
(2)房屋外墙面:整洁无污染;各类标识牌:整洁、有序、不歪斜、无损坏; (3)信息栏:整洁明亮、张贴美观、过期作品及时处理;
(4)车辆:停放在指定地点、有序、整齐;
(5)共用设施设备维护情况:无破损、涂污;
3、巡视时发现不符合规定之处，应及时报告负责人，并迅速、妥善解决; 4、上班着装要保持整洁，自觉佩带“服务证”，主动接受用户的监督。执行任务时必须礼貌服务，与用户保持良好、融洽的关系;
5、严格遵守工作纪律，不能擅离职守，如因工作需要离开管理处办公室时，应向在场人交待去向，无人在办公室时，须在留言牌上写明去向; 6、熟悉各楼层的布局和办公室分布情况;
7、负责接受、传递用户反馈的信息及投诉，填写《用户意见受理单》或《用户投诉报告单》，配合主任做好用户投诉的处理工作。接到用户投诉，要问明情况，了解事情的经过，可以解决的马上解决，不能解决的立即向有关部门反映，并向主管部门领导汇报，并且要将处理结果反馈给用户;
8、用户有委托服务要求时，负责联系有关部门，满足用户要求，合理收费; 9、认真做好每日的工作笔记及每周工作小结;
10、服从上级领导，完成所委派的工作。
二、用户档案管理规定
1、管理员负责用户的基本情况登记工作，并填写《用户基本情况登记表》; 2、管理处每一年对用户情况进行一次核对;
3、用户的档案由管理处保管，未经主任许可，任何人不得借阅、查询。
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三、管理处贮存室管理办法
1、为加强物业管理的物资保证，为用户提供及时、有效的服务，管理处可根据实际需要，可设置采购产品贮存点，并切实保证各类采购物品进货、发放、盘存、验证等环节得到有效控制;
2、采购产品在贮存点(处)应分类摆放，并有适当的存放环境，防止存放物品的变质或缺少;
3、经验证不合格的采购产品，不得进贮存点，采购物品的验证由采购人员负责;若发现采购产品质量有问题，应将物品暂存待检处，同时与供方联系，进行确认后，更换或退货;
4、常规服务用的物品设合理库存。库存限额应视该物品的日常消耗水平而定。具体操作:应填写《申购单》、《采购物品检查表》、《入存单》、《领用单》及实物帐材料卡、存放物品月检表;
5、偶尔或临时性服务用物品及不宜设库存的其他物品可不设库存，即买即领。具体操作时应填写:《申购单》、《采购物品检查表》、《领用单》，并建实物帐; 6、对有有效期规定的物品、且领用后一次性消耗不完的(如农药)，应贴上醒目标签，注明有效期;
7、每月底由对库存采购产品的盘存，核对库存数量及产品的有效期，填写《存放物品月检表》。
四、日常维修服务规范
1、报修
(1)管理处和维修部是接待用户报修的职能部门。接到用户报修时要将报修项目、顾客名称、所处楼层、房号、约定上门维修时间进行记录，并及时向维修部传递，以便为用户提供及时合格的维修服务;
(2)维修部在接到用户或管理处报修时，应记录在《有偿/委托服务联系单》中，明确顾客名称、服务要求、服务时间及价格等事项;
(3)管理处和维修部应记录用户报修情况;
2、维修
(1)维修部接到维修单或用户直接报修要求时，应及时上门维修，要求急修15分钟到现场，小修小补在2小时内完成，中修24小时内完成，大修一天内有答复;
(2)维修工上门维修工作完成后，应将结果填写在联系单上，并请用户认可; (3)属有偿服务项目应开收据，收取维修款，不得无凭证收费; 3、回访
(1)维修完成后，维修部应在三天内进行维修效果的回访;
(2)对重大维修项目或因疑难未能及时解决的项目，维修部应及时上门回访;
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(3)维修项目总回访率达95%，并做好每次的回访记录;
4、维修档案
(1)维修部要做好每天的工作日记;
(2)维修部要做好每天的维修单的存档工作。
五、上门维修服务规范
上门维修必须体现“用户至上、服务第一”的宗旨，保证维修服务质量，规范维修服务方法;
1、接受报修
(1)接报修电话
1)拿起听筒先讲:“您好，我是维修部/管理处，先生,小姐有什么事情请讲～”; 2)记录用户报修内容及楼层房号，并约定上门维修时间;
3)道“再见”后轻轻放下听筒;
(2)如用户直接上门报修或托人传递报修信息，应主动与用户沟通确定维修内容，约定维修时间;
2、从接到报修开始应在15分钟内或约定时间前到达报修地点; 3、所有维修人员出工前必须随身携带工具箱，仔细检查箱内工具，并根据维修项目做好相应调整，做到工具齐备，箱体清洁;
4、入室维修
(1)叩门
到达报修地点应轻轻地叩门，先叩二下如无反应间隔10秒钟以后再叩; (2)取得用户同意后，方可进入室内，并说明身份和来意;
(3)在维修开始前，应再次询问需维修项目，仔细查看维修现场及周边状况，如有妨碍修理的物品应主动协助用户移开;
(4)摊开塑料布或报纸以摆放工具及材料，并事先铺好自备的毛巾或报纸等隔离物以防止渗水及垃圾撒落;
(5)在维修中，应专心致志，保证质量，提高效率，并尽可能降低噪音，工具轻拿轻放;严禁吃、喝、抽和收取小费;
(6)维修完毕后，应对维修结果进行自检，待用户验证认可后，请用户签字; (7)按公司收费标准收费。如用户有异议，应耐心解释，不可与之争执，同时，维修人员应主动向用户交代使用中应注意事项;
(8)对未能及时完成维修的(如无法独立完成、专业性太强、配件不齐等)，应对用户说明情况，解释原因，取得用户的谅解和支持或说明维修计划(包括完成时间)，并尽快将其解决;
(9)如因各种原因确实无力完成的，应告之用户，请其另行解决; 5、清场
工作完毕后要做好清洁工作，工作前移动的物品要放回原处;
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6、离开维修地点时应说声“如有需要尽管与管理处/维修部联系”并向用户说“再见”。
六、停电、停水处理办法
1、管理处接到电(水)厂的停电(水)通知后，应立即将通知内容分发到小区内各用户，以便用户做好准备;
2、小区内部故障原因造成的停电(水)由维修部负责抢修;
3、维修工必须在接到任务后10分钟内赶到现场检修;
4、估计抢修工作时间，及时通知用户，并把停电(水)的原因和开通时间通知管理处;
5、组织人员检修，在估计时间内尽快恢复用电(水);
6、如特殊情况需要延长停电(水)时间，必须另行通知用户及管理处; 7、恢复供电(水)后，应立即通知用户，并尽快通知管理处。
七、会议服务流程规范
1、会议确认
详细了解会议主办单位、会议名称、人数、会期、餐饮要求以及会议的特殊要求，并根据其具体情况签订会议室使用通知单;
2、准备工作
在会议前检查各项工作，如会议室安排、会场布置、音响设施、花卉盆景、餐饮安排的准备情况;
3、接待
会务组到达后，要与会议负责人取得联系，征求对会场、餐饮安排的意见，协助安排和解决会务人员的临时要求;
4、会场服务
在会议期间，应客人要求提供茶水或饮料服务，须在会务人员进场后五分钟内完成，并视情况及时续水或加饮料。如果到会人数较多，应增加座椅，还应主动询问到会人员有无其他要求，并尽力帮助解决;
茶水服务时应注意以下几点:
(1)主动向客人询问喝什么茶，是绿茶、红茶还是白开水;
(2)在最短时间内做好准备，要求茶具干净，无破损，茶叶适量，开水冲泡，七至八分满为宜，泡好茶，盖上杯盖，将茶杯放在杯垫的正中位置上，茶杯的把手应摆在客人的右手边，伸出右手做一个请客人用茶的手势，轻声说“请用茶”以后每隔30分钟左右续到一次茶水;
5、会议结束后，送客人离开，并把此会议室使用通知单及确认书等资料存档; 6、会议结束后，必须将座椅统一摆正，将茶具清洗并消毒，关闭音响设备，打扫地面，关闭灯光，锁门离开。
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浙公网安备 33021202002483