2014年房价下不来 整体无泡沫
2014年02月05日
据《深圳特区报》摩根大通中国区董事总经理龚方雄
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示，中国经济未来十年的方向就是市场化，因此在市场化的背景之下，房地产不可能永远获得50%的高额投资回报率，其利润空间将有所下降。但即使是这样，由于产业规模高成长空间在那里，未来十年房地产仍将是中国经济的支柱产业，同时仍会诞生出很多新的富豪。
摩根大通中国区董事总经理龚方雄在由深圳商报、全国工商联房地产商会主办的“2013中国房地产领袖峰会——新城镇化下的楼市新征途”上指出，目前中国房价整体不存在泡沫，难以下跌。 除了拿地贵外、房企融资难外，中国的股市低迷也是导致房价高的原因之一，“股价上不去，房价就下不来。”龚方雄认为，未来的十年才将是房地产真正的“黄金十年”。
房地产业仍会诞生很多富豪
摩根大通中国区董事总经理、研究部主管及首席中国经济师，龚方雄负责统筹摩根大通中国区的信贷利率市场、证券及经济研究工作，拥有美国沃顿商学院金融经济学博士学位、费城坦普尔大学物理学硕士学位，以及北京大学两个学位，为投行界的领军人物之一。在2008年，他因成功预测政府的4万亿救市
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而声名鹊起，被誉为“4万亿预言家”。
“常常讲，中国房地产的„黄金十年?不是在过去十年而是在未来十年。或许很多人听了这话要跳脚，说过去十年全国的房价平均都翻了5倍，如果这还不是„黄金十年?，那还得了,但事实确实如此，因为这个„黄金十年?我是从产业发展规模角度来讲的。”龚方雄在峰会上一开讲便“语出惊人”。
龚方雄指出，未来十年中国房地产的规模比过去十年要大得多，这主要是基于对中国未来宏观经济的判断。龚方雄为此细细地算了一笔账:“目前中国GDP约为8万亿美元，而在十年前，这个数字仅为1万亿美元，在过去的十年里，中国GDP增长了7~8倍。而与此同时，房地产的规模更是突飞猛进，从十年前占整个GDP仅4%的比重飙升为目前的14%左右，产业规模翻了27倍，增加了逾1.08万亿美元。而长远来看，即使按照保守来算，未来十年中国GDP的规模至少将翻一倍，即16万亿美元，与此同时，我认为在未来十年里人民币还将不断升值，人民币对美金的汇率至少将翻一倍，那么，届时中国的GDP至少能够达到32万亿美元。那么即使在未来十年里，房地产占GDP的比重从14%下降到10%~12%，但这其中所新增的产业规模也将达到2.72万亿美元，其成长空间将远远超过过去的十年。”
他表示，中国经济未来十年的方向就是市场化，因此在市场化的背景之下，房地产不可能永远获得50%的高额投资回报率，其利润空间将有所下降。但即使是这样，由于产业规模高成长空间在那里，未来十年房地产仍将是中国经济的支柱产业，同时仍会诞生出很多新的富豪。
中国房价整体没有泡沫
谈及房价，龚方雄认为“虽然一些区域性、暂时性的泡沫是存在的，但整体上来说，房价并不存在泡沫”。
“房价的问题非常复杂，除了有刚性需求的因素在里面外，还与土地财政、金融、货币等因素有关。”龚方雄解释道，“去年我们全国房价平均涨幅为8%左右，而根据推算，我们去年的名义GDP涨幅应在10%~11%之间，也就是说去年中国的房价涨幅低于名义GDP涨幅，这在各个国家来说都属正常，所以从这个角度来讲，中国的整体房价怎么会存在泡沫,另外，影响中国房价还有一个很重要的原因是土地的供求关系。中国的可耕地面积极其稀缺，而我们未来又有大量人口需要城镇化，政府在城镇化的过程当中又要维持人均可耕地面积不大量减少，这是一个非常困难的事情。因此，长远来看，只要城镇化继续搞下去，我们可耕地资源又这么稀缺，地价是无法下跌的，因此房价也很难出现趋势性下跌的态势。”
而对于部分人所持有“目前中国房地产已过剩”的观点，龚方雄也进行了反驳。
他表示，城镇化的载体就是房地产，这一点是绕不过去的。“大家都可预见的是，我国未来十年的人口可能将达15亿以上，如果我国的城镇化率要达到75%~80%，那么这便意味着至少还有五六亿的农民要进城，而现在算上城市里的农民工，中国城镇人口也就接近7亿，所以你们可以想像出中国未来还有多少个千万级人口的城市要出现，而这里的投资量有多大，房地产需求会有多大。与此同时，还有大量的旧城区需要更新改造。”
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