酒店式公寓营销

酒店式公寓营销自住型：自住型客户以踏入社会不久的年轻上班族为主体，他们有强烈的住房需求，但由于手头资金有限，对于直接购置纯住宅产品还有一定困难，因此，小户型、精装修、低总价和交通方便的酒店式公寓成为其首选，产品的舒适度并不在考虑范围内。随着小户型商品房供给量的增大以及“禁酒令〞的下达，这局部需求更多地转移到对小户型商品房的消化上。投资型：投资型客户以资金实力雄厚的“有产一族〞为主，酒店式公寓对其而言即是一种单纯的投资理财产品，其目的是为了获取更大的投资回报率，他们对产品的装修 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 、配套设施以及酒店公司的运营能力都有一定要求，高档酒店式公寓几乎都被这局部客户所消化。自住兼投资型：另一类客户介于自住和投资之间，他们多为有一定积蓄的工薪阶层，自身的住房需求已经得到一定程度满足，鉴于商品房限购政策的影响，他们把目光更多地投向了酒店式公寓这类产品。购置这类产品既有自己利用的可能，也为到达保值和增值的目的，他们对产品的价格、交通优势和周边配套更为敏感，这关乎将来的出租行情，至于产品本身的舒适度和物业效劳并不过多追求。酒店式公寓客群概述定义又称效劳式公寓。其本质上仍是公寓，是一种配有全套家私的、提供根本酒店效劳，有些会配有全套厨房设备的住宅公寓。它是一种特殊的既提供酒店专业效劳又拥有私人公寓或共管公寓私密性和生活风格的商业综合体。既可以出租，亦可自用。关键词：公寓酒店式效劳宜居宜租简而言之，所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理效劳的公寓。酒店式公寓实质特征：◇提供酒店式效劳和管理◇公共空间及室内均提供豪华装修酒店式公寓一般采用豪华装修，折合人民币1500-3000元/㎡◇兼有居住和投资两种功能酒店式公寓档次高、生活便利，有些公寓带有厨房、卫生间和阳台，有较好的居住环境，因此为许多高收入人群所中意。但是因为价格和物业管理费较高，且面积较小，只有少数人会作为居家之用，一般投资目的居多。酒店式公寓实质产权业主物业用途可自住，亦可出租配套设施生活配套齐全经营管理由专业物管公司提供酒店式物业管理，或者与酒店合作，委托管理物管费较住宅高开展商回笼资金依营销方式而不同业主获利方式租金或返利业主投资风险可控性低投资回报依协议不同而不同主要影响因素地段、物业管理水平酒店式公寓操作方式酒店式公寓营销方式◇直接出售即开展商直接出售，不承诺任何投资回报。◇后续增值效劳销售即开展商出售物业后，对业主提供各种形式的增值效劳◇返租销售开展商售出单位后，对业主进行返租，每月返还业主固定的百分比利润或者金额采用何种销售方式，主要根据市场及工程具体情况而定。名称交楼标准物管公司管理费（元/㎡）交付后产权归属铁建国际城毛坯南都物业2.5业主自行出租独立产权中天西城纪精装物华物业3.78业主自行出租独立产权现代中心精装野风世家6.8业主自行出租独立产权丽晶国际毛坯雷迪森铂丽2.8业主自行出租独立产权晓城天地毛坯中正物业3.0业主自行出租留用地香山四季公馆毛坯摩根酒店2.3业主自行出租独立产权西城博司精装南都物业3.2业主自行出租独立产权同人广场精装同人物业3.5代租， 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 未定划拨地泰美国际精装绿城物业3.9包租，方案未定独立产权东方铭楼精装绿城物业3.9包租+分红独立产权调研楼盘的交付后经营名称交楼标准物管公司管理费（元/㎡）交付后产权归属泰地北上新城精装物华物业2.6业主自行出租独立产权绿城西溪诚园精装绿城物业3.7业主自行出租独立产权绿城蓝色钱江精装绿城物业6.0业主自行出租独立产权绿城财通中心精装绿城物业3.9业主自行出租独立产权蓝湖国际精装盛全物业2.8业主自行出租独立产权金沙湖1号毛坯绿城物业3.2业主自行出租独立产权杰立公馆毛坯/精装中正物业4.8业主自行出租独立产权华元天鹅堡精装华元物业4.5业主自行出租独立产权和合财富中心精装昆仑物业2.3业主自行出租独立产权中粮晓悦公馆精装中粮地产物业未定方案未定独立产权名称交楼标准物管公司管理费（元/㎡）交付后产权归属和达城精装和达物业1.45业主自行出租独立产权杭州新天地精装高力国际4.0业主自行出租独立产权东方君兰中心毛坯南都物业3.5包租独立产权保利湾天地精装保利物业业主自行出租独立产权宝龙城市广场精装/毛坯泰安宝龙物业1.75包租+分红独立产权万盛商贸城精装/毛坯蓝盛物业0.6业主自行出租独立产权爱尚里精装/毛坯新日月酒店管理待定未定方案独立产权申瑞国际精装待定待定业主自行出租独立产权You盘时代精装卓盛物业4.0业主自行出租乡镇产权中铁田逸之星毛坯中晖物业1.65业主自行出租独立产权财富中心，14000、精装美莱国际，15000、精装可乐窝，13000、精装金山湖1号，14000、毛坯东方名楼，13000、精装晓城天地，7200、毛坯龙公馆，13000、毛坯时代山，8800、毛坯田逸之星，11000、毛坯克拉公馆，16000、精装新天地，23000、精装欢乐城，待定泰地北上，13000、精装银泰城，待定杰立公馆，24000、精装琥珀中心，19000、精装铂晶中心，11800、精装区域楼盘均价（元/㎡）是否装修层高面积段产权临平财富中心140003000装修4.7850-60独立产权临平美莱国际150003000装修4.7840-60独立产权临平华元·欢乐城待定待定待定待定独立产权下沙龙公馆11000毛坯3.845独立产权下沙时代山8800毛坯3.046、57独立产权下沙和达·可乐窝130002000装修3.044独立产权下沙金沙湖1号14500毛坯4.7860-70独立产权下沙东方铭楼130003000装修3.046、57独立产权下沙晓城天地7200毛坯3.250-54村留用地区域楼盘均价（元/㎡）是否装修层高面积段产权华丰田逸之星11000毛坯3.050、59独立产权华丰泰地北上130002000装修3.033、88独立产权城北新天地230004000装修5.430-90独立产权城北中大银泰城待定待定待定50、70独立产权城东克拉公馆160003000精装3.040、67独立产权城东杰立公馆21000（毛坯）24000（装修）3000精装3.036、59独立产权城东琥珀中心19000精装4.7950独立产权城东铂晶中心11800精装修3.140-50独立产权天鹅堡，21000，精装西溪和景，25500，毛坯同人精华，17000，毛坯万通中心，25000，精装绿景国际，13800，毛坯桔子里，5000-8500，毛坯五洲国际广场，16000，毛坯西城纪，21500，精装西溪壹树，11000，精装华盛达·堂巢，9500，毛坯区域楼盘均价（元/㎡）是否装修层高面积段产权城西同人精华17000毛坯4.7830-70独立产权城西桔子里5000-8500毛坯3.0740-50小产权城西绿景国际13800毛坯3.530-60独立产权城西万通中心25000精装3.540、60独立产权城西五洲国际广场16000毛坯3.830-60独立产权城西西城纪215003000精装修4.265独立产权城西西溪和景25500毛坯5.859-140独立产权城西天鹅堡21000精装4.7558-65独立产权城东西溪壹树110001500精装3.518-55独立产权城西华盛达·堂巢9800毛坯5.636-90独立产权区域楼盘均价（元/㎡）是否装修层高面积段产权城东大家·武林府550008500精装4.7555-69独立产权城东同方国际22000-250002000精装、毛坯4.840-50独立产权城东西子国际380006000精装修3.2550-90独立产权城东东方君悦330008000-10000精装4.7940-60独立产权城东海运国际240005000精装修3.4560独立产权城东现代中心280003000精装5.555-80独立产权城东钱江国际时代广场300003000精装4.745-75独立产权城东迪凯金座待定待定待定待定独立产权城东绿城蓝色钱江370005000精装修3.650、100独立产权现代中心，28000，精装大家·武林府，55000，精装同方国际，22000-25000，精装西子国际，38000，精装东方君悦，33000，精装海运国际，24000，精装钱江国际时代广场，30000，精装绿城蓝色钱江，38000，精装星耀城，29000，精装江景国际，21000，精装凯瑞金座，16000，毛坯积家，20000，精装象山国际广场，12000，精装钱江·BLOCK，10000-13000，精装昊元·之江时代中心，待定，精装湘湖九号，20000，精装区域楼盘均价（元/㎡）是否装修层高面积段产权滨江星耀城29000精装4.7840、65独立产权滨江凯瑞金座16000毛坯3.4540-105独立产权滨江江锦国际210005000精装352、53、57独立产权滨江积家200004000-5000精装修5.840-90独立产权滨江博凡·湘湖九号12000毛坯4.7945-65独立产权三墩象山国际广场12000毛坯4.530-45小产权三墩昊元·之江时代中心待定2000精装4.840-100独立产权三墩钱江·BLOCK10000毛坯4.937-70独立产权业主的盈利方式是靠个人出租或者交与物业管理公司代租，收益较无保障。此类物业在市场竞争剧烈的情况下，竞争力不强。开展商经营管理公司业主委托管理销售管理营销模式之一直接出售开盘日期：2021年1月5日开盘价格：13000元/㎡装修标准：精装物业管理公司：宁波新日月酒店管理效劳物业管理费：未定建筑组成：主要由4幢10~13层高层商业办公楼组成，包含两幢loft商务空间4.79米层高，面积为55-65㎡；两幢平层舒适空间，平层层高3.4米，面积为37-58㎡。特点 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 ：区内每个办公及商业空间都能具备自然采光，保证办公以及商业的空气环境质量。现代化的玻璃门窗和底层庭园，把室外的景观引到室内来。去化情况：共636套，已售53套。历时2个月。爱尚里开盘日期：2021年5月29日开盘价格：8900元/㎡装修标准：精装〔2500元/㎡〕物管公司：保利物业物业管理费：2.3元/㎡·月三级市场售价：8000元/㎡建筑组成：10栋经典ARTDECO高层建筑，并引入品牌主力店与时尚步行街组合的商业模式，集湾区购物、休闲、教育、生活效劳等功能于一体。特点分析：约40-140㎡精装LOFT，大面宽、短进深，充分接触阳光、美景。45-60㎡Lime公馆附赠比近100％，可轻松变身三房；70-90㎡Lad新墅创新对跃，双标准层高让LOFT居住更舒适；120-135㎡Lux尚郡，豪华墅式居住体验。去化周期：共2000户，30个月，仅余少量120㎡以上尾房。保利湾天地开盘日期：2021年10月开盘价：8888元/㎡目前均价：13500元/㎡装修标准：精装〔2000元/㎡〕物业管理：和达物业物业管理费：1.45元/㎡·月建筑组成：12种户型，面积区间在35-89平方米。特点分析：总建筑面积约16万方，集住宅、商业、SOHO公寓为一体的城市综合体工程。地处杭州地铁一号线下沙高教园西站3号出入口，下沙成熟繁华的物美商圈核心位置，紧邻儒雅宁静的下沙大学城。去化情况：620套酒店式公寓，已售224套，历时29个月。和达城开盘日期：2021年5月30日开盘价：18000元/㎡三级市场：12000-15000元/㎡装修标准：毛坯物业管理：绿城物业物业管理费：3.2元/㎡·月建筑组成：总建设面积约为105595平方米，由3幢高层组成，地下1层和地上2层为商业，地面3层以上为酒店式公寓LOFT。特点分析：近4.8米层高设计，结合水元素设计延绵起伏的律动回廊，独享最大愈65平方米的270度私家律动回廊。距离地铁1号线的中心站和下沙东站各5分钟步行路程。去化情况：700套酒店式公寓，已售581套，余房119套，历时34个月。金沙湖1号开发商发面：此种方式能有效降低开展商的经营风险，后期物业管理也相比照较容易。业主方面：居住→居住本钱较高投资→投资收益无保证直接出售模式开发的酒店式公寓重点突出采光、层高、赠送面积、工程地段和配套，竭力提升性价比。直接出售模式分析和结论工程竞争力有限业主与酒店共同承担经营风险提升客户投资信心增强竞争力开展商经营管理公司业主委托管理销售委托经营返利营销模式之二后续增值效劳开盘日期：2021年9月18日开盘价：35800元/㎡装修标准：精装〔8000-10000元/㎡〕物业管理：金钥匙物业物业管理费：7.8元/㎡·月建筑组成：总建筑面积约13万平方米。整体建筑由A、B二座呈三角形的塔楼及与其相连接的三层裙房组成。A座高35层，B座高26层。面对钱塘江及城市景观阳台。特点分析：内部配套室内恒温游泳池、健身中心、商务中心、品牌餐饮、中央热水系统、中央空调系统等。层高3.65米、超大卫浴空间、超豪华浴缸，博德宝、库博士厨电、BERKE智能系统，大户型有16.8米大面宽景观、270度非凡视野，超大景观客厅、奢华中岛酒柜与厨吧等等。去化情况：862套酒店式公寓，已售275套，余房587套，历时30个月。东方君悦2021年12月29日，位于钱江新城核心区的东方君悦，正式签约黄龙饭店，黄龙饭店将在东方君悦内，开设一家精品酒店，并为东方君悦业主提供五星级酒店式标准的管理与效劳。价格变化：效劳分析：24小时有偿管家式效劳，如代发信件，办理电报、、复印、国际长途、行李托运、提供中西式早餐，正餐送餐、叫醒效劳，留言效劳、衣装湿洗、干洗，熨烫和修补效劳，擦鞋效劳、清扫室内卫生、房间通风等等。东方君悦开盘日期：2021年4月10日开盘价：13000元/㎡装修标准：精装〔2000元〕物业管理：物华物业物业管理费：2.6元/㎡·月建筑组成：占地约72065平方米，建筑面积224881平方米。特点分析：小区中央下沉式的庭院形成了便于社区居民的生活配套中心。小区独有篮球场、泳池、羽毛球场及架空运动空间等特色主题运动设施。去化情况：2000套酒店式公寓，已售1359套，余房641套，历时48个月。物业效劳：物业公司代租，租金1500-1800元/月价格变化：泰地北上下沙是酒店式公寓大量供给之地，库存5000套以上；未来酒店物业供给面积将不断增加，规模和档次也将逐步提升，必然使市场竞争加剧，酒店式公寓后期经营风险将增加。因此，合理的经营理念和投资回报方案，将是酒店式公寓成功的关键。后续增值效劳模式分析和结论开展商投资者酒店经营公司返租回报销售委托经营出租经营或合作经营工程管理公司开展商子公司管理酒店事物回报流程关系流程营销模式之三返租销售此种物业回报往往是固定的，因此业主躲避了一定的投资风险，所以售价也较高。开展商后期管理较繁琐，假设出租市场不好，每月的返利也会是一个较大的资金负担。杭州此类工程有宝龙城市广场、东方铭楼、东方君兰中心等。开盘日期：2021年7月29日销售均价：15000元/㎡装修标准：精装〔2500元/㎡〕物业管理：泰安宝龙物业物业管理费：1.75元/㎡·月建筑组成：户型为40、50方，共230套，毛坯出售，可提供精装修方案。特点分析：下沙新城首个以多业态综合性商业为主题，集高层住宅、联排别墅、精装SOHO、综合商业、步行商业街等形态为一体的城市综合体。其中，商业涵盖超市、百货、影院、电玩、娱乐及美食餐饮等多种业态。去化情况：230套酒店式公寓，7个月去化56套，余房174套。委托管理期限：5年利润分配：前五年包租，第一二三年分别为5%、6%、7%固定回报，后二年按实际出租时间所获房费二八分成，管理公司二成，业主八成。宝龙城市广场开盘日期：2021年9月23日销售均价：投资型17000元/㎡，自住型16000元/㎡装修标准：精装〔3000元〕物业管理：怡华物业管理委托经营：绿城晶悦酒店物业管理费：3.9元/㎡·月建筑组成：总建面约7.5万㎡，由一栋板式百米高层及两栋四层辅楼围合而成，高层1-2层为商业，3-23层为主力户型50㎡的精装公馆。建筑分析：4.78米挑高精装豪华大堂设计，墙面与地面采用高档地砖与石材结合，配备5部知名品牌电梯；外墙采用干挂石材及玻璃幕墙；铝合金窗采用断桥隔热型材，中空钢化玻璃等环保材料；高品质绿色空中景观花园，为居者提供更多风景视界。东方铭楼收益分析：收益一、绿城晶悦酒店统一经营，五年内年均收益6.8%：交付第一年6%，第二年6%，第三年7%，前三年收益可抵充首付款，第四年7%，第五年8%。收益二、每年赠送21个免费入住积分，用积分可在海南、黄山指定酒店免费入住；收益三、物业费由绿城晶悦酒店统一缴纳，业主无需支付。收益四、后5年由业主自行选择，假设继续委托管理，按客房柜台收入五五分成，委托经营期间每年赠送21分时度假入住权。去化情况：共769户，23层〔一二层大堂〕，已售486套，历时18个月，首次开盘2021年9月23日。价格走势：东方铭楼开盘日期：2021年11月20日销售均价：毛坯8800元/㎡〔LOFT4.98米层高〕精装9800元/㎡〔平层〕装修标准：精装〔3500元〕物业管理：芮凡物业物业管理费：3.5元/㎡·月建筑组成：工程占地9900平方米，容积率3.8，建筑总高99.8米，地下1层，地上24层，总建筑面积44066.25平方米。其中主楼37603.25平方米。1-3F为商业裙房，总建筑面积10485.22平方米。4-15F为精品酒店，总建筑面积15784.08平方米。东方君兰中心建筑分析：“四方广场〞由“光典大厦〞、“春城广场〞、“创意大厦〞、“东方君兰〞四个工程组成，总用地面积为60余亩，总建筑面积为18万多㎡。其中商业裙房面积41120㎡。广场正中间拥有公共广场及绿地约10000㎡，停车位800多个，并通过空中走廊设计使整个广场融为一体。“四方广场〞主要定位是：1、以总部经济为主的现代化商务中心。2、品牌总店集群和旅游特色产品专营中心。去化情况：总户数461套，已售155套，可售306套，历时16个月。收益分析：包租5年，租金3000-3600元/月。以55㎡精装户型来计算，首付269500元，十年按揭，月供2934元，租金收入可抵消按揭款，业主可能尚需支付每月192.5元物业费。东方君兰中心投资客户主要的目的是投资回报，采取此种营销方式无疑是对客户投资信心的极大保障。在保证经营利润的情况下，给予客户一定的回报才是公寓类物业顺利经营的有力保障。返利销售模式分析和结论运营方式项目价格项目价格直接出售和达城13500保利湾天地11000后续增值服务东方君悦35800泰地北上新城13000返租销售东方铭楼17000宝龙城市广场15000在同板块提供返租、代租等效劳的物业价格上比普通公寓普遍要高，尤其是提供返租或者承诺回报率的物业价格比普通公寓高出26%左右。不同营销模式对价格的影响杭州酒店式公寓营销情况2021年杭州市区销售酒店式公寓8700套〔含余杭、萧山〕；2021年杭州市区销售酒店式公寓9379套〔含余杭、萧山〕；2021年杭州市区销售酒店式公寓10062套〔含余杭、萧山〕；2021年杭州市区〔含萧山余杭〕酒店式公寓库存17678套。由于不受限购政策影响，酒店式公寓在住宅销售遇阻后成为了不少人新的投资目标，正因如此，酒店式公寓的市场前景被各房地产企业寄予厚望，以求在低迷的楼市中开辟出一条新路。　　但是，在实际销售中，酒店式公寓并没有想象中那样紧俏。从数据上看，在杭城，仅局部板块、局部楼盘取得较好的销售成绩，大多酒店式公寓工程销售情况差强人意。通过数据上清楚看到，卖的最好的楼盘仍然是那些降价楼盘。价格在酒店式公寓的销售中，作用仍然是决定性的。在市场反响来看，有投资回报的工程虽然价格较高，但承诺的投资收益使客户对工程更有信心，有固定回报的物业更让客户动心。有后续升值效劳的物业也让客户更安心，普通的公寓拼户型、拼地段、拼赠送面积，如果先天缺乏，将难以得到顾客的关注，开展商一般会在后期引入一定的经营方式来改善销售。不同营销模式对销售的影响对开发商回收投资的影响营销模式回收速度回收额后期资金压力后期管理压力直接销售较慢较低无无后续增值服务略快较高小（依协议不同）有返利销售略快高较大较大对业主获利的影响营销模式业主获利方式业主获利稳定性风险直接销售自行出租或代租无较大后续增值服务投资获利依市场情况而不同一般返利销售固定投资回报稳定较小本案工程特点毗邻银泰城，借势银泰城；一边是银泰城，一边是中豪七格公寓式工程；银泰城本身是中沙社区的10%留用地工程，是社区与银泰百货合作产物；周边有智格、七格这样的成熟小区，滟澜山、柠檬郡先后交付，同时距离管委会5分钟车程；银泰城地上8层，地下2层，有1000个停车位，总建筑面积98000平方米，是一个一个集购物、娱乐、休闲于一体的大型Shoppingmall。片区居住、商业气氛逐步成熟，交通便利。