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家庭投资理财论文 房地产投资论文 家庭投资理财论文房地产投资论文 中国城市居民家庭房产投资行为研究 【摘 要】 文章基于我国71个城市的286户家庭有关房产投资的问卷调查，对我国城市居民家庭的房产投资行为进行分析。从房产投资的资金来源，收益状况，以及与家庭收入之间的关系等方面揭示我国城市居民家庭房产投资行为的特点;同时，对未进行房产投资的家庭进行了特征分析。研究发现:主要的房产投资资金来源为家庭收入，并且家庭投资资产中房产所占份额与家庭收入呈正相关，房产投资的收益率与房产所在城市相关。 【关键词】 家庭投资理财; 房产投资; 投资收益率 一、导言 家庭投资理财，是指以家庭为单位，以保值增值为目的，根据家庭的自身特点，将家庭所获取的资金存入金融机构或购买可升值的理财产品。而当今，随着家庭居民的资金越来越多，并且房产具有低风险、高收益等特点，这使得居民家庭对房产投资越加青睐，尤其是通过获取租金和获得买卖价差的方式，以获取房产投资的收益。那么现今我国城市居民家庭房产投资的资金来源如何分布,房产投资的收益率情况如何,部分家庭未进行房产投资原因何在,等等。这将有助于进一步分析我国居民家庭房产投资的行为特征。 二、调查对象和方法 本文的数据来自于笔者进行的“城市居民家庭房产投资行为调查”。该调查时间为2011年1~2月，利用中国人民大学部分大学生、 研究生寒假回家等方式发放调查问卷，共在全国71个城市抽样调查了2~80岁的800户居民，最终回收了问卷317份，其中有效问卷286份。从样本的分布情况来看，调查对象男女比例相当，年龄大多介于30~50岁之间，职业以事业单位员工、金融单位员工和公司职员为主，其受教育程度主要集中在大学本科和硕士研究生，家庭人均月收入在1 000~5 000元的收入阶层所占比重较大，所选城市遍布全国一线、二线、三线、四线城市。 本文采用的调查问卷分为基本信息与房产投资状况调查两部分。基本信息调查包括家庭所在城市，家庭中理财主要决策人的性别、年龄、学历、职业、职务、金融知识学习程度，以及家庭人均收入等等。在下文的讨论中，我们将以家庭中理财主要决策人的基本信息代表家庭的特征，所有有关被调查者个人信息的描述均为家庭中理财主要决策人的信息。房产投资状况调查主要包括资金来源、投资收益、房价预期等等。通过对数据的收集、定量分析和整理，得出一些基本结论，并对发现的新现象、新问题进行解释探索。 三、投资房产家庭特征分析 (一)房产投资资金来源分析 根据数据显示，在家庭进行房产投资的资金来源中，73.7%的家庭较大程度地依靠家庭收入，31.6%的家庭使用了银行贷款，有11.6%的家庭从亲友处借款进行房产投资(表1)。与居民家庭日常购买自住用房主要依靠银行贷款不同，在房产投资的资金来源中，银行贷款退 居次要地位，而家庭收入成为最重要的资金来源。这是因为，有实力进行房产投资的家庭通常拥有较为雄厚的财富基础，家庭收入较为丰厚，通过房产投资把闲置资金保值增值，从而抵御通胀压力，故大多依靠家庭收入进行房产投资。 (二)投资资产中房产所占份额与家庭人均收入的关系 房产投资者在房产上投入的资金比例随着家庭人均收入的上升而增加(表2)。由于房产投资变现能力较差，购房手续繁杂，对当期收益有较为迫切需求的低收入家庭只能将少量财富投资于房产市场，或是不投资于房产市场，而是选择银行存款、股票等不需要大量资金的投资理财方式;高收入家庭由于对短期收入的需求相对较低，闲置资金相对低收入家庭更加充裕，可以放心地购房，坐等房产增值，进而赚取不菲的收益。 (三)投资资产中房产所占份额与投资者职务的关系 表3为按照投资资产中房产所占份额和投资者职务两项 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 统计的受访者人数。从中可以看出，职员、科员级投资者大多未投资于房产，而高职务的投资者更多地将较高比例份额的财富用于房产投资。 下面运用有序状态Logistic(ordered logistic )模型对投资资产中房产所占份额与投资者职务的关系进行分析。房产投资份额等级定义为:1级，未投资;2级，0~10%;3级，11%~30%;4级，31%~50%;5级，51%~80%;6级，81%~100%;7级，100%以上。职务等级定义为:1级，科员级/职员;2级，科级/部门经理;3级，县处级/总经 理;4级，厅局级及以上/企业负责人。表4为模型计算结果。这表明，职务对房产投资份额有极为显著的正向影响(p=0.000)，职务越高的投资者房产投资份额越高，当居民的职务提高一个等级时，房产投资份额提高一个或一个以上等级的可能性将增加0.65倍。这也从侧面验证了我国商品房市场的普遍现象，房产多由高职人员掌控，一方面，高职人员收入相对较高，另一方面，他们拥有更加丰富的人际关系网络，对房产投资的消息更加敏感，投资房产相对于普通低收入人群更加容易，这与我国房价的上涨有一定关系、从而导致低收入人群购房难等问题。 (四)投资者获取收益的方式与所处城市发达程度的关系 投资者通过房产获取收益通常有以下三种类型: 1.房产位置一般，周边经济发展缓慢，房产增值程度慢，主要通过租金赚取收入; 2.房产位置较好，周边经济发展迅速，房产增值速度快，投资人因各种原因未将房屋出租(如:房屋装修费用昂贵、投资人因工作繁忙没有精力出租、没有找到合适的租户，等等)，主要通过房产增值赚取收入; 3.房产既实现了增值，又实现了出租，通过两种方式共同获取收益。 以下是不同发展程度城市房产投资者实现收益途径的比例。 从理论上讲，如果不考虑诸如税收、房屋修缮等方面的费用，房 屋价格就是未来租金的贴现值。如果这一假设是成立的，通过租金和房产增值获取收益的房产投资者所占比例在不同地区应当是一致的。然而调查结果显示，通过租金获取收入的投资者在一线城市中较少，而在二、三、四线城市中较多，这表明，一方面，一线城市的房价高于正常值，存在一定泡沫成分，另一方面，大量人口涌入一线城市，导致一线城市的房产呈现供不应求的状况，过多的需求拉动了一线城市房价的上涨，从而使房产升值的空间更高。 (五)房产投资收益率与所处城市发达程度的关系 经计算，被调查者中房产投资者近三年的年平均收益率约为38.14%。其中，一线城市、二线城市、三四线城市的平均收益率情况如表6所示。这表明，随着综合经济实力、城市发展与规模(建设水平、人口面积等)、辐射力与影响力、信息交流能力、国际竞争能力等能力水平的递减，城市房价上升速度也相应地表现出越来越低的水平。 四、未投资房产家庭特征分析 根据问卷统计显示，在调查中的286户家庭中，有178户家庭没有进行房产性投资，究其首要原因，资金不足占82.6%，“没有发现满意的房产”占9.0%，而“贷款利息难以承受”和“认为房价会在近期下降”这两个原因各自占6.2%(表7)。从当前形势来看，尽管房产在中国是一项具有稳定高收益的投资，但是在中国房产投资仍然是奢侈性投资，有充裕的资金是进行房产投资的必要条件。而80.8%的家庭认 为，如果拥有足量的资金，则会考虑投资房产。 五、房价上涨趋势预期分析 根据表9中的数据显示，投资房产的家庭和未投资房产的家庭，对房价上涨的预期多数分布在1~10年的范围内，这说明在人们对房价上涨有正向预期，对于投资房产的家庭来说，房产投资是有利可图的;而对于未投资房产的家庭来说，房产投资是奢侈性投资。房产投资之所以没有成为可能，是因为房价高、资金不足等因素，导致无法投资房产。 六、结论、建议与展望 根据以上的数据分析显示:在投资房产的居民家庭中，房产投资的资金来源大部分是来自于家庭收入;居民家庭随着收入的提高，房产投资的资金占所有投资资金的比例越高;居民家庭中房产投资比例受到居民职务的影响;一线房价偏高与居民家庭的投资房产倾向有关;房产投资，尤其是在一线城市的投资，其收益率相对较高。在未投资房产的居民家庭中，资金不足成为了居民家庭未投资房产的主要原因，在未投资房产的居民家庭中，大部分表示如果资金足量，则会投资房产。此外，投资房产和未投资房产的家庭均对房价上涨趋势成正向预期。 在投资房产方面，大多数的家庭缺乏资金，社会政策限制较多，城市房产价格普遍偏高，导致投资房产并没有成为中低收入人群的选择，而高收入人群由于具有资金优势，在房产方面受益更多。目前， 北京、上海、深圳等一线城市房价租金比已经超过了国际公认的警戒线，价格中包含大量泡沫成分，因此存在着较大的下跌风险。此外，由于房价租金比过高，大量市民已经开始考虑将少部分资产用于租房，大部分资产用于投资获取收益，而暂时放弃了买房的想法。一旦这种模式在人群中得到推广，房价将大幅下降，房产投资将无利可图。因此，对于有意在一线城市投资房产的家庭，建议其全面分析自身及所在地区的具体环境，谨慎投资。 本文的局限在于样本量相对较小，这是因为受到财力物力的限制，并且与家庭理财自身方面的数据获得困难程度有关。但是对城市居民家庭房产投资理财的研究是必要的，因为通过对居民家庭房产投资的研究，有利于深入了解我国居民家庭的投资状况，并且为我国抑制房价上涨提供数据上的政策支持，本文仅是对我国居民家庭房产投资的理财行为做了初步的探索和思考，希望为将来有关家庭理财的研究提供参考，推动该领域研究的发展进步。 【参考文献】 ,1, 陈富勇. 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 称京沪等中国一线城市房屋租售比超警戒线,N,.重庆晚报，2009-12-9. ,2, 李华钢.广州市某区住宅房价租金比的分析与研究,J,.广东建材，2010(8):200-202. ,3, 孙瑞玲.居民投资房产的风险性分析,J,.上海房地，2010(9):22-24. ,4, 谢岳来.从国际比较看房价租金,J,.房地产导刊，2004(10):60. ,5, 谢岳来.基于房价租金比的京沪穗杭房价研究,J,.浙江经济，2004(10):25-27.