房地产企业纳税筹划论文：浅谈房地产企业的纳税筹划

浅谈房地产企业的纳税筹划 3 杨小利33 (嘉兴学院会计学院 , 浙江嘉兴 314001) 摘 　要 : 该文从房地产开发企业的筹资、投资和销售等三个方面对房地产业纳税筹划问题进行了探讨。 关键词 : 房地产企业 ; 筹资 ; 投资 ; 销售 ; 纳税筹划 　中图分类号 : F812. 424 On the Tax Planning of Real Estate Corporations YAN G Xiao - li (School of Accounting , J iaxing University , J iaxing , Zhejiang 314001) Abstract : This paper discusses the tax planning of real estate corporations in the three aspect s of fundrais2 ing , investment and selling. Key words : real estate corporations ; tax planning ; fundraising ; investment ; selling. 文献标识码 : A. 　文章编号 : 1008 - 6781 (2005) S2 - 0155 - 03 近几年房地产企业在我国发展速度很快 ,其项目的开发又具有其他行业所无法比拟的特征 ———耗 用资金巨大、产业链条长而复杂 ,涉及相关领域广而多。这些特征决定该行业成为中国经济发展的重要 支柱 ,也是国家税收的重要来源 ,但是目前该行业偷税、漏税、逃税现象相当严重。 一、纳税筹划与偷税、漏税的本质区别 纳税筹划是纳税人 (法人、自然人)依据所涉及到的现行法律 ,在遵守税法、尊重税法的前提下 ,运用 纳税人的权利 ,根据税法中的“允许”与“不允许”“应该”与“不应该”的项目、内容等 ,对经营、投资、筹资 等活动进行旨在减轻税负负担的谋划和对策。而偷税、漏税是一种违法行为 ,使用欺骗、隐瞒、拖欠等各 种非法手段从而达到少交税 ,其行为结果是不按规定交纳应纳税款。 房地产行业由于发展势头迅猛 ,不少企业为增强竞争力 ,不断扩大经营规模、开拓新的经营领域 ,与 此相联系的投融资活动也大量增加 ,销售更成为重中之重。而在这些活动中如何有效进行税务筹划 ,常 常被房地产决策者忽视。 二、房地产企业的税收筹划 :筹资、投资和销售三方面分析 (一)房地产开发企业筹资技术中的税收筹划 对于处于高速发展的房地产企业来说 ,进行一系列的房地产开发、经营活动必然要筹集一定数量的 资金。它主要是通过资本结构的变动 ,而对企业经营业绩发生影响的 ,这就涉及到财务杠杆效应。因 而 ,企业进行筹资时也要进行纳税筹划 ,利用一定的筹资方法使企业达到最大获利水平和最轻税负负 担。资本结构的变化主要原因是资金筹集方式的不同所形成的。对于房地产行业来说 ,目前主要筹资 方式有 :自有资金、发行房地产股票和对外借款、租赁、预付等。 1.发行房地产股票。即股权筹资 ,房地产上市公司通过向社会发行股票是企业筹资的一个良策。 该种方式的筹资没有固定的股利负担 ,企业有盈利并认为适合于分配股利 ,可以分给股东 ;企业盈利较 少或者虽盈利但资金短缺或者需要再投资 ,就可以少分或不分股利。另外普通股股本没有固定的到期 ·551· 第 17 卷第 S2 期 2005 年 12 月 Vol. 17 No. S2 2005. 12 　　　　 嘉兴学院学报 J ournal of J i ax i ng Universi t y 　　　　 333 收稿日期 : .作者简介 : 杨小利 (1982 - 　) , 女 , 浙江江山人 , 嘉兴学院会计学院会计 021 班学生。 日 ,无需偿还。当然这种筹资方式资金成本高 ,普通股的股利不能抵减企业所得税税基 ,而且普通股股 东一般要求有较高的回报。 2. 借款。借款是房地产企业筹集资金最常使用的方式。在借款筹资方面 ,特别是企业的负债比率 是否合理 ,不仅制约着企业风险、成本的大小 ,还与企业偿还负债能力密切相关 ,而且对企业税收负担产 生一定量的影响。 负债筹资的优点在于财务杠杆效应。在节税方面 ,一般情况下借款形成的利息可以计入财务费用 冲减应税所得额 ,因而具有减轻税负的作用。当负债成本总额不高于息税前收益的前提下 ,负债在资本 结构中所占的比率越高 ,额度越大 ,其节税效果越明显。不过过多的负债融资会加大企业的财务风险 , 因此企业应当根据自身的偿债能力决定负债比率 ,从而选择最佳资本结构。但是企业借款所支付的利 息能否在税前直接扣除取决于其用途 ,具体可以依据《企业所得税税前扣除办法》第五章的规定。 3. 租赁。这是一种比较特殊的筹资方式 ,分为经营性租赁和融资性租赁 ,两者在房地产行业的运用 还是相当多的。利用经营性租赁 ,承租人既可以避免因为一次性购置机器设备而负担的大量资金支出 , 避免因为长期占有设备而担负更大的经营风险 ,又可在生产经营中以支付租金的方式冲减企业利润 ,减 少应纳税所得额。对于出租人而言 ,出租设备可以免去使用和保管机器所需要的投入 ,又可以获得租 金 ,并且租金收入只按 5 %的税率缴纳营业税 ,其税负负担比产品销售收入所缴纳的增值税要低。融资 性租赁不同于经营性租赁的一点是 ,虽然租金支出不像经营性支出那样可以扣除 ,但是租赁费可以通过 计提折旧的方式分期在税前扣除 ,即使租赁费是举债的 ,其利息同样可以在税前列支 ,这样既能筹集长 期资金又能非常有效地降低企业负税的行为 ,管理者都乐而为之。 (二)房地产开发企业投资中的税收筹划 由于房地产开发企业投资经营同一般的工业生产活动有很大差异 ,其纳税筹划也有其区别。在开 发 - 销售模式下的房地产开发企业 ,投资一项新的项目 ,除了进行各种投资分析以外 ,还应该进行投资 纳税筹划 ,减轻房地产行业的高税负负担。投资按照发生作用的地点可以分为对内投资和对外投资 ,本 文主要介绍对内投资的纳税筹划。 1. 土地使用权。房产企业要进行投资首先就必须获得土地的使用权。根据我国现行《企业会计制 度》第四十七条规定可以看出 ,纳税人缴纳房产税的计税依据之一就是土地的开发。因此在这环节上可 以通过适当地推迟土地开发时间来进行房产税的筹划。 2. 建房方式。通过建房方式的改变 ,达到避开土地增值税的效果 ,主要有两种方式 :1)代建房方式。 我国税法规定代建房方式是指房地产开发公司代客户进行房地产开发 ,开发完成后向顾客收取代建房 报酬的行为。其收入是劳务性质的收入 ,因此不属于土地增值税的征税范围 ,而属于营业税的纳税范 围。营业税是按照 5 %税率计算的 ,而土地增值税税率较营业税率比较要高了 ,因此可以利用这一点来 进行纳税筹划以减轻企业的税务负担。2)合作建房方式。所谓合作建房 ,就是指一方提供资金 ,一方提 供土地使用权 ,两方共同建造房屋的行为。我国税法规定 ,对于双方合作建房 ,建成后按比例分房自用 的 ,暂免征收土地增值税 ,建成后转让的 ,再按规定征收。房地产开发企业可以利用该项优惠政策进行 纳税筹划。 3. 工程承包 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 。在建设单位与工程承包公司之间是否签订承包合同 ,适用税率的情况会有所不 同的。如果双方签订合同的 ,那么建房行为就属于建筑业 ,税率为 3 %的 ;如果没有签订合同的 ,则属于 服务业 ,适用 5 %的营业税。这样我们可以利用税率的差异合理进行筹划。 三、房地产开发企业销售中的税收筹划 1. 销售收入。根据我国《土地增值税暂行条例》第七条规定土地增值税实行四级超率累进税率。从 中可以看出土地增值税是与房地产销售收入成正比 ,可以将单独处理的收入项目尽量从房地产价格中 分出来 ,减少房地产收入 ,从而控制土地增值税率。比如在销售房屋时 ,可以将装修费用、设施费用等从 房价中剥离出来 ,与购房者签订两份合同 ,其中一份为房屋销售合同 ,另一份为房屋装修合同。这样装 ·651· 　　　　　　　　　　嘉兴学院学报 　　　　　　　　　　　　　　　　第 17 卷第 S2 期 修费就不记入房屋销售收入 ,一方面装修费这块就不交土地增值税了 ,另一方面房屋售价就不会由于装 修费增加而提高增值税率了 ,获得一举两得的好处。 2. 销售价格。我国《土地增值税暂行条例》第八条第一款规定纳税人建造普通标准住宅出售 ,增值 额未超过扣除项目金额 20 %的 ,免征土地增值税。由于这个起征点的规定 ,我们可以就此进行纳税筹 划。根据市场需求、地方行情合理确定房地产价格 ,享受此税收优惠。 3. 销售时利用促销方式。由于现在房产市场竞争也越来越激烈 ,房产开发者如同商家一样 ,为了把 自己的商品 ———房屋卖给购房者 ,就会采取各种各样的促销方式来吸引购房者。例如买房子时 ,经常会 有开发商为了售出自己的楼盘提出“买房送空调”的活动 ,这种促销方式开发商一方面将东西送给了购 房者 ,另一方面还要为送出的东西交税。对此纳税筹划可以将“买房送空调”变成“买带空调的房屋”将 空调包括在房价中 ,不要加价就是了 ,这样购房者取得了实惠 ,企业也可以避免为送出的产品多缴增 值税。 总之 ,房地产行业虽然税务负担很重 ,但是管理者只要重视各方面的管理 ,其发展空间还是很大的。 不管是在筹资、投资还是销售的过程中 ,企业还是可以根据实际情况采取适当的方式、途径进行纳税筹 划 ,达到合理避税的效果。当然财务人员进行纳税筹划时要具备较高的综合能力 ,要精通国家法律特别 是各种税收优惠以及熟悉房地产行业 ,这样才能更好地为企业节税 ,提高经济效益 ,增强企业在该行业 中的竞争力。 参考文献 : [ 1 ]王韬 ,刘芳. 企业税收筹划[ M ] . 北京 :科学出版社 ,2002. [ 2 ]汤谷良. 企业财务管理[ M ] . 杭州 :浙江人民出版社 ,2002. [ 3 ]贺志东. 房地产开发企业纳税筹划[ M] . 北京 :机械工业出版社 ,2002. [ 4 ]董淑芳. 销售环节的增值税税务筹划[J ] . 财会研究 ,2002 , (5) :5. [ 5 ]张中秀. 税筹划宝典[ M ] . 北京 :机械工业出版社 ,2001. (责任编辑 　立为) (上接第 99 页) 种会议上 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现得特别强烈 ,那么我们就有理由据此召开这个会议 ,没必要再去考虑其他功能的有无或强 弱。例如 ,我们可以只出于集中智力的需要而召集某个研讨会 ,即便这个会议上没有丝毫的集中情感、 集中见证等功能也无关紧要。 5. 会议功能的体现取决于多种因素 同样一类会议 ,有些部门开得很好 ,有些部门开得很差。开得好的 ,对社会有用的会议的功能就体 现得很充分 ;开得差的 ,也许只体现了某些对个人有用的功能 ,即便有对社会的功能 ,也体现得很弱。原 因是多方面的 ,会议内容、会议形式、会议环境、会议组织者、参与者的思想动机、工作水平等等都可能涉 及。我们若要很好地实现会议功能 ,就要努力消除不利因素 ,创造有利条件。全面、深入地认识会议功 能 ,是将这种努力付诸实施的前提。 会议的独特功能无可替代 ,社会在赋予领导者领导权力的同时 ,实际上也就赋予了领导的开会权 , 没有会议 ,领导的指挥、计划、组织、控制和协调的管理行为就不能很好地进行。会议和公文一样 ,是领 导者实行领导的有效手段 ,从某个角度而言 ,它们都是领导的得力助手。它们互相配合 ,各司其职 ,为领 导的管理工作服务。 (责任编辑 　丁火) ·751·杨小利 :浅谈房地产企业的纳税筹划