商品房成本构成分析与房价控制

商品房成本构成分析与房价控制   查看  北京理工大学继续教育暨现代远程教育学院 《商品学概论》课程论文 教学站 深圳青年学院 专 业 工商管理 层 次 高升本 学 号 姓 名 成 绩 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 目 商品房成本构成分析与房价控制 　　　　　　　　　　　　　 摘 要 目前，商品房价格已成为国人关注的一个焦点性问题。如何使商品房价格处于一个合理的价位，已是大家都在争相思考的问题。本文对商品房的成本构成从投资决策阶段到房屋销售阶段逐一进行了分析，探讨了降低房屋开发成本的各种可能方法，并尝试提出了一些降低商品房价格的有益措施，希望有助于遏制房价的攀升速度，使房价处于一个合理的水平。 [关键词]：房价；商品房成本；商品房价格；不合理房价；房价收入比；房屋持有税；环房匹配指数。 商品房成本构成分析与房价控制 一.我国房地产业的发展史 当前房地产业已是全国性的一个热门话题，全国上下乃至全世界都在关注中国的房地产业。这不仅是由于房地产业本身在人们日常生活中的重要性决定的，更是由房地产业发展到今天的状况与人们自身利益的迫切相关性引发的。人们都在思考怎样才能使这个重要产业得到健康，稳定，持续，合情合理的发展，而不是给经济的发展带来挫折，给社会的运行造成压力，给人民的生活带来负担。 房地产业在我国是一个新兴产业，在过去的50多年中，它的发展里程可谓曲折。它的发展史大致可以分为以下几个阶段： 1. 从建国初期到1978年年间，房屋被作为福利产品对待。我国的社会制度为社会主义公有制，经济制度实行计划经济，住房由国家统一规划，统一建设，统一分配。职工群体的住房问题就由其所在的单位解决，房屋的管理，维修，养护，和正常运作的费用基本上就由单位完全负责了。单位建房越多，单位的包袱就越重，致使单位不能轻装上阵，改革步履为坚，日益不能适应社会主义现代化的发展要求，单位效益低下，有的靠着借债或国家的财政补贴勉强维持企业的生存，进而造成单位建房跟不上，甚至无力建房，职工的居住条件差，引发了一系列的社会问题。 2. 1978年以后，随着人们对社会主义市场经济的不断认识和实践，建筑产品被赋予了其应有的商品属性。建筑产品不能上市的一些法律障碍也得到了消除。房屋在市场上可以自由交易，住房的市场配置功能逐步得到显现。企事业单位和一些个人成为房屋建设的主要投资者，住房由国家统一规划，统一建设，统一分配的局面已成为历史。到1985年为止，企事业单位投资建房的比重已高达60%~70%，个人投资也高达10%左右。房屋的市场配置功能充分发挥出来，人民的居住条件得到了初步改善。1988年，宪法修正案规定了土地的使用权可以依法出让。这进一步为我国日后建立发达的房地产市场扫除了法律上的障碍，为房地产业的蓬勃兴起创造了条件。 3. 1992年到1999年，我国的房地产业的发展忽冷忽热， 漂浮不定，经历了大发展时期和调整消化时期，直至2000年，我国的房地产才逐步步入轨道，进入稳定，快速发展时期，成为国家的支柱产业和国民经济增长的新亮点。 二.房地产业的重要性 房地产业是一个先导产业，对国民经济的发展，国家的财政收入和人民的生活都是非常重要的。 第一，房地产业是国家的支柱性产业。 房地产业相关性大，带动性强，它的发展可以带动一系列相关产业的发展，从而为社会提供了大量的就业机会。房地产业的发展可以带动建筑业、建材、金融业、家具、家电以及冶金业等50多个产业的发展。这些产业的蓬勃发展，不仅有助于我国GDP的增长，还可为社会创造大量的就业机会，也为我国的社会稳定创造了条件。据统计，房地产业对国民经济相关产业的带动系数为1.9。根据北京市的测算，每增加一万平方米的建筑生产，就可直接增加1000万个就业机会。 第二，城市房地产是城市存在和发展的物质基础。 在城市化高度发展的今天，建筑产品的发展程度就代表着城市经济发展程度的高低。城市经济越发达，她的现代化建筑产品就越多，一些标志性建筑物在某种程度上就是城市形象的代表，是城市经济发展成果的展示，城市的存在和发展是以建筑物为依据的，没有发达的建筑产品，城市的发展也就无从谈起。人们的生活和生产都离不开房地产，它是人们从事政治，经济和文化活动的物质基础。 第三，房地产是政府财政收入的重要来源和家庭的重要财富。 房地产税收是国家财政收入的重要来源。美国的房地产税收在1960年为120亿美元，1971年高达6950亿美元；香港地区的地租和卖地收入占市政收入的15%~25%。据美国有关统计表明，房地产在家庭财富中占60%~70%。 我国房地产业的发展正处于关键时期。目前，由于生产力的发展和社会的进步，农村大部分地区实现了农业机械化或半机械化的程度，农村剩余了大量的劳动人口。这些富余劳动力就自然地拥入了城市，到城市去谋生，致使城市住房需求量大，供应紧张，住房矛盾突出。此外，我国城市化的脚步加快，人们的观念和生活习惯的逐渐改变，对住房的要求越来越高，房屋的设计不仅要考虑满足人们日常生活的需要，还要考虑个人的爱好，兴趣和隐私等问题。还有，城市基础设施建设和工、商业建设都需要大量的土地，由于土地资源的不可再生性，再加上媒体的炒作，造成人们对城市土地供应紧张这种供求状况更加担心，从而推动了地价、房价的上涨。房价过高，房地产利润就增大，它的吸引力就增强，开发商这时就抓住机遇，急于上马项目，导致一些非理性建设行为。小则生产一些粗制滥造的房屋，大则导致同类产品结构性过剩，房屋空置率逐年上升。产生了大量的烂尾楼，降低了整个城市的建设水平。国际热钱也乘机进入国内，投机房地产市场，这进一步推动了房价的上涨。银行则看到房地产市场有利可图，就加大放款力度。一旦房地产市场泡沫破裂，银行贷款将无法回收，将造成大量的坏帐，银行到时就面临破产的危险，这威胁到我国的金融安全；房地产需求减少，使得它的上游产业的产能过剩，企业倒闭，失业加剧，引发一系列的社会问题。甚至使国家处于经济萧条状态。所以，房地产市场的健康发展关系到国家金融业的安全，关系到国民经济的持续发展，关系到社会的和谐稳定，所以在我国房地产业发展的关键时期，政府的调控作用和开发商的职业道德就显得格外重要了。开发商不是穷人，是有知识，有文化，受过良好教育的白领阶层，应放弃一己之私，牢记一荣俱荣，一损俱损的道理，从大局出发，为国家经济的持续发展和稳定着想，为人民的安居乐业和幸福着想，为社会的安定和和谐着想。树立良好的职业道德，严格贯彻执行国家的相关法律，法规和国家的宏观调控政策，开发出节能，环保，优质的和房价底的，大多数人都能买得起的商品房来。 三.商品房成本构成分析及成本控制 （一）商品房的成本构成。 商品房的成本主要是由住宅开发成本费用，期间费用，税金，依法应当交纳的其他行政性，事业性收费和开发商的应得利润构成。 1. 住宅开发成本费： 住宅开发成本费用的内容包括：土地使用权取得费，建筑工程勘察、规划设计及前期工程费，建筑、安装工程费，附属工程费，开发间接费。 1）土地使用权取得费： 土地使用权取得费，是指开发经营者依法获得国有土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让费用，以及依照法律、法规实行划拨，由开发经营者支付的征地拆迁和安置补偿费。 可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金、土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费、劳动力安置补偿费、新菜地开发基金、耕地占用税、安置被拆迁户所需的费用、被拆迁房屋及其附属物的作价补偿费用、被拆迁人搬家补助费、临时安置补助费、被拆迁企业停产停业期间损失补助费。附属工程费， 2）建筑工程勘察、规划设计及前期工程费： 建筑工程勘察费，包括水文及工程地质勘察费；前期工程费，是指工程正式开工之前所必需的准备事项，包括施工通水、施工通电、施工通路及平整场地发生的费用。前期工程费按照设计概算对照实际发生的工程量计算。 3）建筑、安装工程费： 建筑、安装工程费，是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构，建筑，特殊装修工程费），设备及安装工程费（给排水，电气照明及设备安装，空调通风，弱电设备及安装，电梯及其安装，其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。 4）附属工程费： 附属工程费，由住宅小区级基础设施建设费和公共配套设施建设费组成。 小区级基础设施建筑费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、环卫、排污等管线设施所发生的费用。此项费用按照市政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比重分摊计入； 公共配套设施建设费，指为小区服务的独立的非营业性配套设施（设备）发生的费用，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的托幼园所、公共停车场（库）、小区管理用房、锅炉房、水泵、消防设施、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站等的建设费用。此项费用按照政府城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比重分摊计入； 非营业性配套设施（设备），由市、区县政府负担建设费用的部分，不计入开发成本。 5）开发间接费 开发间接费，是指开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。开发间接费，按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。 2. 期间费用： 商品房开发期间费用，是指管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。 1）管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费，工会经费，职工教育培训经费，劳动保险非，待业保险费，董事会费，咨询费，审计费，诉讼费，排污费，房地产税，土地使用税，开办费摊销，业务招待费，坏帐损失，报废损失及其他管理费用。管理费一般为项目开发总成本的1%~3%左右。 2）财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构的手续费，融资代理费，承诺费，外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用。利息按复利方式计算，利率取市场利率。 3）销售费用：销售费用是指开发建设项目在销售其产品的过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用，包括销售人员工资，资金，福利费，差旅费，销售机构的折旧费，修理费，物料消耗费，广告宣传费，代理费，销售服务费及销售许可证申领费等。 3. 税金：1 税金是指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的投资方向调节税、营业锐、城市维护建设税、教育税附加等。税金按照国家规定的税目和税率执行。 1）营业税=（熟地费用+利息+利润）* 5%； 2）城市维护建设税=营业税 * 7%； 3) 教育附加费=营业税 * 3%。 依法应当交纳的其他行政性，事业性收费： 依法应当交纳的其他行政性，事业性收费，按照国家及市政府有关部门依法制定的收费标准执行。执收部门在收费时，必须持有物价部门颁发的收费许可证，使用财政部门统一印制或者监制的行政性事业性收费票据。 开发商的应得利润： 销售利润以住宅开发成本之和为基数计取。实行市场调节价的商品住宅，其利润率，由开发经营者自主确定。 以上各项费用，在商品房开发总成本中，土地约占总成本的35%~45%，建筑安装工程约占总成本的25%~35%，税费及其它约占总成本的30%~35%。 （二）商品房的成本控制。 商品房的成本控制是开发商对商品房从投资决策阶段到房屋销售阶段进行有效管理，优化各项成本开支，减少不必要开支，降低费用，力求使得开发项目的经济效益和社会效益最大化。商品房的成本控制可分为5个阶段进行：策划投资阶段，设计阶段，开发项目的发包阶段，项目施工阶段和房屋的销售管理阶段。 《一》投资策划阶段： 在投资策划阶段，开发商应结合工程实际，明确项目的经济效益和社会效益，运用技术经济分析方法，通过对产品功能的分析，以达到节约资源和降低造价的目的。开发商的工作重点是寻找项目，进行市场调查和分析，考察投资环境，包括项目所在地的土地价格，交通条件，基础设施状况，材料的运输距离以及房屋未来的销售状况，预测项目的经济效益和社会效益，把各个项目可能发生的成本费用综合起来加以考虑，对可能发生的项目成本进行总体控制。 《二》设计阶段： 设计阶段是成本控制工作全过程的重点阶段。设计阶段要考虑项目所在地的经济发展水平，居民收入状况，社会习俗和人文环境，设计出符合当地状况的户型，面积，使得不同家庭情况的居民都能买的起房。项目设计要尽可能采用国家和当地的标准。优秀的设计标准和 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 有利于降低投资，缩短工期，给项目带来经济效益。在设计前，要进行项目投资估算，通过对社会同类开发项目价格，材料，设备，人工费用，税收，管理费用，利润等的调查，在项目评估的基础上进行综合比较和分析，作为初步设计控制的依据。初步设计要重视 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 的选择，按投资估算进一步落实成本费用，将施工图预算严格控制在批准的预算内，同时加强设计变更管理工作。 《三》开发项目发包阶段： 开发项目发包，包括项目总发包建安工程及设备材料采购发包。发包形式一般采用单价合同。单价合同可以提高承包商对成本控制的积极性。发包形式采用招投标的方式进行，也可采用委托协议的方式进行，但无论采用那种方式都应避免在施工过程修改分包内容和范围，而增加不必要的工程成本。 《四》施工阶段的成本控制： 施工阶段项目的成本控制，通常是指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正将要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，以保证成本目标的实现。 施工阶段的成本控制可分为两个阶段，包括施工准备阶段的控制和施工实施阶段的控制。 一. 施工准备阶段的成本控制： 施工准备阶段的成本控制首先要以“标书”为依据确定项目的目标成本。根据设计图纸和有关技术资料，对项目的特点和实施方法等进行认真的研究分析，并运用价值工程原理，制定出科学先进、经济合理的施工方案。其次根据目标成本，以分部分项目工程实物工程量为基础，编制具体的分步实施的项目成本计划，为今后的成本控制作好准备。最后编制现场经费预算，进行分解后以责任成本的形式落实下去，为今后的成本控制和绩效考评提供依据。 二. 施工实施阶段的控制： 1. 要以施工图预算控制成本支出。 １）人工费的控制： 项目经理部与施工队等签订 劳务合同 劳务合同免费下载深圳劳务合同下载模板免费劳务合同范本下载修理厂劳务合同下载厨师劳务合同范本下载 时，一般应将人工费单价定在预算定额规定的人工费单价和合同规定的人工费用补贴两者之和之下，辅工还可再低一些，其余部分考虑用于定额外人工费和关键工序的奖励费，如赶工费、夜班费等。 ２）材料费的控制： 在实行量价分离方法计算工程造价的条件下，对水泥、钢材、木材等“三材”的价格随行就市，实行高进高出，地方材料的预算价格=基准价（1+材料指数）。对材料成本控制，要以预算价格来控制地方材料的采购成本，至于材料消耗的数量控制，则应通过“限额领料单”去落实，由于材料市场价格变动频繁，往往会发生预算价格与市场价格严重背离而使采购成本失控的情况。因此，项目材料管理员要经常关注材料市场价格的变动，并积累系统详实的市场信息，对材料价格的上升和下降有一定的预计和准备，以平衡成本支出，降低工程项目成本。如果无法有效调节，可向定额管理部门反映，同时争取甲方按实补贴，对于用钢量、钢模板等周转设备使用费的控制，可按周转设备预算收费的总量来控制实际发生使用费的总量。 ３）施工机械使用费的控制： 对于施工机械使用费的控制，施工图预算中的机械使用费=工程量定额台班单价，在实际中机械利用率不可能达到预算定额的取定水平等，因而使预算机械使用费往往小于实际发生的机械使用费，形成其费用超支。因此，如能取得甲方的谅解、支持，可得到一定数额的机械费补额来控制其支出，对于构件加工费各分包工程费的控制，在市场经济体制下的门窗、水泥管及其它预制品的加工，以及打桩、土方、吊装、安装和其他各项工程的分包都要通过经济合同来明确双方的权利和义务，在签订这些合同时，控制要以“施工图预算控制合同金额”的原则，绝不允许合同金额超过施工图预算． 2. 要以施工预算控制人力资源和物质资源的消耗。 资源消耗数量的货币表现就是成本费。项目开工以前，应根据设计图纸计算工程量，并按照企业定额或上级统一规定的施工预算定额编制整个工程项目的施工预算，作为指导和管理施工的依据，对生产班组的任务安排必须签发施工任务单和限额领料单，并向生产班组进行技术交底，且在施工任务单，如限额领料单的执行过程中，要求生产班组根据实际完成的工程量和实际消耗人工、实际消耗材料做好原始记录，作为施工任务单和限额令料单结算的依据。在任务完成后，根据回收的施工任务单和限额领料单进行结算。并按照结算内容支付报酬． 3.建立资源消耗台帐，实行资源消耗的中间控制。 由于材料成本是整个项目成本的主要环节，因此，项目经理应对材料成本予以足够的重视。 4.应用成本与进度同步跟踪的方法控制部分项目工程成本。 成本与进度之间有着必然同步关系。如果成本与进度不对立，就要作为“不正常”现象进行分析，找出原因，并加以纠正． 5.进行项目月度成本分析。 项目月度成本分析，是施工项目定期的、经常性的中间成本分析．通过项目月度成本分析可以及时发现问题，以便按照成本目标指示的方向进行监督和控制．项目财务成本员应根据各部门月度用款计划进行汇总，并按用途的轻重缓急平衡调度，同时提出具体实施意见，经项目经理审批后进行，在月度财务收支计划的执行过程中，项目财务成本应根据各部门的实际用款做好记录，并于下月初反馈给有关部门，由各部门自行检查分析节超原因。 分析方法如下： 1）通过实际成本与预算成本的对比，分析当月（季）的成本降低水平；通过累计实际成本与累计预算成本的对比，分析累计的成本降低水平，预测实现项目成本目标的前景。 2）通过实际成本与计划成本的对比，分析计划成本的落实情况，以及目标管理中的问题和不足，进而采取措施，加强成本管理，保证成本计划的落实。 3）通过对各成本项目的成本分析，可以了解成本总量的构成比例和成本管理的薄弱环节。例如：在成本分析中，发现人工费、机械费和间接费等项目大幅度超支，就应该对这些费用的收支配比关系认真研究，并采取对应的增收节支措施，防止今后再超支。如果是属于预算定额规定的“政策性”亏损，则应从控制支出着手，把超支额压缩到最低限度。 4）通过主要技术经济指标的实际与计划的对比，分析产量、工期、质量、“三材”节约率、机械利用率等对成本的影啊。 5）通过对技术组织措施执行效果的分析，寻求更加有效的节约途径。 6）分析其他有利条件和不利条件对成本的影响。 6.建立项目成本审核鉴证制度，控制成本费用支出。 市场经济 机制 综治信访维稳工作机制反恐怖工作机制企业员工晋升机制公司员工晋升机制员工晋升机制图 下，需要建立以项目为成本中心的结算体系，即所有的经济业务，不论其对内或对外，都要与项目直接对口。在发生经济业务的时候，首先要向有关项目管理人员审核，最后经项目经理签字后支付，这是项目成本控制的最后一关，必须十分重视。 7.加强质量管理，控制质量成本。 质量成本是指项目为保证和提高产品质量而支出的一切费用，以及未达到质量标准而产生一切损失费用之和。质量成本包括以下主要方面：控制成本和故障成本。工程质量越高，故障成本就越低。 8.坚持现场管理标准化，堵塞浪费漏洞。 现场平面布置管理和现场安全生产管理，稍有不慎，就会造成浪费和损失。 9.定期开展“三安”检查，防止项目成本盈亏异常。 项目经济核算的“三同步”就是统计核算、业务核算、会计核算的“三同步”，具体表现为完成多少产值，消耗多少资源，发生多少成本，三者应该同步，否则，项目成本就会出现盈亏异常情况。三同步”检查是提高项目经济核算水平的有效手段，不仅适用于成本盈亏异常的检查，也可用于月度成本的检查。“三同步”检查可以通过以下五方面的对比分析来实现。 1）产值与施工任务单的实际工程量和形象进度是否同步。 2） 资源消耗与施工任务单的实耗人工、限额领料单的实耗材料、当期租用的周转材料和施工机械是否同步。 3）其他费用（如材料价差、超高费、井点抽水的打拔费和台班费等）的产值统计与实际支付是否同步。 4）预算成本与产值统计是否同步。 5）实际成本与资源消耗是否同步实践证明，把以上五方面的同步情况查明以后，成本盈亏的原因自然一目了然。 10.应用成本控制的财务方法——成本分析表法来控制项目成本。 作为成本项目控制手段之一的成本分析表，包括月度成本分析和最终成本控制。 《五》房屋销售阶段的成本控制： 房屋销售阶段的费用主要是销售费用支出，它的主要支出部分一般为房屋销售广告的费用。此外，还有代办费，销售人员工资，销售资料费，办公费，通讯费等。广告费用如何支出，采用何种形式支出，支出多少，应根据项目的规模大小，档次高低，销售对象以及房屋所在地的经济发展状况决定。公司也可采用全方位的销售方式。通过宣传公司的产品来逐步建立公司的社会知名度和良好的信誉，提高公司的品牌战略，树立良好的口碑，通过公司的形象和社会知名度来提高产品的销售量；通过奖励机制，动员本公司的职工建立广泛的人际关系，多渠道销售。 四.不合理房价对社会的影响 不合理房价，就是房价与个人年收入的比例远远高于正常水平。国际上公认的房价收入比一般为4-6：1，而中国大部分城市的房价收入比已远远高于这个水平，大多数在15：1以上。北京目前为17-23：1。 1.影响国家经济的安全。 房地产业价值量大，开发周期长，信贷资金多，风险性大，房地产市场健康发展与否直接关系着国家的金融安全问题；不合理的房价导致房地产行业利润巨大，吸引了社会上大量的资金投入，从而使得其他行业资金投入不足，发展缓慢，经济结构发展失横，加大了产业结构调整的难度；高昂的房价套走了居民所有的积蓄，而且还使其背负了沉重的负债，他们为了还债，缩减了家庭其他方面的正常开支，减少了对其他产品的需求，这不利于其他产业的发展，也降低了居民的生活水平，还导致了内需不足。由于内需不足，一些企业为了生存，就必须扩大出口。当前，我国的市场经济地位还不被世界上大多数国家所承认，且国际贸易保护主义有所抬头，在我国的出口问题上设置重重障碍，这不但加剧了我国与其他国家的贸易争端，而且还使得我国的经济发展受制与人。 2.影响社会的和谐稳定。 我国实行土地资源国有化，土地所有权控制在政府手中。房地产行业利润空间巨大，城市土地资源稀缺，开发商为了取得土地使用权，通过各种渠道，不惜重金来贿赂政府官员，而这些腐败成本最终都分摊在房子上，由百姓来埋单。高昂的房价使百姓不堪重负，怨声四起，引发不满，对政府官员的腐败行深恶痛绝，影响了政府与民众的关系，使政府的形象和公权利受损，从而影响到社会的安定团结。此外，在城市的拆迁重建过程中，开发商受巨额利润的驱动，无视政府关于拆迁补偿的有关规定和补偿标准，随意压底赔偿数额，进行强行拆迁；有的还对被拆迁户断水断电，严重的则纠集一帮人进行暴力拆迁，这些行为都极大的扰乱了社会秩序，为社会的稳定埋下了隐患。纠其原因，都是高昂的房价产生了巨大的利益，巨大的利益驱使人们产生了不理性的行为，从而影响社会的安定团结。 3.不合理的房价也可引发通货膨胀，加大金融风险。 房地产业是一个下游产业，而且它与50多个产业相关联，它的繁荣与否直接影响着其他产业的发展。房价上涨，带动了水泥，钢材，建材，电力，能源，交通等价格的普遍上涨，从而间接带动了农产品价格的上涨，使得社会物价全面大幅度上涨，这很容易引发通货膨胀，把国家经济带入危险境地，使得银行贷款的回收难度加大，造成大量的坏帐，威胁金融业的安全。 4.高昂的房价扩大了贫富差距。 人们为了买房，拿出了所有的积蓄，贷了大量的银行贷款，背负着沉重的利息，每个月挣的钱甚至不够偿还银行利息，这使得他们的生活长期陷入贫困之中，违背了人们买房的初衷。但也有少数人从高昂的房价中发了大财。由于房地产利润巨大，少数有钱人投资房地产，他们什么也不做，什么风险也没有，只是把房子买的放在哪儿就可以了，然后就高枕无忧，房价自然攀升，到时候把房子卖出去，赚取差价，得到大笔钱财，这就使得穷人更穷，富人更富，社会两极分化的程度进一步加剧。 5. 高昂的房价也可影响人际关系。 住房是人们最基本的生活权利。社会主义市场经济发展到了今天，人们对婚姻的看法不再像过去那样单一。个人品质，精神面貌，等一些内在的东西不在是决定婚姻成败的关键性因素，住房成为组建家庭的首要条件。男方没有房子，就一切免谈。多少男女青年因为住房问题，要么推迟结婚，要么就干脆放弃了美好的，让人感动的恋情。有的即使倾全力买了房子，也可能因为以后的生活贫困而使家庭变的不和谐。在目前，拥有了房子，就意味着拥有了大笔财富。许多昔日的兄弟，姐妹，为了房子的继承权，不念骨肉之情，不惜大笔律师费，对簿公堂。争个你死我活，有的大打出手，甚至酿成悲剧。这与中华民族的传统美德背道而驰，严重影响了人与人之间的友好关系。 五. 影响房屋价格的因素 影响房屋价格的因素很多，可以说是错综复杂，这些因素相互影响作用于房屋价格。各种因素对房屋价格的影响是不同的，有的因素抬高了房屋价格，有的则降低房屋价格，不同的因素对房屋价格的影响程度也是不尽相同，有的影响里较大，有的则较小，甚至没有影响。即使同一因素，也会由于房屋类型的不同而产生不同的影响。此外，随着时间的变化，地区的不同，影响房屋价格的因素也会发生变化 房屋价格的影响因素很多且很复杂，大致可分为以下几个方面： 1.社会因素。 社会因素包括：人口数量，人口素质，家庭规模，政治稳定状况，社会治安状况，城市化状况以及公共设施建设状况。 1）人口数量： 人口数量与住房价格的关系非常密切，呈正相关关系。人口越多，对房屋的需求就越多。在供给相对匮乏的情况下，房价水平就会不断攀升。 2）人口素质： 人口素质包括人民的教育水平，文明程度等。如果房屋所在地的人民的素质低下，组成复杂，社会秩序状况不佳，该地区的房价就必然底。 3）家庭规模： 家庭规模是指社会或某一地区家庭平均人口数量。家庭人口数量有所变化，即使人口总数不变，也将影响居住单位数的变动，从而影响需用住宅使用面积数额的变动，导致房地产需求的变化，最终影响房屋价格。 4）政治稳定状况： 政治稳定状况是指现有政权的稳固程度，不同政治观点的党派和团体的冲突情况。民族团结情况等。一般说来，政治稳定，民族团结，人民安居乐业，房屋价格就会呈现上升态势。 5）社会治安状况： 社会治安状况对房价的影响主要是指不同区域的治安状况对该区域的房价的影响。治安状况良好的小区，房价就高。 6）城市化状况以及公共设施建设状况： 城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市住房需求量大，推动了城市房价不断上涨。而公共设施的建设有从成本方面推动房屋价格，从而致使房屋价格上涨。 2.经济因素。 经济因素包括经济发展状况，储蓄几投资水平，财政收入及金融状况，物价，工资及就业水平，利率等。 1）经济发展状况： 经济发展状况对房价影响巨大，经济发展速度越快，各行业对房屋的需求就相应增大，房价就会看涨；在经济发展速度放慢甚至萧条时，房价就会出现徘徊甚至回落的状况。因此从房价的价格变化情况就可反映出经济的发展状况。 2）储蓄及投资水平： 储蓄及投资水平对房价的影响较为复杂。房屋是消费资料和生产资料的综合体，一般来说，随着储蓄水平和投资水平的提高，对房屋的需求就会增长。 3）财政收入及金融状况： 财政收入及金融状况对房价的影响表现为财政，金融状况恶化会导致银根紧缩，从而造成一方面对房屋的影响需求减少，另一方面因开发资金不足，使房屋的供给量也急剧下降。 4）物价，工资及就业水平： 物价波动对房屋价格的影响较为明显。通常来说，当通货膨胀严重时，人们为减少货币贬值而带来的损失，往往会转向房地产投资，以求保值，增值，从而刺激房价猛涨。在工资及就业水平较高时期，由于人们的购买力较强，就可能推动房价上涨；反之，失业率上升，问津房屋的人就会减少。利率水平对房价的影响也较为复杂，一般来讲，利率提高时，一方面增加了房屋的开发成本，另一方面，会减少房屋的投资需求；反之，则相反。 3.政策因素。 政策因素是指影响房价的制度，政策，法规，行政措施等方面的因素，主要有土地制度，住房制度，城市规划，土地利用规划，房地产价格政策，房地产税收政策等。 1）土地制度： 土地制度对土地价格的影响是最大的。在市场经济条件下制定科学，合理的土地制度和政策，不仅使国家作为土地所有者的利益得到了体现，而且通过市场形成合理的土地使用权价格，大大促进了土地的有效利用 2）住房制度： 住房制度与土地制度一样，对房价的影响是很大的。实行福利型的住房制度，必然造成房屋价格的低水平，无法促进供给量的增加，很难形成真正的房地产市场 3）城市规划，土地利用规划： 城市规划，土地利用规划，对房价都有很大影响，特别是城市规划中的规定用途，容积率，覆盖率，建筑高度等的指标。就规定用途来说，城市规划把土地规划为住宅区，商业区，工业区等，这就相当于大体规划了某地区的土地价格。 4）房地产价格政策： 房地产价格政策对房价的影响是通过具体的政策措施来实施的，如果政府试图抑制过高的房价，就会采用一系列有助于降低房价的措施，如降低税收，降低贷款利率，规定收费标准等。 5）房地产税收政策： 房地产税收政策对房价的影响是比较明确的，税收的变化必然会直接影响房屋价格。 4.基础设施因素。 住房区的基础设施因素主要有： 1）日照，风向等气候条件； 2）当地居民的职业，教育水平，社会阶层等居住环境状况； 3）街道的宽度，构造等状况； 4）距市中心的距离及交通设施状况； 5）商业街及商业网点的配置状况； 6）上下水道，煤气等的供给处理设施状况； 7）学校，公园，医院等的配置状况； 8）变电所，污水处理场所等危险设施或污染的状况； 9）噪音，空气污染等的程度； 10）各宗土地的面积，配置及利用状况； 11）景观环境状况； 12）土地利用的管制程度，如容积率，覆盖率，建筑密度，建筑高度等的规定。 5.房屋质量因素。 房屋质量因素主要有： 1）面积，构造，材料等。房屋建筑物的高度，建筑面积不同，建筑物建造成本就有差异，其构造及使用材料的品质不同也会影响到建造成本。 2）设计，设备。建筑物的设计是否合理，设备质量高低对建筑物的价格有重大影响。一般说来，房屋的布局、造型及使用功能质量高，房价就高；设备的性能状况好的，房价也高。 3）施工质量，是指房屋在抗震、防渗漏、隔音、抗变形、抗磨损等方面的质量。在其他条件相同的情况下，房屋的施工质量将直接影响房屋的价格。 4）楼层、朝向。楼层的高低影响房屋的使用功能和使用的方便性、舒适性，进而影响房价。楼层差价的增减系数为：底层98%，顶层96%，二层100%，其他层为102%；朝向差价增减系数为：朝南向102%，朝东向100%，朝西向95%，朝北向92%。房屋的朝向影响房子的通风、采光及眺望环境等。楼层、朝向一般是共同影响到房屋使用的舒适性，例如处于楼房底层的房间尽管朝南，但由于前面有高楼而采光和通风，降低舒适性。 5）环境质量。是指由房屋之外的因素决定的并与房屋地理位置相联系的居住质量和生活条件，其主要因素有景观环境、交通环境、人文环境、社区环境 6）各种政府法规对房屋建筑物的管制。如对住宅区缘地面积的规定，对房屋建筑物之间间距的规定以及消防对建筑物的要求 等等。 六.房价飞涨的原因 1.开发商利润空间巨大。 据京化时报2006年11月6日上的一篇文章称，财政部在一次会计信息质量检查公告中表示，2005年，财政部组织检查了39家房地产企业，其利润高达26.79%：甘肃经济日报也刊登了一则有关房地产利润的报到：2000年，由于兰州市雁滩整体开发，政府便以1000万元的土地出让金给一家房地产公司划拨了2万平方米的土地（500元/平方米），到了2004年，这家房地产公司开发出了约14万平方米的住宅小区，以3680元/平方米 的价格出售。兰州市城关区的房地产开发成本大概在1800—2200元/平方米之间，按照2200元/平方米 的成本计算，这个小区的开发成本约为3.08亿元左右，到2005年12月，该公司宣布此小区所有 住房全部售完，可以计算该公司的赢利高达40% 以上，这就意味着房价的1/3装入了开发商的腰包。 1999年，房地产业已经进入了中国收入最高的行业；而从2002年《中国10大暴利行业》，到2004年公布的房地产行业已连续3年蝉联榜首；在2004年胡润版中国百名富豪榜中，有45位房地产老板名列其中，差不多占了半壁江山。 2005年，据全国工商联的调查表明，房地产业的税后净利润在各行各业中为第一位，比平均水平高5倍，比处于第二的电力、煤气行业的利润高1倍。 2005年的财务报表数据来看，万科2005年的房地产主营业务利润率为29.22%，相比于2004年增长了3.47%；招商局的房地产主营业务利润率为23.67%，比2004年增长了5.72%；金地集团的毛利率为38.04%，比2004年上涨了10.78%；业务主要集中在上海的中华企业主营业务利润率为30.98%，该利润率比2004年还回落了4.21%；北京城建房地产销售利润率为22.13%，比2004年增长了5.02%；陆家嘴在土地使用权转让业务上的利润率为66.92%，比2004年上涨了15.5%，在房产销售方面的利润率为20.01%，该利润率比2004年还回落了10.29%。上述数据均选自具有相对代表性的上市房地产企业，从上述来自房地产公司报表的数据可以看到，近两年上市房地产公司的利润率普遍在30%左右。可见房地产业有着巨大的利润空间，在一串串数字面前，开发商的任何辩解言辞都是苍白无力的，开发商永不满足的贪婪欲望是房屋价格上涨的一个重要原因。 2.开发商能够操控房价。 开发商操控房价主要有3种方式。 1）房地产市场缺乏竞争性。由于房地产的价值量大，注册资金高等特点，使得只有为数不多的房地产企业才有资质去从事房地产行业。而且房地产为不动产，它的区域性强，开发商在某一地区销售房屋面临的竞争对手就自然少。此外，在土地划拨时期，拿到土地对一些小型企业来说实非易事，这就限制了竞争。所以，房地产市场在某种程度上可以说是垄断性市场，这种形势对开发商极为有利，使他们能够按照自己的意愿去确定房屋的价格，而不是按市场形势来确定房屋的价格。 2）在房屋销售过程中，存在一些开发商与中介公司联手哄抬房价的现象。开发商与中介公司联手演戏，制造房源紧张状况，使售房场景出现抢购现象，以便抬高房价，而中介手中的房子等大部分房子售完时，再以各种理由，撤销当初“演戏”时所订的高价合同，释放房源，再次出售。据上海房地资源网的信息，许多楼盘合同撤销率之高让人吃惊：某楼盘499套房子成交了1707次，合同撤销1238次；86套房子成交了349次，合同撤销310次。由此可见，一些开发商与中介公司联手操控房价，制造假象，以便抬高房价，获取高额利润。 3）开发商和一些媒体联手炒作房价，欺骗购房者。 由于我国房地产市场化的时间不长，相关条例和制度还不健全，开发商利用与购房者信息不对称的优势，刻意瞒报、慌报房市信息，误导消费者。开发商利用不负责任的新闻媒体散布房价要大涨的欺骗信息，诱导市场预期。个别新闻媒体与房地产开发商开展各种名目的楼盘评选、授奖活动，过度渲染房价涨势，增加消费者的心理压力，促使消费者上钩，以便获取高额利润。 3.部分地方政府放任甚至希望房价上涨。 房地产业的发展可以为地方政府带来诸多好处。如地方经济持续发展，巨大的财政税收等。据统计，2001年到2003年间，地方政府的土地收入为9100亿元，而在1998年这个数据不过区区67亿元，2001年到2004年正是城市房价飕升的几年。 2004年房地产直接拉动GDP增长约为17%，间接影响建筑材料、家电等行业所带动的GDP增长约为3%--7%。房价上去了，地价也就跟着上去了，所以部分地方政府为了获取高额的土地收益，就放任房价上涨，甚至做房价上涨的推手，房价攀比风盛行，争做经营城市的高手，把自己所在城市的房价涨起来，抬起来，`自认为房价、地价高了，就是经济增长的表现，是城市繁荣和城市竞争力的体现，是自己政绩的表现和能力的体现，这样盲目追求高房价，对开发商的一些违规行为视而不见，对中央的宏观调控政策要么置之不理，要么敷衍了事。 中央要求各地住房规划必须在2006年9月底 完成，但全国65%的地级以上城市和91.1%的县级城市未按时公布住房建设规划。所以，房价飞涨的原因，地方政府难逃干系。 4.部分地方政府对经济适用房、廉租房、保障性住房的政策落实不到位。 1）经济适用房投资比例过小。2005年房地产开发投资高达32330.36亿元，其中，住宅房地产开发投资占67.6%，其中经济适用房开发投资仅占3.5%；2006年1-9月房地产开发投资高达129024亿元，其中，住宅房地产开发投资占70.3%，其中经济适用房开发投资仅占3.2%；2006年全国657个城市中，有近200个城市未建立廉租房制度，20% 以上地级城市未完成廉租房建设计划，这使得国家廉租房建设短期目标成为泡影。 2）政府监管不力。经济适用房是一种带有社会福利性质的商品住房，政府予以税费等政策上的优惠措施，它的建设，销售过程以及面积、户型，价格等均应受到政府的监管，然而政府未尽到责任，导致了部分人在此过程中得到了巨大好处。一些监管部门对购房人的购房资格审查不清，出现了富人也住经济适用房现象。相关部门办事不力，各机构协调困难，导致经济适用房也滞销。 5.部分地方政府的腐败行为造成房价上涨。 纵观近来揪出的一些腐败案件，大都与房地产密切相关。仅今年6月，就有天津市政法委副书记、天津市人民检察院检察长李宝金，安徽省副省长何闽旭，福州市国土资源局局长王炳毅，福州仓山区土地局局长李仲、仓山区区委书记张森兴等一批官员，因涉嫌与房地产有关的经济问题遭“双规”。 从六月到现在，又先后有多名官员因类似经济问题被双规，可以看出部分官员与地产界的勾结之深。官员与开发商的勾结，主要是利益上的联系，即官员利用权力为开发商“行方便”，而开发商则投桃报李，给其经济上的回报。这些腐败成本最终都反映在房价中，由老百姓买单。 6.土地价格上涨和建材价格上涨诱导了房价的上涨。 土地是一种不可再生资源，城市建设占用了大量的耕地，随着国家对耕地保护政策的力度日益加强，城市建设用地日趋紧张，取得土地更加困难，从而给了土地稀缺论者的生存空间，他们恶炒地价， 使得土地的转让价格大幅度上升，此外，自从土地实行招、拍、挂的出让方式以来，虽然提高了土地出让的透明度，但土地使用权的竞争更加激烈，价格变的难以控制。地价虽有不同程度的上涨，但认为是地价导致了房价上涨的观点是不正确的，据国土资源部在全国范围内展开的调查结果所示：北京市土地价格在商品房成本中占22.98%，上海占16.15%，广州仅占11.4%。最近两年，虽然地价有所上涨，但考虑到房价同时也在上涨这一因素，地价在房价中的构成相差无几。开发商打着地价上涨的幌子，借着土地稀缺的论调，加大炒做力度，给人们造成因地价上涨，房价必然还将上涨的状况，诱导消费者下决心尽快购房，这就使得一些潜在的消费者提前加入购房大军，增加了房屋的需求量，此时，处于有利位置的开发商乘机抬高房价，获取高额利润，结果使得一些地方的房价上涨速度快于地价上涨速度，地价反而在房价中所占的比例在下降。因此，所谓地价上涨导致房价上涨的说法是不正确的，它只是房价上涨的一个诱因。地价上涨导致房价上涨只不过是开发商遮掩自身暴利，暗地里偷逃税款的一个幌子罢了。 2003年以来，钢材、水泥等建筑材料的价格都有不同程度的上涨。铁矿石、煤炭的价格分别上涨了71.5%和120%，这将导致下游产品的建筑材料的价格的上涨。2005年一季度钢材价格累计上涨68%。通过对８户大中型建筑企业的成本调查，建设项目一般材料费占总造价的６５%－７０%，其中：钢材约占总造价的１７%左右。 以此计算，钢材实际费用会使总造价上升２．８６%；同时，建筑领域中的木材、地方建材、化工材料等价格同比也全面上涨，影响总造价上升约１．６３％；另外，一些优质新型建材，特别是绿色环保型建材被广泛应用，价格升幅也较大，新型建材、新型建筑技术的应用，都加大了房地产产品成本的上升。建筑材料价格的上涨，虽给房地产建筑成本的增加造成了影响，但不会超过５个百分点。 从以上可以看出，土地价格和建筑材料价格的上涨不是房价上涨的主因，而是房价上涨的诱因。但它们价格的上涨造成了房价上涨的预期和人们对房价上涨的猜测，给了开发商炒做的口实。 7.房屋品质的不断提高，加大了开发成本。 随着人民生活水平的不断提高，人们对居住环境的要求也逐渐由生存型向舒适性过渡。对住宅的结构、功能、节能等和其周围的建筑物的容积率，建筑密度，绿化状况，环保措施、安全措施，交通条件等基础设施状况都有较高的要求。另外，国家对房地产的一些规定，如使用环保材料，节能材料等都加大了房屋的开发成本。 8.投资性资金大量涌入房地产。 投资性资金主要有国内资金，国外资金和洗钱。国内资金由于我国股市不景气，投资渠道狭窄，房地产行业的收益率高，人们为了使资金保值、增殖起见，许多投资性资金就纷纷进入房地产市场，造成房屋投资性需求增加，推动了房价不断上涨，房价的不断上涨，使得投资性资金的增殖更有保障，反而吸引了更多的投资性资金进入房地产市场，这样就形成了投资-上涨-投资的恶性循环。 国外资金是由于万亿游资豪赌人民币升值，以便套取汇率，而且还可以以资产形式保有享受人民币升值带来的资产升值的收益。因为受到种种限制，万亿游资很难进入国内，而房地产由于占用资金量大，房市前景看好等特点，就自然成了国外游资进入国内的首选渠道。洗钱：房地产占用资金量大，制度不健全，而且中国的房地产信息制度不完善，房地产领域的反洗钱工作薄弱，通过房地产洗钱比较容易。 以上这几种投资性资金涌入房地产，造成房屋需求量大，房屋供不应求，推动了房价的上涨。 9.房地产二级市场不发达。 每一项政策都不可能是完美的，但只要利大于弊，就是值得肯定的。国家为了打击投机性资金对房地产市场的干扰，出台了一系列政策，利用利率、税收等手段，对商品房二次上市做了种种限制，但这不利于二手房在市场上的流通，导致二手房上市难，市场供应量减少，加大了商品房的市场供求矛盾。 10.银行房贷政策宽松。 银行房贷的宽松政策使得大多数房屋真实需求者和房屋投资者符合房贷的要求，从而增加房屋的需求量，致使房价上涨。 11.国家不可能决心去打压房价。 这是由房地产业在国民经济中的地位决定的。房地产业是一个下游产业，它的相关性很强，可以带动50多个产业的发展，对于社会就业率，带动经济增长等都有重要意义。房地产市场的繁荣与否关系到国民经济的健康发展，关系到国家金融业的安全，关系到社会的稳定，关系到民生与和谐社会的建设，所以国家对待房地产业，要从大局出发，只能对其加以引导和规范，促进其健康、稳定、持续发展，而不打压房价。 12.城市规划失误，人为制造了房屋高价区。 13.房地产开发管理不科学，施工失误，造成房屋开发成本升高。 14.房屋需求旺盛。 房屋需求旺盛主要表现在以下几个方面： 1）城市化进程加快： 按照国家积极推动城市化进程这一宏伟目标，到2020年，我国将有6亿农村人口在城市生活，这就意味着全国每年将有3500万人口到城市去生活，按照4个人为一家庭，需要一套住房，每年就需要提供875万套住房，所以城市化进程加大了房屋的需求量 2）城市拆迁加大了刚性需求： 一些地方政府热衷于经营城市，依靠房地产业拉动地方经济的增长，利用手中的权利，打着改变城市落后面貌的幌子，过度加大城市的拆迁规模，这就增加了房屋的刚性需求。据建设部门统计，目前全国房地产市场中有50%左右的需求来自拆迁。这就改变了正常的供求格局，加大了房屋的供应压力。 3）经济的持续发展： 随着经济的持续发展，人们手中可支配的钱逐渐增多，受外来文化的影响，人们对房子要求越来越高，传统房屋的结构、功能和户型不能满足人们的要求，改善居住环境的愿望也日渐强烈。加大了房屋的需求量。据统计，2005年国内生产总值为182321亿元，比2004年增长了9.9%，2006年的GDP增长了10.5%，据专家预测，未来几年，我国GDP 年增长率将在8.5%左右，这样的高增长率，为房地产业的发展和房价持续上涨提供了基础。 4）投资需求： 我国股市低迷，投资手段少，房价持续上涨，投资收益率高，吸引了大量的投机性资金，造成房屋投资性需求增加。此外，国外的大量资金也纷纷拥向房地产市场，使房屋供应压力增大。 5）传统观念： 受传统观念的影响，人们有了自己的房子，才算真正有了家，结婚、生子等都是建立在有房子的基础上。所以我国的房屋持有率比较高，北京达到８５％，上海８１％。法国与德国仅３０％～４０％，美国仅６８％，中国作为发展中国家，个人住房持有率反而高于发达国家。 15.房屋供应量不足。 参 考 文 献 资 料： 1、《中国房地产》2002年第3期《论购房者是消费者》，陈耀东、李超； 2、《商品房消费，何时让人放心？》，中国消费者协会网，王前虎； 3、《经济参考报》，2002年7月10日； 4、《社会主义经济论稿》第5页， 人民出版社， 1985 孙冶方 5、《跨世纪中国房地产业政策研究》 中国房地产研究 2001 顾云昌，秦虹，文林峰 6、《中国房地产发展报告》 中国建筑工业出版社 2005 牛凤瑞 7、《商业地产改变中国》 中国建筑工业出版社 2006 段宏斌