桂林公司房地产估价报告1

房地产抵押估价报告 项目名称：惠州市大亚湾澳头新澳大道二街9号 海日大厦第1至4层房地产价值评估   委 托 方：桂林市曙光房地产开发公司大亚湾公司 估 价 方：惠州德信房地产评估有限公司 估 价 人 员：黄少波、靳桂巧 估价报告出具日期：2011年10月28日 估价报告编号：惠德房评字（2011）464号 目    录 致委托方函………………………………………………… （第2-4页） 估价师 声明 无利益冲突声明中华医学会杂志社职业健康检查不够规范教育部留学服务中心亲友住房声明 ………………………………………………… （第 5 页） 估价的假设和限制条件…………………………………… （第6-7页） 估价报告结果……………………………………………… （第8-19页） 1、委托估价方………………………………………… （第 8 页） 2、估价方……………………………………………… （第 8 页） 3、估价对象分析……………………………………… （第 8 页） 4、估价目的…………………………………………… （第 12页） 5、估价时点…………………………………………… （第 12页） 6、价值定义…………………………………………… （第 12页） 7、估价依据…………………………………………… （第 12页） 8、估价原则…………………………………………… （第 13页） 9、估价方法…………………………………………… （第 14页） 10、估价测算过程…………………………………… （第 15页） 11、估价结果………………………………………… （第 17 页） 12、变现能力分析…………………………………… （第 18 页） 13、估价报告应用的有效期限……………………… （第 18 页） 14、估价作业日期…………………………………… （第 18 页） 15、估价人员………………………………………… （第 19 页） 估价技术报告……………………………………………… （供本所存档） 附件………………………………………………………… （共 20 页） 1、法定优先受偿表…………………………………… （共1页） 2、房屋产权权属书及营业执照复印件……………… （共4页） 3、面积测绘成果报告复印件………………………… （共10页） 4、估价对象现场照片复印件………………………… （共 1页） 5、估价机构营业执照复印件………………………… （共 1 页） 6、评估资格证书复印件……………………………… （共 1 页） 7、估价师注册资格证书复印件……………………… （共 2 页）     致 委 托 方 函 桂林市曙光房地产开发公司大亚湾公司： 惠州德信房地产评估有限公司接受贵方委托，对位于惠州市大亚湾澳头新澳大道二街9号海日大厦第1至4层房地产价值进行估价，为委托方确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。根据评估对象和特定的估价目的，我们坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 和公允的技术 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，对以上房地产进行了现场勘查和评定估算。现将评估结果函告如下： 1、估价对象： 序号 名称 坐落 范围 规模 用途 权属 其他 1 海日大厦第1至4层房地产 惠州市大亚湾澳头新澳大道二街9号 房地产 18210.89 商场 桂林市曙光房地产开发公司大亚湾公司                   2、估价目的 惠州市大亚湾澳头新澳大道二街9号海日大厦第1至4层房地产价值进行估价，为委托方确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 3、价值类型 本次价值类型为估价对象在估价时点的抵押价值。 抵押价值为估价对象在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 市场价值是自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括未缴纳的综合地价款，已抵押担保的债权数额及其他。 4、估价时点 本次估价时点为2011年10月25日。 （1）、估价时点是由委托方和评估机构根据经济行为的性质，以及与估价目的实现日接近的原则共同确定；本次估价时点以现场勘察日为估价时点。 （2）、本次估价的取价标准均为基准日的有效价格或执行的标准。 5、估价方法 我们综合考虑估价目的以及委托方所能提供的资料，确定采用收益法及市场比较法进行评估。取两种评估方法结果的加权平均值作为最终的评估结果 6、估价结果 经评估，以2011年10月25日为估价时点，在特定评估目的，评估依据和必要假设条件下，估价对象总抵押价值(市场价值)为RMB 142,299,300.00元，大写:人民币 元整。详见下表： 序号 权证编号 建筑物名称 结构 建筑面积(m2) 评估单价(元/m2) 房地产评估价值 7、参与本报告的估价师 黄少波    注册号4420050173 靳桂巧    注册号4420050174 特殊事项说明表 现房屋产权性质 建成年代 土地使用权类型 法定最高土地年限 应补地价（元） 私有 2009年 商住综合 至2053年12月4日 0.00           根据现行规定，估价报告应用的有效期为一年，即自2011年10月28日至2012年10月27日。估价报告使用者应当在估价报告有效期内合理使用估价报告,估价报告使用者应在房地产市场变化较快时对房地产价值进行再评估。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。 特此函告。 惠州德信房地产评估有限公司 法定代表人： 2011年10月28日 估 价 师 声 明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、 意见 文理分科指导河道管理范围浙江建筑工程概算定额教材专家评审意见党员教师互相批评意见 和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已于2011年10月25日派出注册房地产估价师靳桂巧对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。 6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 8、本估价报告由惠州德信房地产评估有限公司负责解释。 9、参与本次估价的估价师 估价师姓名 资格 注册证书号 签 字 黄少波 注册房地产估价师 4420050173   靳桂巧 注册房地产估价师 4420050174           2011年10月28日 估价的假设和限制条件 1、 本报告提出的评估结果，是反映房地产在估价时点、在特定的评估目的下的市场价值，仅适用于本次估价所确定的特定的评估目的。本评估结果对用于其他方面客观性没做探讨。估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。估价报告使用者应合理使用评估价值。 1）、本次评估以估价对象合法、持续使用为前提； 2）、估价对象权属清晰无异议，不属于行政法规规定不得交易的房地产； 3）、本次评估过程各项依据合理； 4）、评估结果未受租赁或租约的影响； 5）、在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，房地产市场没有大的波动、市场稳定、政策未有重大变化的情况下，排除不可抗力影响，预计估价报告使用有效期内，房地产交易价值基本保持稳定。 6）、本评估价值包含该房地产的室内、室外的装修支出。 2、 报告使用者注意的事项： 1）、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产交易价值可能产生的影响： 短期内估价对象状况和房地产市场状况变化将不会对房地产交易价值产生较大影响； 2）、在抵押期间可能产生的房地产信贷风险主要为国家宏观调控及利率变化； 3）、报告使用者应合理使用评估价值； 3、 本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给委托方，“估价技术报告”部分内容根据有关规定由估价机构存档。 4、 本次估价时点为估价对象勘察之日。 5、 本报告有效期限为一年。估价报告使用者应在房地产市场变化较快时对房地产价值进行再评估。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。 6、 委估房地产的权属、范围、面积等情况，我们仅以委托方提供的相关资料为依据，经实地核对取其确认的合法部分。本估价报告所依据的有关资料，由委托方提供，委托方应对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。本次评估不对评估对象的权属负责。 7、 根据房地合一的评估原则，纳入本次评估范围包括房地产及其分摊的土地使用权价值。 8、 如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 本公司进行更正。 房地产估价结果报告 一、 委托方 名称：桂林市曙光房地产开发公司大亚湾公司 住所：惠州市大亚湾澳头深冲58号 法定代表人：黄磊品 注册资金：人民币壹仟万元 经济性质：集体所有制 经营方式：开发、出租、销售 经营范围：房地产经营 二、估价方 全称：惠州德信房地产评估有限公司 地址：惠州市麦科特大道58号风尚国际8楼 法定代表人：杨柯宇 房地产评估资质：三级 资格证编号：8007 联系人：杨柯宇 联系电话：0752-******* 三、 估价对象分析 1、估价对象位置及坐落 估价对象为惠州市大亚湾澳头新澳大道二街9号海日大厦第1至4层房地产。