控制房价的有效途径

控制房价的有效途径① 陈文龙 (陕西师范大学国际商学院,陕西西安　710062) 摘　要:本文从我国住房的现状出发,利用微观经济学的供求关系分析影响我国房价的基本要素,以及在 改革开放的特殊环境下,我国房地产市场呈现繁荣景象的深层原因。并阐明了这种现象对人民生活水平、改 革开放成果和资源配置的影响。最后参照国外的经验,提出解决我国房屋价格居高不下问题的方法。 关键词:房价;房地产;投资;消费 中图分类号:C931. 2 　　　文献标识码:A 　　　文章编号:JL01 - 0264 (2007) 04 - 0016 - 05 The Effective Way of House Price Control CHEN Wen2long ( International Business School , Shanxi Normal University , Xian , Shanxi 　710062) Abstract : This article bases on the present housing situation in our country , using supply and demand rela2 tionship in microeconomics to analyze basic essentials which affect the house price in our country , as well as analyz2 ing the in - depth reason of the prosperity in our country’s real estate market under the special environment of the reform and opening. And it also expounds the effects on the living standard of the people , the achievement of reform and opening policy and allocation of resources of this phenomenon. Finally , it proposes the solution to the high house price problem in our country after referring to experience abroad. Key Words : house price , real estate , investment , expense 　　一、我国住房价格的现状 自我国1998 年取消福利分房正式开始推行 商品房改革以来,中国的房地产业进入了快速发 展时期。房价逐步进入市场化阶段。由于住宅产 业关联度高,它的发展带动了建材、冶金、纺织、化 工、机械、交通、邮电通信、家电家具等许多行业的 发展,成为我国经济发展的“三驾马车”之一。然 而,房地产高速发展使房价不断攀升,一些地区房 地产投资过热,出现了房地产“泡沫”。商品房疯 狂涨价,成了中国经济生活中的一道独特的风景。 在全社会收入水平并没有大幅度提高的前提下, 全国普遍出现房地产大涨价的现象。为此,国家 近来出台了一系列调控房地产土地和金融方面的 政策,以抑制房地产的过热现象。房地产业能否 成功实现“软着陆”成为我国经济能否保持持续高 速增长的关键。对房地产需求模型进行研究,分 析影响需求的因素,对于制定有效的宏观调控政 策具有重要意义。 二、房价上涨的本质原因 我们知道,市场经济中商品的价格是由供求 关系决定的。房价也不例外,房价上涨的本质原 因是过多的需求和相对少的供给。下面我们对这 两个方面分别进行分析。 (一) 在需求方面 ① 收稿日期:2007 - 03 - 27 作者简介:陈文龙(1983 - ) ,男,陕西省咸阳市人,现为陕西师范大学国际商学院企业管理专业在读研究生。 2007 年10 月 第3 卷　第4 期 石家庄法商职业学院教学与研究(综合版) Shijiazhuang Vocational College of Law and Commerce Teaching and Research Oct. 　2007 Vol13 No14 © 1994-2009 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. http://www.cnki.net 房改之后,房价逐步进入市场化阶段,房产就 出现了双重属性,作为商品时的消费品属性;作为 资产时的投资品属性。它同时在消费品市场和投 资品市场两个市场运动。作为商品在消费品市场 时房产满足人们的居住需求,符合供求关系,价格 由供求关系决定,需求量与价格呈反方向变动,在 满足人们需求的效应方面边际效益递减;作为资 产在投资品市场时,价格的上升带来收益的增加, 反而会使投资者增加投资,需求量上升,呈无边际 递减效应。然而,两个市场却作用于一个价格。 如图:2. 1 图2. 1 　　图2. 1 a 表示在消费品市场房价越高,需求 量就越小。图2. 1 b 表示在投资品市场价格越 高,需求量就越大。从图中还可以看出,价格的上 涨可以刺激更多的投资行为,而抑制合理的消费 行为。在高房价的刺激下,出于投资目的的买房 行为,在房屋买卖成交量中占的比例越来越大。 在消费市场,价格完全可以调节供求关系,而在投 资市场,则不是这样。我们知道,经济实体都是追 求利益最大化的,房地产企业也不例外。无论投 资的需求量比消费的需求量大还是小,哪怕只占 总需求量0. 01 % ,房价也是由出价高的个体决 定。即随着房价的攀升,越来越多的房子会卖给 以投资为目的个人或实体。正如前面我说两个市 场作用于一个价格。在投资市场抬高的房价逐步 脱离了以消费为目的住房的需求所能承受的价 格。再加上近期疲软的股票市场和可以忽略不计 的银行存款利率的影响,很多人选择投资风险比 较小和有较高收益的房地产。中国的房地产市场 火爆甚至吸引了外资的进入,使得中央政府不得 不出台限制外资进入房地产的政策。这说明现在 的中国房地产市场高回报和低风险已经成为众多 资本的投资对象。高的投资需求导致更高的房 价,而更高的房价进一步刺激了投资需求。现在 中国的房地产就处于这种循环中。 (二) 在供给方面 用西方经济学的观点,高的价格一定会刺激 市场产生更多的供给者,然而,建造房屋的关键资 源———土地却牢牢掌握在政府手中。能够作为开 发商的用地政府管理就更加严格,从而造成建房 用地的稀缺。房地产企业的进入门槛,主要不是 在技术方面,而是在行政审批方面。大部分房地 产企业都是国有企业或者和当地政府有着千丝万 缕的关系,才能够拿到用地审批。 另外,房地产开发商也会使用一些伎俩,如借 口团购,囤积房源。开发商开发出楼盘之后,为了 将较好的房源囤积起来,然后伺机销售,常常会先 向市场公布一个较为合理的房价来吸引购房者, 当购房者蜂拥而至的时候,售楼人员又会告诉购 房者,其中大部分较好的房源不在公布价格范围, 因为有单位准备集团购买,因此价格在商定之中。 而同时开发商会极力推荐你购买不属于团购 之列的房源,当然这些房源也都是较为不太好出 售的房子。这样开发商既可以通过销售一部分房 源来回笼一部分资金,同时又将较好的房源囤积 起来伺机而售。 去年9 月份,记者曾经关注过成都的一个楼 盘。当时该楼盘开发商告诉记者,小区中间的两 栋住宅将会在9 月9 日正式开盘销售。而到了9 日那天,开发商又告诉记者,因有单位准备团购, 因此暂不开盘,结果等到今年2 月份,这两栋住宅 陈文龙　控制房价的有效途径17 © 1994-2009 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. http://www.cnki.net 才正式面向市场销售,而价格却已经比去年9 月 份上涨了20 %多。 分期销售,化整为零。这种销售方式又被称 之为“挤牙膏式”销售。一位开发商向记者介绍了 这种方式操作的过程:预售许可证拿下来之前就 先预热市场,胆大的搞个内部认购,胆小的也会请 潜在客户联谊一下,请大家来猜一猜房子会卖多 少钱。这实际上是一个市场调查,看看客户们能 承受什么样的房价。 开盘时,拿出来卖的房子只是一小部分,等过 一阵再开一批,这样一点一点地出货,人为去控制 房地产市场的供应量,刺激房价一点一点上涨。 涨价有两个好处———一个是销售收入增长了,另 一方面给客户看,咱的房子升值了。 这时老业主心里自然很平衡,还会说服亲朋 好友购买后面开盘的房子;甚至前一批开盘没有 卖出去的房子也会因此成了宝贝。然后开发商会 继续一点一点地卖房。 虚假订单,联合中介。主要是通过大量虚假 签订购房意向 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ,将较好的房源保留起来,有的 开发商甚至直接和一些二手房中介联合起来,将 较好的房源直接转到中介手中,然后由中介来囤 积房源,伺机销售。 在成都,稍好一些楼盘开建不久,边上就会有 多家二手房中介进驻附近。这边楼盘刚刚开盘, 那边在二手房中介上就能看到该楼盘房屋转让的 信息。 一位房屋中介的工作人员甚至直言不讳地对 记者说,成都相当一部分的空置房都被各种大大 小小的中介囤积控制着,从一定程度上说,房价就 是被中介炒起来的。 这造成房源供应的虚假短缺。 (三) 小议“泡沫” 在如此高的房价下,有不少人大声疾呼“房地 产泡沫”。房地产究竟存不存在泡沫,我们来看下 面的几段话: 在1987 年版New Palgrave《经济学大辞典》中 引用著名经济学家、前美国经济学会会长金德尔 伯格(C. Kindleberger) 的话重新定义泡沫经济:“泡 沫状态这个名词,随便一点说,就是一种或一系列 资产在一个连续过程中陡然涨价,开始的价格上 升会使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引了 新的买主———这些人一般只是想通过买卖牟取利 润,而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力 是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转,接 着就是价格暴跌,最后以金融危机告终。通常‘繁 荣’的时间要比泡沫状态长些,价格、生产和利润 的上升也比较温和一些。以后也许接着就是以暴 跌(或恐慌) 形式出现的危机,或者以繁荣的逐渐 消退告终而不发生危机。” 诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利兹教授给泡沫 经济下的定义更为简洁:“如果今天价格上涨的原 因是由于投资者相信明天他们会以更高的价格卖 出去,而基本要素又不能调整价格,那么就存在着 泡沫。”虽然对泡沫经济有很清楚的定义,然而如 何使用这个定义来解释现实中的问题,经济学界 的看法并不一致。迄今为止,大家比较一致地认 为在1636～1637 年发生的荷兰郁金香泡沫,1719 ～1720 年发生在巴黎的密西西比股市泡沫以及 随后在伦敦发生的南海股市泡沫,1907 年的经济 恐慌, 1914 年的经济恐慌, 1929 年股市大跌和 1987 年的股市风暴等都是比较典型的泡沫经济 案例。可是,经济学家们对于另外一些重大事件 的看法并不完全一致。例如,1846～1847 年英国 铁路狂热,1919～1920 年伦敦与纽约的股票和商 品价格暴涨暴跌,1920～1923 年德国市场价格剧 烈波动,1982 年黄金价格剧烈下降,从每盎司850 美元跌到350 美元,这些案例算不算泡沫经济? 有人说是,有人说不是。不过,大多数经济学家都 赞同这样的观点:泡沫经济一定会造成某些商品 的价格大起大落,但是,逆命题却不一定正确。不 能根据某些商品价格暴涨暴跌就判定是泡沫经 济。引起物价变化的原因很多,泡沫经济只不过 是其中之一。 从以上的定义中,我们可以看出: (1) 泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而 言的。所谓虚拟资本,是指以有价证券的形式存 在,并能给持有者带来一定收入的资本,如企业股 票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经 济泡沫,虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨 胀,与实际资本脱离越来越远,形成泡沫经济,最 终股票价格暴跌,导致泡沫破灭,造成社会经济震 荡。 (2) 地价飞涨,也是泡沫经济的一种表现。如 18 石家庄法商职业学院教学与研究(综合版) 2007 年第4期 © 1994-2009 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. http://www.cnki.net 果地价飞涨,脱离土地实际价值越来越远,便会形 成泡沫经济,一旦泡沫破灭,地价暴跌,会给社会 经济带来巨大危害。 (3) 泡沫经济寓于金融投机。正常情况下,资 金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状 况。只要金融存在,金融投机就必然存在。但如 果金融投机交易过度膨胀,同实体资本和实业部 门的成长脱离越来越远,便会造成社会经济的虚 假繁荣,形成泡沫经济。 (4) 泡沫经济与经济泡沫既有区别,又有一定 联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现 象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一 些非实体经济因素,如金融证券、债券、地价和金 融投机交易等,只要控制在适度的范围中,对活跃 市场经济有利。只有当经济泡沫过多,过度膨胀, 严重脱离实体资本和实业发展需要的时候,才会 演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见,泡沫经济是 个贬义词,而经济泡沫则是个中性范畴。所以,不 能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号,既要承 认经济泡沫存在的客观必然性,又要防止经济泡 沫过度膨胀演变成泡沫经济。 可见房地产是存在泡沫的。那么究竟算不算 泡沫经济呢? 度量房地产是否有泡沫主要是三个指标,即: 房地产投资占GDP 比重、房价收入比、租售比。 房地产投资占GDP 的比重指标用于判断是否存 在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现 象,并形成未来的空置;房价收入比是指住房总价 与居民家庭年收入的比值,用于判断居民住房消 费需求的可持续性;租售比则是住房售价与月租 赁价格的比值,用于判断是否具有长期投资价值。 根据上海市的实证研究结果,房地产投资占GDP 比重的合理范围在10 %至14 % ,房价收入比的合 理区间是6 至9 倍,租售比的合理区间为150 至 230。 根据上面的方法,我们以上海市为例。 2003 年末房地产投资占GDP 比重房价收入比租售比 14. 42 13. 5∶1 265 :1 每个指标都超过合理区间。所以我认为房地 产目前处于泡沫经济的警戒区,政府应该开始实 施产业调控措施。 另外,据北京市建委称,北京市2005 年第四 季度的房屋租赁价格持续下降,而房屋售价却仍 在上涨。房子作为消费商品时,其售和租是替代 关系的,我们都知道替代关系的两种商品其价格 同方向变动,就像当米涨价,面也紧跟其后涨价; 猪肉涨价,牛羊肉也紧随其后一样。正常情况下 售价上涨,其租金也应该上涨。现在的这种反常 现象最合理的解释就是:越来越多的人买房不是 为了自己住,而是想等着它升值,在这个等待的过 程中,为了减轻一部分月供的压力和谋取更高的 利润,都把房子推向了租赁市场,提高了租赁市场 的房源供给,从而降低了租赁价格。 三、高房价所带来的问题 人们的居住需求(安全的需要) 是仅次于衣、 食(生理需要) 之后的第二基本需要,像食品和衣 物一样也是生活必需品。 由于住房是生活必需品,消费者需求很大。 即无论房价涨到什么地步,只要他满足了衣、食 (生理需要) 之后,就会倾其所有而购买住房,也就 是需求弹性非常小。学过西方经济学的人都知 道,当需求弹性小于1 时,价格上涨就会使收益增 加。这也是房地产商抬高房价的诱因之一。 过高的房价也过多地消耗了消费者的其他消 费能力。表面上高房价可以拉动GDP ,但却降低 了人民的实际生活水平。 过高的房价已经成为财富逆向转移即财富从 穷人向富人转移的工具。这不符合改革开放之初 由改革开放的总设计师邓小平提出的“允许和鼓 励一部分有条件发展快的地区和个人,通过诚实 劳动和合法经营先富起来,先富起来的地区和个 人,帮助和带动发展慢的地区和个人,最终达到共 同富裕”的政策初衷。“房奴”群体的日益加大,只 会造成贫富差距的日益悬殊。富人通过屯房,让 穷人更穷,激化了社会矛盾,影响改革开放的稳 定。 目前,高房价的得利者是地方政府,地产商和 拥有多套房的中产阶级。地方政府和地产商联合 起来和消极执行甚至架空中央政府的有关控制房 价的措施和政策,使得目前房价没有明显的停止 上涨的迹象。 陈文龙　控制房价的有效途径19 © 1994-2009 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. http://www.cnki.net 四、控制房价的有效途径 我们并不反对投资房地产,也不反对炒房。 他们都是在合法的基础上追求利益最大化。但由 于住房是生活必需品,他们的行为已经影响了其 他一些人满足最基本生活的需求,这时候就需要 国家和政府出面干预。 我们不应该通过增加供给来解决高房价问 题。因为现有的需求中有很大一部分是投资。如 果一味的增加供给很有可能加剧地产泡沫或加速 地产泡沫的破裂,这都是我们不愿意看到的。而 应该是控制需求,按照马斯洛的需求层次理论,房 产作为商品在消费品市场时满足人们的居住需求 (安全的需要) 是仅次于衣、食(生理需要) 之后的 第二基本需要。我们不应该加以限制,也无法限 制。应该控制的是那一部分投资的需求。国家近 期拟出台的物业税,二手房转手盈利所交的税。 这一系列政策对抑制房价有一定作用,但都犹如 隔靴搔痒,效果非常有限。经济适用房,廉租房的 建设能解决的住房量又非常少。加之前面所说的 高房价的得利者,首当其冲就是地方政府,让地方 政府大规模的建设经济适用房和廉租房的目前未 制定相关的强制和监管 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 的情况下看来可能性 不大。 我认为应该效仿一些西方国家,如美国洛杉 矶1979 年颁布的《房租稳定法》,主要就是对全市 的房屋租赁价格进行控制,规定每年的涨幅,确保 房东不得随意涨价或强迫房客搬迁。美国纽约实 施的是最高房租政策。而英国实施的是房租补贴 计划。德国战后由于住房紧张,为了控制租金对 于不同区位,不同结构和价格的房屋提出相应的 指导租金水平。 我认为最高房租政策是限制房地产过度炒作 的最有力的武器。把住宅房屋的租金政策性控制 在人们能够长期租赁的价位上。 继续以低价位出租可以使得其他人以低价长 期租赁房屋,解决了低收入人群的长期住宿问题, 相当于廉租房的功效,而且不需要政府再投资兴 建廉租房和经济适用房。选择闲置则增加了房屋 拥有者的投资成本。进入买卖市场是我们愿意看 到的,增加了买卖市场上房屋的供给。 最高房租政策再配合以类似美国洛杉矶倾向 于房客保护政策可以有效地控制对房地产的投 资。而这样做的又一好处是完全不影响房屋的消 费品市场。因为最高房租政策并不影响那些买房 是为了自己居住的人群。这使得房屋的供求关系 能够重新回到以消费品市场为主的正常的供求关 系上。 五、结语 只要有金融的存在就有金融投机的存在。普 通的金融投机对象如股票、期货都不是生活必需 品,其繁荣区间都不长。 荷兰的郁金香曾经成为金融炒作的对象。上 世纪60 年代我国东北的君子兰也成为金融炒作 的对象,热度一点也不亚于荷兰的郁金香,好的能 卖到2 - 3 万元一盆,曾发生过持枪歹徒抢劫花店 的闹剧。郁金香和君子兰风靡的时间也不长。 而像住房这类生活必需品,一旦成为投资对 象,其繁荣期会相对较长,造成需求很大的假象。 政府如果不从宏观政策上加以引导,发展成泡沫 经济将是必然,而泡沫经济的破裂也将会是必然。 房地产一但崩盘,海南的房地产悲剧有可能在全 国范围上演。过多的资本投资在房地产上,无法 收回,对正处在发展中的中国来说是严重的资源 浪费。 注　　释: ①　见《经济参考报》,http :/ / news. xinhuanet . con/ foous/ 2006 - 05/ 31/ content . 4624081. htm 20 石家庄法商职业学院教学与研究(综合版) 2007 年第4期 © 1994-2009 China Academic Journal Electronic Publishing House. 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