上海市5A甲级写字楼行业标准评估报告

上海市5A甲级写字楼行业标准评估报告一、5A甲级写字楼综述在发展迅猛的上海写字楼市场上，高端写字楼一直是受大家追捧的，很多新的办公物业项目在面市后也都标榜自己是5A甲级写字楼，可是等客户去了实地勘查后却发出疑问：这就是5A甲级写字楼吗？好像和那些知名的办公大楼标准不一样啊？为了解决广大用户的疑惑，办办网数据研究中心特地走访了上海市各区域具有代表性的写字楼，通过实地评测和考量，对目前市面上的5A甲级写字楼的标准进行了行业评估。首先，大家要知道“5A”和“甲级”分别是从两个不同的角度来界定写字楼的等级，“甲级”是从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”则是从硬件配置角度来评定。而“5A”主要针对写字楼智能化硬件方面的标准，主要是以下5个方面：1.办公智能化系统（OA）：包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统。2.楼宇智能化系统（BA）：包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统。3.通讯智能化系统（CA）：包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字化用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。4.安保智能化系统（SA）：监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。5.消防智能化系统（FA）：消防联动、自动喷淋、自动报警等二、5A甲级写字楼的指标体系1.写字楼的区位根据办办网走访的写字楼来看，大部分楼宇都位于主流商圈及新兴的CBD商务区，具有浓厚的商务氛围；交通方便，有多种交通工具可以直达；同时周边配套完善，人流密集；楼宇本身具有极高的商业价值。项目名称区域区域属性办办区域指数紫竹国际大厦浦东世纪公园新兴CBD★★★★☆招商局大厦浦东陆家嘴主流商圈★★★★★东方金融广场浦东八佰伴主流商圈★★★★★港汇中心二座徐汇徐家汇主流商圈★★★★★绿地中心二期徐汇龙华新兴CBD★★★★☆龙峰大厦长宁延安西路主流商圈★★★★☆上海智慧广场静安曹家渡主流商圈★★★★☆静安嘉里中心静安南京西路主流商圈★★★★★东海商业中心黄浦人民广场主流商圈★★★★★长风国际大厦普陀长风新兴CBD★★★★中国港中旅大厦普陀长寿路主流商圈★★★★★滨江国际广场杨浦东外滩新兴CBD★★★★财富国际广场杨浦五角场主流商圈★★★★☆2.写字楼的外立面外立面是写字楼的脸面，也是吸引客户的第一个切入点，必须注重美感，强调风格。办办网本次选取的写字楼建筑大多数采用玻璃幕墙，整体通透，节能环保，视觉效果良好，同时具有隔热保温、阻挡紫外线等优质功能。项目名称外立面办办外墙指数紫竹国际大厦石材+玻璃幕墙★★★★☆招商局大厦铝单板+玻璃幕墙★★★★东方金融广场铝单板+玻璃幕墙★★★★★港汇中心二座玻璃幕墙★★★★★绿地中心二期铝单板+石材+玻璃幕墙★★★★☆龙峰大厦石材+玻璃幕墙★★★★上海智慧广场铝单板+玻璃幕墙★★★★静安嘉里中心铝单板+玻璃幕墙★★★★★东海商业中心石材+玻璃幕墙★★★★长风国际大厦石材+玻璃幕墙★★★★中国港中旅大厦铝单板+玻璃幕墙★★★★滨江国际广场铝单板+玻璃幕墙★★★★★财富国际广场石材+玻璃幕墙★★★★3.写字楼的大堂大堂是继写字楼外立面后的第二张脸，通常是装饰豪华，高挑明亮。本次办办网选取的写字楼，除了上海智慧广场以外，大堂挑高普遍在5-10米。东方金融广场大堂的高度达到14米，尤为出色。大堂层高(单位：米）1614121086420大堂层高(单位：米）项目名称办办层高指数项目名称办办层高指数紫竹国际大厦★★★★☆静安嘉里中心★★★★招商局大厦★★★东海商业中心★★★东方金融广场★★★★★长风国际大厦★★★港汇中心二座★★★中国港中旅大厦★★★★滨江国际广场（标准绿地中心二期★★★★☆★★★★☆办公楼）龙峰大厦★★★★财富国际广场★★★★4.写字楼的电梯客梯是中高层写字楼中最主要的垂直交通工具，其运力主要由4个方面决定：客梯数量、核载重量、运行速度和服务面积。服务面积（㎡项目名称客梯品牌运行速度核载人数客梯数量载重（KG）办办客梯指数/1000KG）紫竹国际迅达1.78秒/层18人613504567★★★★☆大厦招商局大三菱1.20秒/层20人1015004976★★★★☆厦东方金融三菱1.05秒/层24人1618004004★★★★★广场港汇中心迅达1.11秒/层24人1418003373★★★★★二座绿地中心迅达1.74秒/层18人513505066★★★★二期龙峰大厦三菱2.01秒/层17人413505000★★★★上海智慧蒂森克虏2.33秒/层15人510008640★★★广场伯静安嘉里三菱2.54秒/层18人1013503318★★★★☆中心东海商业迅达2.49秒/层18人1013503855★★★★☆中心长风国际三菱2.51秒/层21人816004242★★★★大厦中国港中奥的斯1.82秒/层13人810004603★★★★旅大厦滨江国际奥的斯4.46秒/层13人610005556★★★☆广场财富国际蒂森克虏2.43秒/层13人510007768★★★广场伯5.写字楼的标准层项目名称标准层面积标准层高办办标准层指数紫竹国际大厦1438㎡2.83米★★★招商局大厦1700㎡3.5米★★★★东方金融广场2400㎡4.5米★★★★★港汇中心二座1700㎡3.5米★★★★绿地中心二期1900㎡3.8米★★★★☆龙峰大厦960㎡3.3米★★★☆上海智慧广场1600㎡3米★★★静安嘉里中心1400㎡3.9米★★★★☆东海商业中心708-1640㎡3.8米★★★★☆长风国际大厦1661㎡4.5米★★★★★中国港中旅大厦1023㎡3.2米★★★☆滨江国际广场（标准办公楼）1852㎡4米★★★★☆财富国际广场1494㎡3.3米★★★☆从办办网此次走访的写字楼来看，绝大多数的标准层面积都在1000平方米以上，而在层高方面却参差不齐，层高达到3.8米，符合办办网对甲级写字楼评估标准的仅有6家，达标率不足47%。6.写字楼的卫生间卫生间是在写字楼的日常使用中一个非常重要的公共空间，作为甲级写字楼至少每500平米配备一个男厕位一个便斗及1个女厕位，洗手盆不少于2个，洁具采用进口名牌，配备洗手液和干手机，通风良好。项目名称单层卫生间数量便器及洗手盆配备洁具品牌办办卫生间指数紫竹国际2男/女2立2座2盆科勒★★★★☆大厦招商局大2男/女3立3座4盆美标★★★★厦东方金融2男/女3立3座2盆卡西奥★★★★广场港汇中心2男/女3立3座2盆TOTO★★★★☆二座绿地中心2男/女3立3座2盆TOTO★★★★☆二期龙峰大厦2男/女4立4座3盆TOTO★★★★★上海智慧2男/女4立4座2盆TOTO★★★★★广场静安嘉里2男/女3立3座2盆TOTO★★★★★中心东海商业2男/女2立2座3盆TOTO★★★★☆中心长风国际2男/女3立3座3盆TOTO★★★★☆大厦中国港中2男/女3立3座2盆TOTO★★★★★旅大厦滨江国际广场（标2男/女2立2座2盆TOTO★★★★准办公楼）财富国际2男/女3立3座3盆TOTO★★★★★广场7.写字楼的停车位办办网本次走访的写字楼停车场全部采用地面停车位和地下车库相结合的方式，人车分流，引导明确。虽然受区域地段影响，各写字楼的车位配置参差不齐，但可以看到，科学自动化的管理，正在向国际化标准靠拢。项目名称建筑面积车位平均每1000㎡配备车位办办停车位指数紫竹国际大厦37000㎡3559.6★★★★★招商局大厦74642㎡3454.6★★★东方金融广场115327㎡5304.6★★★港汇中心二座64000㎡86013.4★★★★★绿地中心二期277617㎡13504.9★★★龙峰大厦27000㎡1565.8★★★★上海智慧广场62000㎡1802.9★★静安嘉里中心34478㎡35010.1★★★★★东海商业中心52042㎡1102.1★★长风国际大厦54309㎡77614.3★★★★★中国港中旅大厦56663㎡4828.5★★★★★滨江国际广场149851㎡6134.1★★★财富国际广场101700㎡106510.4★★★★★8.写字楼的物业管理办办网本次走访的写字楼基本都由知名物业公司进行日常管理，配备5A智能化系统，硬件和软件设施均能满足企业日常所需。项目名称物业公司5A智能化管理紫竹国际大厦浦东世纪花园物业管理有限公司符合招商局大厦上海招商局物业管理有限公司符合东方金融广场第一太平戴维斯符合港汇中心二座仲量联行符合绿地中心二期长城物业符合龙峰大厦上海龙峰物业公司符合上海智慧广场上海众行物业管理有限公司符合静安嘉里中心商维物业符合东海商业中心永南物业管理有限公司符合长风国际大厦高力国际符合中国港中旅大厦中国港中旅集团符合滨江国际广场第一太平戴维斯符合财富国际广场中远物业符合三、本次5A甲级写字楼的评估总结1.目前上海市5A甲级写字楼大多集中在主流商圈和新兴CBD商务区。2.上海主流5A甲级写字楼多采用铝板、石材和玻璃幕墙作为建筑外立面装饰。3.上海5A甲级写字楼大堂高度多在8米以上。4.上海5A甲级写字楼客梯配备不少于4台，运行速度大多在1.2秒-2.5秒/层，每1000KG服务面积不大于5000平方米。5.上海5A甲级写字楼标准层面积大多超过1400平方米，层高要求不低于3.5米。6.上海5A甲级写字楼的卫生间多采用进口名牌洁具，配备洗手液盒干手机，每500平方米配备一个男厕位一个便斗及1个女厕位，洗手盆不少于2个。7.受区域地段影响，上海5A甲级写字楼的车位配置参差不齐，但正逐渐向国际化标准靠拢。8.上海5A甲级写字楼多由知名物业公司管理，配置5A智能化管理系统，硬件和软件设施均能满足企业日常所需。更多资讯报告请关注办办网微信公众号