物业保修期满建设单位注销物业保修金应当如何退还？

物业保修期满建设单位注销物业保修金应当如何退还？ 物业保修期满建设单位注销物业保修金应 当如何退还, 物业理 物业保修期满建设单位注销 物业保修金应当如何退还? 物业保修金是建设单位在物业竣 工验收后,按照建筑安装工程总造价 的一定比例向所在地政府物业主管部 门交存的作为物业保修期内物业维修 费用保证的资金.当前,国内尚未建 立统一的物业保修金 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 ,只是不少 地方为了加强对物业服务行业的监管 力度,纷纷以地方性法规,政府规章 等立法形式,出台确立了该项制度. 物业保修金在国内目前是主流概念, 其在一些地方也被称为"物业工程质 量保修金"(见《安徽省物业管理条 例》,《包头市物业管理条例》), "物业质量保修金"(见《山东省物 业管理条例》),但它们的内涵基本 是一致的. 当前,建设单位尤其是房地产 开发商在风云莫测的市场经济中因为 种种原因而注销,日益常见.根据法 律的规定,建设单位一旦注销,其法 人资格终止,其民事权利能力和民事 行为能力即时消灭.当物业保修期满 后,它们交纳的物业保修金本息余额 将如何被退还,是地方人大或政府在 立法时应当考虑的问题.笔者经查询 发现:在已建立物业保修金制度的地 方中,除少数地方外,多数地方还是 关注到了这个细节问题,但是它们所 作出的处理规定却不尽相同,主要有 以下两类. 一 是将物业保修金余额作为被 注销的建设单位的清算财产.如《成 都市物业管理条例》(2008年1月1日 起施行)第二十一条规定:"符合下 列条件之一的,保修金存储期满后本 息余额退还开发建设单位;开发建设 口吴刚 单位已消亡的,保修金本息余额依法 列入清算财产:(一)未出现属于保 修范围内的物业质量问题;(二)出 现物业质量问题,但开发建设单位已 按相关规定进行维修并经验收合格, 或者与业主就维修费用承担达成和解 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 并履行给付义务;(三)出现 物业质量问题且双方就责任承担发 生争议,但开发建设单位已按人民法 院或者仲裁委员会的法律文书履行义 务." 二是将物业保修金本息余额划 转作为所在物业的专项维修资金.如 《浙江省住宅物业保修金 管理办法 关于高温津贴发放的管理办法稽核管理办法下载并购贷款管理办法下载商业信用卡管理办法下载处方管理办法word下载 》 (浙政发[2007119号)第二十条规定: "建设单位因歇业,破产或出现其他 情形,致使单位不存在的,该区的 市,县物业主管部门应当进行公示, 公示期为30天.公示期满无异议的, 其原交存保修金本余额,转入同一物 业区域物业专项维修资金."再如《西宁市住宅物业保修金管理办法》 (宁政办[2008157号)第二十条规定: "建设单位因歇业,破产或出现其他 情形,致使单位不存在的,所在地的 市,县物业主管部门应当进行公示, 公示期为30天.公示期满无异议的, 其原交存保修金本余额,转入同一物 业区域物业专项维修资金." 对于上述两类处理规定,笔者 认为第一类规定符合法律保护法人财 产权的规定,而第二类规定明显违反 法理,侵犯了法人的财产权.主要原 因在于:其一,该规定侵犯了建设单 位对物业保修金余额的所有权.因为 物业保修金的所有权人是建设单位, 即使建设单位注销,该笔财产仍应当 作为清算财产纳入其清算程序依法处 分,而不应被一律划转成为第三人的 财产.根据我国《民法通则》及《公 司法》等法律的规定,建设单位注销 后,其物业保修金余额的所有权人应 当是其债权债务的承继人,而决不是 业主等第三人.其二,该规定不符合 物业专项维修资金交纳主体的规定. 根据原建设部,财政部第165号令《住 宅专项维修资金管理办法》的规定, 物业专项维修资金是专项用于物业共 用部位,共用设施设备保修期满后的 维修和更新,改造的资金.按照谁所 有,淮交纳的原则,该资金应当由业 主和公有住房的售房单位交纳.而物 业保修金的所有权人是建设单位,由 于建设单位不是其售出物业的所有权 人,因此其没有义务在物业保修期满 后继续承担物业维修责任,政府主管 部门无权将其物业保修金余额划转作 为物业专项维修资金,除非建设单位 明确表示将物业保修金余额赠与物业 区域的业主,并用作物业专项维修资 金. 那么,当物业保修期满建设单位 却注销,政府主管部门应当如何退还 物业保修金余额呢?即其应当向谁退 还呢?根据现行法律,笔者认为其应 当向以下主体退还: 1,退还给建设单位合并或分立 后的企业.有些建设单位之所以注 销,是因为其与其他企业合并成一个 新的企业,或者分立成两个及以上的 新企业.一旦发生上述情形,根据 《民法通则》第四十四条第二款的规 之J201103/97 定:"企业法人分立,合并,它的权 利和义务由变更后的法人享有和承 担."以及《公司法》第一百七十五 条的规定:"公司合并时,合并各 方的债权,债务,应当由合并后存续 的公司或者新设的公司承继."其第 一 百七十七条的规定:"公司分立前 的债务由分立后的公司承担连带责 任.但是,公司在分立前与债权人就 债务清偿达成的书面协议另有约定的 除外."政府主管部门应当将物业保 修金余额退还给建设单位合并或分立 后的企业. 2,退还给建设单位的原股东.我 国现行法律对股东在企业法人注销后应 承担的债务责任作出了许多明确规定, 但对股东在企业法人注销后享有的债权 等权利却鲜有明确规定,尚有《公司 法》第四条的规定:"公司股东依法享 有资产收益,参与重大决策和选择管理 者等权利."可以据此维护股东的相关 权利.针对此立法缺陷,--~tg2y法院 出台了审判指导意见.如《北京市高级 人民法院关于公司注销后,公司原股东 是否可向债务人主张原公司遗留债权的 答复》(2007年3月)认为:"在公司 被登记注销,公司法人资格终止后,公 司原股东可以对清算中未处理的债权主 张权利."理由之一是:"公司与公司 股东在法律上虽然是两个独立的民事主 体,但因存在投资关系,股东对公司经 营成果享有收益权利,并对公司解散负 有清算责任.在公司注销登记后对尚未 处理的债权,公司股东根据民法权利承 继原则,全体股东成为权利主体.虽然 公司注销后,其法人人格已经消灭,但 公司的债权不因其主体的消灭而灭失. 公司的原股东仍可以一般债权人的身份 主张其权利."因此,根据上述法律规 定及审判指导意见,笔者认为当建设单 位注销后,政府主管部门应当将物业保 修金的余额退还给该单位的原股东,以 维护原股东的财产权益. 3,退还给建设单位的开办单位或 主管单位.因历史原因,一些有国家 机关投资背景的建设单位,其在成立 物业鲴 时有上级开办单位或主管单位.这类 企业在成立后因种种原因根据开办单 位或主管单位作出的"撤销"决定, 向工商行政部门办理了注销登记.当 建设单位因为此种情形注销时,参照 《最高人民法院关于适用<中华人民共 和国民事诉讼法>若干问题的意见》第 5l条的规定:"企业法人未经清算即 被撤销,有清算组织的,以该清算组 织为当事人;没有清算组织的,以作 出撤销决定的机构为当事人."《最 高人民法院关于审理军队,武警部 队,政法机关移交,撤销企业和与党 政机关脱钩企业相关纠纷案件若干问 题的规定》(法释[2001]8号)第七条 的规定:"开办单位或其主管部门在 被开办企业撤销时,向工商行政管理 机关出具汪明文件,自愿对被开办企 业的债务承担责任的,应当按照承诺 在其接受财产范围内对被开办企业的 债务承担民事责任."根据权利义务 对等的原则,建设单位的开办单位或 主管单位可以作为被注销建设单位的 权利的承继人,从政府主管部门取得 物业保修金余额. 4,退还给建设单位的清算组. 《北京市高级人民法院关于公司注销 后,公司原股东是否可向债务人主张原 公司遗留债权的答复》认为:企业被注 销登记时,清算主体或第三人在工商管 理部门承诺企业注销登记后遗留的债权 债务由其负责的,债权人可以作出承诺 的清算主体或第三人为被告,要求其承 担清算责任."根据权利义务对等原 则,在公司注销后存在未处理债权的情 况下,清算主体也应可以自己的名义作 为原告提起诉讼."上海市高级人民法 院《关于公司被依法注销后其享有的财 产权益应如何处理的若干问题的解答》 在解答"公司在破产程序终结后力,理注 销登记,又发现公司破产清算程序中遗 漏债权或其他财产权益,应当如何处 理?"认为:"在破产程序终结后,如 发现公司还享有债权或其他财产权益, 该权益应当首先用于向全体债权人清 偿,在清偿完毕前,被宣告破产的公司 的股东或上级主管部门不享有该财产权 益.届时,经法院许可保留的破产清算 组尚未被撤销的,则可由清算组对外主 张债权或相关财产权益.所获财产经法 院决定,可进行追加分配或指定相关单 位或人员予以保管.如破产清算组已被 撤销的,原公司股东或公司的上级主管 部门可依法向审理破产案件的法院申请 恢复成立清算组或重新成立清算组,以 清算组名义对外主张原公司的债权或财 产权益.是否准许,由法院决定."参 照上述审判指导意见,笔者认为政府主 管部门可以将保修期满后的物业保修金 余额及时退还给建设单位的清算组,以 便于其将该笔财产纳入清算程序. 5,退还给承诺承担建设单位注 销后债务的第三人.参照《最高人民 法院关于适用(中华人民共和国公司 法)若干问题的规定(二)》第二十 条第二款的规定:"公司未经依法清 算即办理注销登记,股东或者第三人 在公司登记机关办理注销登记时承诺 对公司债务承担责任,债权人主张其 对公司债务承担相应民事责任的,人 民法院应依法予以支持."根据权利 义务对等的原则,无论建设单位是否 依法清算,只要第三人在办理注销登 记时承诺对建设单位的债务承担责 任,其也应当享有承继被注销的建设 单位的债权或财产权的权利.因此, 政府主管部门可以将物业保修金余额 退还给该第三人.圈 作者:北京市京豪律师事务所 98/20111)3n幺,