上海中冶宝山西城区项目营销定位报告（67页）

中冶宝山西城区项目营销定位报告*谨呈：中冶新域置业有限公司宝山区整体规划宝山新城区整体规划产品篇规划篇项目篇市场篇杨行区域详细性规划规划篇区位属性宝山区宝山位于上海市北部，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀等中心城区毗连。宝山西北隅与江苏省为邻，通过A13、A14、沪太公路、蕰川公路等省际干线公路与长三角相接。规划将宝山建设成为具有辅城功能的现代化滨江新区；形成世界级精品钢及其延伸业基地、上海北部物流服务基地、上海国际航运中心的重要组成部分。市区上海北区，区域所属面积广阔，是重要的北部产业基地和枢纽宝山区整体规划空间发展布局“三轴线”：沪太路城镇发展轴、沿江产业发展轴、宝杨路-宝安公路新城发展轴。沪太路城镇发展轴：建设上海大学城—顾村—罗店—罗泾组团发展区域。沿江发展轴：宝山未来沿江功能活动主轴。新城发展轴：形成由淞宝地区、杨行地区、顾村地区组成的“组合式”新城。新城发展轴沪太路城镇发展轴沿江发展轴本案3轴呈“A”型共同构建宝山区基本发展框架，整体形成功能明确的分区发展格局宝山区整体规划宝山区整体规划交通条件轨道交通：地铁1号线、3号线、7号线(09年底通车)轨道交通大大缩短宝山与市区的通勤时间，一定程度增加宝山市场的开放度。地面交通三纵：同济路-逸仙路高架、薀川公路、江杨北路二横：外环线A20、郊环线A30公共交通线路郊区化经营，发车间距长，造成新城地区特别是杨行及顾村地区依赖公共交通的居民出行不便。轨交3号线本案区域轨道交通与地面交通的立体网络已相对成熟完善，公共交通运营有待优化逸仙路高架薀川公路轨交7号线(在建)江杨北路轨交1号线延伸段宝山新城A20(外环线)A30(郊环线)分区发展布局宝山区分为三大区域，即中心城、新城、产业区中心城：宝山区外环线以内区域，重点发展现代服务业、港口物流等第三产业，调整置换现有污染产业。新城：外环线郊环线之间区域，营造东西向景观轴，形成“一心三组团”，重点发展商贸、商务办公等产业。产业区：郊环线以北至区界的区域，以宝山工业园区北区和宝钢为核心，建设精品钢及其延伸业基地。中心城新城产业区政治、经济、文化、商务中心的功能定位结合生态环境资源，新城未来将成为人口的重要导入区域宝山区整体规划分区布局商务、居住于公共功能综合性组团定位未来规划中的杨行地区将成为新城区发展中重要的高 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 居住区依托外环沿线主题公园，形成宜居生态组团。重点发展现代商务、现代服务、文化展示等第三产业与房地产业，形成现代商务、居住、公共功能的综合性组团。重点发展邮轮、游船及游艇业。形成行政、文化、商务中心及滨江景观旅游带。本案一心：城市“生态绿心”，景观塑造区、生态保育区。三组团：淞宝地区、杨行地区和顾村地区。重点建设生态绿地，同时发展生态旅游、文化科技、竞技体育等公共活动功能，发挥生态绿心对城市环境的调节作用。宝山新城区整体规划本案功能布局吴淞产业特定区杨行地区规划人口规模约20万人，用地规模约20平方公里。规划该分区以宝杨路、江杨北路为界，划分为3~4个编制单元。江杨北路以西的单元以居住功能为主；宝杨路以北的单元用地以综合类为主。杨行地处宝山组合新城中心区，是新城未来发展规划的核心区域江杨北路宝杨路吴淞产业特定区以发展现代物流为基础，限制工业用地的扩展实现“退二进三”，主导产业向北部工业区转移。同时通过防护绿地与北侧商住用地相隔离。绿龙公园杨行区域详细性规划项目属性解读产品篇规划篇项目篇市场篇项目属性解读区位交通项目属性解读地块位于西城区东侧，处于西城区行政中心和市政配套区辐射边缘；南侧紧邻西城区主干道之一——友谊路，路况较好，可通过江杨北路、蕰川路——共和新路快速进入市区；东侧近邻3号线友谊路站，出行十分便利。周边交通完善，出行十分便利地块认知项目属性解读区域厂区形象深入人心，短期难以改善地块内部为中冶旗下办公、厂房区域，目前尚未拆迁；地块东侧有宝山区公安局，周边有老居民小区和简单生活配套，但是由于大量厂房的存在，该区域厂区形象深入人心，短期内难以改善。用地面积：68707.6㎡；坐落位置：友谊路373号。区域公寓市场研究区域写字楼市场研究产品篇规划篇市场篇项目篇区域商业市场研究区域公寓市场研究宝山区房地产市场全区公寓市场价量 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 宝山公寓市场整体供应相对平稳，09年1-5月累计新增供应达43万㎡；成交方面，宝山公寓市场在08年整体市场 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现冷淡时也保持了较好的成交，月均成交9.65万㎡；09年成交量表现更加抢眼，1-5月累计成交约71.5万㎡，月均成交约14.3万㎡，导致09年出现供不应求的市场态势；随着09年的持续热销，宝山公寓市场成交均价也保持稳定的上涨趋势，5月均价达到11215元/㎡，但仍保持在9250-11250元/㎡的均价区间内。宝山区房地产市场公寓市场板块布局0—0罗径板块成交量(m2)(09.01-09.05)成交均价(09.01-09.05)主要在售项目个数板块48025144362大华板块90661114255淞南高境板块57984109594庙行通河板块20438098877上大板块南部区域7017140741淞宝板块21966691345西城区板块77148100576顾村板块中部区域（宝山新城区域）801387782月浦板块10272193884罗店板块北部区域中低价产品主导宝山区域主体市场成交西城区及上大板块成为成交热点罗径板块宝山区房地产市场竞争板块选取罗径板块轨道交通1号线轨道交通3号线MMMMMMMM竞争板块选取原则：首先选取相邻板块；其次考虑轨道交通辐射因素和规划因素。竞争板块选取：淞宝板块、顾村板块、庙行通河板块（张庙板块）、淞南高境板块本案西城区板块市场在售项目分布海尚明城·福地苑万科四季花城丽景翠庭荣域香逸湾本案西城区板块项目在售项目海尚明城·福地苑保集·欧郡丽景翠庭万科四季花城香逸湾即将入市项目荣域（飘鹰锦和花园）共计5个在售项目，1个预售项目目前西城区板块在售项目主要集中在中西部地区保集·欧郡西城区板块市场在售项目情况未开盘2R：63-731R：65-672R：80-862R：112-1143R：80-902R：78-1001R：47-602R：80-110主力总价段（万元）毛坯8690（尾盘销售）2R：92-110多层小高层1.7311609066961保集·欧郡1R：50-602R：87-892R：84-871R：68-702R：88-90、118-1193R：84-891R：60-632R：93-118主力面积段（㎡）小高层联体别墅多层小高层叠加小高层叠加多层小高层联体别墅小高层建筑形态1.221.431.41.51.76容积率190000122489300000300000300000总建（㎡）毛坯9430210000香逸湾(康桥水都三期)毛坯未开盘130600荣城(飘鹰锦和花园)毛坯7830（尾盘销售）66102丽景翠庭毛坯9950（售罄）200000万科四季花城二期毛坯及部分装修8935（毛坯）170000海尚明城·福地苑交房情况成交均价（元/㎡）占地（㎡）项目名称成交统计时间段：09.01.01-09.05.31主要竞争板块市场淞宝板块海淞苑淞宝板块项目在售项目海淞苑共计1个在售项目主要竞争板块市场120-130主力总价段（万元）2R：88-90主力面积段（㎡）高层建筑形态1.6容积率32541总建（㎡）毛坯1407020338海淞苑交房情况成交均价（元/㎡）占地（㎡）项目名称成交统计时间段：09.01.01-09.05.31在售项目情况主要竞争板块市场顾村板块保利叶上海圣卡洛·铂庭环绿·国际世纪飞凡旭辉·依云湾东方·帕堤欧顾村板块项目在售项目保利叶上海圣卡洛·铂庭环绿·国际世纪飞凡旭辉·依云湾新入市项目东方·帕堤欧共计6个在售项目主要竞争板块市场未开盘2R：100-1202R：70-903R：90-1001R：40-502R：53-612R：70-903R：93-1032R：75-95主力总价段（万元）毛坯92572R：122-132多层小高层双拼别墅1192000189802旭辉·依云湾毛坯75652R：100-1203R：120-130小高层电梯多层叠加别墅联体别墅1.3510700079500圣卡洛·铂庭毛坯7190（尾盘销售）1R：62-682R：84-95小高层联体别墅1.325700040000环绿·国际1R：752R：902R：96-1163R：125-1382R：75-90主力面积段（㎡）多层小高层联体别墅双拼别墅电梯多层小高层联体别墅双拼别墅小高层别墅建筑形态1.21.351.35容积率126371230000550000总建（㎡）毛坯7260170133世纪飞凡毛坯未开盘106125东方·帕堤欧毛坯10251400000保利叶上海交房情况成交均价（元/㎡）占地（㎡）项目名称成交统计时间段：09.01.01-09.05.31在售项目情况主要竞争板块市场庙行通河板块庙行通河板块项目在售项目和欣国际花园新梅绿岛苑宝宸怡景园好家园（尾盘）共计4个在售项目和欣国际花园新梅绿岛苑好家园宝宸怡景园主要竞争板块市场112-1242R：90-983R：120-1252R：89-933R：100-1102R：80-1103R：121-130主力总价段（万元）毛坯101302R：80-913R：100-108多层小高层1.5510000060102新梅绿岛苑毛坯108802R：84-903R：111-116高层、小高层1.92312000160000宝宸怡景园2R：85-912R：80-1023R：120-130主力面积段（㎡）多层小高层小高层建筑形态1.991.8容积率48000260000总建（㎡）毛坯1327024120好家园毛坯10880140000和欣国际花园交房情况成交均价（元/㎡）占地（㎡）项目名称成交统计时间段：09.01.01-09.05.31在售项目情况主要竞争板块市场淞南高境板块盛世宝邸逸居苑四季绿城五期美岸栖庭二期三花现代城淞南高境板块项目在售项目逸居苑盛世宝邸四季绿城（五期）三花现代城美岸栖庭（二期）共计5个在售项目主要竞争板块市场122-1391R：55-632R：80-963R：110-124、127-139100-1122R：100-1202R：84-100主力总价段（万元）毛坯108802R：78-88多层小高层1.46650042386逸居苑毛坯125752R：81-93小高层1.6219456137235盛世宝邸2R：91-991R：612R：88-933R：116-121、138-1392R：87-100主力面积段（㎡）小高层联体别墅小高层多层小高层建筑形态1.791.81.3容积率350000400000186148总建（㎡）毛坯11622140000四季绿城（四期）毛坯13404210000美岸栖庭毛坯10003220000三花现代城交房情况成交均价（元/㎡）占地（㎡）项目名称成交统计时间段：09.01.01-09.05.31在售项目情况市场竞争格局分析未来供应量预估18.6221.3840三花现代城11.8510.121.95盛世宝邸16.7714.4331.2宝宸怡景园43.0511.9555保利叶上海22.357.6530香逸湾西城区板块011.6111.61保集·欧郡1.453.354.8好家园01010新梅绿岛苑9.1814.8224和欣国际花园庙行通河板块01616世纪飞凡010.710.7圣卡洛·铂庭7.427.635美岸栖庭018.618.6四季绿城（四期）05.75.7环绿·国际13.22.816东方帕堤欧15015飘鹰锦和花园03030万科四季花城二期4.757.512.25丽景翠庭4.925.130海尚名城·福地苑8.710.519.2旭辉·依云湾顾村板块逸居苑海淞苑项目名称03.253.25淞宝板块177.22小计06.656.65淞南高境板块未来供应量（万㎡）已推量（万㎡）项目体量（万㎡）板块市场未来供应量的消化压力并不大；未来供应量主要来自顾村板块和西城区板块。市场竞争格局分析项目容积率分析目前西城区主要在售将售公寓项目容积率主要集中在1.4-1.6；外环线以内板块容积率较高，外环线以外板块容积率较低，且宝山新城区域由东向西容积率逐渐减小。1.8-2.01.6-1.81.61.4-1.61.2-1.4市场竞争格局分析产品形态及公寓主力户型分析主力户型产品形态高层别墅一房二房三花现代城盛世宝邸宝宸怡景园保利叶上海香逸湾西城区板块保集·欧郡好家园新梅绿岛苑和欣国际花园庙行通河板块世纪飞凡圣卡洛·铂庭美岸栖庭四季绿城（四期）环绿·国际东方帕堤欧飘鹰锦和花园万科四季花城二期丽景翠庭海尚名城·福地苑旭辉·依云湾顾村板块逸居苑海淞苑项目名称淞宝板块淞南高境板块三房小高层多层板块竞争市场中，公寓产品形态以小高层、多层为主；其中二房为主力产品，一房、三房产品相对较少。市场竞争格局分析一房主力成交面积及主力总价公寓一房主力面积基本在60-70㎡之间；公寓一房主力成交总价主要集中在50-60万元左右。市场竞争格局分析二房主力成交面积及主力总价公寓二房主力面积集中在80-100㎡之间，其中80-90㎡最多；公寓二房主力成交总价主要集中在80-100万元之间，其中80-90万元稍多。市场竞争格局分析三房主力成交面积及主力总价公寓三房主力面积相对集中在120-130㎡之间；公寓三房主力成交总价相对集中在120-130万元左右。市场竞争格局分析区域公寓产品供求分析一房供求主力面积均集中在60-70㎡；二房主力供求面积主要集中在80-90㎡；三房除万科四季花城以80-90㎡为主外，其余供求主要集中在110-130㎡之间。一房二房三房区域公寓市场小结竞争市场未来供应量主要来自顾村板块和西城区板块，但消化压力不大。西城区板块项目容积率主要在1.4-1.6之间。公寓产品形态以小高层、多层为主；户型以二房为主，辅以一房和三房。一房供求主力面积是60-70㎡，成交总价在50-60万元左右。二房供求主力面积是80-90㎡，成交总价在80-100万元之间。区域主流产品是小高层和多层的80-90㎡二房。三房供求主力面积相对集中在120-130㎡，成交总价在120-130万元之间。区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究周边写字楼分布祥腾生活广场尚中心宝莲城上海联和滨江大厦上海钢领信息港晶钢商务馆泰富商业广场本案周边在售写字楼项目晶钢商务馆上海钢领信息港泰富商业广场宝莲城上海联和滨江大厦祥腾生活广场尚中心（景瑞生活广场）共计7个在售项目区域写字楼市场研究周边写字楼市场供求对比区域写字楼市场累计供求比长期维持在1以上，整体成交较平淡周边区域写字楼市场于07年三季度出现集中放量，累计供应约18.35万方，主要来自杨行板块的上海钢领信息港（10.8万方）和晶钢商务馆（2.64万方）、淞南高境板块的景瑞生活广场以及淞宝板块的上海联和滨江大厦；09年区域写字楼市场新增供应仅出现在1月，供应量约2.82万方，全部来自建配龙综合楼；区域写字楼累计供求比略显波动，基本在1.2上下波动，整体市场呈现供过于求的局面。区域市场成交受供应推动显著整体市场表现不活跃区域写字楼市场研究周边写字楼市场分区价格走势周边区域写字楼项目主要集中在杨行、淞南高境以及淞宝三大板块内，各区域内成交价格受当期主要成交项目价格影响显著，整体市场来看，成交价格走势相对平稳，波动幅度较小，整体处于低位运行，其中淞宝板块略高于淞南高境板块，高于杨行板块；截至09年5月，各板块市场写字楼价格分别为：松报板块12523元/m2，淞南高境板块10013元/m2，杨行板块8383元/m2。杨行板块淞南高境板块淞宝板块区域写字楼市场成交价格整体保持低位平稳运行品质较好及较具规模的项目成交价格较为明显的引领了各板块写字楼市场区域写字楼市场研究周边写字楼成交情况全装修9000170-1773.0512、153400027045.6晶钢商务馆精装修18681130-190底楼5.2米3.3米标准5、7、18、22、25170000109000宝莲城毛坯1199660-1203.6(5-12F5.4米)1719670.534272上海联和滨江大厦毛坯1105840-2005.512251988364祥腾生活广场4-10F7-10层12、18层数毛坯853770-1603.4-3.6320000230000上海钢领信息港毛坯1358075-1105.5275988357泰富商业广场50-80开间面积（m2）3.3层高（m）160000总建面积初装修1196442866.04尚中心交房情况成交均价（元/m2）占地面积项目名称成交统计时间段：08.07.01-09.05.31区域写字楼主力成交区间集中在11000-12000元/㎡区域写字楼市场研究主要竞品个案晶钢商务馆——构筑互动式绿色商务生态空间27045.6m2占地面积170-177写字楼主力面积段9000元/m2成交均价150-170万成交总价34000m2总建筑面积3栋纯写字楼建筑形态3元/m2/月物业管理费宜商宜住的产品定位和“绿色办公”概念受到市场的欢迎区域写字楼市场研究主要竞品个案上海钢领信息港——以房地产为载体，以钢铁为背景的产业集群项目6.80元/m2·月物业管理费230000m2占地面积综合性写字楼：70-160m2独立企业总部大楼：200-400m2（整幢卖）写字楼主力面积段综合性写字楼：9629元/m2独立企业总部大楼：8725元/m2成交均价综合性写字楼：独立企业总部大楼：310-400万元成交总价320000m2其中商务办公约11万m2总建筑面积综合性写字楼独立企业总部大楼公寓式办公楼、LOFT、STUDIO建筑形态首钢总公司、包钢华东公司、通钢国贸、中铁物资、兵器工业物资、舜业集团、赐宝物资、中国重型机械研究院、中国冶金自动化研究院、MYSTEEL网站、钢之源电子商务入驻知名企业以其超大规模成为宝山钢铁写字楼市场地标区域写字楼市场研究主要竞品个案泰富商业广场8357m2占地面积75-110m2写字楼主力面积段13580元/m2成交均价130-150万成交总价27598m2总建筑面积综合性办公楼（7-10层纯办公楼）建筑形态1.5元/m2/月物业管理费集办公、酒店、商业，体量较小，功能集成化区域写字楼市场研究主要竞品个案宝莲城——以“一纵两横”为构架，一条纵街从南向北贯穿街区，两条横轴丰富空间变化109000m2占地面积130-190㎡写字楼主力面积段成交均价成交总价170000m2总建筑面积2栋五层独用办公楼2栋七层内院办公楼2栋18层和2栋25层的公寓式办公楼1栋120米超高层办公楼建筑形态3.8元/㎡·月物业管理费功能布局清晰：整个地块由南至北分三个区域，办公商务区、中央花园广场、商业商务区区域写字楼市场研究主要竞品个案上海联和滨江大厦——长江、黄浦江、蕴藻江三江汇聚之地，宝山地区首个复合型甲级商务共同体4272㎡占地面积60-120㎡写字楼主力面积段11996元/㎡成交均价103万元成交总价19670.53㎡总建筑面积商办综合楼建筑形态14元/㎡·月物业管理费独特的玻璃幕墙及现代新颖的建筑设计使之成为该区域内地标性建筑。区域写字楼市场研究主要竞品个案祥腾生活广场——小户型独立商铺，一站式生活主题广场8364㎡占地面积40-70㎡左右写字楼主力面积段11058元/㎡成交均价47.5万元成交总价25198㎡总建筑面积6-10层酒店式公寓、独栋式办公楼建筑形态3元/㎡·月物业管理费40-70㎡小户型独立商铺设计独特：项目中庭广场的设计，能聚合强势人流。区域写字楼市场研究主要竞品个案尚中心——宝山区、虹口区和闸北区三区交界处，是宝山区的东南大门42866.04㎡占地面积50-90㎡写字楼主力面积段11964成交均价101.9万元成交总价160000㎡总建筑面积百安居、特色餐饮娱乐休闲商业街、生活大卖场沃尔玛、SOHO办公、星级酒店、智能办公建筑形态8元/㎡·月物业管理费目前周边以旧厂房、老公寓为主人气不旺沃尔玛的进驻，将为尚中心带来大量人流区域写字楼市场研究未来供应量合计01.85381.8538祥腾生活广场01.96801.967上海联和滨江大厦10.82.851613尚中心10.26.780617宝莲城0.62.17082.7598泰富商业广场266.099432上海钢领信息港0.72.70463.4晶钢商务馆项目名称48.3未来供应（万㎡）已销售量（万㎡）项目体量（万㎡）办公市场未来供应充足，其中靠近本案的上海钢领信息港未来供应量最多。区域写字楼市场小结区域写字楼市场供应相对较为充足。区域办公市场成交较为平淡。受市场需求影响，区域写字楼市场成交价格长期保持低位运行。以产业为导向的综合型商务办公集群现象明显。区域市场需求尚不足以支撑较大体量的写字楼产品写字楼产品存在一定的市场风险区域商业市场研究区域商业市场研究区域商业分布格局区域商业配套主要位于板块西南部及东部区域多为集中式组团商业形式，配套较为完善区域内以集中型商业形式为主，现有成熟商业主要集中在西南部的水产路、蕴川路沿线以及东北部的友谊路、牡丹江路沿线；项目周边社区型商业主要是保集·欧郡和海商明城·福地苑。北上海商业广场泰富商业广场本案弘基幸福湾世华商务广场（规划引入沃尔玛超市）牡丹江路商业街长江国际商贸中心商业步行街(开发中)景瑞生活广场保集·风情商业街海上明城商业街区域商业市场研究出售型商业20-100104-726分割面积（㎡）70000综合型商业长江国际商贸中心13495综合型商业泰富商业广场综合型商业景瑞生活广场13000社区型沿街商业海尚明城商业街合计社区型沿街商业保集·风情商业街项目名称成交均价（元/㎡）商业体量（㎡）商业类型商业类型：以综合型商业为主，辅以部分社区型商业去化较好：万平方米/年区域商业市场研究出租型综合商业餐饮，休闲，娱乐50000休闲商业街区弘基幸福湾189000合计服装、家纺、大型餐饮32000核心商业街牡丹江路商业街易初莲花大卖场、餐饮、休闲、娱乐72000超大型商业SHOPPINGMALL北上海商业广场沃尔玛超市（规划引入）、餐饮、休闲约35000综合型商业世华商务广场项目名称经营业态商业体量（㎡）商业类型商业类型：综合型商业+核心商业街+休闲商业街区统一经营，多以一站式购物中心功能为主项目产品定位11产品篇规划篇市场篇项目篇11项目产品定位市场定位由于本案厂区形象短期内难以改变，潜在客群对非主流公寓产品的接受度存疑，因此本案公寓产品以采取稳妥性的策略：追随市场主流，打造常规型、安全型户型产品项目公寓产品定位项目基准容积率基于品质角度考虑，建议本案基准容积率采取1.4-1.6的低值，为1.4。项目公寓产品定位产品形态基于安全性和满足容积率考虑，本案产品形态应以小高层为主，辅以部分多层。项目公寓产品定位产品户型基于市场实际供求情况考虑，建议本案产品户型以二房为主，辅以部分一房、三房。项目公寓产品定位项目公寓产品定位产品策略二房追随市场主流，面积与总价与市场同类产品保持一致；二房面积80-90㎡，总价80-100万元，单价约10000-11000元/㎡。三房与市场主流形成差异竞争，寻求市场机会点，面积以紧凑性为主，价格适当拔高；三房面积110-120㎡，总价120-130万元，单价约10000-12000元/㎡。一房采取提升总价，降低面积，拉高单价的策略；一房面积50-60㎡，总价60-70万元，单价10000-14000元/㎡。二房一房三房项目办公产品定位基于项目利润风险角度考虑，建议本案办公产品以满足项目拆迁户自用为主或者不开发办公产品。商业模式定位自身约10万方住宅社区，未来拥有较大居住人口基数，结合周边办公及产业人口位于新城西城区整体规划片区，周边配套条件和人流情况较差，无法拥有核心商业区人流密度项目自身条件社区型沿街商业区域型综合商业大型购物中心商业模式较合适的物业类型但是体量宜适中不适合匹配度建议：本案商业宜选用社区型沿街商业形态定位商业定位模式思考项目商业产品定位A.服务人群：主体针对本案自身业主、少数周边办公人群、其他路过客。B.业种业态：服务居民日常生活的便利店、洗衣店、美容美发店、冲印店、银行等，少量小型餐饮。C.经营策略：销售为主，让市场机制发挥作用自动调节业种业态。商业模式定位社区型商业项目商业产品定位根据国内外商业地产的经验及上海社区型商业经验，在非成熟的商业区的住宅项目，商业配套以社区人数每人1平方米考虑最为适合.，因此，从社区配套商业体量标准来看，本案商业体量：按人均消费面积：3000人×1m2/人=3300平方米3600人×1m2/人=3600平方米求取平均值：（3300+3600）÷2=3450平方米因此，本项目商业体量为：约3500平方米左右3人/户户均人口1100-1200户社区户数3公里商业辐射范围便利性导向的商品及服务社区日常生活功能的业态为主3300-3600人约10万平方米业态特征社区人口社区规模商业体量定位项目商业产品定位形态：社区型沿街商铺体量：3500平方米商业建议1、利润率较高2、对接友谊路南侧商业及对应弘基幸福湾商业街3、商业街的规划有利于住宅销售4、具有一定的市场容量商业建议项目商业产品定位THEEND