房地产信托融资需正确定位——以中信盛景星耀地产基金集合信托计划为例

孙文瑞天津市津南区南华房地产开发管理所 施顺伟天津市津南区八里台镇人民政府 陆景瑞南开大学 房地产信托融资需正确定位 一以“中信盛景星耀地产基金集合信托 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 "为例 一、房地产信托融资正当时 对比金融类信托产品，近两年房地产类信托产品 可谓“风华正茂”。前者的萎缩是因为股市走熊，打新 股产品“销声匿迹”以及私募基金‘‘搁浅”。后者的增长 是由于房地产企业在银行信贷方面的吃紧。 据统计，2008年发行的集合信托产品中，投向房 地产的信托资金为272．2亿元，占全部集合信托募集 资金的32．16％。这一信托资金发行量及占比，均较上 年明显增长。2007年发行的集合信托产品中，投向房 地产的信托资金为121．52亿元，占全年全部集合信 托募集资金的11．27％。 进入2009年，房地产信托保持增长势头。从资金 投向看，今年4、5月份用于房地产投资的信托产品分 别为12个和11个，业内人士认为，短期内房地产领 域的投资产品将会明显增多。这也反映出房地产行业 融资的谨慎态度已经开始冰释。从5月份信托资金的 投向看，集中在房地产领域的产品共计发行规模为 13亿元，占到当月所有产品的17．07％，信托产品共计 11个，平均单只产品的规模为11864万元，仅次于能 源类产品，居第二位。从收益率看，投资于房地产行业 的信托产品年平均预期回报率为7．76％，为所有信托 计划中预期收益率最高的。随着国内金融环境的逐渐 宽松，房地产市场释放出的积极信号正吸引着越来越 多的信托公司。 二、中信盛景星耀地产基金集合信托计划——最 大的一笔房地产信托基金 去年，房地产信托的一个典型产品是星耀集团与 中信信托合作的天津星耀五洲项目一中信盛景星 耀地产基金集合信托计划”。 72舄嚣辫 2007年，星耀地产以62．9亿元拿到天津市津南 区“天嘉湖’，地块。“天嘉湖”地块是星耀地产准备打造 其地产奇迹梦想的地方，这里将要建造一个融汇五大 洲建筑奇观的“世界岛”。土地出让协议要求协议签订 后3个月内开工建设，3年内住宅项目竣工80％，2年 半内酒店等经营性公建和非经营性配套项目竣工，其 中酒店规模不小于7万平方米，其他经营性公建面积 不小于33万平方米，5年内整个区域所有项目要全 部竣工。星耀五洲项目规划建筑面积近300万平方 米，其中住宅面积260万平方米，其余为公建和商用 物业。业内人士预计，项目所有工程所需费用不低于 200亿元。这对于任何一个房地产开发公司而言，都 不是小数目。 星耀地产在拍得土地后要一次性支付土地出让 金，其资金量必然受到考验。于是星耀地产敲开了中 信信托的大门。2007年12月，中信信托成立“昆明星 耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”，实 际募集资金人民币30亿元，预计年收益率25％，信托 期限为1年。有了中信信托30亿元的帮助，星耀筹齐 了全部地价款。星耀集团与中信于2008年11月提前 终止了信托计划，代之以“中信盛景星耀地产集合信 托计划”，数额达68．9亿元。这是国内有史以来最大 的房地产信托基金，实际融资36亿元。融资规模已经 超过2008年10月份唯一一家在香港挂牌的内地房 地产公司人和商业逆势IPO的规模。 该信托计划引入了“夹层融资’信托的元素。这份 总规模68．9亿元的信托基金被分为3个级别：超优 先级、优先级和次级，其中超优先级与优先级为债权， 次级受益权为股权类型。其中超优先级规模为11．5 万方数据 首先是房地产项目本身的运作风险不容忽视。因 为房地产项目往往具有高杠杆性，开发企业通常以较 少自有资金，通过贷款等方式撬动大规模的地产项 目，这本身就存在高风险。而房地产项目对资金链的· 高要求，导致一旦融资受阻，项目将面临巨大困境。另 外，即使未遇到融资困境，如果房地产项目本身运作 不顺，将来销售出现问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，资金有可能无法及时回笼。 在这种情况下，投资者的利益能否得到保障，只能寄 希望于担保方或抵押物等风险控制手段。有人曾因为 中信盛景基金的级次设置提出过质疑，认为星耀贱卖 项目。星耀集团相关人士承认，本来希望发行的期限 更长的信托计划，但只能先搞短期产品，不排除资金 回笼慢的话，再把信托融资延期下去。 其次是房地产行业系统性风险仍然不确定。虽然 亿元，主要针对机构及高端自然人对外公开发售，超 近期房地产市场有所好转，但宏观经济环境和房地产 优先规模部分的年收益率为14％(其中包括2％的认购市场基本面并未得到根本扭转，发展前景难以判断， 费)。优先级规模为24亿元，由中信集团及中信信托 房地产市场可能会出现房屋销售困难，融资方无力还 认购，此外还有32．9亿元次级规模由昆明星耀集团 款的情况。另外，目前各类金融资产相对顶峰时期普 认购。 遍贬值，企业信用等级和担保能力有所下降。这一方 为了使该信托计划得以顺利发行，星耀地产支付 面导致了房地产信托产品的抵押和担保等保障措施 了相对较高的收益率，而且中信信托还运用了一系列 的有效性缩水，一旦第一还款来源出现异常，投资者 增信手段来保证超优先级和优先级投资者的权益。首 面临的风险加大；另一方面，房地产开发企业在融资 先，由昆明星耀将已投入的32．9亿元作为次级受益 时需要将更多的资产设置抵押或质押，间接拉升了融 人，并且该期限为5年，以确保对该项目负责。其次， 资成本。中信要求星耀在2009年归还风险投资13亿 该信托计划在持有天津星耀公司100％股权的同时， 元，在楼市调整期，星耀是否能迅速回款，也存在～定 还持有昆明星耀集团公司持有的昆明房地产项目收 变数。 益权、云南长丰房地产公司49％股权的预期利润收入 第三种风险是合规性风险，主要包括房地产信托 和股权处置收益以及天津星耀公司项目销售收益权。 产品对融资资质的审查、项目运作前景的分析、抵押 据专业人士分析，在目前监管层的框架之下，“股 或质押物的估值是否客观审慎等。另外，在前期部分 加债”模式或将成为未来房地产信托基金产品的主要 房地产信托产品的运行过程中，由于受托人追逐利润 模式。因此，该产品是一个对以后房地产信托基金有 而出现的违规操作等问题也可能对投资者造成损害。 积极意义的成功产品。 在对这些风险保持警惕的同时，我们对房地产信 三、房地产信托融资的风险 托的发展也不能过于乐观。银监会去年10月在“265 目前，中国房地产企业可选择的正常融资渠道无 号通知”中明确要求，信托公司严禁向房地产开发企 非五种：发行股票、发行债券、银行贷款、房地产信托 业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资 基金、房地产投资信托基金(REITs)。去年，对大多数产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向 房地产企业而言，融资渠道实际上已经封闭。星耀选 房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。 择了最符合项目融资特点的房地产信托基金，融资速 受此影响，去年四季度的房地产类集合信托发行出现 度比较快，不仅解决了开发企业现时的资金困境，随 一定回落。而且，尽管房地产信托 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现火爆，但它并不 着项目进展的资金需求，星耀还可以提出计划，追加 是信托界的主流，也难以成为开发商的主要融资渠 融资。 道，信托融资只能起补充作用。 但是，目前房地产信托融资机制毕竟还不够完 李求军／责任编辑 善，个中风险不应忽视。 万方数据 房地产信托融资需正确定位——以"中信盛景星耀地产基金集 合信托计划"为例 作者： 孙文瑞， 施顺伟， 陆景瑞 作者单位： 孙文瑞(天津市津南区南华房地产开发管理所)， 施顺伟(天津市津南区八里台镇人民政府) ， 陆景瑞(南开大学) 刊名： 中国房地产 英文刊名： CHINA REAL ESTATE 年，卷(期)： 2009，""(8) 被引用次数： 0次 本文链接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_zgfdc200908030.aspx 授权使用：都晓东(wfqinghua)，授权号：374901fa-ad83-4ae1-847e-9e4901541246 下载时间：2010年12月11日