农村土地
制度
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改革：中国社会经济全面、协调和持续发展的制度需求中央精神解读 农村土地改革的内容 推进农村土地使用权的物权化、市场化进程 所有权物权化和土地使用权物权化 建立可流转的农村土地使用权体制。 推进土地承包经营权流转，促进农村经济规模经营 改革农村建设用地制度，建立城乡统一的建设用地市场 农村土地使用权流转是农村土地改革核心内容农村承包经营权流转：期望与现实 政策法律一直是“绿灯” 《农村土地承包法》第五节，转包、出租、互换、转让或者其他方式流转 农地流转预期与现实差距 2008年8月底农业部调研结果：2007年，东、中、西部地区流转面积占总承包面积的比重分别为5.9％、4.8％和5.3％转包和出租，占总流转面积的78％原因： 农地承包经营权不适宜流转，也不是为流转而
设计
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的。 农民对土地的依赖，社会保障制度欠缺 以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营农地流转：需要怎样的改革 承包经营权流转的条件： 农村地区经济发展到一定水平 必要的社会保障制度普及到农村； 承包地块的初始登记完成； 三“不得”， 农地承包经营改革管见： 地块合并，重新分包，实现农户规模经营？ 支持流转的制度设计和配套措施建设用地使用权的流转是农地制度改革核心 城乡一体化成为当今社会发展的主题 我国总体上已进入以工促农、以城带乡的发展阶段，进入加快改造传统农业、走中国特色农业现代化道路的关键时刻，进入着力破除城乡二元结构、形成城乡经济社会发展一体化新格局的重要时期。 五统筹：统筹土地利用和城乡规划；统筹城乡产业发展；统筹城乡基础设施建设和公共服务；筹城乡劳动就业；统筹城乡社会管理，推进户籍制度改革城乡一体化与全面、协调和持续发展 胡主席：城乡经济社会发展一体化新格局，是破解农业、农村、农民工作难题的根本出路，是推动城乡生产要素优化组合、促进城乡共同繁荣的根本举措，是缩小城乡差别、实现城乡共同繁荣的根本途径 城乡一体化 合理利用土地，集约利用土地 减少资源浪费，提供利用效率需要（资源社会化、市场化配置） 农村和城市协调发展、融合发展的需要 实现社会公平城乡一体化需要土地制度改革 农村发展的根本上是农业现代化、生存方式城市化，而土地(自然资源)开发和利用则是社会经济发展基础 土地和户籍制度支撑二元经济发展模式，二元市场，二元生存模式和社会保障模式 城乡一体化的发展模式自然要求一体的土地制度 城乡城乡一体化道路：以工促农，以城带乡是重要的，但更重要的是给农民自主发展权 途径：赋权和去身份；同地同权，同权同能、同义务和同管理，这便是农村土地制度改革的全部内容农村建设用地使用权流转的障碍 农村土地使用权是否存在障碍： 两类土地上的土地使用权无法对接？ 违法用地，土地利用失控，耕地减少？ 土地流转与农民生存成问题？ 最大的障碍：现行的土地制度 农村建设用地使用权流转只是一个政策选择问题： 是否要使农民集体所有权成为真正的私法上物权？ 是否肯定农民集体所有权创设可流转的土地使用权的权利？农村建设用地流转制度改革方案 农村土地改革根本是赋予农民土地开发权——土地的商业化利用权，允许农民集体出让土地用于工商业发展和房地产开发 方案 先存量，后增量 以直接出让替代征收（规划和项目审批） 建立农村建设用地使用权的出让和流转制度 准用《物权法》建设用地使用权规范 商业用地：有偿有期限使用权 宅基地 一次分配、通过流转或集约化利用解决居住问题 宅基地使用权去身份化——商品化农村建设用地使用权商业化改革的前提条件 统一城乡规划： 2007年《城乡规划法》：城市规划和村镇规划分离的局面的结束，走向以城乡规划合一制度， 如何贯彻？ 覆盖全社会的土地
管理制度
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土地利用管理的 城乡统一的土地管理公共服务体系的建立，现代地籍管理 房地产管理体制改革结束语 城乡分割土地制度传统计划经济体制的残余；市场经济发展需要解放农村土地，使其财产化，需要去农民身份，使其市民化。 由于二元的土地存在于二元经济社会体制，所以土地制度的改革不仅取决于经济发展水平，而且与社会保障体制改革进程相关。因此，农村土地制度改革应当是长期的分阶段的，因地制宜的。 法学家的任务是根据城乡一体化新发展模式，设计能够架构和实现这一目标的土地制度。这一任务的实现不是一个纯粹的法学问题，更不是一个私法问题，它是一个政治、经济和社会问题，它需要社会各界，需要公法和私法界的共同努力。 如果说80年代之后的土地制度改革造就了腾飞中国经济腾飞（城市繁荣），那么新一轮的土地制度改革则关系着中国全面、协调、可持续发展！
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