商铺投资种类、要素 、技巧和注意事项
商铺投资的种类可以有很多种分类的方法，按照商铺的开发形式对商铺进行
分类，具体分类如下：
1、商业街商铺投资；
2、市场类商铺投资；
3、社区商铺投资；
4、建筑
底商商铺投资；
5、百货商场、购物中心商铺投资；
6、商务楼、写字楼商铺投资；
7、交通设施商铺投资
投资商铺应主要考虑位置、规模、价格、回报和使用率五要素。
与住宅不同的是，投资商铺的目的是为了赚钱，因此有时尽管两个商场相距
只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里。因此，作为商铺的投资者绝不能贪
一时的价格便宜而买下一个“包袱”。
具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件，而商场的规模是汇
聚人气必不可少的条件。首先，因其规模大才能“吃、喝、玩、乐、购”我全有；
其次，才能引来大商家进驻，带旺其他铺面。尤其是现代商场已逐步向“大而全”
方向发展。如果商场不具备一定规模，各种新型的经营方式无法展开，同时也限
制了人流量。
多数商场位于繁华闹市区，这里寸土寸金，因此，商铺价格自然不菲。但是
商铺价格绝不可以“货比三家”，贵自有其贵的理由。试想在非商业区买一个铺
位，价格可能只有繁华闹市区的一半，但因为保证不了人流量，顾客稀少，很可
能买了商铺后干赔不赚，最后转手都无人敢要。
投资商铺者主要分为自用和真正意义上的投资者。对前者来说，以银行按揭
形式购买一个铺位，每月月供与租金相差不多，与铺租位不同的只是多付一个首
期款，而日后商铺归为己有，使经营成本大为降低，与同行竞争力增强。对后者
来说，投资风险前三年由发展商承担，收益与银行储蓄利率相比相差无多，但一
两年后租金大涨却是储蓄无法比拟的。
商铺吸引投资者的主要原因是在于其诱人的投资回报。要使商铺长盛不衰，
取得丰厚利润，可要从最初的选购商铺开始，但是如何在商铺选择上就处于有利
地位呢？商铺选购要考虑的内容很多，有经济环境、有商铺的房地产因素、商业
因素，还有供求关系以及投资市场的资金状况等，下面就献上12个小技巧，以
供参考。
位于交通运输站的店铺，应以经营日常用品以及价格低较且便于携带的消费
品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的
商铺，应以经营文化办公用品为主，且商品档次应较高。位于学校附近的商铺，
应以文具，饮食，日常用品为主。
即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边，不
仅可省去考察市场的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应招揽顾客。
在现实生活中，管理部门并没有对某一条街、某一个市场经营什么做出规定，
但在长期的经营中，某条街会自发形成为销售某类商品的“集中市场”。
有的店面没有独立门面，店面前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去
了在店前“发挥”营销智慧的空间，这会给促销带来很大的麻烦。
商圈内的商铺 购买力是依附人而存在的，购买力的数量、质量决定了其所在
的基本价值。当然，在那些消费能力强的购买力所在区域，商铺的价值高，获得
的成本也相应较高。
商铺收益最终决定于人流量。真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、
客运流(公交、地铁站)。
商铺位于一条道路一侧，拥有道路，来回两个方向的客流，价值低于路角店，
是商铺中最常见的临街状态。
建筑结构的形式多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构或大跨度无柱类
结构形式（如体育场馆），其优点是：展示性能好、便于分隔组合、利于布置商
场和商品。
选择品牌开发商来确保资金安全是投资的一个重要方面。实力雄厚的开发商
采用完善的开发流程，拥有众多的合作伙伴，这对项目的商业前景本身也是一种
保证。
理想状态下的商铺或商业街市应具备接纳各种来客（购买力）的交通设施，
即商铺周边拥有轨道交通、公交车站点，还具有停车场。
考虑投资商业物业要有发展的眼光。有一些看似位置较偏的铺位，虽然前期
租金很低，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出。
从总体上说，经济形势良好，商业景气、商业利润高于社会平均利润，这个
时期未必是投资商铺的合适时机，在商业发达地区或商业繁荣的时期，投资者商
铺选址的空间很小，而且获得成本很高。反之，在有发展潜力的区域内，商业气
候尚未或正在形成中，是商铺投资的合适时机，投资者可以在较大的范围进行商
铺选购。
商铺有无租约及租约到期日。例如，有租约的商铺必须明确原承租人放弃优
先购买权，划拨土地上的商铺在购买后还必须补地价等。
以5年租期的租约为例，前2-3年租金不增，从第4年开始逐步递增。租金增长的方式一般选择以下两种：累计递增，即每年租金按照递增比例递增，但是
递增基数以前一年租金价格为准；环比递增，即每过一段时期（一般3年左右）
租金上调。
商铺租金除了要符合自己的购买承受力外，还要与周边商铺和同类产品作比
较。
相关政策一般商铺贷款总额不超过300万元，贷款额度最高为6成，期限为10年。
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