房地产估价报告

房地产估价 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 估价项目名称:关于湖光苑小区三单元第五层住宅之价值评估 委托方:冯菲菲 估价方:郑州天创房地产资产评估事务所 估价人员:柳晓英 估价作业日期:2011年6月6日至2011年 6月24日 估价报告编号:郑州市开创房估字(2011) 第0125号 0 目录 一、前言.......................................................................................................................... 2 二、估价师声明 ............................................................................................................... 3 三、估 价 的 假 设 和 限 制 条 件 .............................................................................. 5四、房地产估价结果报告 ................................................................................................. 7 (一)、委托估价方 ...................................................................................................... 7 (二)、受托估价方 ...................................................................................................... 7 (三)、 估价对象........................................................................................................ 7 (四)、估价目的 ......................................................................................................... 8 (五)、估价时点 ......................................................................................................... 8 (六)、价值定义 ......................................................................................................... 8 (七)、估价依据 ......................................................................................................... 8 (八)、估价原则 ......................................................................................................... 8 (九)、估价方法 ......................................................................................................... 8 (十)、估价结果 ......................................................................................................... 9 (十一)、估价作业日期 ............................................................................................... 9 (十二)、估价报告应用的有效期 ................................................................................. 9 (十三)、其他需要说明的问题 .................................................................................. 10 (十四)、估价人员 .................................................................................................... 10 五、房地产估价技术报告 ................................................................................................11 (一)、个别因素分析 .................................................................................................11 (二)、区域因素分析 .................................................................................................11 (三)、市场背景分析 .................................................................................................11 (四)、最高最佳使用分析 ......................................................................................... 25 (五)、评估方法的选用 ............................................................................................. 26 (七)、估价结果 .................................................................................................... 34 (八)、评估结论 .................................................................................................... 34 六、附件........................................................................................................................ 35 1 一、前言 致委托方函: ××女士: 受您委托，我事务所对您委托的位于中原路与西环路交叉口湖光苑小区三单元第五层(建筑面积为135平方米)的住宅用房进行估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。根据国家有关法律、法规及技术标准，对上述房地产进行了分析和测算，现将估价结果报告如下: 委估对象于估价时点2011年6月15日公开的市场评估总价为人民币717930元(大写:人民币柒拾壹万柒仟玖佰叁拾元整)，评估单价为5318元/平方米。 估价的详细结果，见附后的《房地产估价结果报告》。 此 致 郑州天创房地产资产评估事务所 法定代表人:常耀东 2011年6月15日 2 二、估价师声明 我们郑重声明: 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。 7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。 8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本评估机构和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。 9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。 3 房地产估价师:姬明玉 2011年6月15日 4 三、估 价 的 假 设 和 限 制 条 件 1、本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，委托方因其他目的使用不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。 2、本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。 3、本报告所称的“估价价值”系指我们对所估价的房地产在规划用途不变、持续使用以及在估价时点的外部经济环境在可预期的将来无重大变化的前提下对上述委估房地产的公允价值意见。 4、基于估价目的，本估价报告估价结果是对2010年12月14日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。 5、注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。 6、本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相应调整。 7、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。委托方对所提供资料的真实、 5 完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责任。 8、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的估价对象外部实体为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。 9、由于本次估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。 10、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑估价对象未来市场价格波动风险、快速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。委估对象为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点进行快速变现其可能实现的变现价格一般在市场价值的70%左右，在短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定缴纳的税费等费用。 郑州天创房地产资产评估事务所 2011年6月15日 6 四、房地产估价结果报告 (一)、委托估价方: (二)、受托估价方:郑州天创房地产资产评估事务所 (三)、 估价对象 委估对象名称:湖光苑小区某七层楼第五层某住宅 用途:多层住宅 地址:郑州市中原路与西环路交叉口的西北方向 面积:135平方米 权利人:冯菲菲 1、委估对象的位置状况 委估对象位于中原路与西环路交叉口湖光苑小区。周围有:郑州财经学院、工业技术学校、郑州师专西教学区中小学、幼儿园、西站批发市场邮局、伊河路邮局银行、社区卫生服务站、目前有44路、60路、210路、12路、215路、807路等多路公交车经过附近，该区域交通较为方便，区内基础设施、公共服务设备齐全，自然环境状况、人文环境状况好。 2、委估对象特征状况 委估对象所在房屋建成年代为2002年，共7层，委估对象位于第5层，建筑面积为135平方米;装修情况:客厅地面为木地板铺贴，卧室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷;厨房及卫生间地面为瓷砖铺贴，墙面面砖铺贴;进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、 7 电话端口入户。 估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好 (四)、估价目的:为该住户出售住房提供有效参考。 (五)、估价时点: 2011年6月15日。 (六)、价值定义:委估对象于估价时点2011年6月15日的市场参考价值(包含估价对象所分摊的土地使用权价值)。 (七)、估价依据: 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》。 2、《房地产估价规范》。 3、《房地产抵押估价指导意见》。 4、房地产评估委托书和委托方提供的相关资料。 5、评估人员现场查勘和收集的相关资料 (八)、估价原则:合法原则、最高最佳使用原则、供求原则、替代 原则、公平原则。 (九)、估价方法: 按照《房地产估价规范》的要求,根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点而确定. 本次估价根据估价目的及估价对象的区位条件和用途以及实地勘察结果,采用成本法、收益法和市场比较法对估价对象进行评估.。 市场比较法:是以替代原则为理论依据将估价对象房地产与近期已经发生类似交易的房地产加以比较对照,从交易情况,交易日期,区域因素,个别因素等方面修正得出估价对象房地产价. 8 收益法:收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 成本法:是在求取估价对象房地产的价格时,求取估价对象在估价时点的重新购建价格然后扣除折旧以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法. (十)、估价结果: 经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，委估对象于估价时点2011年6月15日公开的市场评估总价为人民币717930万元(大写:人民币柒拾壹万柒仟玖佰叁拾元整)，评估单价为5318元/平方米。 (十一)、估价作业日期: 2011年6月13日至2011年6月26日。 (十二)、估价报告应用的有效期: 1、本估价报告所示的评估结果为估价对象于估价时点2011年6月15日公开市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整，如果完成评估报告日至使用本评估结果的时间超过一年(即有效期为2011年6月15日至2012年6月15日)，我们对此结果造成的后果不负任何责任。 2、估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应 9 及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。否则，我们对此结果造成的后果不负任何责任。 3、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响;故贷款人(金融机构)应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。 (十三)、其他需要说明的问题: 1、本次评估的对象以委托方所提供的有关资料及数量为准。 2、在本次评估中，委托方提供的资料如有虚假，由委托方承担法律责任。 3、本评估报告专为委托方按委托目的使用，未经批准，不得转 载或作他用。 4、上述评估结论是反映委估对象在本次评估目的下，根据评估 原则确定的现行公允价，未考虑国家发生宏观经济的政策变化及遇自然力或其他不可抗力对评估价的影响。 5、本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托方不承担任何责任。 (十四)、估价人员: 评估机构负责人:唐鹏飞(中国注册房地产估价师) 估 价 人 员:常耀东(中国注册房地产估价师) 估价报告审核人:朱明浩(中国注册房地产估价师) 评 估 机 构:郑州天创房地产资产评估事务所 报告出具时间:2011年6月15日 10 五、房地产估价技术报告 (一)、个别因素分析 委估对象所在房屋建于2002年，共7层，委估对象位于第2层，建筑面积为135平方米;装修情况:客厅地面为木地板铺贴，卧室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷;厨房及卫生间地面为瓷砖铺贴，墙面面砖铺贴;进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。 估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好 (二)、区域因素分析 委估对象位于中原路与西环路交叉口湖光苑小区。周围有:郑州财经学院、工业技术学校、郑州师专西教学区中小学、幼儿园、西站批发市场邮局、伊河路邮局银行、社区卫生服务站、目前有44路、60路、210路、12路、215路、807路等多路公交车经过附近，该区域交通较为方便，区内基础设施、公共服务设备齐全，自然环境状况、人文环境状况好。 (三)、市场背景分析 1、地理位置: 中原区位于郑州市区西部，北纬34?42′30″至34?51′30″，东经113?27′30″至113?37′30″之间。东起嵩山路与二七区为邻; 11 西与荥阳市廿铺乡接壤;南和二七区的刘胡垌、齐礼阎两乡搭界;北与金水区和惠济区的古荥、老鸦陈两乡相邻。是郑州市最早的建成区之一，素有“郑州西大门”之称。南北长约17公里，东西宽约16公里。辖区面积97.1平方公里，其中城区面积24平方公里。下辖1个镇，10个办事处，总人口56万。地图如下: 2、交通条件: 辖国道G045、G310线2条共计21.3公里，省道S314线1条共计10.6公里，县道X007、X009、X024线3条共计12.173公里，乡道Y001、Y002„„Y037、Y046线等42条共计156.278公里，村道23条共计33.942公里。公路通乡率100%，通行政村率100%。全区公路上共有桥梁18座(含国、省道上桥梁)。全区公路里程达到 12 234.293公里(含国、省道公路里程)，其中二级以上(含二级)公路里程55.377公里，公路密度达121公里/百平方公里。 3、经济成就: 中原区是市委、市政府所在地，是郑州市的主要工业区。辖区工业基础雄厚，有白鸽集团、郑缆集团、嵩岳集团等国有大中型企业70余家，乡镇企业5000余家，年产值500万元以上的规模企业53家，磨料磨具、机械制造、纺织印染、电线电缆等行业在省内举足轻重;辖区科技力量集中，有各级科研机构20余家，大中专院校8所，是全国科技工作示范区，具有较强的科研开发能力;基础教育发达，市区现有中小学33所，郑州一中、外国语中学享誉全省，是全国“两基”工作先进区;辖区交通便利，陇海铁路、310国道、郑少高速、绕城高等级公路等穿境而过，建设路、中原西路、嵩山路、桐柏路等构建市区四通八达的交通网络;市政基础设施完备，水、电、气、暖等公用设施配套齐全,得天时而占地利，享政通而悦人和。近年来，中原区委、区政府坚持以经济建设为中心，解放思想，开拓进取，经济建设和社会事业取得长足发展。 2004年，全区生产总值完成18.96亿元，比上年增长15.2%。其中，第一产业0.7亿元，增长4%;第二产业10.06亿元，增长19.1%;第三产业8.2亿元，增长19.4%。全年财政收入完成3.25亿元，财政预算支出3.41亿元。全社会固定资产投资完成9.9亿元。社会消费品零售总额完成37.1亿元。城镇居民人均可支配收入8732元，人均消费性支出7013.26元;农民人均纯收入4839元。全区引进新项 13 目115个，已建成74个;引进内资6.8亿元。 加快农业和农村经济发展的步伐。大力发展花卉苗木业，全区花卉苗木种植面积发展到680公顷。无公害蔬菜343.07公顷，总产量5.3万吨，比上年增长4.7%。千头以上养猪场4个、200只以上养羊场1个、10头以上养牛户49个、1000只以上蛋禽户17个、3000只以上肉鸡户23个，奶牛养殖小区2个，奶牛存栏达1465头。全年肉类总产达2702吨，禽蛋产量达742吨，奶类产量达5033吨，分别增长26%、21)6%、36)7%。小麦种植1783公顷，总产859.1万公斤;秋粮1413.33公顷，总产754万公斤。全区优质专用小麦种植面积1440公顷。农田水利基本建设完成，新增有效灌溉面积26.27公顷，新增旱涝保收田26.67公顷，新增地埋管1.32万米，新打配机井8眼，更新改造机井9眼，完成小流域综合治理6平方公里，坡耕地改造35.33公顷。完成了“南水北调”中线工程总干渠中原区段实物调查工作。全区46个行政村免征农业税及取消农业特产税，全年免征农业税101万元，共向18510户种粮农民提供粮食直接补贴45万元。 工业经济快速发展。新上项目39个，投入资金18651万元，开发新产品32个。工业企业共完成增加值7)5亿元，比上年增长16.1%，其中规模以上工业企业完成增加值4亿元、增长24%，产销率达98%;实现销售收入12.5亿元、增长27%，实现利税0.8亿元、增长30%;出口创汇1750万美元，增长17.1%。限额以下工业企业及个体工业完成增加值3.5亿元，增长8.8%。企业改制稳妥推进，完成国有集体企业改制14个。非公有制经济发展迅猛，全年销售收入超500万 14 元的非公有制企业达到60个。 城市建设不断加强。建成小游园11个;高标准整治了中原路、嵩山路、建设路3条精品街和桐柏路、工人路、伊河路3条重点景观示范路，改造背街小巷36条，完成了中原西路、防汛路西延工程，长江路、天下路、朱屯东路拆迁工作全部完成，桐柏路拓宽拆迁任务完成90%。对全区70个社区分类开展环境整治，共投入资金1.2亿元，新建游园15万平方米，增加绿地21.2万平方米，硬化路面21.9万平方米，拆除违章建筑7.53万平方米，增添健身器材945件。全区70个社区有28个达到一类社区标准，316个小区(楼院)、156个单位(庭院)达到一类标准。 各项社会事业全面进步。引进和推广新技术40项，完成列入省、市、区各类科技 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 和鉴定项目35个，获得科技进步二等奖2个。新发展民营科技企业和技术贸易机构14个，完成技术 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 成交额2253.95万元，科工贸总产值3892.14万元、总收入3955.67万元，合同登记额128万元。全区适龄儿童入学率、巩固率均为100%，小学生辍学率为零;初中适龄少年入学率99.21%以上，初中学生巩固率、毕业率均达99%以上。农村初中学生辍学率控制在1.5%左右，适龄残疾儿童、少年(丧失学习能力者除外)入学率达89.3%以上。“中国疾病预防控制管理信息系统”启动，11个综合医院开通了传染病疫情网络直报。开展大规模既往有偿供血者人员普查工作，入户调查144519个，既往有偿供血人员685人，采集血清577份，做到了“三个弄清，一个不漏”。全区农村劳动力转移就业1894人。企业养老 15 保险参保职工10761人，年征收养老保险费1220万元。全年累计发放城市最低保障资金558万元，发放农村特困户救助资金28万元，基本实现应保尽保。[1] 2005年，全区生产总值完成21.7亿元，比上年增长15.2%。规模以上工业企业完成增加值5.1亿元，增长35.1%，增速位居市内六区第一。财政收入完成4.26亿元，按可比口径增长28.7%;城镇固定资产投资完成13.1亿元，增长50.7%;城镇居民人均可支配收入9940元，增长13.8%，四项指标增速均位居市内六区第二。农村居民人均纯收入5377元，增长11.1%，综合实力位居全省46个城区前列。 4、市场发展现状和潜力 中原区是河南省省会郑州市委、市政府所在地，位于郑州市区西部，区辖一镇两乡和八个街道。辖区总面积97.1平方公里，其中，城区面积24平方公里，总人口55.5万。中原区素以科技力量集中、工业基础深厚而著称。辖区内有国家、省、市科研机构28家，大中专院校、大中型企业百余家，有各类法人单位3000多家，拥有一支高素质的产业工人队伍，具备较强的科技开发和研制生产能力。2004年全区生产总值18.96亿元，财政收入3.25亿元，城镇居民人均可支配8731元，农村居民人均纯收入4839元，综合实力位居全省46个城区前列。 中原区交通便捷，陇海铁路、连霍高速公路、310国道横穿东西，绕城高等级公路、环城高速公路纵贯南北;通讯、供水、供电等各项基础设施建设配套齐全;辖区内四通八达的交通、信息优势，使中原 16 区成为辐射面宽、吸引力强的人流、物流、信息流的中心和集散地，中原区蕴藏着巨大的商机。 中原区商业发展迅猛，城区欣欣向荣。2003年，碧沙岗商业区被确定为市级三大商业中心之一。由中国长城房地产开发公司开发的中原商贸城已初具规模，商业大厦、中原商贸城、丹尼斯百货、泰隆商厦以及麦当劳、国美、思达、家中福、双汇连锁店等一批大型商业企业，和30个各类商品交易市场，在郑州西区形成了浓厚的商业氛围。家世界、世纪联华等大型商业超市的建成开业更是锦上添花，全区初步形成了碧沙商业区、卧龙商业区、帝湖商业区和罗庄汽贸一条街等极具活力的商品流通和商业贸易市场。 而在历史上，西区就曾经是郑州市的政治、经济和文化中心，作为郑州市委、市政府所在地和郑州老工业基地，这片古老的土地上曾经创造出巨大的辉煌。郑州曾是全国十大纺织工业基地之一，素有“纺织城”之称。1954年郑州国棉一厂建成试车;1955年8月，郑棉三厂正式投产;接着是第四、第五、第六棉纺织厂、郑州印染厂、河南省纺织机械厂„„到“二五”中期，纺织成为郑州市首屈一指的经济支柱，对地方财政的贡献率曾经达60%以上。 但是，当市场经济的浪潮扑面而来时，郑州纺织行业这艘用计划经济模式打造出的大船却越来越显示出不适和茫然，眼睁睁错失了几次关键的历史发展机遇，脚步比同行慢了下来，纺织能力也从占全省的50%下降到不足5%，终于陷入艰难和困顿。连年亏损的不仅是棉纺企业，二砂、电缆厂也是如此。 17 虽然工业上遭遇了一定的危机，但现在的郑州西区，仍是郑州市委、市政府及市属各局所在地，拥有郑州大学、河南工业大学、中原工学院等多家高校和科研机构，市内规划整齐，交通道路状况良好，管网配套设施齐全，绿化程度较高，仍然是比较适合市民居住的区域。 5、西区房地产行业发展现状及评价 郑州地产西区的西南板块，是西区各板块中发展得最好的，也是唯一能够与其他区域板块分庭抗礼的一个板块。客观地讲，这一区域以前在郑州地产界一直处于弱势地位，随着城市“北移东扩”的战略调整，前景似乎更加黯淡，因此并不被人看好，也一直以低价位形象自居。但自2003年以来，西南板块地产不甘人后，强势反击，涌现出亚星盛世家园、兴达花园、世纪馨港、帝湖花园、开元丽城、居易国际?凯旋门、茜城五月天、兴华南街3号、龙源新城、滨河名家等一大批大中型优质楼盘，在赢得市场的同时也提升了西南区域的楼盘品质，改变了以往这一区域楼盘在人们心目中价廉质劣的不良印象。 其实，从消费者的角度来分析，首先这一区域的人们绝大部分由于工作、生活、经济、人文的种种理由可能还要继续在这里生活下去，而周边各类众多市场里的经营人员需要就近购置房产，无疑会刺激房产销售;其次西区遍布了20多家大中专院校和科研机构，市委市政府和多家市直属事业单位也分布在此区域，蕴藏着旺盛的购买力;另外，西区自然环境优美，道路建设状况良好，管网配套建设非常发达，而且这一区域的地理环境要比东区简单得多，建筑成本要低。从开发商的角度来讲，由于土地资源的稀缺性，在东区和北区有开发价值的 18 土地不多时，西区土地成本相对低廉和庞大的住房需求，对开发商形成了一定的吸引。因此，近三年来，一些眼光独到的开发商纷纷把这一区域作为投资重点，帝湖花园、凯旋门、亚星盛世家园等热销项目的开发充分证明了这一点。 西北板块的发展状况可以说是最滞后的。由于棉纺企业的没落，加上本身自然条件落后，交通也不方便，所以很难有开发商的垂青。然而暂时的冷清并不意味着永远的荒芜，相反此处为西工业区传统的家属生活区，生活氛围浓郁，配套完善，具有非常良好的高品质生活区的潜质。农业西路的贯通，打通了西北板块的“瓶颈”，使得此区域地产开发日益升温。目前此处已有楼盘活跃，如威尼斯水城、清城美苑、雅居一方、西湖春天等。随着开发深入，此区域的市场价值将逐渐凸现。 要分析严格意义上的西区房地产市场，不能不提到位于西北部的郑州高新区。郑州高新区作为名噪一时的国家高科技产业园区带动了区域房地产市场的飞速发展，然而随着国家产业政策的变化，郑州高新区房地产业并没有像人们想象中的持续升温，目前园区里很多项目虽然销售还算不错，但入住率实在不高。在郑东新区和经济技术开发区的地产开发蒸蒸日上时，高新区依据延续着以往的走势，不愠不火，难见亮点。 6、 西区城市发展规划及房地产发展潜力分析 2006年主导西区楼市升温的因素有三个，一是农业西路打通，使得楼市西北洼地开始隆起;二是西区几个大型国有企业的整体外迁给 19 房地产开发留出了空间;三是郑州高新区由原来高科技产业园向新城区定位的转变，给高新区地产开发带来了空间。 (1)、农业西路打通后西北板块面临的机遇和挑战分析 如果说一个区域价值的重新定位将影响它今后数十年的发展方向，那么一条道路的修建也将给周围辐射区域带来不可估量的潜在利益。当农业路冲过铁路桥的重重阻隔与桐柏路相会，历史性的将东、西两个区域连在一起时，注定了农业路两侧辐射区域将迎来前所未有的发展契机。由桐柏路、农业路、经三路、城东路和航海路共同构筑而成的郑州中环这一强大交通网络辐射区内，农业路走廊凭借其得天独厚的区位优势，正在形成新的经济中心、科技中心、信息中心、金融中心、文化教育中心和娱乐消费中心。 从农业路一直向西，经过沙口路立交桥，就来到了冉屯路和桐柏北路的交叉口。这一区域座落着城开集团和开元房产的几大杰作:开元新城、银榕花园和威尼斯水城;其他楼盘还有新世纪小区、清城美苑、鸿基花园、风和日丽家园等，楼盘集中度一般。区域内交通道路状况良好，路面平整宽阔，商业上有天成批零商场、朱屯农贸批发市场、思达超市、双汇连锁店等，教育上有育才小学、秦岭路小学、郑州第八十中学等。无疑，农业西路的贯通，使得这一区域与郑州北区发生了直接联系，带来了巨大的机遇。不过，经过圆点公司地产研究人员的实地调研后，发现了三点问题: a、是该区域西边有郑州水晶股份有限公司(原郑州化肥厂)、郑州热电厂等污染较重的企业，对该区域的居住状况会造成一定的影 20 响; b、是该区域房地产发展的时间较短，楼盘集中程度不高，生活环境配套设施还不够完善，总体感觉污染大、周边居民区档次较低，而且还给人有些荒凉的感觉; c、是如果以在农业路上工作的人群为目标客户，将直接面对南阳路上众多楼盘的竞争，如果没有核心优势(如价格、景观等)，是很难竞争过南阳路成熟生活区域的楼盘的。 (2)、国企外迁后对西区地产的影响分析 2006年2月14日，“郑州西部老工业基地用地调整规划中期评审会”在郑州举行，华南理工大学、东南大学、美国斯道沃STOA建筑规划(中国)有限公司、郑州市规划勘测设计研究院等4家单位，分别就西部老工业基地的发展做出了4份详细的发展规划。4套 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 从不同的角度论证该地区该如何进行用地功能调整，明确解答了“郑州市西部工业区未来到底做什么合适”的问题。 据悉，此次评审是中期评审，政府拟将于今年3月份对规划方案做出中期评审，评审后，各企业的改造方案将分批分期进行实施。此次规划城区范围以陇海路为分界线，分为南北两块共计17.05平方公里。 其中，陇海铁路以南:西三环、汝河路、华山路、秦岭路、棉纺路、嵩山路、陇海铁路、工农路、郑上路围合城区，面积6.15平方公里(棉纺厂地区1.35平方公里)。 陇海铁路以北:陇海铁路、京广铁路、北环、西环围合城区，面 21 积10.9平方公里。 据了解目前的一个初步设想是:沿伏牛路、棉纺路、建设路形成“L”形轴线，串联起担负各级城市服务功能的核心区，延续中原路的行政管理、商务办公职能。方案规划人口规模为20万至26万。 而在陇海铁路南侧以居住、服务功能为主，布置商业、文化、娱乐和住宅设施;北部以产业发展为主，布置教育、办公、物流、部分商业金融及住宅。扩大碧沙岗商圈规模，结合规划中的轨道交通站点，向西、向北拓展，建设大型购物中心、商业步行街、酒店等，形成市级商业中心区。 郑州市土地储备中心的一位负责人表示，郑州西部开发主流是，通过基础设施和第三产业的发展，可以提升居民经济生活水平，这是西部开发中最关键的。 郑州东西区的严重不平衡发展，早已引起了市政府的注意，在酝酿很长时间之后，关于西区的四套方案终于揭开了西区改造的序幕。目前，郑州市委、市政府已明确下达文件，要求现有厂区土地按照调整的规划由政府收购储备后进行公开出让。对郑州西沿棉纺路的5家棉纺织厂、沿华山路的原郑州第二砂轮厂和原郑州电缆厂等七大国有企业的搬迁工作已进入实质性阶段。郑州市政府已完成郑州电缆厂的土地收购工作，郑州第二砂轮厂已完成土地评估工作，郑州五家棉纺厂已初步选定搬迁地址。七大国企占据着市区大量的土地，这一个好消息在可供开发的土地越来越少的今天，足以使房地产开发商兴奋不已。不难想象，随着大量土地的入市，伴随着今后几年力度空前的规 22 划改造，曾经是“塌陷”地带的西区即将迅速崛起。 据了解，目前郑州市土地供求矛盾非常突出，预计全年全市用地需求尚有缺口829.33公顷，新增建设用地基本上已无地可用，土地紧缺的现状从两次土地拍卖可见一斑:不久前，郑州高新技术开发区内的土地拍出了每亩近70万元的“天价”，两年前该区域地价大概不超过20万元。2005年12月6日，原郑州水工机械厂一宗土地，在经过10余次的激烈角逐后，竟以超出出让底价1.26亿元的加价顺利成交。而现在棉纺路上的5家棉纺企业生产区就占地超过1000亩，根据郑州市政府规定，搬迁后土地将由政府垄断一级市场，通过公开的“招、拍、挂”程序卖出。郑州市决定用出售土地的差价收益，解决企业债务、搬迁和职工安置问题。 由于西区已经拥有成熟的生活区，生活氛围浓郁、配套设施完善，其本身具备良好的“宜居生活”品质;再加上老工业基地的改造、农业西路的打通及桐柏路的改造等交通条件的完善，因此，我们有足够的理由期待西区的房地产市场在新的一年里实现大的跨越，在房地产市场快速发展的今天，迎来属于自己的春天。 但是，对于西区的开发建设，圆点公司地产研究人员认为应注意以下几个问题:一是地块成本问题。在国有企业的改制搬迁过程中，政府通过土地储备中心收购原厂土地，并拨付企业一定资金。这部分支出的资金，将优先用于职工安置，而后进行新厂房建设等。这部分支出资金数目也是可观的，在政府后期通过“招、拍、挂”出让这部分土地时，势必要考虑到土地收益的市场因素。如果地块成本太高， 23 一方面，不容易吸引开发商，另一方面，容易导致西区地价上涨过快，如果郑州东西地价拉平的话，在收入未能提高的情形下，无形中增加了市民的居住成本，不利于和谐社会的建立和维护。二是合理规划升值问题。在西区的规划中，一定要注意规划的合理性。尽可能通过整体规划，改变西区目前杂乱的布局，清晰的功能区划分也能够提升房地产价格。三是住宅消费能力和产品定位问题。由于棉纺路一带居住的主要是棉纺企业的从业人员，而企业的不景气导致这部分人群的生活水平和消费能力较低，因此房地产企业的产品定位要尽可能精确，定位准确了产品的销售才会顺利。 (3)、区域重新定位对高新区地产的影响分析 郑州高新区的定位向新城区的转变给该区域的房地产业带来了新的机遇。本身区域内就有思达高科技、太古可口可乐、天方药业、省科学院创业中心等一批实力较强的高新技术企业，而文雅青年公寓、快乐e家、金色嘉园等楼盘的开发，也给该区域增添了不少人气。不过，目前区域内楼盘的低入住率问题还没有得到实质性的改变，生活配套、商业氛围的问题仍然存在，因此在区域重新定位和规划的效果没有显现之前，我们建议开发商对这一区域暂且保持观望，先不要轻易介入。 7、发展目标 郑州市建设区域性中心城市为中原区带来了难得的发展机遇。未来几年，中原区将坚持把加快发展作为第一要务，以城区扩张为龙头，以优化环境为基础，以招商引资为动力，调整农业，振兴工业，加快发 24 展第三产业，积极打造服务型政府、学习型城区，努力建设生态中原、信用中原和平安中原，实现经济社会的跨越式发展。 (四)、最高最佳使用分析 最高最佳使用原则是要说明，房地产评估要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是委估对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可行、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给委估对象带来最高价值的使用。 最高最佳使用分析真正体现了评估的客观性。衡量、判断委估对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑: 1、法律上允许(规划及相关政策法规许可)。即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途评估。 2、技术上可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行评估。 3、经济上可行。即评估价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的评估结果。 4、土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，评估时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。 5、房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否均衡或协 25 调的问题。也就是说，评估时不按原用途评估，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行评估。 6、可持续发展性。即在评估时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。 根据委估对象地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源的原则，该委估对象作为住宅用房为最高最佳用途。 (五)、评估方法的选用 结合委估房地产的特点和现况,分析委托方提供的资料及估价师所掌握的资料,在实地勘察和市场调研的基础上,根据估价对象的特点及估价目的,采用三种计算思路计算估价对象的价格,为使估价结果具有科学性,准确性,客观性,本报告拟采用成本法、市场比较法和收益法. (六)、测算过程 1、市场比较法 市场比较法:在求取估价对象房地产的价格时,并且将估价对象房地产与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较,选取近期同类型房地产交易实例并与估价对象比较,从交易情况,交易日期,区域因素,个别因素等方面进行修正得出估价对象房地产的价值. 1(1比较因素选择 根据估价对象的房屋条件，影响估价对象的主要因素有: 26 A、交易时间:确定房地产价格指数 B、交易情况:是否为正常、公开、公平、自愿的交易 C、区域因素:主要由交通条件(距区域主干道距离、距区域中心距离、公交便捷度、对外交通便利度)、基础设施状况、车流量、环境优劣度等 D、个别因素:主要有建筑结构、布局、建筑装修、成新状况、小区环境、采光通风、建筑朝向、楼层、配套设施等 1.2、比较因素条件说明表 估价对象及可比实可比实例A 可比实例B 可比实例C 估价对象 例比较因素 小区名称 湖光苑 湖光苑 湖光苑 湖光苑 交易日期 2011年4月 2011年5月 2011年5月 2011年6月 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易价格 6296 5170 5556 5333 商服繁华度 同一区域 同一区域 同一区域 同一区域 区 景观 与估价对象相与估价对象相与估价对象相与估价对象相 同 同 同 同 域 交通条件 与估价对象相与估价对象相与估价对象相与估价对象相 同 同 同 同 因 周围环境 与估价对象一与估价对象一与估价对象一与估价对象一 致 致 致 致 素 基础设施 与估价对象一与估价对象一与估价对象一与估价对象一 致 致 致 致 建筑结构 钢结构 钢结构 钢结构 钢结构 个 布局 合理 合理 合理 合理 采光通风 较好 较好 较好 较好 27 别 建筑装修 精装修 精装修 精装修 普通装修 建成年份 2002 2002 2002 2002 因 小区环境 较好 较好 较好 较好 建筑朝向 南北 南北 南北 南北 素 所在层/总层数 1/7 2/7 2/7 5/7 配套设施 齐全 齐全 齐全 齐全 物业管理 较好 较好 较好 较好 1.3、编制比较因素条件指数表 根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表和修正系数表 1. 3.1对交易情况进行修正 可比实例ABC交易情况价格类型均为正常价格类型，故对交易情况不修正。三个可比实例的交易情况修正系数见下表: 交易情况修正系数表 可比实例A 100/100 可比实例B 100/100 可比实例C 100/100 1(3.2对交易日期进行修正 经调查测算。本市估价对象同类房地产价格从2011年4月至2011年6月基本无太大的价格浮动，故对交易日期不修正。则交易日期修正系数表如下: 可比实例A 100/100 可比实例B 100/100 28 可比实例C 100/100 1.3(3对区域因素进行修正 以估价对象区域因素为100，则可比实例所在区域与估价对象所在区域因素比较表及修正系数表见下表 区域比较因素修正表 实可比可比实可比估价 例 实例A 例B 实例对象 C 比较因素 商服繁华度 100 100 100 100 景观 100 100 100 100 交通条件 100 100 100 100 周围环境 100 100 100 100 基础设施 100 100 100 100 区域比较因素修正系数表 可比实例A 100/100 可比实例B 100/100 可比实例C 100/100 1.3.4对个别因素进行修正 以估价对象个别因素为100，则可比实例个别因素与估价对象个别因素比较表和修正系数表见下表 29 个别因素比较修正表 实可比实例可比实例可比实例估价对象 例 A B C 比较因素 建筑结构 100 100 100 100 布局 100 100 100 100100 采光通风 100 100 100 100 建筑装修 105 105 105 100 成新状况 100 100 100 100 小区环境 100 100 100 100 建筑朝向 100 100 100 100 楼层 92 94 94 100 配套设施 100 100 100 100 物业管理 100 100 100 100 个别因素修正系数表 可比实例A 100/97 可比实例B 100/99 30 可比实例C 100/99 1.4计算比准价格 比准价格=可比实例×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 计算结果见下表: 可比实交易价交易情交易日区域因个别因比准价例 格 况修正期修正素修正素修正格 系数 系数 系数 系数 A 6296 100/100 100/100 100/100 100/97 6490.72 B 5170 100/100 100/100 100/100 100/99 5222.22 C 5556 100/100 100/100 100/100 100/99 5612.12 1.5计算结果的确定 三个可比实例与估价对象都具有较强的可比性，取三个可比实例比准价格的简单平均数作为市场法的计算结果。 估价对象房地产单价=(6490.72+5222.22+5612.12)/3=5775.02(元/平方米)，取整为5775元/平方米。则评估价值为人民币:77.96万元 2、收益法 收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 31 2.1净收益的确定: 根据市场调查确定估价对象的平均租金为1500元/平方米，空置率为10%，运营费用率为10%，估价对象每年的净收益比上年递增2%，估价对象可租售面积为135平方米，则: 年净收益为=1500×12×(1-10%)×(1-10%)=14580元 2.2还原利率的确定: 还原利率为安全利率加风险报酬率，安全利率取定为银行存款利率5.25%，风险报酬率为1%，则还原利率为6%。 2.3评估值计算: 此次估价中，土地最高使用年限为70年(1999年底获得土地使用权，估价时点为2011年6月15日)，剩余使用年限为58.5年。则: 评估值=14580/(6%-2%)×{1-[(1+2%)/(1+6%)]58.5}=326092.6394元 则单价为=326092.6394/135=2415.50元/平方米，取整为2416元/平方米。 3、成本法 成本法基本原理: 3.1在求取估价对象房地产的价格时,以开发或建造估价对象房地产或类似房地产需耗费的各项必要费用之和为基础,加上正常的利润和应纳税金,再减去房地产折旧来确立估价对象房地产价格的一种估价方法. 3.2估价对象的建筑面积为135平方米，容积率为1.5。土地价格为1000元/平方米，建筑物建筑安装成本为1800元/平方米，管理费用 32 为土地取得成本与开发成本之和的4%，销售费用为建筑物重新构建价格的5%，建设期为一年，年利率为5.25%，销售税费为建筑物重新构建价格的6%，开发利润率为25%。则: (1)、土地取得成本=1000×135/1.5=90000元 (2)、建筑安装成本=1800×135=243000元 (3)、管理费用=(90000+2430000)×4%=13320元 (4)、销售费用=V×5% (5)、投资利息=(90000+243000+13320+0.05V)×【(1+5.25%)-1】=18181.8+0.002625V (6)、销售税费=V×6% (7)开发利润 =(90000+243000+13320+0.05V+18181.8+0.002625V+0.006V) ×25% =91125.45+0.02815625V 则 V=90000+243000+13320+0.05V+18181.8+0.002625V+0.006V+91125.4 5+0.02815625V 解得:V=530280.851元 3.3建筑物折旧 采用直线法求取折旧额。参照有关规定并根据房地产估价时到实地查看的判断，该估价对象的经济寿命为50年，有效年龄为9.5年，残值率为零，由于建设用地使用权剩余期限为58.5年，应按建筑物经 33 济寿命50年计算折旧，故: 估价对象折旧总额=530280.851×(9.5/50)=1007532.3616元 3.4求取计算价格 旧的房地产价值=土地重新购建价格+建筑物重新构建价格-建筑物折旧=90000+530280.851-1007532.3616=519527.49元 单价=519527.49/135=3848.35元/平方米 (七)、估价结果 市场比较法估价结果为:5775元/平方米，占权重为80% 收益法估价结果为:2416元/平方米，占权重为5% 成本法估价结果为:3848元/平方米，占权重为15% 委估房地产均价确定为=5775×80%+2416×5%+3848×15%=5318元/平方米。委估房地产价值为5318元/m2×135 m2=717930元 (八)、评估结论 经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，委估对象于估价时点2011年6月15日公开的市场评估总价为人民币717930元(大写:人民币柒拾壹万柒仟玖佰叁拾元整)，评估单价为5328元/平方米。 34 六、附件 附件一:房屋所有权证复印件 附件二:估价对象地理位置图 附件三:估价对象现成照片 附件四:估价机构企业法人营业执照复印件 附件五:估价机构资质证书复印件 附件六:估价人员执业资格证书复印件 附件七:估价人员执业资格证书 35 房屋所有权证复印件 36 估价对象地理位置图 37 估价对象现成照片 38 39 40 估价机构企业法人营业执照复印件 41 估价机构资质证书复印件 42 估价人员执业资格证书复印件 43 估价人员执业资格证书 44 45 46 47 下面是赠送的经典语录和搞笑语录，不需要的朋友可以下载后不急删除～～～谢谢～～ , 【感人的话】 要学会感恩、同情、宽容、忍耐、积极与真诚。希望是心灵的一种 支持力量.逆境的回馈，使生命将更加精彩而富足. 48 , 【感人的话】 每个人的好运跟坏运都是分配好的，虽然我的好运没有别人多，所 以只要是一点点好事，我就非常感恩了。 , 【祝福的话】 这里有一本你当年用过的笔记，它有点儿泛黄了，书页里夹着的 话也早已没了香气，却还是谢谢你把它借给了我。今天的我们已经分开，却依然是朋 友。还是要跟以前一样，我听着你的述说，看着你笑，看着你难过委屈去安慰你。我 会把祝福写在这本笔记里，在那多枯黄的花的旁边，我会写下我的祝福:祝福你过得 好～祝福你过得比我好～然后，将它寄给你。不要哭泣，你。 , 【表白的话】 爱你是一个念头，爱你是一种冲动，爱你是一种宿命，只属于我 的宿命。爱你是一段旅程，爱你是一场幸福的长跑，爱你是一路沐浴阳光，爱你是一 径的花香。爱你，是睡觉呼吸一般的自然～请，给我你的爱。 , 【有哲理的话】 世上有三种人:一是良心被狗吃了的人，二是良心没被狗吃的 人，三是良心连狗都不吃的人. , 【激励人的话】 如果你看到面前的阴影，别怕，那是因为你的背后有阳光。 , 【感人的话】 一身白衣为你洗尽铅华，白衣白发白胜雪，捧一卷古墨，盈袭暗 香，我踏着平平仄仄的长长短短，款款步入风情万种的宋词里。溪边桃红青染，流水 潺潺，柳丝随风絮，我在桃花下写着红笺小字，一抹嫣然回眸，惊落了桃花，也惊落 了你的心。佛说千年一轮回，今生，你在哪里, , 【有哲理的话】 母爱是一滴甘露，亲吻干涸的泥土，它用细雨的温情，用钻石的 坚毅，期待着闪着碎光的泥土的肥沃;母爱不是人生中的一个凝固点，而是一条流动 的河，这条河造就了我们生命中美丽的情感之景。 , 【表白的话】 我深深地恳求你;不要把我逐出你的爱门之外，我一分一秒也不能 缺少你的爱。只有赢得你的爱，我的生命才有光彩。 , 【表白的话】 爱你，却要无欲无求，好难～爱你，却要偷偷摸摸，好累～爱你， 却让自己心碎，好惨～但竟然心甘情愿，好傻～但是我能肯定的是:我是真的很爱你～ , 【表白的话】 我扬一把散沙粒粒想念漫天纷飞带给我对你的祝福，我洒下一瓢涟 水滴滴飘洋流到你的心海，爱你，今生无悔，牵了你的情，爱了你的人，我会努力呵 护你，一生一世～ , 【表白的话】 你的热情，温暖了我冰冻的心;你的大胆，鼓起了我爱的热忱;你 的关怀，激起了我感激之情。新年伊始，愿我们透过那爱湖的波光水雾，一起憧憬美 好的未来。情人节快乐～ , 【表白的话】 也许我的笑容不够灿烂，但足够为你扫清冬日里的阴霾;也许我的 双手不够温柔，但还能为你拂去俗世尘埃～如果命运安排我们在一起，我会好好珍惜 你～情人节快乐～ , 【甜言蜜语的话】 我们结婚吧，好不好,那样我们就可以不再对着电话诉说想念， 就可以每天清晨起来看见你的睡脸，然后一起吃一顿不太丰盛却很温暖的早餐。我们 49 结婚吧，好不好,那样我们就可以拿着民政局发的红色小本子四处炫耀，我们可以在 房间里挂满结婚照，看着看着就会不自觉的微笑。我们结婚吧。 , 【表白的话】 我需要你，就像冬天里的棉袄，夏天里的雪糕，黑暗中的灯泡，饥 饿中的面包—–我不能没有你～ , 【有哲理的话】 用真理检验真理永远是真理，用错误掩饰错误将会一错再错。我 们不能拥有真理，但是我们可以防止错误。 , 【离别的话】 愿你作一滴晶亮的水，投射到浩瀚的大海;作一朵鲜美的花，组成 百花满园;作一丝闪光的纤维，绣织出鲜红的战旗;作一颗小小的螺丝钉，一辈子坚 守自己的岗位…… , 【离别的话】 我们曾经在一起欣赏过美丽的花;我们曾经在一起幻想过美丽的季 节。同学啊，同学，分别后不要忘了我们曾经一起走过的日子。 , 【离别的话】 红叶纷飞的枫林里，我们曾拥有多少回忆。那飘舞着的枫叶，将我 们带进一个无比美妙的境界。 , 【离别的话】 别离，是有点难舍，但不怅然;是有点遗憾，但不悲观。因为我们 有相逢的希望在安慰。 , 【有哲理的话】 人活着，第一要紧的事情就是要有眼光。有了眼光，并相应确定 应该为之努力的目的和目标，工作就会出现乐趣，这样才有希望最终成为一个事业和 生活的成功者，生命就会丰富多彩。 , 【有哲理的话】 在真相肯定永无人知的情况下，一个人的所作所为能显示他的品 格。有些事情的确没有人知道，除你之外，没有人知道，但是你必须对得住自己，最 好能问心无愧。因为问心无愧可生自信，而自信会让你生活得更从容。 , 【有哲理的话】 没有任何的动物是比蚂蚁更勤奋，然而它却是最沉默寡言的。与 其埋怨世界，不如改变自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都强。人生无完 美，曲折亦风景。别把失去看得过重，放弃是另一种拥有;不要经常艳羡他人，人做 到了，心悟到了，相信属于你的风景就在下一个拐弯处。 , 【有哲理的话】 有些人成就不大，不在于智力或能力不够，而在于没有克服自己 心理上的弱点和谬见，没有充分发挥自己既有的潜力和才能。只有不断向自己挑战， 向生活挑战，才能取得更大成功。 , 【有哲理的话】 面对别人的反对意见，如果你针锋相对地进行争执和批驳，对方 很难从内心真正接受，在表达方式上委婉一些，效果就好多了。 , 【有哲理的话】 当我们放眼这个世界的时候，如果以自我为中心，很可能会以为 自己了不起，可一旦我们把心歇下来，用赤子之心来观察，就会发现我们是多么渺小。 我们什么时候都能看清自己不如人的地方，那就是对生命有真正信心的时候。 , 【有哲理的话】 胸有平常心，幸福自然来。人的心态如同琴上的弦，太紧则易断， 太松则无音，只有松紧适度，才能弹出美妙之音。保持一颗平常心，才是人生的真谛。 50 怀一颗平常心，看淡得失，超越成败，不为物欲所迷，不被烦恼所扰，明心见性，随 缘自适。平常心，是一种人生态度，也是一种生活智慧。 , 【有哲理的话】 绝大多数人都喜欢嘲笑别人，而不愿意被别人嘲笑。在别人处于 尴尬境遇时，你如果能通过自己出丑来减少他的难堪，他一定对你非常感激。 , 【有哲理的话】 对于胸怀大志的有志之士和勤奋努力的人来说，障碍是不会起什 么作用的。他们会说:不会再有什么困难能拦得住我了。只要有百折不挠的信念，就 会战胜许多强大的阻力。 , 【有哲理的话】 成功地推销自己是迈向成功的第一步。在推销自己的过程中，多 动脑筋，设计一些小花样，就容易引起别人的兴趣和关注。 搞笑语录 , 一次，同事几个去美国，到超市买东西，用济南话讨论，有个美国人过来用标准 的济南话说:―你们是济南的,～‖暴汗，原来这老外是以前战争时期留在中国的美国 人后代，同事问他:―那你英文怎么样啊,‖老外一拍大腿道:―英语太他妈难学了～～‖ 哈哈，有木有笑趴啊。 , 公司加班到半夜，所有人都眼皮打架，一姑娘哀叹:―我现在真想变成一个?因‘ 字。‖众问其故，姑娘说:―就是一个人四肢平摊躺在大床上。‖话音刚落，旁边一男同 事嘟囔:―困。‖ , 一先生感冒去医院挂吊针，护士小姐很麻利的给这位先生插上针挂好盐水，一个 多小时过去了，盐水瓶的水打完了，护士过来马上又换上一瓶。这先生不解，问护士 小姐说:―小姐，处方单上不是只开了一瓶吗,‖护士小姐指着打完盐水的空瓶盖说，―先 生，您运气真好，这瓶中奖了，再来一瓶～‖ , 一退休老头，闲来无事就教鹦鹉说话，每天早上必教:―早上好～‖可惜～几个月 后，鹦鹉仍不开口。一日，老头心情不佳，未教。只听鹦鹉大叫:―老头，今天牛了～ 连好也不问了啊～‖ , 白雪公主逃出王宫，来到森林，看到一间小木屋，里面排列着七张小小的床。白 雪公主就躺下睡着了。傍晚七个小人回来了，白雪公主说:―你们就是我命中的七个小 矮人吧。‖ 七个人面面相觑，然后说:―你走错地方了，我们是金刚葫芦娃。‖ , 爷孙三人去钓鱼，爷爷拿着鱼杆发呆，孙子看到后对爸爸说:―瞧瞧，你爹在那 发呆，跟傻B 似的。‖爸爸打了儿子一耳光生气的喊道:―你爹才傻B 呢～‖ 51 , 作业做了很久，顺手打开收音机，一个温柔的声音传出:―如果肤色粉红，脸上 的绒毛细嫩柔软，那么说明很健康……‖听到这里，忍不住摸了自己的脸，对镜顾盼， 再笑一笑，样子健康可爱。这时，又听播音员说道:―好，听众朋友，这次我们的《养 猪知识讲座》就到这里。‖ , 话说上技校时我们班为机电八班。某日，学校组织拔河比赛。我们班对战二班。 二百女生加时喊:―机二，加油……机二，加油……‖我们班女生也学着人家喊:―机八， 加油……机八，加油……‖我滴个神～ , 出差，刚出车站就来一大婶:―小伙子，住旅馆呀,‖我说:―不用。‖大婶马上换 成暧昧的语气:―有小姑娘哟，很漂亮的。‖我汗，说:―不要小姑娘。‖大婶立刻改口: ―老姑娘，老姑娘也有，便宜一点。‖再汗，说:―我不要姑娘。‖大婶沉默了下，小声 说:―那个，小伙子也是有的～‖ , 一哥们儿隔壁新搬来个老外，一天晚上老外敲门求助，说:―我的电视坏了，不 能换台。‖这哥们儿低头看了眼表，很镇定的说:―过了七点半就好了‖ , 有个懒人，懒得出奇。妻子要切面条，叫他到邻家借个面板。他说:―不用借了， 就在我背上切吧～‖妻子在他背上切完面条，问他:―痛不痛,‖他说:―痛，我也懒得 吱声。‖ , 一只青蛙给牧师打电话，问自己的命运。牧师说:―明年，有一个年轻的姑娘会 来了解你。‖青蛙高兴的蹦了起来:―哦，真的吗,是在王子的婚礼上吗,‖牧师说:―不， 是在她明年的生物课上。‖ , 几个人在高尔夫更衣室，一手机响很久，一男人按了免提键。女:―亲爱的你在 俱乐部吗,‖男:―在。‖女:―我看到一辆宝马，才不到两百万。‖男人:―买。‖女:―还 有那个楼盘又放盘了， 6万一平。‖男:―买。‖女:―好爱你。‖男:―也爱你。‖旁边的 男人们敬佩得目瞪口呆。男人挂了电话，问:―这是谁的手机,‖ , 深夜，老公未归。女儿心急给妈打电话:―妈～他还没回来，一定有别的女人了～‖ 妈妈轻声安慰:―傻孩子，乖，别净往坏处想，兴许是出车祸了～‖ , 一男子在闹市骑摩托撞昏了一个陌生的老汉～男子惊吓得不知所措～围观群众越 来越多～突然，该男抱住老汉，声泪俱下的喊道:―爹，你等着我，我这就去给你找医 生～‖说后，就跑掉了。老汉挣扎着愤怒的喊道:―给老子回来～‖众人纷纷感慨:―这 儿子当的真孝顺～‖ 52