物业管理论文

物业管理及我国物业管理漫谈 摘要 物业管理在发达国家中已产生发展了近二百年之久， 而我国物业管理仍处在发展阶段，物业法律还不很建 全，物业服务中存在着诸多问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，要使我国物业管理得 到发展优化，提高管理和服务质量，我们需着眼于我国 国情向别国学习经验，认真执法，加强监督，在实践中 不断提高技术，提倡创新思维，认真解决各种问题。 关键词 物业管理 业主委员会 立法 物业管理费 一、现代物业管理简介 物业管理在19世纪自英国出现，起初只表现为房东 为租户提供简单的维修与保洁工作。到19世纪末20世纪 初在美国首先出现现代化的物业管理，出现了专业型的 物业管理机构，物业管理组织在民间产生行业组织也纷 纷出现，物业管理走向市场化，现代物业管理是“全方 位、开放式”的管理。在物业管理中，物业管理公司无 疑起着关键作用。物业管理公司必须意识到物业管理的 社会功能，要使经济效益和社会效益达到一种完美的结 合，开展全方位、多次的综合服务。他们的物业管理已 相当发达，业主可得到较好的服务质量，同时物业公司 收取相应报酬。现代代物业管理的模式，大致说来有以 下两种模式: 1委托物业管理模式 物业管理企业只有物业的经营管理权，没有物业的产权。开 发商采用招投标或 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 的方式，把物业委托给专业化的 物业管理企业，对房屋进行日常的管理，完善售后服务。 其委托方式或者是开发企业自己组建物业管理公司对 其所出售的房屋进行管理(较大的房地产开发企业一般 采取这种方式)，或者是开发商以招标的方式委托给专 业管理公司。 2租赁物业管理模式 房地产开发企业开发完成后交由下属的物业管理企业或组 建专门从事租赁经营的物业管理企业，通过租金收回投 资。这种模式的物业管理企业既拥有产权又拥有经营管 理权，既有一般物业管理公司的维护性职能，又有对其 物业的出租经营，具有较强的开拓性。一般以置业人群 出入为主的商业大楼、综合大楼、写字楼等采取此类模 式。 2中国物业管理简介(历史 现状 发展) 20世纪50年代在我国香港首先出现物业管理服务，即房地产开发商提供的物业管理，这主要是香港的特殊环境所成就的。而在大陆，直到20世纪80年代随着改革开放和外资引进过程出现(广州和深圳)，为外商提供物业管理。而在物业管理是住房 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 改革以后，我国曾实行单一的计划经济，计划建房/福利分房/行政管房事过去解决人民居住问题的方针。这样的制度难以使住户得到很好的物业管理服务，而且曾出现业主占用楼道等公共地方干自己的事情等诸多事情，这样的情况下一部分户主为所欲为而其他住户也没有维权意识，使小区内的物业管理混乱。进入二十一世纪后，我国房地产业迅速发展，进入市场，人们由居住共有住房转为自己购买商品房，自己拥有房屋产权，因此对居住质量，居住环境的要求逐渐提高，业主的权益保障意识也逐渐加强。在这种大环境下，原有的房屋管理体制的缺陷暴露出来其不适应性，由行政性、福利性、分散多头的住宅管理向社会化、专业化、企业化经营的物业管理新体制转轨便成为历史的必然。2003年5月28日我国物业管理条例实施，由它来调节房屋居住中的行政管理关系/自治管理关系及物业管理服务中的民事关系，成为我国公民解决房屋居住中维权和解决纠纷的法律依据。同时我国物业管理法已颁布并实施，它明确规定了物业公司 开发 商及建设单位和业主的权利和义务。从总体来看我国也沿袭了西方国家的方法，主要管理模式也是入上所述的两种模式，自治管理方面实行业主公约制度由其代表业主实行一些权利并召开业主大会来管理小区事务实施业主权利，走市场化的投标竞争道路以选择较优的物业管理公司，物业公司参与前期工程完工验收工作，入户登记等工作也由其组织，在入住后的常规期则向业主提供物业管理服务并负相应责任，期满之后要接受业主的重新选择 3我国物业管理存在的问题 1我国物业管理在很多情况下建管不分，物业管理不是由投标选择决定，或是只是通过一些形式性的程序，实际上又开发商或建设单位与其下属物业管理公司之间相互扯皮，他们自己委派自己的公司或利益相关的物业公司承包建筑物物业管理事务，没有真正使物业走市场化道路，这样一来在一定程度上剥夺了业主的择优全，也就难免在后续服务中有损业主利益。 2专业人才明显不足。物业管理企业中人才不足现象越来越突出。主要表现为传统的继承型房产管理人才多，新的创新型物业管理人才少;高级管理人才少，特别是能担任管理主任或部门经理以上职务的人才。物管从业人员 中大都是其他行业下岗职工的再就业者，对物业管理专业技术知识缺乏，不知如何管理物业工作。 3多数的物业管理企业科技化程度低、服务质量差。由于客观条件的限制，我国的物业管理科技化程度与西方发达国家水平相距甚远。科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是物业管理的主导模式，不但耗费极大的人力、物力和财力，而且难以达到规范化的管理效果。 4业主委员会难以发挥正常作用。业主委员会是由业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织。有些城市住宅小区业主委员会组建不及时，有的未按规定程序通过民主选举产生，还有的委员会不能代表产权人、使用人的意志，作用发挥得不好。比如目前大多数小区选举楼长等职务都是直接口头任命的方式，并没采取民主形式，业主遇到问题时也无从知道该向何人反映。在目前得实际运作中，业主委员会的维权、监督和协调的作用也没有体现出来。多数情况下只有当业主私人拥有或使用的物业方面的利益受损时，业主委员会比较重视;而当业主共同使用的物业或共有的利益受损时，业主委员会往往并不关心。业主委员会的态度直接决定了它对业主权 益的维护意识和维护程度。在实际生活中经常可见停车 位引起的纠纷常常可以很快解决而业主在公共绿地晾 晒衣物的问题却迟迟无人问津。 5物业维修基金缺乏统一规范。物业维修基金在我国的物业 管理法律中并没有统一的名称和定义。在《物业管理法》 中的表达为“专项维修基金”，是指用于小区的公用设 施设备的更新于大、中修基金。《住宅共用部位共用设 施设备维修基金管理办法》中则指专项用于住宅共用部 位、共用设施设备保修期后的大修、更新、改造的维修 基金。其定义的模糊容易使物业管理企业与业主之间各 执一词而引发争议。 6收取的维修基金在管理上也存在很多问题，个别管理公司 将维修基金据为己有，有的管理公司滥用维修基金，把 本属于管理费用指出的设备设施等日常运行养护费用 在维修基金里开支，或者盲目追求设备的更新，加大业 主负担。 4主要原因分析 如上所说，我国物业管理存在着诸多问题，那么导致其的原 因是什么呢,我个人认为主要有以下几点。 一 这是由我国国情决定的。首先我国是一个发展中的国家， 科学技术经济及教育等诸多方面还比不上西方发达国 家，在这样的情况下我国物业管专业化水平是比较低 的。 二 我国的法制还不是很健全。在这一情况下，出现一些问 题是在所难免的。 三 我国物业管理起步较晚，很多正确的管理制度及方法还 需探索学习，如见管理建管因此一些物业管理公司出现 服务质量差等问题，一部分原因由缺乏管理经验所致。 四 我国部分公民法律意识淡薄 道德素质不是很高 因此就 出现了物业服务费难以收齐等现象 五 业主委员会由于种种原因较难起到服务监督的作用，因 此也就使得一些不法公司将维修基金据为己有等现象 提供了可能 5解决方法 1、提高物业管理队伍素质 一支责任心强、技术好、素质高的人才队伍，是物业管理水 平提高的重要保障。例如，对从业人员进行物业管理概 论、法律法规基础知识、物业开发、物业管理企业、房 屋结构构造、住宅小区管理和物业管理法规案例分析等 为主要内容的系统培训，尤其应该大力推行从业人员职 业资格考试，如《物业管理师职业资格考试》，以此提 高物业管理从业人员的业务能力，为建设文明住宅小区 奠定坚实基础。 2、推进物业管理科技化。现代化的住宅需要现代化的物业 与其相匹配。首先在管理手段上要多采用现代科技。主 要是计算机及其相关技术，如三表计收、用户档案管理、 用户投诉处理、小区管理信息的发布、收费情况公布等 都可以通过电子邮件、电子公布栏实现。其次是管理机 制科学化。管理过程的规范化与程序化能确保物业管理 服务按照既定的程序和 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 高质量地稳定运行;管理内 容的简约化可简化公司的内部管理事务，实现人力和物 力资源的优化配置，有效降低管理成本;机构设置的合 理化可使职能部门与管理处之间相互配合与相互协调， 有效避免资源浪费。 3、建立物业管理质量 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 指标体系。对于不同的物业管理企业，可以通过综合评价结果了解自己在同行业所处的位置，对于物业管理企业管理者来说可以通过不同时期的评价结果了解到其管理水平的变化，从而根据评价结果有选择的改进物业管理质量。 4、加强对业主委员会监管，明确其法律地位。《物业管理条 例》赋予了居民委员会对业主委员会的指导和监督职能。要充分发挥居民委员会作用，协助房产行政主管部门，强化对业主委员会的日常监督，引导业主委员会在充分尊重全体业主意愿的基础上，依法做出决定。明确业主委员会的法律地位，既符合业主自治原则，也有利于保护业主的合法权益，促进我国物业管理行业的有序、健康发展。今年10 月1 日实施的《物权法》专章对物业管理等方面作了明确规定，我们在认真贯彻的同时应进一步明确物业管理区域中，业主、业主大会(业主代表大会)、业主委员会的性质、权力、义务。 5、创新维修基金筹集管理。 物业维修基金属于全体业主所有，因而维修基金应当由全体业主缴纳。开发商承担商品房保修期的房屋及配套设施的维修责任，保修期过后物业公用设施的维修责任应由业主承担。由于物业维修养护的不可预测性，维修基金不可能量化一个固定数额，其缴纳可与管理费挂钩，即管理费标准越高，维修基金就越多。这样可避免相同建筑面积的业主因不同楼层、不同朝向、不同时间购买的房价不同而缴纳不同的维修基金。目前我国物业管理中的问题既有物业管理自身的问题，也有政策法规不健全的原因，对这些问题的解决要分清不同的性质，采取针 对性的措施。这需要政府颁布有指导意义、可操作性强 的法律法规，物业管理企业也要遵循市场规律办事，在 竞争中求生存、求发展，让业主享有更加舒适、安全、 健康、文明、和谐的生活 参考文献 物业管理实务 百度网页