成都保利·石象湖项目住宅产品定位和商业配套建议2

成都保利·石象湖项目住宅产品定位和商业配套建议2 成都保利?石象湖项目住宅产品定位和商业配套建议2 启动期目标客群及产品定位 修炼内功 —— 产品规划 本项目规模巨大，开发周期较长，随着项目相关价值点和卖点不断呈现，提 供的生活方式不断演进，初期和远期的客群构成会发生相应变化: 可呈现价值点 目标客群 升级后的石像湖公园 接待中心升级改造的会所 湖滨餐厅、咖啡厅等 首期球场景观 成都休闲度假客群 + 投资客群 首期高尔夫球会 温泉度假酒店 风情商业街 二期高尔夫球会 郁金香公园 成都休闲度假客群 + 深度居家客群 + 投资客群 成都休闲度假客群 + 深度居家客群 + 全国休闲度假客群 产品用途 第三居所为主 第二居所为主，部分第一居所和第三居所 第一居所和第二居所为主，部分第三居所 修炼内功 —— 产品规划 项目空间距离与成都距离较远，加之在启动阶段的生活配套相当缺乏，因此， 将其作为“第一居所”推广存在困难。 启动期主要是充分利用石像湖公园优质的生态资源、可预见的高尔夫球场、 依托湖边商业配套所描绘的生活方式以及未来社区生活的预期，通过体验式营销 来吸引成都地区的休闲度假客群。 因此，启动期住宅产品总体定位为: 休闲度假景观别墅 修炼内功 —— 产品规划 启动期目标客群 主力客群:本地高端客户 主要是企业中高层管理人员和私营主，并且所受教育程度普遍很高。他们所 追求的产品风格既要有传统的美感，又要体现时代的科技与精神。 次主力客群:按项目预定影响力大，须扩展到成都以外的全国性客户 此部分客群为在外地的成都人或与成都有关系或往来的人士，以及游学 返乡归来的海归人士或从沿海西进发展的人士。 修炼内功 —— 产品规划 主力客群特征 客户的职业以企业中高层管理人员及私营企业主为主 , 时间较为自由。 喜好高尔夫运动。高尔夫运动是其主要的休闲度假和商务休闲方式之一。 修炼内功 —— 产品规划 置业用途(饼图) 以休闲度假和商务度假需求为主，并兼顾投资与居住需求。 五成以上的客户是作为度假用，其次是家人居住或者自己居住，作为投资用的比例占一成。 修炼内功 —— 产品规划 消费心理分析 居住的档次性只是基本要求，而商务交往需求是第一考虑要素。 项目的客群相对比较看重商务交往的功能，这与对别墅功能的度假性存在一定的共性又存在一定的冲突。 对本案度假功能的认知主要来自于项目石象湖现有形象和空间距离问题。而 商务交往作为其购买别墅的第一要素在一定程度上是可以弱化空间距离问题的 。 启动期的度假功能应注重商务度假，从而弱化项目的空间距离劣势，提升项目别墅产品价值。 修炼内功 —— 产品规划 驱动因素分析(饼状图) 热衷高尔夫运动 保利集团品牌影响力 优质的资源环境 良好的规划远景 升值前景 修炼内功 —— 产品规划 对产品主要的关注点 从作为第三居所的家庭休闲度假客户来看:要求拥有良好的资源环境，产品 总价低; 从投资客户需求来看:其关注点在于具备良好的升值潜力，且总价不高; 从企业会所性质的商务度假客户来看:要求户型面积较大，充分体现会客功 能。 修炼内功 —— 产品规划 户 型 配 比 建 议 为保证项目快速销售，提升区域认知度，首期以 120-170? 的温馨小独栋别墅为主。考虑到后期升级产品和商务休闲度假的需求，搭配 部分 400-500? 舒适享受别墅，以 800 ? 树立项目价值标杆。 修炼内功 —— 产品规划 设计原则 产品设计建议 以目标客户需求为导向。 产品设计紧紧围绕目标客户的心理诉求进行，提升项目关注度和价值点。 以景观利用最大化为核心。 “ 借景与造景并行”，充分利用景观资源优势，将自然和人工景观与建筑融为 一体。 修炼内功 —— 产品规划 启动期住宅产品 修炼内功 —— 产品规划 建筑单体设计建议 本案地处第三圈层，别墅发展方向并非开发作为第一居所的城市别墅 ，而 是侧重别墅的度假、休闲、商务等功能要求。因此，别墅 产品的设计需要适当增减和改变传统户型中的一些空间设计 。 注重室内外空间的有机融合。 体现生活在风景中的感受，设计大面积室外空间和内外空间互动区，以 实现室内外的有机结合。 修炼内功 —— 产品规划 温馨小独栋别墅 修炼内功 —— 产品规划 技术指标建议 参鉴市场小独栋别墅项目的各项技术指标，结合项目地块属性及度假别墅特 质，我司认为，为了保证一定的庭院面积及私密性，本案小独栋产品间的间距应 保持在 5-8 米左右，局部组团内部间距可为 3-5 米。 建筑单体设计建议 修炼内功 —— 产品规划 首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、厨房。基于度假别墅特质，大面积客 厅必要性较强，面积尺寸可局部放大，客厅的面宽需保证在 4-43>.5 米以上。 二层主要功能空间为卧室，由于业主多是周末及假期在此度过，卧室面积满 足其使用功能即可， 尺寸可适当缩小，而数量尽量增多。 由于受到面积的限制，应强调内外部空间的融合，通过合理的功能布局减少 面积较小带来的压抑感， 实现 “ 小面积、大感受 ” 的效果 。 户型设计要点建议 修炼内功 —— 产品规划 地上面积 120-150 平米左右 户型功能空间及尺寸 修炼内功 —— 产品规划 内外空间互动 —— 大面积观景窗 社区具有的优质景观环境及自身具有的独立院落能够为业主营造俱佳的观 景空间。因此，建议在客厅、主卧、餐厅等处多采用大面积的落地窗，以保障使 用空间的采光和观景效果。 特质空间处理要点 修炼内功 —— 产品规划 内外空间互动 —— 阳光露台 大面积的阳光露台赠送，是别墅产品的重要卖点之一。阳光露台一般靠近主 卧设置或与主卧直接连接。 修炼内功 —— 产品规划 户型建议 首层为客厅、餐厅、厨房等公共空间， 客厅采用挑高设计。 多面落地玻璃窗采光， 窗外就是花园，打开窗户，能感受到全方位的自然气息。 A 型 修炼内功 —— 产品规划 二楼是卧室区， 利用客厅挑高形成一个错层， 向上的部分为主人区，向下的部分为客卧区，主客卧相对独立，私密性良好。 二层 阳光露台 A 型 修炼内功 —— 产品规划 B 型 修炼内功 —— 产品规划 舒适享受型别墅 修炼内功 —— 产品规划 舒适型别墅的建筑基地面积在 200-250 平米之间; 首层的功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、老人房，老人房可兼做客房使用。 基于度假别墅特质，大面积客厅必要性较强，面积尺寸可局部放大，客厅的面宽需保证在 5 米以上。 二层功能空间为卧室，建议卧室数量为 3-4 个。作为休闲度假型别墅，卧房需体现舒适性，为每个卧室设置单独卫浴间，并设置独立主卧区。 地下室的功能空间包括设备间、车库、储藏室、工人房、活动室、家庭影院等，地下室的采光根据基底的大小尽量采用下沉式庭院采光。 舒适型别墅设计要点建议 建筑单体设计建议 修炼内功 —— 产品规划 户型功能空间及尺寸 地上面积 300 平米左右 修炼内功 —— 产品规划 地上面积 400 平米左右 户型功能空间及尺寸 修炼内功 —— 产品规划 特质空间处理要点 特质空间的处理除了运用小独栋的元素，还需加强室内、室外空间的处理， 以突出舒适感。 修炼内功 —— 产品规划 室外空间 —— 三重院落空间 通过 U 型或者 L 型的建筑单体设计，巧妙地把庭院在空间划分为三层:前院、侧院和后院， 产生了步移景换的效果，并保证了每个房间都可以拥有院景的效果。 前院侧重装饰性，是主要的庭院景观展示面; 侧院是活动休闲空间，是业主室外休憩的主要场所; 后院属于业主的私人空间，可自由种植花草及满足其他使用要求。 修炼内功 —— 产品规划 室外空间 —— 下沉式庭院 下沉式庭院，可增加室外空间的层次感。 下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉面积 20-30 平方米，即可实现庭院效果。 修炼内功 —— 产品规划 室内空间 —— 客厅局部挑空 客厅空间的挑高可提升视觉延伸感，提高客厅的开敞度。 修炼内功 —— 产品规划 室内空间 —— 独立主卧区 主卧区是凸现别墅主人居住尊贵的区域，可将主卧区与其他功能间加以区 隔，形成独立的区域，保证主人的私密性及尊崇感。 修炼内功 —— 产品规划 室内空间 —— 地下室空间利用 可将一些私人爱好和家庭生活功能空间如影音室、健身房移至地下空间。 通过下沉庭院和采光天井，引入阳光，实现 “ 地下空间、地上环境 ” 。 由于地下室容易遭受湿气的侵蚀，需要进行特殊的防潮处理。 修炼内功 —— 产品规划 对于能够购买独栋别墅的消费群体而言，每个家庭基本都拥有一辆以上的私 家车，因此车库尤为重要。若车库面积不够，只能停放一辆车，则有可能会面临 车辆无处摆放的尴尬。 建议舒适型别墅实行双车位设计，设置于地下室。 车位 修炼内功 —— 产品规划 内外空间互动 —— 风雨走廊、门廊 增加过渡空间是别墅本质体现之一，尤其是进户过渡空间，更是确保别墅私 密，体现别墅尊严的重要空间形态。 修炼内功 —— 产品规划 户型建议 客厅、餐厅、家庭室分别位于内庭院的三侧，使得 主要的接待空间和家庭聚会空间都有至少两个方向的景观。 右侧 单独的保姆房的入口 设计增添了尊贵感。 修炼内功 —— 产品规划 二层 下沉庭院 一条走廊将二层所有的卧室连接起来 地下室 健身房 修炼内功 —— 产品规划 豪华型别墅 修炼内功 —— 产品规划 800m 2 以上的豪华别墅为定制式别墅，以提升石像湖乡村俱乐部的社区价值。 作为企业的商务度假休闲场所，像会所一样，是一个让心情放松又具备相当 品味的地方。 修炼内功 —— 产品规划 建筑风格建议 北美风格 修炼内功 —— 产品规划 内部设计采用统一风格带家具精装修 修炼内功 —— 产品规划 院落、露台、飘窗等受到建筑指标的限制，不能无限制做大。因此，还需通 过利用地形的高低落差、道路的蜿蜒等来排布物业，实现景观最大化和私密性。 建筑排布建议 修炼内功 —— 产品规划 排布示意 修炼内功 —— 产品规划 排布示意 修炼内功 —— 产品规划 经营模式建议 聘请专业的酒店经营管理公司进行物业代租 由于购买物业的业主其置业目的一般为投资和度假。所以，只要客户愿意， 均可采用物业代租的方式进行管理。 度假村虽然有酒店，但一开始就控制客房的数量，因为很多客户更愿意选择 别墅物业住宿。 修炼内功 —— 产品规划 随着项目不断成长，价值点不断呈现，住宅产品定位会随着目标客户 不断递进。 修炼内功 —— 产品规划 目 录 任督二脉 —— 保利石象湖商业配套 4 研究思路 市场调研 论证建构的合理性 商业体系建构 项目特征解读 商业体系开发策略 任督二脉 —— 商业配套 项目特征解读 任督二脉 —— 商业配套 项目特征解读 项目整体定位: “ 国际乡村俱乐部 ” 国际: 国际的高度、国际的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 意味着多样化，包括国际的，本土的 乡村: 对自然山水进行修缮和利用，整合以都市生活配套，既能体现山水自然风光， 有能享受到现代服务配套 一种生活方式，进一步是山水，退一步是五星级的享受 俱乐部: “ 物以类聚、人以群分 ” ，是聚集了高尚圈层，其成员之间紧密相连的不是血缘、地域、行业，而是 习惯、爱好、兴趣或者社交需求等。 体现一种丰富高尚的生活方式，消费形式。 任督二脉 —— 商业配套 满足项目巨大的开发体量 —— 丰富的生活配套、特色的旅游度假配套 本案打造 15000 亩局大体量的“国际乡村俱乐部”度假城镇，商业配套要匹配项目巨大的开 发体量。 同时要体现生活配套的丰富性，特色价值，以及服务国际标 准化。 任督二脉 —— 商业配套 创造出项目优化循环的通道 —— 整合优质资源，创造项目独特魅力 长期可持续性的吸引目标人群是商业体系在本案中的要点。所 以保利有必要利用、整合资源，突出项目整体资源的亮点，发展旗帜性旅游产业。 任督二脉 —— 商业配套 项目功能发展具备动态性 度假 ---- 度假 + 居所 ---- 居所 从初期依托于现有石象湖资源和形象进行休闲度假目的地打造，到发展到深 度休闲度假目的地和度假生活居所，再发展成为成熟的国际乡村俱乐部小镇的休 闲生活居所。为此，本案的商业配套也必然需要符合整个项目的发展趋势。 任督二脉 —— 商业配套 商业系统开发策略 任督二脉 —— 商业配套 第二居所业主 项目发展演变要符合城市发展的轨迹 旅游度假 任督二脉 —— 商业配套 住宅与商业两大体系相互作用螺旋型完善 任督二脉 —— 商业配套 商业呈现策略 对石象湖现有商业做提档升级: 石象湖湖滨 ------ 改造通往湖滨的道路，设置 湖滨餐厅、湖滨茶道; 郁金香公园 ------- 保持大众娱乐性，重塑象山古镇的商业; 代租度假别墅 ------- 将度假别墅变成分时度假酒店; 两个高尔夫球场、会所 ------ 度假、生活配套 花溪商业小镇 ------- 丰富旅游度假和生活配套内容: 温泉度假酒店 ------- 承载商务度假和休闲度假的配套功能: 妙音湖 ------- 私家游艇俱乐部、湖滨餐吧、湖滨夜生活; 郁金香公园 ------- 换位置提档，注重园艺、丰富花卉品种、衍生购物 花溪商业小镇 ------- 增加商业面积和服务内容 : 国际学校、养老度假村 ------- 完善社区市政配套; 水系、生活班车 ------- 特色湿地观光旅游、社区内部交通便利性完善; 温泉到户 ------ 高品质奢华度假生活 增加高尔夫球场、会所 ------- 提档商务度假功能; 任督二脉 —— 商业配套 商业呈现策略 2010.5 2011.3 2012.3 2015 启动期建设 景区改造 一期建设 二期建设 „„ 石象湖景区的商业改造: 象山古镇商业的改造 景区内园林改造 石象湖的湖滨商业改造 度假俱乐部雏形呈现 花溪商业小镇一期建设完成，承载部分生活配套、娱乐功能。 两个球场、会所同期正式投入使用。 度假别墅作为分时度假酒店由酒店运营管理公司管理经营。 度假俱乐部初步呈现 温泉度假酒店建设完成投入使用。 郁金香公园移到新址。 妙音湖湖滨商业连同花溪商业小镇发挥度假休闲配套功能。 任督二脉 —— 商业配套