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买卖合同:广东省某房产开发公司商品房买卖合同纠纷上诉案
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广东省佛山市中级人民法院
民事裁定书
（2003） 佛中法民一终字第2741号
上诉人（原审原告）谭云芳，女，1933年7月29日出生，汉族，住广州市芳村区花地湾红棉苑1栋303房。
委托代理人李昌全（系上诉人谭云芳之子），男，1968年1月14日出生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审被告）广东省信托房产开发公司。住所地：广州市童心路5号。
法定代表人田炳信。
上列当事人之间因商品房买卖合同纠纷一案，谭云芳不服广东省佛山市南海区人民法院（2003）南民三初字第345号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理本案。
本院查明：1996年7月29日，谭云芳与广东省信托房产开发公司（以下简称信托房产公司）签订《房地产买卖契约》，购买信托房产公司位于黄歧鄱阳路广信嘉乐花园嘉乐阁2号楼101房。合同签订后，谭云芳向信托房产公司支付了办理房地产权证的费用15643 元，并依约付清了购房款206915元。因信托房产公司交付商品房后至今没有为其办理房产证，双方由此引起纠纷。2003年8月5日，谭云芳向原审法院提起诉讼，请求确认信托房产公司违约，判令信托房产公司支付违约金34118元；判令信托房产公司在法定时间90天内为其办妥房地产权证，否则，请求解除《房地产买卖契约》；判令信托房产公司承担本案的诉讼费用。
本院认为：谭云芳在与信托房产公司所签订《房地产买卖契约》后，付清了购房款和办理房地产权证的费用，信托房产公司也已将商品房交付使用，但信托房产公司未依约为买受人办理房地产权证，是双方均已确认的事实。但在本案中，信托房产公司在签订商品房购销合同时，是否已取得商品房预售许可证，是决定该合同是否有效的前提条件。如信托房产公司在签订该合同时，已取得商品房预售许可证，则应认定该合同是有效合同，那么，信托房产公司就应该按合同的约定履行为商品房买受人办理房地产权证的义务；否则，应认定该合同是无效合同，依法予以解除。事实上，如果已取得商品房预售许可证，那么其持有人只能是信托房产公司。原审判决在谭云芳无法就此举证，且在信托房产公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼的情况下，以信托房产公司无法提交商品房预售许可证或商品房已竣工验收合格的证明，应承但举证不能的法律后果为由，认定双方的签订的商品房预售合同无效，没有查清楚信托房产公司在签订商品房购销合同时，是否已取得商品房预售许可证这一事实。同时，原审判决对谭云芳
要求
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信托房产公司支付违约金和解除《房地产买卖契约》的诉讼请求没有进行审理。因此，原审判决认定事实不清，可能影响本案的正确判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2003）南民三初字第345号民事判决；
二、本案发回广东省佛山市南海区人民法院重审。
审 判 长 李少锋
审 判 员 黄雪鹄
代理审判员 李泽同
二○○三年十二月十七日
书 记 员 谭志华
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浙公网安备 33021202002483