地产业资本金比例下调
中国?洛阳聚慧投资股份有限公司 行业研究 www.doc80.com 共享资料网 地产业资本金比例下调 利好明显但不可期望过高
2009年6月2日
5月28日国务院下调房地产开发项目资本金比例，有利于缓解开发商的资金压力，提振投资动力，保持行业稳定供给，抑制房价快速上涨，维持行业平稳发展。但分析人士同时认为，资本金下调无疑是确定的利好，但对其期望暂时也不可过高。
本次调整将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%，恢复到1996年的水平，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。银河证券认为，本次调整将加强资金的杠杆效应，缓解房地产企业的资金压力，同时能够降低房地产投资的门槛，有利于促进房地产行业投资的增长。
同时，由于ROE,利润率×总资产周转率×杠杆倍数，降低资本金比例等于提高了杠杆倍数，有利于提升开发商的ROE水平。安信证券计算，按照普通商品房资本金比例从35,降至20,，理论上开发商的杠杆倍数提高23,，静态看ROE也提高23,。当然，加快资金周转也是相伴而生的必然选择。高杠杆会侵蚀部分利润，明智的开发商在提高杠杆的同时一定会加快资金周转以弥补。
虽然利好比较确定，但有分析人士认为也不可期望过高。首先，过去十年“房地产投资项目资本金比例要求”并未严格执行。国信证券通过对1999年至2009年1-4月份房地产开发投资资金来源进行分析，发现“企业自有资金+国家预算内资金+FDI”与“房地产开发投资资金来源合计”的比值平均为18.5%，粗略计算并未达到30%-35%的水平。
其次，银行房贷意愿谨慎决定短期效果有限。中金公司认为，该政策的利好主要提高开发商杠杆，而银行是否按照这一规定执行并非必然，在目前的经济情况下，各大银行仍将差异化对待不同的公司和项目，所以短期内并不会出现非常明显的放贷增加。
1 内部资料 切勿外传
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