土地出让金、开发成本、配套设置费的分摊
方法
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一、第三十三条九项(二)款的原文
(二)扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配
标准
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和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊:
1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。
二、土地成本分摊，分配方法
(一)交易情况
某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积(包括周围的道路及绿地等)4000平方米，建筑面积15000平方米;一幢为公寓，占地面积(包括周围的道路及绿地等)6000平方米，建筑面积16000平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%，写字楼尚未转让。
(二)按占地面积分摊土地出让金
1.公寓应分摊的土地出让金为:
按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下:
公寓应分摊的土地出让金600万元,公寓占地面积6000平方米×(项目支付土地出让金总额1000万元?项目总占地面积10000平方米)。
2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金:
(1)公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积6000平方米，其中不可售面积的游泳也占地100平方米，应负担土地出让金计算方法如下:
不可售面积应负担的土地出让金1O万元,不可售占地面积100平方米×(项目支付土地出让金总额1000万元?项目总占地面积10000平方米)。
(2)公寓可售面积应分摊的土地出让金。
公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元,公寓应分摊的土地出让金600万元,不可售面积应负担的土地出让金10万元。
3.本次清算应负担的土地出让金:
本次清算应负担的土地出让金531万元,公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元×已出售比例90%。
(三)按建筑面积分摊土地出让金
1.公寓应分摊的土地出让金为:
1)总建筑面积=写字楼建筑面积15000平方米，公寓建筑面积16000平方米,31000平方米 (
(2)公寓应分摊的土地出让金:516万元,公寓建筑面积16000平方米×(出让金总额1000万元?总建筑面积31000平方米)。
2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金:
(1)公寓不可售占地面积应负担的出让金
不可售面积应负担的土地出让金16万元,不可售建筑面积500平方米×(项目支付土地出让金总额1000万元?项目总建筑面积31000平方米)。
(2)公寓可售面积应分摊的土地出让金
公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元,公寓应分摊的土地出让金516万元,不可售面积应负担的土地出让金16万元。
3.本次清算应负担的土地出让金:
本次清算应负担的土地出让金450万元,公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元×已出售比例90%。
三、开发成本分摊、分配方法
(一)交易情况
某房地产开发公司开发一幢公寓，开发成本为3450万元。建筑面积15000平方米，可售面积14600平方米，不可售面积400平方米，其中公共配套设施当中有游泳池建筑面积的200平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%。
(二)可售面积与不可售面积应分摊的开发成本
1.不可售面积应分摊的开发成本:
不可售面积应分摊的开发成本,改变用途的游泳池建筑面积×(项目支付开
发成本总额?项目总建筑面积)
不可售面积应分摊的开发成本46万元,200平方米×(3450万元?15000平方米)。
2.可售面积应分摊的开发成本:
公寓可售面积应分摊的开发成本3404万元,公寓应分摊的开发成本3450万元,不可售面积应负担的开发成本46万元。
四、非营利性社会公共事业的公共配套设施费分摊、分配方法
公共配套设备费的分摊，应根据实际使用情况确认分摊方法。如果全部归全体业主共有或全部用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积分摊的成本为0，可售建筑面积负担全部配套设备费。如果只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费，可售建筑面积只负担部分配套设备费。
浙公网安备 33021202002483