2014年资产评估-房地产评估考试试题(二)

2014年资产评估-房地产评估考试试题(二) 资产评估-房地产评估考试试题(二) 一、单选题（本大题35小题．每题1.0分，共35.0分。请从以下每一道考题下面备选答案中选择一个最佳答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。）第1题运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率，是以建筑物的( )与建筑物全部使用年限的比率求得。 A 已使用年限 B 剩余使用年限 C 实际已使用年限 D 已提折旧年限【正确答案】：C 【本题分数】：1.0分第2题由于土地用途的改变或土地功能的变化而引起的土地增值通常被称为( )...

资产评估-房地产评估考试试题 (二) 一、单选题（本大题35小题．每题1.0分，共35.0分。请从以下每一道考题下面备选答案中选择一个最佳答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。）第1题运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率，是以建筑物的( )与建筑物全部使用年限的比率求得。 A 已使用年限 B 剩余使用年限 C 实际已使用年限 D 已提折旧年限【正确答案】：C 【本题分数】：1.0分第2题由于土地用途的改变或土地功能的变化而引起的土地增值通常被称为( )。 A 土地取得费 B 土地增值收益 C 土地出让金 D 土地配套费【正确答案】：B 【本题分数】：1.0分第3题某待估房地产，已知建筑物的还原利率为8%，土地的还原利率为6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率应为( )。 A 5% B 6% C 6.9% D 7.1% 【正确答案】：C 【本题分数】：1.0分第4题某宗土地面积为2 000平方米，单价为1 000元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。 A 250元/平方米 B 500元/平方米 C 1 000元/平方米 D 2 000元/平方米【正确答案】：A 【本题分数】：1.0分第5题如果某房地产的售价为1 000万元，其中建筑物价格为600万元，地价为400万元；该房地产的年客观收益为72万元，建筑物的资本化率为8%，那么土地的资本化率最接近于( )。 A 8% B 7.5% C 6% D 5% 【正确答案】：C 【本题分数】：1.0分第6题由于土地用途改变而带来的增值收益应归( )拥有。 A 转让人 B 占有人 C 使用人 D 所有人【正确答案】：D 【本题分数】：1.0分第7题在一宗土地上，建有一栋10层写字楼，每层楼的面积相同，关于其容积率和建筑密度的数据，最有可能的是( )。 A 9.8，0.8 B 5，0.5 C 5.2，0.5 D 6．5，0.6 【正确答案】：B 【本题分数】：1.0分第8题造成房地产经济性贬值的根本性标志是( )。 A 利用率下降 B 部分闲置 C 实际收益率下降 D 客观收益下降【正确答案】：D 【本题分数】：1.0分第9题若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。 A 楼面地价 B 土地单价 C 建筑单价 D 基准地价【正确答案】：A 【本题分数】：1.0分第10题运用收益法评估房地产时，房地产总费用通常包括( )。 A 管理费+折旧费+保险费+税金 B 管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费 C 管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费 D 管理费+维修费+保险费+税金【正确答案】：D 【本题分数】：1.0分第11题有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为10%，预计未来5年的纯收益分别为 20万元、22万元、24万元、21万元和25万元，并从第6年开始稳定保持在30万元的水平上，那么该宗土地的收益价格接近于( )万元。 A 263.9065 B 266.4212 C 373.5815 D 102.226 【正确答案】：A 【本题分数】：1.0分第12题采用成本法评估建筑物是以( )为依据的。 A 该建筑物预算数 B 同类建筑物客观合理投入额 C 建筑物价格不变 D 建筑物人工费率变化率【正确答案】：B 【本题分数】：1.0分第13题在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的( )。 A 实际总收益-实际总费用 B 实际总收益-客观总费用 C 客观总收益-实际总费用 D 客观总收益-客观总费用【正确答案】：D 【本题分数】：1.0分第14题在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。 A 建筑物的经济性贬值 B 建筑物的功能性贬值 C 土地的经济性贬值 D 土地的功能性贬值【正确答案】：B 【本题分数】：1.0分第15题在房地产开发中的“三通一平”费用属于( )。 A 基础设施配套费 B 公共事业配套费 C 小区开发配套费 D 城市建设配套费【正确答案】：A 【本题分数】：1.0分第16题土地使用权按土地的不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于(1)居住用地；(2)工业用地；(3)教育、科研、文化、卫生、体育用地；(4)商业、旅游、娱乐用地；(5)综合或其他用地的最高出让年限正确的是( )。 A 70年，50年，50年，40年，50年 B 70年，50年，50年，40年，40年 C 60年，50年，50年，40年，50年 D 60年，50年，40年，40年，50年【正确答案】：A 【本题分数】：1.0分第17题在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适合于( )。 A 大型的建筑物 B 价格较高的建筑物 C 账面成本不实的建筑物 D 单位价值小、结构简单的建筑物【正确答案】：D 【本题分数】：1.0分第18题某砖混结构的三层住宅，宅基地面积为180平方米，建筑面积为400平方米。该房地产的折现率为9%，评估时的剩余使用年限为10年。经测算，该住宅的年纯收益为 50 000元，则用收益法评估该住宅的每平方米价格为( )元。 A 852 B 825 C 1 054 D 1 328 【正确答案】：A 【本题分数】：1.0分第19题土地的“三通一平”是指( )。 A 通水、通热、通路、平整地面 B 通水、通路、通电、平整地面 C 通水、通路、通气、平整地面 D 通气、通电、通讯、平整地面【正确答案】：B 【本题分数】：1.0分第20题在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( )评估较为合适。 A 成本法 B 市场法 C 剩余法 D 收益法【正确答案】：A 【本题分数】：1.0分第21题在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。 A 交通通达程度 B 公共公用配套设施状况 C 区域的繁华程度 D 城市规划限制【正确答案】：C 【本题分数】：1.0分第22题我国土地使用权出让的最高年限由( )确定并公布。 A 国土资源部 B 建设部 C 省、自治区、直辖市政府 D 国务院【正确答案】：D 【本题分数】：1.0分第23题运用市场法评估房地产价值时，通过区域因素修正后，可将参照物价格修正为( )条件下的价格。 A 评估对象所处区域 B 参照物所处区域 C 城市平均区域 D 参照物规划区域【正确答案】：A 【本题分数】：1.0分第24题有一宗土地的深度为150米，若标准深度为100米，按照四三二一法则，该宗地的单独深度百分率为40%、30%、20%、10%、9%和8%，则其平均深度百分率为( )。 A 117% B 78% C 58.5% D 19.5% 【正确答案】：B 【本题分数】：1.0分第25题城镇土地的基准地价是( )。 A 某时点城镇土地单位面积价格 B 某时期城镇土地单位面积价格 C 某时期城镇区域性土地平均单价 D 某时点城镇区域性土地平均单价【正确答案】：D 【本题分数】：1.0分第26题某宗土地，单价为10 000元/平方米，规划容积率为8，建筑密度为0.5，则其楼面地价为( )元/平方米。 A 5 000 B 1 250 C 800 D 20 000 【正确答案】：B 【本题分数】：1.0分第27题根据经验，非生产用砖混结构二等房的耐用年限是( )年。 A 30 B 40 C 50 D 60 【正确答案】：C 【本题分数】：1.0分第28题某宗土地面积为2 000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为 1 200平方米，第2～10屠每层建筑面积为1 000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为( )。 A 0.6 B 5.1 C 2 D 6 【正确答案】：B 【本题分数】：1.0分第29题非住宅建设用地土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于使用年限届满前( )内申请续期。 A 3个月 B 6个月 C 12个月 D 18个月【正确答案】：C 【本题分数】：1.0分第30题基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于( )。 A 收益法 B 成本法 C 市场法 D 清算法【正确答案】：C 【本题分数】：1.0分第31题某待估宗地的剩余使用年限为30年，还原利率为6%，比较实例价格为3 000元/平方米，剩余使用年限为40年，若不考虑其他因素，则评估对象的评估价值接近于( )元/平方米。 A 3 279 B 2 250 C 2 744 D 4 000 【正确答案】：C 【本题分数】：1.0分第32题待估土地的年总收入为300万元，年总费用为250万元，剩余使用年限为40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于( )万元。 A 700 B 800 C 833 D 752 【正确答案】：D 【本题分数】：1.0分第33题待估建筑物的账面原值为150万元，竣工于1995年底，假定1995年的价格指数为 100%，1996～2000年的价格指数每年增长幅度分别是11.7%、17%、20.5%、6.9%和 4.8%，则2000年底该建筑物的重置成本最有可能是( )万元。 A 2 650 B 265 C 2 410 D 241 【正确答案】：B 【本题分数】：1.0分第34题在在建工程评估中，形象进度法适用于( )。 A 接近完工且价格变化较小的在建工程 B 施工期较短且价格变化较大的在建工程 C 刚刚开工、施工期较长且价格变化较小的在建工程 D 已经停工且价格变化较大的在建工程【正确答案】：A 【本题分数】：1.0分第35题土地市场的不完全竞争性是由土地的( )决定的。 A 稀缺性 B 用途多样性 C 不可再生性 D 价值增值性【正确答案】：C 【本题分数】：1.0分二、多选题（本大题18小题．每题2.0分，共36.0分。请从以下每一道考题下面备选答案中选择两个或两个以上答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。）第1题土地的经济特征是( )。 A 供给的稀缺性 B 可垄断性 C 不可再生性 D 土地利用多方向性 E 效益级差性【正确答案】：A,B,D,E 【本题分数】：2.0分第2题适用于房地产评估的经济技术原则包括( )。 A 供求原则 B 替代原则 C 最有效使用原则 D 贡献原则 E 合法原则【正确答案】：A,B,C,D,E 【本题分数】：2.0分第3题运用基准地价评估宗地价格时，需修正的因素包括( )。 A 土地出让金 B 土地使用年限 C 拆迁费用 D 土地等级 E 容积率【正确答案】：B,E 【本题分数】：2.0分第4题下列费用中，属于建筑安装工程费的有( )。 A 招投标费 B 质量监督费 C 测量、勘察设计费 D 竣工图费 E 城市规划设计费【正确答案】：A,B,D 【本题分数】：2.0分第5题基准地价是城市建成区的( )。 A 单位地价 B 路线价 C 平均价格 D 区域性价格 E 宗地地价【正确答案】：A,C,D 【本题分数】：2.0分第6题应该由政府指定并定期公布的房地产价格有( )。 A 基准地价 B 交易底价 C 标定地价 D 房屋重置价格 E 转让价格【正确答案】：A,C,D 【本题分数】：2.0分第7题影响房地产价格的一般因素包括( )。 A 商业繁华程度 B 经济发展因素 C 交通因素 D 城市规划及开发战略【正确答案】：B,D 【本题分数】：2.0分第8题下列关于土地使用权的表述中，正确的有( )。 A 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让 B 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之抵押 C 土地使用者通过转让方式取得土地使用权时，其土地出让年限应为法律规定的最高年限 D 土地使用者转让地上建筑物、其他附着物(不动产)的所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让 E 土地使用者抵押地上建筑物、其他附着物的所有权时，其使用范围内的土地使用权随之抵押【正确答案】：A,B,D,E 【本题分数】：2.0分第9题房地产评估收益法公式：房地产价格=纯收益÷资本化率，其成立的前提条件是( )。 A 纯收益每年不变 B 资本化率固定 C 收益年限为法定最高年限 D 收益年限为无限期【正确答案】：A,B,D 【本题分数】：2.0分第10题运用市场法评估地上建筑物部分时，选择的参照物应该在( )方面与待估资产大致相同。 A 外观 B 结构 C 高度 D 坐落位置【正确答案】：B,C 【本题分数】：2.0分第11题在用成本法评估新建房地产时，属于基础设施建设费的项目有( )。 A 供电工程费 B 红线内自来水设施建设费 C 雨水处理费 D 管理费用 E 销售广告宣传费用【正确答案】：A,B,C 【本题分数】：2.0分第12题评估建筑物需考虑的因素包括( )。 A 产权性质 B 用途 C 建筑结构 D 建设单位 E 装修质量和水平【正确答案】：A,B,C,E 【本题分数】：2.0分第13题地价的特征包括( )。 A 地价是地租的资本化 B 地价是权益价格 C 地价具有增值性 D 地价具有稳定性 E 地价与用途有关【正确答案】：A,B,E 【本题分数】：2.0分第14题引起建筑物功能性贬值的因素主要有( )。 A 政策变化 B 使用强度不够 C 市场不景气 D 用途不合理【正确答案】：B,D 【本题分数】：2.0分第15题运用成本法评估土地使用权价值，考虑投资利润时所使用的利润率指标的计算基数可以是( )。 A 土地取得费用和土地开发费用 B 土地取得费用和土地增值收益 C 土地开发费用和土地增值收益 D 开发后的土地地价 E 土地增值收益、土地取得费用和土地开发费用【正确答案】：A,D 【本题分数】：2.0分第16题应用假设开发法评估地价时，从房屋预期租售价格中应扣除的费用项目有( )。 A 征地费用 B 建筑总成本 C 利润 D 税金 E 利息【正确答案】：B,C,D,E 【本题分数】：2.0分第17题新建房地产的公共配套设施建设费包括( )等的建设费用。 A 临时用电 B 附属锅炉房 C 自行车棚 D 大型游乐场【正确答案】：B,C 【本题分数】：2.0分第18题新建房地产的开发成本包括了( )。 A 可行性研究费 B 设计费 C 土地出让金 D 场地平整费 E 勘察费【正确答案】：A,B,D,E 【本题分数】：2.0分三、判断题（本大题20小题．每题1.0分，共20.0分。请对下列各题做出判断，“√”表示正确，“X”表示不正确。在答题卡上将该题答案对应的选项框涂黑。）第1题土地的经济供给，是指在土地的自然供给范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。 ( ) 【正确答案】：　√ 【本题分数】：1.0分第2题土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年期的土地使用权价格，其出让的最高年限由省、自治区、直辖市以上的人民政府部门制定。 ( ) 【正确答案】：　X 【本题分数】：1.0分第3题住宅建设用地土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期的，由原土地登记机关注销登记，土地使用权由国家无偿收回。 ( ) 【正确答案】：　X 【本题分数】：1.0分第4题地价是土地的购买价格，即地租的资本化。 ( ) 【正确答案】：　X 【本题分数】：1.0分第5题房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实申报。 ( ) 【正确答案】：　√ 【本题分数】：1.0分第6题用成本法评估房地产价格，计算投资利息时，所有投资的计息期都应为整个开发期。 ( ) 【正确答案】：　X 【本题分数】：1.0分第7题土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的，这种改变所带来的增值收益应归土地转让者所有。 ( ) 【正确答案】：　X 【本题分数】：1.0分第8题标定地价是国家征收城镇土地税收的依据。 ( ) 【正确答案】：　X 【本题分数】：1.0分第9题基准地价系数修正法的基本公式是：宗地地价=基准地价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率。 ( ) 【正确答案】：　X 【本题分数】：1.0分第10题通常情况下，在建工程的投资额就可以反映在建工程的形象进度。 ( ) 【正确答案】：　X 【本题分数】：1.0分第11题土地的自然供给和经济供给都是有弹性的。 ( ) 【正确答案】：　X 【本题分数】：1.0分第12题国有土地所有权只能在一级市场进行交易，而不能进入二级市场流转。 ( ) 【正确答案】：　X 【本题分数】：1.0分第13题由于土地的不可再生性，导致了土地级差地租的产生。 ( ) 【正确答案】：　X 【本题分数】：1.0分第14题供需原则是房地产评估中市场法的理论基础。 ( ) 【正确答案】：　X 【本题分数】：1.0分第15题最有效使用原则是房地产评估的最高原则。 ( ) 【正确答案】：　X 【本题分数】：1.0分第16题贡献原则是房地产分项评估中运用收益法的理论基础之一。 ( ) 【正确答案】：　√ 【本题分数】：1.0分第17题一个地区房地产价格总水平与该地区的经济发展状况呈正相关关系。 ( ) 【正确答案】：　√ 【本题分数】：1.0分第18题收益法适合于有收益的房地产评估，如商场、写字楼、公寓、学校、公园等。 ( ) 【正确答案】：　X 【本题分数】：1.0分第19题运用收益法评估房地产得到的结果称为比准价值。 ( ) 【正确答案】：　X 【本题分数】：1.0分第20题用市场法评估房地产价格时，在土地使用年期修正公式【正确答案】：　X 【本题分数】：1.0分四、计算题（本大题2小题．共9.0分。）第1题有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5～2之同时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市 1998～2002年，每年地价指数上升1%。宗地成交价 (元/平方米) 交易时间交易情况容积率区域因素个别因素剩余年限 (年) 评估标的 2002年1月 0 1.7 0 0 40 A 2200 2001年1月 -1% 1.6 0 -1% 38 B 2400 2001年1月 0 1.8 +2% 0 40 C 2300 2001年1月 0 1.7 0 0 39 D 2100 2001年1月 -2% 1.6 0 -1% 38 要求：试根据上述条件评估该待估宗地2002年1月的价值。【正确答案】： (1)应用下列公式进行评估： P=P′×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正×剩余使用年限修正 (2)建立容积率修正系数表，见下表：容积率 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 修正系数 100 102 104 106 108 (3)年期修正： (4)参照物地价修正： A：2 200×1.01××1.0135=2 343(元/平方米) B：1400×1.01×=2 332(元/平方米) C：2 300×1.01×1.0066=2 338(元/平方米) D：2100×1.012××1.0135=2 282(元/平方米) (5)评估结果P=(2 343+2 332+2 338+2 282)÷4=2 324(元/平方米) 第2题某房地产公司于2000年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于 2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2 500元。该建筑物占地面积为1 000平方米，建筑面积为1 800平方米，现用于出租，每年实收租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。要求：试根据以上资料评估该宗地2003年1月土地使用权的市场价值。【正确答案】： (1)计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=50×12×1 800×(1-10%)=972 000(元) (2)计算总费用。 ①年管理费=972 000×3%=29 160(元) ②年维修费=2 500×1 800×1.5%=67 500(元) ③年税金=25×1 800=45 000(元) ④年保险费=2 500×1 800×0.2%=9 000(元) 年总费用=①+②+③+④ =29 160+67 500+45 000+9 000=150 660(元) (3)计算房地产纯收益。年房地产纯收益=年总收益-年总费用 =972 000-150 660=821 340(元) (4)计算房屋纯收益。 ①计算年(折旧费)贬值额。年(折旧费)贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定的，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条的规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用者可使用的年期为48年(50-2)，并且不计残值，视为土地使用权年限届满，地上建筑物一并由政府无偿收回(注：如计算残值，也可以)。 ②计算房屋现值。房屋现值=房屋重置价-年(折旧费)贬值额×已使用年数 =2 500×1 800-93 750×1 =4 406 250(元) ③计算房屋纯收益。房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率 =4 406 250×8%=352 500(元) (5)计算土地纯收益。土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益 =821 340-352 500=468 840(元) (6)计算土地使用权市场价值。土地使用权在2003年1月的剩余使用年期为：单价=7 308 760÷1 000=7 309(元/平方米) (7)评估结果。本宗土地使用权在2003年1月的土地使用权市场价值为7 308 760元，单价为7 309元/平方米。跟多试卷请访问《做题室》www.zuotishi.com

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