金坛商业项目前期市场分析及项目地块研判

项目地块研判与定位 一、宏观市场分析 1、房地产市场价格涨跌缘由分析 房地产价格的涨跌总体经济增长走势有关，我们 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf 出如下两种价格增长现象： （1）由实体经济持续增长主导的资产价值提升 实体经济保持持续增长，国民收入增长，从而购买力提升，为改善居住质量而导致的房地产资产价值的提升，是一种以居住为导向的资产价值提升的经济现象。 主要特征：实体经济发展迅猛、国民收入增长迅速、通胀压力小、国家税收稳定增长对房地产产业依赖性小、房地产业价格增长与价值提升同步、以居住作为交易主要特征。 （2）由于实体经济下滑导致虚拟资产投资主导市场的资产泡沫化从而导致的价格上涨 实体经济不景气，资金没有更多的投资与发展领域，失业率提高，地方税收锐减，通货膨胀率迅速上升，虚拟资产投机炒作盛行，以投机为目的的房地产泡沫资产价格提升成为主要经济现象。 2、当前金融政策对房地产资产价格的影响 目前正处于国家在调控房价、金融政策紧缩的环境背景下，国家调控的初衷是减少房地产投机，把房地产发展回归到居住或商业经营的本身属性上。 可是因为实体经济及新兴产业的发展并没有得到复苏，在特殊情况下，采用行政手段抑制房价无可厚非，但是，如果抑制手段瞻前顾后，不涉及金融与税收根本，为既得利益阶层服务，这样的打压手段就是昙花一现的施政秀。中国的金融紧缩让昔日的地产投机炒家转至手头运作资金日益紧张的一级开发市场，变相成为一级开发投资商，为了高额的利息把钱带给开发商，开发商的因为资金成本的进一步上升只有进一步提高房价，而下游的接盘者越来越少，最终导致资产泡沫的放大与破裂。 而在这个过程中我们发现了一个比较奇怪的现象，有些地方的商业地产的价格甚至低于同一地段的住宅价格，这是资产泡沫化的另一种 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现，同时也说明市场对住宅资产投资的狂热，而传统商业地产的投资泡沫相对较小。而本轮调控中除了资金面较紧以外，没有对商业资产投资的进一步限制。 我们在这里只是根据经济规律假象这种趋势，但也会因城市而异、因项目而异，但总体来说，经过本轮调控，住宅开发市场的投资风险进一步加大，部分投资者将向商业地产转移，从而延长了商业地产的投资上升周期，因此我们可以在此得出我们本阶段处于商业地产泡沫聚集期或上升期，也是商业地产开发的有利时机。 3、项目定价 从目前的国际及中国国内经济发展形势看，中国房地产的本轮价格上涨冲动显然属于第二种，即由投机盛行而主导的资产价格泡沫化的价格上涨。在中国经济结构形式没有真正得到改变之前，在中国的税收政策无法改变对土地财政的以来之前，此泡沫还在不断扩大，因此在这样的背景下很难用纯价值投资的理论对房地产价值做一个合理的定价。 （1）本经济形态下的主要定价原则 目前各地产项目主要的定价依据其实很简单，主要考虑几个因素：市场类似产品的售价（市场比较）、积累客户量的多少（建立蓄水池）、能否让客户产生更大的溢价空间（炒作），而至于传统的租金水平、成本定价等只能作为项目前期的赢利预判，而不是现在市场条件下的单一和决定性因素。 （2）本案的主要定价依据条件 ①寻找同类地段类似项目，把此类项目的前期或当期售价作为参考依据。 ②市场需求量预判（市场需求→产品定位→挖掘市场潜在需求） ③物业升值预期 ④盈利预期及回款周期安排 二、本案地块的定位方向思考 1、目前经营市场租金状况 项目名称 类型 位置 体量 备注 金家园木板材 建材市场 城东中塘桥 占地面积100亩，建筑面积40000多平方米，铺面500间 整个苏南地区木板材集散地，装潢建筑材料、五金电器、陶瓷洁具等为一体的综合性市场。是整个苏南地区木板材集散地，装潢建筑材料、五金电器、陶瓷洁具等为一体的综合性市场。距离万和商贸城项目约2公里 晨风建材市场 装饰材料 城西西环二路 约200间店铺，每间店铺面积200㎡（2层） 新楼租金为2万元/年，旧楼为2.5~3万元/年 装饰材料 建材市场 城西丹阳路 总用地面积约为12000㎡ 租金为3间房屋1年4.5万元，面积为80㎡ ，出售价格约5000元/㎡ 金米兰家居博览中心 家具 城西西环二路26号 总面积约为17000㎡ 一期租金均价为20元/㎡·月 时代国际家具广场 家具 城西 总面积约为12000㎡ 租金价格约为15元/㎡·月 食品（糖果）批发市场 食品 城北 店铺面积为50㎡ 总面积约为600~800㎡ 租金均价为1.6~1.7万元/年 八百市场 小商品购物街 五角场 1+2，单套面积80平米左右 单套年租金1.8—3万元/年 小金海 小商品市场 五角场 铺位（10平米左右） 单个铺位租金在1.25万元/年           通过对目前租金市场调研发现，目前金坛各主要市场租金水平较低，且这些市场经营时间基本都已经在五年以上，铺位折现回报率在3%~5%之间，远远低于商铺升值给客户带来的赢利空间。 2、在售市场产品价格状况 项目名称 产品类型 区位 体量 备注 万和OUTLETS 市场 经济开发区 9w平米 长三角最大购物公园，纺织、服装、皮革批发等，两年免租 ，依托纺织服装生产和公园，但人气很差，东西也贵，一期均价：2200元/平米，目前：一层价格在5000元/平米左右，二层及以上均价在3000元/平米左右，销售率在50%以上。 中大商贸城 建材市场 城西 近5万平米 商业均价4700元/平米，办公均价2100元/平米 金城商业广场 综合市场 城西 大约6万平米 对外宣传一层商业预计售价20000元/平米以上，二层在1000元/平米左右，三层暂定，全部为商业性质 御湖豪庭商业 商业街 城南 约1万平米 销售均价在23000元/平米，目前销售率在50%左右 怡华新天地 沿街商业 城中 2万多平米 上下联体形式，均价在1200元/平米           以上为金坛市场目前阶段在售的一些商业项目，目前中大商贸城已经基本售罄；金城商业广场即将上市，预期售价较高；万和商贸城采用高特赖斯品牌郊区折扣店运营模式，利用郊区地土地价格优势进行差异化营销战略，历时近4年整体销售一般，但售价已经较前期有较大程度的提高；御湖豪庭利用主城优势及版块城南景观优势打造高端品牌购物街以提升产品价值，目前售价较高，但销售量一般。 总体来讲，金坛商业市场呈现价格由低走高趋势，虽然租金回报率一般，客户主要看中未来商业价格的上涨前景或把商业物业作为避险工具，商业地产已经成为高通胀背景下，实体经济疲软，股市不振下的主要保值工具。 三、项目定位、价格及销售周期初步研判 （一）项目定位思考 1、区域内现有主要商业业态研究 （1）家具城 家具城是项目地块区域内目前主要的商业业态之一，目前经营状况一般，主要原因有如下几点： A、家具城规模较小，区域辐射力较小，品牌家居吸纳力较低，大量消费客户被周边城市如常州、南京等大型家具广场所分化。 B、家具广场运营商运营能力、营销水平及广告过低导致家具城本身的品牌影响力不足。 C、家具广场本身的硬软件条件较差，面积较小，局限了家具城的发展。 （2）建材市场 本区段集中了金坛主要的建材市场，刚开发完成的中大商贸城已经投入运营，是金坛目前最大最好的建材市场，从目前的商家入驻情况来看，入驻率在50%左右。加之临近的老西门建材市场，说明目前的建材市场已经基本饱和。 （3）综合型商业 目前西门菜场对面的金城商业广场是城西第一个比较大的综合内部商业街，周边社区集中，与主城核心商业区及即将于年底开业的华地百货相距较近，且和人气较旺的西门菜场相连。金城商业广场将于2011年7月份开盘，他们主要以招商为噱头，以销售为目的，销售情况视目以待，但从前期预期判断，要实现其宣传的前期价格有很大的市场风险，价格下调是必然趋势。 2、区域内商业空白点 （1）购物商场 本商业业态一般是作为商圈内核心商业，主要布局在城市中心或周边社区密集的区域性中心，但目前本区域项目位置还相对较偏，不具备开发此类商业的条件，且此类商业一般为大型集中式商业，不适宜分割销售，因此本地块不适合开发此类商业项目。 （2）灯具城 本区域内集中了家具、建材市场，具有开发灯具城的外部氛围条件，但此类专业市场建筑形态上比较适合采用中大商贸城类型的布局形式，项目地块相对较小，容积率较高，不宜发挥项目价值最大化，且金坛市场容量较小，风险性较大。 （3）小商品市场 目前金坛有小金海小商品城、八百市场等综合性小商品市场，区位条件优越，周边商业互补性强，而本地块周边以市场为主，其他休闲类购物商业很少，不利于消费人群的集聚，因此在经营上存在较大的生存压力，招商难度很大，不适合开发此类项目。 （4）服装城 服装加工业是金坛的支柱产业之一，但主要以对外加工为主，本地没有相关的批发市场，对本地块开发是一个机会，若设置为服装城，我们主要要考量辐射范围、市场影响力、招商对象与难度及市场消化潜力等几个因素。但因为金坛的周边的大中城市较多，周边大中城市大多有较成熟的服装市场，在与周边市场竞争中处于弱势，后续的经营危机较大，综合考虑不是本地块的最佳选择 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 。 （5）食品城 民以食为天，在通货膨胀的今天，物价飞涨，而人的消费需求也在急剧膨胀。作为基本的民生基础，食品与我们每个人每天的生活息息相关。从中国刺激内需的角度出发，也有较大的发展潜力。而目前金坛的食品消费还主要集中在超市及一些街铺零散分布，一不利于经营，也不利于消费。 而金坛食品消费品市场及经营商户总量巨大，主要门类包括：茶叶、休闲食品、五谷杂粮、干货食品（香菇、木耳等等）、糖果、酒类等一系列产品。具有市场需求广泛、经营门槛低的特点，经营灵活，利于招商及在销售过程中引起投资者的共鸣。 3、业态选择思考 （1）项目地块SWOT分析 优势： 项目地处城市主动脉北环西路，衔接主城与西部乡镇，交通便利，周边聚集了建材市场、家具城的专业性市场，市场氛围较好，有利于进行市场经营，临近主干道商业价值有较大的发挥空间，同时项目地块较为方整，有利于项目立面形象的发挥。 劣势： 项目本身体量较小，作为市场规模开发的特点，有一定的局限性。作为集中式商业经营对销售的风险较大，未来招商及经营盈利得不到保证，产权式销售有一定的政策风险，最终会影响目标购买客户的购买欲望；若作为街区式商业则会浪费容积率，这就给本案项目定位提出了一个难题。 机会： 金坛城市版图的纵深在城西，而项目作为乡镇与城市中心纽带的区位条件比较优越，另外目前城西商业地块开发涉及了建材市场、商业广场、购物中心，大的开发环境很好，有利于共同托市，从市场比较的角度对项目价格有较大的促进作用。 国家对住宅市场的宏观调控及在当前泡沫经济的发展背景下，商业地产不但没有受到调控的波及，相反对商业地产的投资有一定的促进作用。 威胁： 政策风险：随着国家调控深入及金融加息预期的进一步上升，对大众客户的投资热情会有一定的影响，同时会加大客户对未来物业价格走势下滑的预期。 区域的人口较少及目前周边市场的经营状况一般也会影响客户对项目市场的价格判断。 总结： 通过分析我们基本可以得出，因为项目地块比较适合做专业或综合性市场，而目前区块内的家具城经营状况一般，租金回报率较低，同时集中式商业带来的产权式铺位销售给未来销售带来的灵活性不够，此类集中式专业市场不是本地块最优的选择项目。另外我们也看到相关的专业建材市场目前市场容量已经较为饱和，若项目开发类型商业，将会进入与此类的市场直接的搏杀中去，而因为项目的体量在与此类市场比较中处于弱势，且浪费较大容积率也不是本地块定位中考虑的重点。 继续阅读