酒店式公寓项目定价策略

“茵悦之声〞公寓定价报告本报告属保密级文件，请勿外传本报告属保密级文件，请勿外传1定价背景 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 3核心均价推导4核心价格验证5价格策略实现2价格策略制定房地产宏观政策目标分析工程销售现状分析景洪房地产市场分析2本报告属保密级文件，请勿外传新个税法：在新个税法实施影响下，能在一定程度上减轻购房者的负担，购房家庭可供选择的住宅总价空间将上升6月30日，十一届全国人大常委会第二十一次会议表决通过关于修改个人所得税法的决定。根据该 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 ，新个税法的修改主要表达在起征点由2000元上升至3500元。适用7级超额累进税率，税率为3%至45%，修改后的个税法将于9月1日起施行。关于加强房地产经纪管理进一步 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 房地产交易秩序的通知，违法、违规销售将受到严厉的处分“各级房地产、价格主管部门今年5月至11月要集中开展一次专项整治，认真排查房地产经纪违法违规行为，做到“发现一起、查处一起〞。5月1日正式执行?商品房销售明码标价规定?，不按规定执行的每套处以5000元罚款；?商品房销售明码标价规定?，商品房经营者应当对每套商品房〔包括二手房〕进行明码标价——即“一套一标〞，按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价；要明确公示代收代办收费和物业效劳收费，不得在标价之外加收任何未标明的费用。收紧房贷：银行已全面执行，屡次置业和投资需求受限最大，局部首置需求置业门槛提高。暂停第三套房贷款、暂停不能提供一年以上纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民购房贷款、首套首付30%，基准利率由7,5折提高至8.5折；二套房首付50%，基准利率1.1倍。限购令，成为地方调控的杀手锏，但二线城市，尤其是省内专州县市执行会不明朗。但当一线城市房价快速增长是，限购令执行力度会进一步加大，更严厉的调控政策将会出台。宏观调控对商业性小户型影响有限，昆明限购令的出台反而会导致昆明投资客转向地州市场主要房地产宏观政策简析3本报告属保密级文件，请勿外传景洪房地产市场分析景洪房地产市场分析景洪市场小户型根本上全是精装修，精装修工程价格较高且销售速度较快，毛坯房销售速度较慢，如中景明城工程其精装户型销售均价高达4300—4400元/㎡且开盘就售完。而其未装修户型均价3700元/㎡，现还未销售完。景洪市场公寓工程，毛坯房均价2700-3700元/㎡,精装修3800-4400元/㎡，毛坯与精装修价格差在600—800元/㎡目前公寓工程价格标杆为雨林假日和安厦·，精装修公寓价格到达6500元/㎡以上，国际四星级酒店管理入驻〔伯兰德〕，精装修，带家具。带租约销售10年返租，前3年返总房价的5%，后7年返总房价的6%，每年有30天自己入驻。4本报告属保密级文件，请勿外传2.1案例研究——亮点实景+高价+强势推广国际公馆——市场领导型高端产品的高价：一期：TOHO5600元/平米〔同期市场独栋5500〕；二期高价入市：TOHO9000元/平米，叠价8000元/平米亮点实景展示：1.2万平米会所、主景观轴园林强势推广：开盘前4个月，户外8块；开盘前2个月，东莞1台/凤凰/本港/明珠/翡翠电视台辐射城区、厚街、虎门、长安、大岭山，开盘前1个月?南都?/?莞日?/?广日?头整版一期、二期别墅的高价开盘造成前期销售缓慢,中等价格的洋房销售火爆，3日销售90%；后期通过展示、市场增长、客户对价格的长时间认知，逐步提速，最终进一步确立中高端地位、高的市场影响力和美誉度中端产品的高性价比：二期：洋房入市4200元/平米〔阳光澳园4200〕；中段4600〔金地4500、景湖4600、凯旋城5500〕；市场稀缺产品：一期：TOHO市场空白、二期：叠加市场根本空白充足VIP客户量：二期04年10月1日认筹,至12月5日，认筹354批客户〔认筹金5000元〕；一期的大量老客户资源成为二期新客户来源的主要渠道。定价策略：价格支撑因素分析：5本报告属保密级文件，请勿外传2.1案例研究——品牌+中高价+配套运河东1号——品牌型中高价，奠定市场地位：二期现推均价4900元/平米〔同期国际公馆4800、景湖春晓4900、东峻4600、金色华庭3800〕配套先行：充分挖掘工程周遍配套；自身商业先行成熟的品牌推广：万科高尔夫推广前1年开始东莞的品牌推广，奠定品牌知名度和美誉度；运河东的推广充分结合万科品牌二期开盘推货256套,当天销售151套,销售率59%,确立中高端地位、稳固品牌影响力内部拉大价差，实现平衡销售：带夹层5500元/平米，建立价格标杆；平层单位4800元/平米。市场稀缺产品：现代立面；带夹层户型定价策略：价格支撑因素分析：充足的客户量：05年2月开始积累至06年7月积累洋房客户3000批,认筹354张6本报告属保密级文件，请勿外传2.1案例研究——高价+强势推广凯旋城——成熟型超越市场洋房均价入市：价格从一期的高价3800元/平米入市，推货800套，经历2年销售期；二期随着市场增长、环境成熟、一期积累的客户资源，开盘5500元/米，快速拉升，充分表达高端洋房优势。成熟品牌：东莞客户对中信品牌的认同。一期的高价入市，造成销售缓慢；二期通过长期的积累和成熟的展示，到达开盘销售约60%,进一步确立中高端纯洋房社区的市场地位；市场影响力和美誉度进一步确立。成熟社区：依托东泰大社区和凯旋城一期入伙的成熟社区成熟地段：成熟的地段资源优势，生活、交通、教育配套齐全定价策略：价格支撑因素结论：成熟展示：一期园林展示和二期主景观轴的展示客户资源：积累了13年的大量客户资源7本报告属保密级文件，请勿外传1定价背景分析3核心均价推导4核心价格验证5价格策略实现2价格策略制定工程经济指标市场分析目标分析8本报告属保密级文件，请勿外传市场在售楼盘情况项目名称区位产品类型价格楼盘动态世纪金源避寒山庄江北（沧江新区大沙坝）综合型物业3800元/㎡1、2期房源全部售罄。三期2.28日开盘，均价3800—3900元/㎡告状西双景江北（宣慰大道）综合型物业3800元/㎡。装修小户型，均价3800元左右，一期已售完。二期下月开盘。会展国际勐泐大道精装酒店式公寓2750元/㎡精装修小户雨林畅享曼弄枫旅游度假区别墅4500元/㎡　林语庄园曼弄枫旅游度假区别墅3700—5000元/㎡安厦.圣缇亚纳曼弄枫旅游度假区精装酒店式公寓4000元/㎡以上　曼弄枫情曼弄枫旅游度假区普通住宅均价2800元/㎡商铺5月份开盘，10栋高层中景明城勐海路小户型3700元/㎡，精装修4300—4400元/㎡已售完。现有房源为毛坯房，外地人购房一年以上纳税证明才能贷款滨港国际勐海路精装酒店式公寓3500元/㎡　九号公馆江北普通住宅均价3200元/㎡小户型价格2900—3000元/㎡。雨林假日曼弄枫旅游度假区精装酒店式公寓6500元以上/㎡国际四星级酒店管理入驻（伯兰德），精装修，带家具。每月返点将近1000元。9本报告属保密级文件，请勿外传景洪市场小户型根本上全是精装修，精装修工程价格较高且销售速度较快，毛坯房销售速度较慢，如中景明城工程其精装户型销售均价高达4300—4400元/㎡且开盘就售完。而其未装修户型均价3700元/㎡，现还未销售完。景洪市场公寓工程，毛坯房均价2700-3700元/㎡,精装修3800-4400元/㎡，毛坯与精装修价格差在600—800元/㎡目前公寓工程价格标杆为雨林假日，精装修公寓价格到达6500元/㎡以上，国际四星级酒店管理入驻〔伯兰德〕，精装修，带家具。带租约销售10年返租，前3年返总房价的5%，后7年返总房价的6%，每年有30天自己入驻。市场在售楼盘小结10本报告属保密级文件，请勿外传1定价背景分析3核心均价推导4核心价格验证5价格策略实现2价格策略制定工程经济指标市场分析目标分析11本报告属保密级文件，请勿外传保证安全回款同时实现项目毛坯房实收价3200元/㎡，冲击3500元/㎡1价格目标现状：整个景洪在售精装修公寓销售价格在2750-4300元/㎡最高达6500元/㎡开盘6-8个月实现90以上销售内部认购达20%项目盘累计销售达70%2速度目标现状：3月1日项目售楼中心正式开放，但未大规模畜客。通过茵悦之声项目让市场认知豪嘉地产为公司后续项目的开发打下良好的基础3品牌建立现状：公司刚进入景洪市场认知度不高目标分析12本报告属保密级文件，请勿外传价格目标：保证平安回款的情况下实现高价，6-8月实现销售90%，认购立强势；限制条件：工程蓄客时间短，售楼处开放只有一周；工程工程进度及交房时间的不确定性会影响自用大客户购置决策；市场现状：市场整体价格普遍较高〔在售工程2750-4600〕，后续竞争剧烈〔会展国际、安厦-圣提亚纳、雨林假日〕自用客户对总价敏感性较弱，投资客户对单价敏感性较高价格策略要解决的核心问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ：1、认购开盘立势，保障安排销售回款的同时，实现高价？2、以何价格入市？快速回现目标及核心问题13本报告属保密级文件，请勿外传1定价背景分析2核心均价推导4核心价格验证5价格策略实现3价格策略制定策略形成思路市场在售楼盘加权平均价工程核心价值分析工程均价确定14本报告属保密级文件，请勿外传我们使用市场比较加权法来推导出工程平均价1、市场比较法；2、租金收益复原法3、本钱收益复原法房地产均价测算方法，主要有以下三种方法：均价测算方法选择15本报告属保密级文件，请勿外传1、筛选可比楼盘2、确定权重3、打分取案原那么：产品结构相似、区域接近、目标客户相似，销售期重合根据与工程的竞争关系。评定指标：1)客户重叠程度2〕和工程距离的远近9项比准指标：区位：片区形象档次、消费都认可度、升值前瞻交通：道路、交通工具、公共交通配套：商务气氛、周边商务配套、景观价值、品质：空间合并可能性、层高、梁底高度、实用率、采光、朝向、外观形象，楼体高度层高、公共走道装修、走道宽度与形式、广场、电梯〔品牌、数量)形象：售楼处、样板房、现场围墙、楼体条幅销售速度：销售周期及销售速度入市时间：市场比较法进行步骤16本报告属保密级文件，请勿外传楼盘名称均价区位交通环境(景观)品质配套形象销售速度入市时间权重系数权重均价本项目　111111111.002925.69西双十二城33001.11.11.051.151.051.150.81.051.133000.00白象宫30001.201.200.851.050.850.911.11.022944.79九号公馆29001.11.10.850.850.850.8511.10.982974.36景蓝银钻30001.11.1110.850.90.951.050.993018.87仲景明城33001.1511.0510.90.90.951.051.003100.00滨港国际30001.051.051.151.11.051.11.11.11.092758.62智源尚居2700111.0510.851.051.051.051.012683.23本工程权重均价=〔3000+2944+2974+3018+3100+2758+2683〕/7=2840元/㎡考虑本工程幼儿园特殊配套赠送名额，本工程整盘实收均价在3000-3100元/㎡类别〔公寓毛坯〕工程权重系数表类比楼盘权重分析17本报告属保密级文件，请勿外传工程本钱测算序号项目名称建筑面积单价(元/㎡)金额(万元）备注一土地成本4400.22　600164.00按40万/亩，6.6亩，政府补贴100万二前期工程费　　24.49　　2.1 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 费用165281321.49已发生2.2勘察测量费16528　3.00三建筑安装工程费　　3772.48　3.1幼儿园主教学楼及配套房579618001043.28　3.2音乐厅12502000250.00　3.3商住楼1652815002479.20　四基础设施费　　275.34　　4.1园林景观、道路及其他公建9178300275.34　五开发成本　　4236.31　六营销费用　　176.44预算详见附表七项目开发成本23574　4412.7518本报告属保密级文件，请勿外传营销费用预算类别支出费用项目金额估算（万元）备注售楼部售楼部及销售办公室租金10.80已发生售楼部及销售办公室装修费用11.80新增门头加电子显示屏及百叶窗售楼部及销售办公室广告画面装饰0.70　销售部办公物料（家具、设备、耗材、服装）5.20　看房车3.00看房车以15万总价，按5年来折旧营销团队提成及项目奖励80.00　宣传销售资料及销售工具宣传海报1.50　DM（户型单页）0.50　手提袋0.70　纸杯0.50　沙盘模型2.00　户型模型0.00　认购协议0.50　商品房购销合同1.20　公关活动内部认购活动4.00　项目开盘5.00　其它促销活动5.00　样板房样板房装修费用4.00按500元/㎡预算样板房家具2.00　房交会房交会展位费用5.00以2009年景洪房交会展位费用为参照房交会展位设计及布展费用6.00　策划公司服务费用　11.00　小计　160.40　不可预见费　16.04以上营销费用的10%计费用合计　176.44　19本报告属保密级文件，请勿外传工程核心价值分析名校教育：中国音乐学院附属艺术幼儿园幼儿园入学名额赠送高品精装修带电梯的7层公寓〔一部客梯、一部景观电梯〕3.1米超标层高2.1米超宽内走廊20本报告属保密级文件，请勿外传来源于市场而高于市场核心均价目标：整体实现保底3200元/㎡，冲击3400的价格内部认购以均价2700元入市，保证快速消化后期价值逐步提升实现3500元工程核心均价21本报告属保密级文件，请勿外传低价入市：2700元/㎡入市分批推货：货包分4次推出小步快跑：工程总计239套公寓，每次推出货包量不超过80套，快速实现销售逐步提价：推出货包4次逐步提价，每次提价不低于200元，最终实现3200元/㎡均价价格策略22本报告属保密级文件，请勿外传时间4月4月5月5月合计销售周期内部员工公司预留职技学院内部关系户项目开盘公司持有　推货量（套）361240389320　239工程各销售周期货包统计23本报告属保密级文件，请勿外传一、分层平面示意图3单元2单元1单元24本报告属保密级文件，请勿外传二层大堂1-1-2031-1-2051-1-2071-1-2091-1-2111-1-2131-1-2151-1-2171-1-2191-1-2211-1-2231-1-2251-1-2271-1-2291-1-2311-1-233楼梯1-1-2021-1-2041-1-2061-1-2081-1-2101-1-2121-1-2141-1-2161-1-2181-1-220楼梯1-1-2221-1-2241-1-2261-1-2281-1-230三层1-1-3011-1-3031-1-3051-1-3071-1-3091-1-3111-1-3131-1-3151-1-3171-1-3191-1-3211-1-3231-1-3251-1-3271-1-3291-1-3311-1-333楼梯1-1-3021-1-3041-1-3061-1-3081-1-3101-1-3121-1-3141-1-3161-1-3181-1-320楼梯1-1-3221-1-3241-1-3261-1-3281-1-330四层1-1-4011-1-4031-1-4051-1-4071-1-4091-1-4111-1-4131-1-4151-1-4171-1-4191-1-4211-1-4231-1-4251-1-4271-1-4291-1-5311-1-433楼梯1-1-4021-1-4041-1-4061-1-4081-1-4101-1-4121-1-4141-1-4161-1-4181-1-420楼梯1-1-4221-1-4241-1-4261-1-4281-1-430五层1-1-5011-1-5031-1-5051-1-5071-1-5091-1-5111-1-5131-1-5151-1-5171-1-5191-1-5211-1-5231-1-5251-1-5271-1-5291-1-5311-1-533楼梯1-1-5021-1-5041-1-5061-1-5081-1-5101-1-5121-1-5141-1-5161-1-5181-1-520楼梯1-1-5221-1-5241-1-5261-1-5281-1-530六层1-1-6011-1-6031-1-6051-1-6071-1-6091-1-6111-1-6131-1-6151-1-6171-1-6191-1-6211-1-6231-1-6251-1-6271-1-6291-1-6311-1-633楼梯1-1-6021-1-6041-1-6061-1-6081-1-6101-1-6121-1-6141-1-6161-1-6181-1-620楼梯1-1-6221-1-6241-1-6261-1-6281-1-630七层1-1-7011-1-7031-1-7051-1-7071-1-7091-1-7111-1-7131-1-7151-1-7171-1-7191-1-7211-1-7231-1-7251-1-7271-1-7291-1-7311-1-733楼梯1-1-7021-1-7041-1-7061-1-7081-1-7101-1-7121-1-7141-1-7161-1-7181-1-720楼梯1-1-7221-1-7241-1-7261-1-7281-1-730合计公司持有20套开盘93套内部关系户38套职技学院40套销售控制——1单元25本报告属保密级文件，请勿外传销售控制——3单元3单元二层1-3-2011-3-2031-3-2051-3-2071-3-209　电梯楼梯1-3-2021-3-2041-3-206　三层1-3-2011-3-2031-3-3051-3-3071-3-309　电梯楼梯1-3-3021-3-2041-3-306　四层1-3-4011-3-4031-3-4051-3-4071-3-409　电梯楼梯1-3-4021-3-4041-3-406　五层1-3-5011-3-5031-3-5051-3-5071-3-509　电梯楼梯1-3-5021-3-5041-3-506　六层1-3-6011-3-6031-3-6051-3-6071-3-609　电梯楼梯1-3-6021-3-6041-3-606　七层1-3-7011-3-7031-3-7051-3-7071-3-709　电梯楼梯1-3-7021-3-7041-3-706　　内部员工认购36套公司预留12套26本报告属保密级文件，请勿外传推出货包—内部员工认购3单元二层1-3-2011-3-2031-3-2051-3-2071-3-209　　　一室一厅　　　　　　电梯楼梯1-3-2021-3-2041-3-206三层1-3-2011-3-2031-3-3051-3-3071-3-309电梯楼梯1-3-3021-3-2041-3-306四层1-3-4011-3-4031-3-4051-3-4071-3-409电梯楼梯1-3-4021-3-4041-3-406五层1-3-5011-3-5031-3-5051-3-5071-3-509电梯楼梯1-3-5021-3-5041-3-506六层1-3-6011-3-6031-3-6051-3-6071-3-609电梯楼梯1-3-6021-3-6041-3-606七层1-3-7011-3-7031-3-7051-3-7071-3-709电梯楼梯1-3-7021-3-7041-3-706　内部员工认购36套公司预留12套内部员工27本报告属保密级文件，请勿外传各阶段推出货包示意图内部员工职技学院工程开盘公司持有内部关系户老板预留12套28本报告属保密级文件，请勿外传推出货包——职技学院1-1-2291-1-2311-1-2331-1-2261-1-2281-1-2301-1-3291-1-3311-1-3331-1-3261-1-3281-1-3301-1-4291-1-5311-1-4331-1-4261-1-4281-1-4301-1-5291-1-5311-1-5331-1-5261-1-5281-1-5301-1-6291-1-6311-1-6331-1-6261-1-6281-1-6301-1-7251-1-7271-1-7291-1-7311-1-7331-1-7221-1-7241-1-7261-1-7281-1-730职技学院40套29本报告属保密级文件，请勿外传推出货包—内部关系户认购1-1-2211-1-2231-1-2251-1-2271-1-220楼梯1-1-2221-1-2241-1-3211-1-3231-1-3251-1-3271-1-320楼梯1-1-3221-1-3241-1-4211-1-4231-1-4251-1-4271-1-420楼梯1-1-4221-1-4241-1-5211-1-5231-1-5251-1-5271-1-520楼梯1-1-5221-1-5241-1-6211-1-6231-1-6251-1-6271-1-620楼梯1-1-6221-1-6241-1-7211-1-7231-1-720楼梯内部关系户认购38套30本报告属保密级文件，请勿外传推出货包—工程开盘1-1-2051-1-2071-1-2091-1-2111-1-2131-1-2151-1-2171-1-2191-1-2041-1-2061-1-2081-1-2101-1-2121-1-2141-1-2161-1-2181-1-3051-1-3071-1-3091-1-3111-1-3131-1-3151-1-3171-1-3191-1-3041-1-3061-1-3081-1-3101-1-3121-1-3141-1-3161-1-3181-1-4071-1-4091-1-4111-1-4131-1-4151-1-4171-1-4191-1-4061-1-4081-1-4101-1-4121-1-4141-1-4161-1-4181-1-5071-1-5091-1-5111-1-5131-1-5151-1-5171-1-5191-1-5041-1-5061-1-5081-1-5101-1-5121-1-5141-1-5161-1-5181-1-6051-1-6071-1-6091-1-6111-1-6131-1-6151-1-6171-1-6191-1-6041-1-6061-1-6081-1-6101-1-6121-1-6141-1-6161-1-6181-1-7051-1-7071-1-7091-1-7111-1-7131-1-7151-1-7171-1-7191-1-7041-1-7061-1-7081-1-7101-1-7121-1-7141-1-7161-1-718开盘93套31本报告属保密级文件，请勿外传推出货包—内部关系户认购大堂1-1-203楼梯1-1-2021-1-3011-1-303楼梯1-1-3021-1-4011-1-4031-1-405楼梯1-1-4021-1-4041-1-5011-1-5031-1-505楼梯1-1-5021-1-6011-1-603楼梯1-1-6021-1-7011-1-703楼梯1-1-702公司持有20套32本报告属保密级文件，请勿外传一次性付款优惠2%预计：一次性付款占30％按揭〔5成10年〕付款占70％付款加权平均折扣＝0.98×30％＋1×70％＝0.994付款折扣：价格实现策略---确定付款方式优惠时间4月4月5月6月备注销售周期内部员工内部关系户项目开盘强销期　正常折扣12%8%4%1%　一次付款折扣3%3%3%3%　一次付款加权平均折扣0.6%0.6%0.6%0.6%综合平均折扣15.6%8.6%4.6%1.6%综合平均折扣=正常折扣+一次付款加权平均折扣33本报告属保密级文件，请勿外传公寓价格策略走势销售实收均价：3200.88元/㎡工程销售收入：3233.2万元时间4月4月5月6月合计销售周期内部员工内部关系户项目开盘强销期　推货量（套）48788429　优惠折扣15.6%8.6%4.6%1.6%优惠为加权平均折扣市场公布均价3210.903391.683563.943810.98　实收均价2710.003100.003400.003750.003200.88销售面积2203.323166.803419.221311.6210100.96收入测算5970997.209817080.0011625348.004918575.0032332000.2034本报告属保密级文件，请勿外传策略表现一：平面差异策略结合本工程产品，景观、朝向差异明显，四个朝向均有的特点，通过景观差、朝向差价、噪音，最大平面差取目标均价的10%，300元/平米。拉大平面差，建立工程高价标竿产品；P=基准价+楼层差+景观差+朝向差价+景观视野临界差价+噪音+户型差+特殊调差策略表现二：纵向调差策略+特殊调差结合工程销售目标及产品特点、通过楼层差、景观视野临界点、顶层调差，拉开二、七两层与其它楼层的价格，最大纵向差取目标，确定二、七层快速走货。策略在价格表中的表现35本报告属保密级文件，请勿外传东偏南、噪音大噪音大、二、三层受幼儿园活动楼影响；朝向差+30元、噪音-40元、四-七层有幼儿园景观150元西偏北、无景观、噪音小、朝向差-60南偏西、无景观、噪音小；南偏西南、二层、为工程基准起价2850元北偏东、噪音大、二、三层受幼儿园活动楼影响；朝向差-30元、噪音-40元、四-七层有幼儿园景观150元策略表现定性指标：景观、朝向、景观视野、噪音、户型差36本报告属保密级文件，请勿外传在工程销售过程中顶层因存在冬冷夏热的缺陷，故销售速度相对较慢，一般其价格要比二层稍低。故特殊〔顶层〕调差控制在350元/㎡参考比照楼盘层差:仲景明成〔12层〕：40西双十二城〔18层〕：30避暑山庄〔12层〕：30揽江苑〔二期〕避暑山庄〔18层〕：20揽江苑〔一期〕策略表现楼层差的制定：实现客户资源最大化，掌控整栋去化规律〔二、顶层相对较难销售〕保证开盘热销、解决资金回拢的问题。楼层楼层差价视线、采光差价特殊调差二层000三层6000四层1201000五层1801000六层2401000七层300100-35037本报告属保密级文件，请勿外传策略表现-平面差价说明南偏西南、二层、为工程基准起价2850元北偏东、朝向差-30元，面对幼儿园噪音-40元西偏北、朝向差-30元东偏南朝向差+30，面对幼儿园噪音-40元38本报告属保密级文件，请勿外传最终价格表比照与核算——单、总价区间分析　均价最低价最高价套最低价套最低价二层2709.412790.002940.00179075.4117,375.30三层2882.762850.003000.00182730.0119,899.50四层3055.593010.003310.00201612.1126,630.70五层3141.123070.003430.00205266.7129,154.90六层3234.633130.003430.00208921.3131,679.10七层2951.482840.003220.00196130.2119,478.8039本报告属保密级文件，请勿外传工程销售收入预测项目建筑面积单价销售收入（万元）备注公寓1010032003232.00不含八面风位置写字楼2单元写字楼16893400574.27八面风位置，单层面积422.26㎡商铺建筑面积171980001375.20不含八面风位置商铺写字楼商铺12667000886.20八面风位置1-3层商铺地下车位5660000336.0056个车位，建筑面积1691㎡合计16465　6403.67　40本报告属保密级文件，请勿外传工程投资分析项目投资利润表（不含幼儿园成本）项目金额（万）项目土地成本164.00项目建设成本2779.03项目营销费用154.00项目总成本3097.03项目销售收入6403.67项目税前利润3306.65项目税前利润率106.77%项目投资利润表（含幼儿园成本）项目金额（万）项目土地成本164.00项目建设成本4072.31项目营销费用154.00项目总成本4390.31项目销售收入6403.67项目税前利润2013.37项目税前利润率45.86%41本报告属保密级文件，请勿外传价格策略要解决的核心问题：1、开盘立势，保障安排回款的同时，实现高价？价格策略：低开高走，低价入市，稳中有升；均价策略：高于市场均价水平，人气营造溢价2、以何价格入市？可有效抓住前期客户，快速回现建议入市均价为：2700元/平米；调差策略：尽量景观差〔实现价值最大化〕；减小朝向差〔扩大客户选择范围〕价格策略小结42本报告属保密级文件，请勿外传1定价背景分析3核心均价推导4核心价格验证5价格策略实现2价格策略制定策略形成思路43本报告属保密级文件，请勿外传价格实现策略---确定付款方式付款方式确定原那么：只制定一次性和按揭两种方式；付款折扣应给促销折扣预留空间。建议：一次性97折按揭〔5成10年〕99折预计：一次性付款占30％按揭〔6成10年〕付款占70％付款方式折扣＝0.98×30％＋0.99×70％＝0。987付款折扣：平均折扣率＝付款折扣－促销折扣＝0.95544本报告属保密级文件，请勿外传需要强调的几个问题：〔1〕价值实现：加强样板展示，有效引导客户；〔3〕价格控制：关注市场，关注客户，及时调整价格。*价格是一种面向消费者的语言。45本报告属保密级文件，请勿外传谢谢十二月-2118:34:1318:3418:34十二月-21十二月-2118:3418:3418:34:13十二月-21十二月-2118:34:132021/12/13星期一18:34:13本报告属保密级文件，请勿外传