上海市商铺买卖税费计算：出售方：A：营业税=成交价---原购入价---购入时缴纳的相关税费契税、手续费以发票为准5.55%；B：房地产土地增值税一、把握两个概念1增值额,即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额;2扣除项目金额,即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额,它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等;二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：1增值额未超过扣除项目金额50％的部分,税率为30％,速算扣除数为0；2增值额超过扣除项目金额50％,未超过扣除项目金额100％的部分,税率为40％,速算扣除数为5％；3增值额超过扣除项目金额100％,未超过扣除项目金额200％的部分,税率为50％,速算扣除数为15％；4增值额超过扣除项目金额200％的部分,税率为60％,速算扣除数为35％;三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入;其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款;实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入;其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入;四、确定扣除项目1取得土地使用权所支付的金额,包括支付地价款和有关登记、过户手续费；2房地产开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期
工程
路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理
费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；3房地产开发费用,主要包括利息支出和其他房地产开发费用;其中其他房地产开发费用按土地增值税暂行条例及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构证明的,可按利息加上上述第1和2项合计的5％以内计算扣除,否则按上述第1和2项合计的10％以内计算扣除；4转让房地产有关的税金支出;包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；5其他扣除项目;这条主要是针对房地产企业规定的,对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除;这条规定对于房地产开发企业特别重要,计算时千万不能遗漏;五、计算
方法
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首先确定增值额与扣除项目合计的比例,看其结果介于税率中哪一个层次,然后运用公式“土地增值税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算;举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅,其中80栋出售,10栋出租,10栋待售;每栋地价14.8万元,登记、过户手续费0.2万元,开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元,贷款支付利息0.5万元能提供银行证明;每栋售价180万元,营业税率5％,城建税税率5％,教育费附加征收率3％;问该公司应缴纳多少土地增值税计算过程如下：转让收入：180×80＝14400万元取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：14.8＋0.2＋50×80＝5200万元房地产开发费用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300万元转让税金支出：14400×5％×1＋5％＋3％＝777.6万元加计扣除金额：5200×20％＝1040万元扣除项目合计：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6万元增值额＝14400－7317.6＝7082.4万元增值额与扣除项目金额比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％应纳增值税税额＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08万元六、会计处理1.转让取得收入时：借：主营业务税金及附加2467.08贷：应交税金-应交土地增值税2467.082.实际上交时：借：应交税金-应交土地增值税2467.08贷：银行存款2467.08转让国有土地使用权,地上的建筑及其附着物,即人们简称的转让房地产,取得收入的单位和个人,应按照所取得的增值额和适用税率计算征收土地增值税 房地产转让取得的增值额是取得的收入与扣除项目之差,取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入,扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额,开发土地的成本费用、相关税金及其他扣除项目,适用税率实行四级超额累进税率,分别为30%、40%、50%、60%,增值越多,税率越高;收入8000可扣除项目3500用分级距地方法分步计算土地增值税怎么计算增值额=8000-3500=4500增值税和扣除项目比率=4500/3500=1.2857100%=128.57%第一部分是扣除额的50%,即1750万,适用30%的税率,175030%=525第二部分是扣除额的50%未超过100%的,即3500-1750万,适用40%的税率,3500-175040%=700第三部分是扣除额的100%未超过200%的,即4500-3500万,适用50%的税率,4500-350050%=500应纳土地增值税=525+700+500=1725 C；个人所得税=成交价-营业税-土地增值税20%买进房：D：契税=成交价3%
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