房屋买卖合同纠纷卖方违约却赢了诉讼看卖方如何完成惊天逆转

PAGE/NUMPAGES房屋买卖合同纠纷，卖方违约，却赢了诉讼！看卖方如何完成惊天逆转！文：吴取彬隆安（上海）律师事务所合伙人、律师【导读】：这是一起房地产买卖合同纠纷案件，卖方（被告）违约拒绝出售，买方诉至法院要求接着履行合同，看似买方（原告）必定胜诉的案件。但是，案件的发展并非如原告所愿，最终原告的诉请被法院判决驳回，且看本案被告如何奇妙的利用法律法规之规定，完成惊天逆转：案情简介2008年12月8日，买方A公司和卖方B公司签署《房地产买卖合同》一份，依据买卖合同的约定，B公司将位于本市某路某号D幢房屋转让给A公司，转让价款为人民币868万元，原告分两期支付，合同签订时支付468万元，产权过户时支付余款400万元，双方约定应于2009年1月31日前办理产权过户手续；同时双方约定逾期办理房地产过户登记，则每逾期一日应按房屋总价的日万分之五支付违约金。合同签署当日双方确认首期房款为人民币468万元，A公司已于签订买卖合同前支付给B公司。合同签订后A公司多次致函B公司要求办理过户手续，而B公司却一再拖延，拒不协作办理房地产转移登记手续。2009年7月25日，A公司得知B公司将涉案房地产高价转让给案外人某包装材料有限公司，但尚未办理房地产转让登记手续。提起诉讼买方（原告）遂即向法院提起诉讼，要求判令被告接着履行买卖合同，和原告办理涉案房屋的产权过户手续，并判令被告支付逾期违约金人民币781,200元（按房屋总价的日万分之五，自2009年2月1日起计算至诉讼之日2009年7月30日），并申请了法院对涉案房产进行了财产保全。卖方应对卖方（被告）在收到本案诉讼材料后，于2009年8月29日向法院提出管辖权异议。一审法院于2009年9月25日裁定驳回管辖权异议。2009年9月30日，被告就管辖权异议裁定不服向二审法院提起上诉，二审法院于2009年10月20日裁定驳回上诉，维持原裁定，在被告依照法律规定完成上述程序的同时，被告在律师帮助下和案外人达成补充协议，约定将买卖合同履行过程中产生的争议交由某外省仲裁委员会进行仲裁，案外人依法于2009年8月20日向某外省市仲裁委员会申请仲裁，要求裁决接着履行双方签署的买卖合同，裁决卖方将涉案房屋过户至其名下，并担当相应的违约责任。2009年10月19日该仲裁委员会依法作出裁决，裁决卖方将涉案房屋过户至案外人某包装公司名下，并支付相应的违约金。2009年11月12日法院公开开庭审理本案。被告辩称，涉案房屋已经被生效的法律文 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 裁决给案外人，因此本案合同不行能再接着履行，在合同不能接着履行的状况下自然不存在逾期办理房地产登记的违约责任，因此恳求法院依法驳回买方A公司的全部诉讼恳求。法院判决法院经审理后认为，由于生效的法律文书已经裁决将涉案房地产过户给案外人，本案A公司要求接着履行合同已无可能，A公司基于接着履行合同而要求被告支付的逾期办理房地产过户的违约金自然也不存在，A公司可以另案提起诉讼要求被告担当不能履行合同的违约责任。据此，法院依法判决驳回A公司的诉讼恳求。律师析案本案看似再简洁不过的房地产买卖纠纷案件，但是在诉讼过程中到处充溢玄机，原告A公司申请财产保全来捍卫其诉讼恳求，从表面上看，这是A公司必定胜诉的案件，但是被告却通过“明修栈道，暗度陈仓”，最终完成惊天逆转。依据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当担当接着履行、实行补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十条条规定：“当事人―方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。”很明显，本案情形不符合上述除外情形，A公司完全有权利要求B公司接着履行双方签署的合同，并要求B公司担当相应的违约责任。本案的最佳看点是B公司如何进行反击，最终达到本案胜诉的目的。首先，卖方B公司“明修栈道”争取时间。诉讼中，B公司充分行使《民事诉讼法》给予的权利，在答辩期内提起管辖权异议，首先将诉讼拖入管辖权异议程序中，避开法院在原定的日期进行开庭审理，从诉讼程序上争取更多的时间，也为其将涉案房屋能够胜利转卖给案外人赢得了时间，同时避开了若本案败诉，担当违约责任后，还需向案外人接着担当合同不能履行的违约责任。在民事诉讼中被告提起管辖权异议通常有以下目的：其一是达到拖延诉讼从而实现其他目的，这种状况往往是案件受理法院有管辖权，而被告在通过管辖权异议一审、二审赢得了时间；其二是将案件移送至有管辖权法院或对其有利的法院，这种状况往往是案件受理法院对系争案件无管辖权，或管辖权存在争议，而原告通过肯定的人际关系在案件受理法院立案，被告为获得案件公允、公正的裁判而提起管辖权异议。而本案B公司提起管辖权异议目的明显是明着拖延时间，避开一审过快的得到判决。其次，卖方B公司“暗度陈仓”，将涉案房屋出售给案外人形成既成事实。依据《民事诉讼法》第三十三条规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；…”。房地产案件属于专属管辖，当事人不能选择原、被告居处地、合同签署地法院来管辖，若案外人提起诉讼，则只能向房地产所在地即本案受理法院提起诉讼，若案外人也要求接着履行合同，这必将和本案向冲突，将达不到诉讼目的。本案B公司就争议解决条款和案外人达成补充协议，约定由某市仲裁委员会进行裁决。通过约定仲裁裁决的方式，不但可以规避法院对房地产案件的专属管辖，另外，外地仲裁委员会通常案件不是饱和，在双方争议不大的状况下，通常还可以得到速裁，而且仲裁裁决是一裁终局制。本案B公司和案外人通过重新约定争议解决方式，达到了“暗度陈仓”的目的。另依据《中华人民共和国物权法》其次十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收确定等，导致物权设立、变更、转让或者歼灭的，自法律文书或者人民政府的征收确定等生效时发生效力”的规定，本案B公司和案外人生效的仲裁裁决书，导致涉案房屋物权转让给案外人，致使A公司和B公司之间签署的买卖合同符合《合同法》第一百一十条第(一)项规定的“法律上或者事实上不能履行”，从而使A公司主见接着履行合同无法得到法院支持，其主见的接着履行合同项下的违约金，自然也不能得到法院的支持。对于本案未解决的问题，A公司只能另行向B公司主见解除合同及担当相应的违约责任。法律风险提示本案系出卖人一房二卖的典型案例。对于这种状况，在司法实践中，若两份合同均未办理转移登记手续及交付运用，则一般合同成立在先的一方要求接着履行合同，法院往往予以支持。本案B公司和案外人奇妙的通过补充协议，将诉讼解决争议方式变更为仲裁解决争议，避开了同一法院就同一标的两次立案，从而最终达到诉讼目的。虽然本案以B公司胜诉告终，但是并不意味着不用担当相应的法律责任，作为A公司仍旧可以另案提起诉讼进行索赔。因此，作为卖方应本着诚恳信用原则切实履行合同，当然作为买方应刚好留意重大买卖合同固有的法律风险，在一方违约时应马上实行必要的措施维护自身合法权益。当然这个案件同时也告知我们，诉讼案件没有不行能，在诉讼中必需考虑各种状况带来的法律风险。诉讼没有不行能，欢迎阅读以下关于房地产方面的专业文章：延长阅读（点击下面蓝色字体即可阅读相应的文章）：1、房屋买卖中对于当事人（甲方、乙方）应留意的一些法律问题及相应的法律风险！！！2、二手房买卖合同中房屋状况条款条款该如何填写，90%的当事人不知道！！！3、二手房房屋买卖中，哪些“跳单”行为无需担当违约责任4、房价暴涨，该如何应付卖方恶意跳价的行为！！！5、定金交付后，不想买房了，这样也能拿回定金！99%的人不知道！！！6、买房卖房，先学习一下房屋价款该如何填写及相应的法律风险7、买房卖房，房价款该如何支付及相应的法律风险（值得保藏）8、房价暴涨，卖方单方面违约后，你第一件事该做什么？？？99%的买方不知道！！！