09国税发31号与06国税发31号文对照

房地产开发企业所得税处理新旧对照表 国税发200931号文(房地产企业所得税)相关问题 目录 TOC \o "1-3" \h \z \u 国税发[2009]31号 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 2 房地产开发企业所得税处理新旧对照表 9 解读09年31号文不得不关注的二十个问题 28 房地产企业的税收介绍 34 房地产开发企业会计核算值得探讨的几个问题 37 房地产企业核算案例 38 房地产企业降低 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 成本的方法 42 房地产开发企业材料与设备核算的内容 44 房地产开发企业材料和设备采购的核算 46 土地出让金、开发成本、配套设置费的分摊方法 49 房地产工程项目风险控制探讨 51 国税发[2009]31号 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 各省、自治区、直辖市和打算单列市国度税务局、处所税务局： 为了增强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理， 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 从事房地产开发经营业务企业的纳税行动，依据《中华人民共和国企业所得税法》及其实行条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及实在施细则等有关税收法律、行政法规的规定，联合房地产开发经营业务的特色，国度税务总局制订了《房地产开发经营业务企业所得税处理措施》，现印发给你们，请按照履行。 二○○九年三月六日 房地产开发经营业务企业所得税处理措施 第一章 总 则 第一条 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实行条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实行细则等有关税收法律、行政法规的规定，制订本措施。 第二条 本方法实用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。 第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、贸易用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证实资料已报房地产管理部分备案。 (二) 开发产品已开端投入应用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证实。 第四条 企业呈现《中华国民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情况，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收治理,并逐步规范,同时按《中华国民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先肯定企业的所得税按核定征收方式进行征收、治理。 第二章 收入的税务处置 第五条 开发产品销售收入的范畴为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济好处。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确以为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条 企业通过正式签署《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确以为销售收入的实现，具体按以下规定确认： (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权力)之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (三)采用银行按揭方法销售开发产品的，应按销售合同或协定商定的价款断定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收进的实现。 (四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2.采用视同买断方法委托销售开发产品的，属于企业与购置方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中商定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格盘算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；假如属于前两种情形中销售合同或协议中约定的价格低于买断价钱，以及属于受托方与购买方签署销售合同或协定的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收进的实现。 3.采取基价(保底价)并履行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购置方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购置方三方共同签署销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价钱盘算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；假如销售合同或协议约定的价钱低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 4.采用包销方法委托销售开发产品的，包销期内可依据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应依据包销合同或协议商定的价款和付款方式确认收进的实现。 第七条 企业将开发产品用于捐赠、援助、职工福利、嘉奖、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行动，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得好处权力时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的办法和次序为： (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定: (一)开发项目位于省、自治区、直辖市和打算单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。 (二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 (三)开发项目位于其他地域的，不得低于5％。 (四)属于经济实用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差别调整情形的 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 以及税务机关须要的其他相干材料。 第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。 第三章 成本、费用扣除的税务处理 第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必需按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。 第十二条 企业产生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 第十三条 开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处置。 第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和依照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包含共用部位、共用设施装备)进行日常保护、颐养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。 第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施装备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。 第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场合、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： (一)属于非营利性且产权属于全部业主的，或无偿赠与处所政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 (二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明白产权归属的，或无偿赠与处所政府、公用事业单位以外其他单位的，应该单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 第十八条 企业在开发区内建造的邮电通信、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部分、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部分、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目标建造成本，抵扣后的差额应调剂当期应纳税所得额。 第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款供给担保的，其销售开发产品时向银行供给的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。 第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理： (一)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 (二)企业团体或其成员企业同一向金融机构借款分摊团体内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 第二十二条 企业因国度无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产丧失按有关规定在税前扣除。 第二十三条 企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净丧失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。 第二十四条 企业开发产品转为自用的,实在际应用时光累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧用度。 第四章 计税成本的核算 第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)进程中所发生的依照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。 第二十六条 成本对象是指为回集和分配开发产品开发、建造进程中的各项消耗而肯定的用度承担项目。计税本钱对象的断定原则如下： (一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 (二)分类回集原则。对同一开发地点、竣工时光相近、产品构造类型没有显明差别的群体开发的项目，可作为一个本钱对象进行核算。 (三)功效区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功效时，可以作为独立的成本对象进行核算。 (四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功效不同等而导致其预期售价存在较大差别的，应分辨作为成本对象进行核算。 (五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在显明差异可能导致其建造成本呈现较大差异的，要分辨作为成本对象进行核算。 (六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应联合上述原则分离划分成本对象进行核算。 成本对象由企业在开工之前公道确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随便更改或相互混杂，如确需转变成本对象的，应征得主管税务机关批准。 第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下： (一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，重要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变革用处和超面积补交的地价及相干税费、拆迁补偿支出、安顿及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 (二)前期工程费。指项目开发前期产生的水文地质勘探、测绘、计划、设计、可行性研讨、筹建、场地通同等前期费用。 (三)建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。重要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 (四)基本设施建设费。指开发项目在开发进程中所产生的各项基本设施支出，重要包含开发项目内途径、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 (五)公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全部业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 (六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理职员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动维护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 第二十八条 企业计税成本核算的一般程序如下： (一)对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用处及发生的地点、时光区进行收拾、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。 (二)对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等公道的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的回集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。 (三)对期前已完工成本对象应累赘的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待实在际销售时再予扣除。 (四)对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。 (五)对本期未完工和尚未建造的成本对象应该累赘的成本费用，应按分辨树立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。 第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制作成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方式可按以下规定选择其一： (一)占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按本期全体成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 (二)建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先定期内成本对象建筑面积占开发用地打算建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 (三)直接成本法。指定期内某一成本对象的直接开发成本占期内全体成本对象直接开发成本的比例进行分配。 (四)预算造价法。指定期内某一成本对象预算造价占期内全体成本对象预算造价的比例进行分配。 第三十条 企业下列本钱应按以下方式进行分配： (一)土地成本，一般按占地面积法进行分配。假如确需联合其他方式进行分配的,应商税务机关批准。 土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情形,其土地开发成本经商税务机关批准后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调剂。 (二)单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。 (三)借款费用属于不同成本对象共同累赘的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 (四)其他成本项目标分配法由企业自行确定。 第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本： (一)企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理： 1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接收土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本,公益。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接收投资的企业在投资交易发生时，按敷衍出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相干税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 (二)企业、单位以股权的情势，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,潜力,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 第三十二条 除以下几项预提(敷衍)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 (一)出包工程未终极办理结算而未取得全额发票的，在证实材料充足的条件下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。 (二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价公道预提建造用度。此类公共配套设施必需符合已在售房合同、协定或广告、模型中明白许诺建造且不可撤销，或依照法律法规规定必需配套建造的条件。 (三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完美费用可以按规定预提。物业完美费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 第三十三条 企业单独建造的停车场合，应作为成本对象单独核算。应用地下基本设施形成的停车场合，作为公共配套设施进行处理。 第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应该取得但未取得正当凭据的，不得计入计税成本，待实际取得正当凭据时，再按规定计入计税成本。 第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择断定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权肯定或核定其计税成本，据此进行纳税调剂，并按《中华国民共和国税收征收治理法》的有关规定对其进行处置。 第五章 特定事项的税务处理 第三十六条 企业以本企业为主体结合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理： (一)凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。 (二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理: 1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额同一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接收投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。 第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目标，按以下规定进行处理： 企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包含首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值盘算确认土地应用权转让所得或丧失。 第六章 附 则 第三十八条 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本方法第九条规定的方法进行税务处理。 第三十九条 本通知自2008年1月1日起履行。 发文日期:2009-03-06 房地产开发企业所得税处理新旧对照表 原31号文 新31号文 异同点分析 一、已经完工开发产品的条件 二、关于完工开发产品的税务处理问题 （一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工： 1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）； 2、已开始投入使用的开发产品（成本对象）； 3、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。 第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： 　　(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 　　(二) 开发产品已开始投入使用。 　　(三) 开发产品已取得了初始产权证明。 共同点：三个条件相同。 不同点：新31号文对企业房地产开发经营业务范围进行了界定，并明确上述三个条件适用“除土地开发之外”的开发产品。并且将完工开发产品认定条件由原来的一般表述上升到“总则”。 二、核定征收方式的认定 九、关于征收管理问题 （二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。  1、依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的； 2、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的； 3、擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的； 4、虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；  5、发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的； 6、纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 共同点：依据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形对以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理，这是为防止房地产税收流失的一种征管补救措施，新旧两个文件都明确“不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理”。 不同点：新31号文直接依据《中华人民共和国税收征收管理法》规定的情形，取消原31号文的列举方式，这样执行起来依据更加充分。并且将征收管理问题提升到“总则”里来加以表述，依法治理房地产开发经营业务企业所得税的意图可见一斑。 三、开发产品销售收入的范围认定 二、关于完工开发产品的税务处理问题 （四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 共同点：表述相同。 四、销售开发产品的收入实现的确认 二、关于完工开发产品的税务处理问题 （五）开发产品销售收入应按以下规定确认： 1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： 　　(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 共同点：都是于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 共同点：都是按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 (三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 共同点：都是按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 五、采取委托方式销售开发产品的收入确认原则 （1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 共同点：都是按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 共同点：都是按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；对属于销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 共同点： 1、按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现； 2、如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 3、属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 共同点： 1、采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现 2、对包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 六、开发产品先出租再出售问题 二、关于完工开发产品的税务处理问题 5、开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 不同点：新31号文取消此项规定。 七、视同销售问题 六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题 开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： 　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； 　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 共同点： 1、视同销售的范围都是用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为； 2、以开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现； 3、确认收入（或利润）的方法和顺序相同。 不同点： 新31号文取消了原31号文对开发产品转作固定资产视同销售的规定。 八、计税毛利率的确定 一、关于未完工开发产品的税务处理问题 （一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房[2004]77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。 （二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定： 1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。 2、开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。 3、开发项目位于其他地区的，不得低于10％。 第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定: （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。 （二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 　　（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。 (四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 共同点： 1、两个文件都规定了计税毛利率； 2、经济适用房的计税毛利率不得低于3%； 不同点： 1、新31号文取消了原31号文对经济适用房的有关规定； 2、新31号文对非经济适用房计税毛利率的三个级次分别调减5个百分点； 3、新31号文增加了“限价房和危改房”不得低于3%规定。 4、新31号文将计税毛利率的确定作了授权规定。 九、预计毛利额与实际毛利额的调整 一、关于未完工开发产品的税务处理问题 开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。 二、关于完工开发产品的税务处理问题 …… （三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。 上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 　　在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 共同点： 1、企业销售未完工开发产品必须分季(或月)计算出预计毛利额并计入当期应纳税所得额； 2、在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告。 不同点： 1、原31号文规定按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，新31号文规定按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额后直接计入当期应纳税所得额； 2、新31号文对实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告不再强调“须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告”。 十、开发产品预租收入实现的确认 三、关于开发产品预租收入的确认问题 开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。 第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。 共同点：出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。 不同点：新31号文取消“承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除”规定，在此无须赘述。 十一、开发产品成本、费用的扣除问题 八、关于开发产品成本、费用的扣除问题 开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。 第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。 共同点：对成本、费用的核算与扣除作了原则规定。 不同点：新31号文取消区分“开发产品会计成本与计税成本”的规定。 （一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理： 1、开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。 第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 不同点：新31号文对扣除项目原则规定更加清楚。 （二）下列项目按以下规定进行扣除： 1、已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积 　　已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 共同点：可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本计算公式相同。 不同点：新31号文确定的可售面积单位工程成本计算公式中的分母在原31号文确定的公式中的分母“总可售面积”前加了定语“成本对象”，这样更加工吻。 4、维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。 第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。 相同点：维修费用的扣除范围相同。 不同点：单列条款，表述更加准确。 5、共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。 第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。 不同点：新31号文取消“代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除”规定。 6、开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： （1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： 　　(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 　　(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 相同点：配套设施的处理规定相同。 不同点：新31号文将“停车场库”建造单列为第三十三条，不再按照是否属于营利性 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 划分，并作了明确规定。 7、开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理： （1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。 （2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。 第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 相同点： 1、建造的设施项目相同。 2、合资建设收到的经济补偿可直接抵扣项目建造成本，抵扣后的差额调整当期应纳税所得额。 不同点：新31号文取消原31号文中第（1）点。 9、保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 相同点：保证金的核算、扣除口径相同。 第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。 不同点：新31号文增加条款。 11、利息。按以下规定进行处理： （1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。 （2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。 （3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。 第二十一条　企业的利息支出按以下规定进行处理： （一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 （二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 相同点： 1、财务费用性质的借款费用可直接在税前扣除； 2、成员企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 不同点： 1、新31号文规定借款费用按“企业会计准则的规定进行归集和分配”，对属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 2、新31号文规定借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件的，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用。 3、新31号文在此取消了有关关联企业借入资金利息支出条款，对涉及关联关系的利息支出问题应该统一按《财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（国税发[2008]121号）执行。 12、土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的 施工 文明施工目标施工进度表下载283施工进度表下载施工现场晴雨表下载施工日志模板免费下载 成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。 第二十二条　企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。 共同点：规定企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。 不同点：新31号文取消了原31号文关于土地闲置费规定。 13、成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。 第二十三条 企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。 共同点：对企业开发产品整体报废或毁损，其净损失准予在税前扣除。 不同点：新31号文要求对其净损失按有关规定审核确认。 14、折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。 第二十四条 企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 不同点：新31号文规定自用开发产品的折旧费用扣除更具操作性，并且明确规定了一个时间尺度。 十二、计税成本的核算 第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。 不同点：新31号文增加条款，对计税成本进行原则定义。 八、关于开发产品成本、费用的扣除问题 （一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理： 1、开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。 2、开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。 …… 4、计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。 5、计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。 6、开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。 第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下： 　　（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 　　（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 　　（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 　　（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对