房屋工程质量维修案例分析

房地产工程维修讲座房地产工程维修讲座房屋工程质量维修案例 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 房地产工程维修讲座案例目录1、屋面主要质量问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 (6例)1.1屋面楼板结构裂缝导致渗1.2屋面女儿墙无凹槽导致渗漏1.3屋面承压过重破坏防水导致渗漏1.4二次装修引发楼下严重渗漏1.5屋顶花池高于防水线导致渗漏1.6屋面一次防水不保险性2、外墙主要质量问题(8例)3、卫生间主要质量问题(3例)4、房屋其他质量问题(3例)房地产工程维修讲座案例01：屋面楼盖裂缝导致渗漏案例特征从不少新入伙的楼盘了解，屋面钢筋混凝土楼板出现不规则的裂缝（见图），有的顺裂缝渗漏，由此引发许多业主的强烈不满，有提出要求退楼，有提出要求索赔，也有业主要求维修处理的，其维修施工难度、维修费用都是较大的。房地产工程维修讲座原因分析„混凝土塌落度的失控，是屋面板裂缝的重要原因。如果屋面混凝土施工出现塌落度过高（超过18——25），加上天气温度不高，较容易出现水饱和现象。„混凝土的养护不当是屋面板裂缝的主要原因。屋面是最后一道混凝土结构施工，无法利用循环用水来保养，如保养期内出现疏忽，就会出现此类现象。„预埋管线位置不当，容易导致屋面板裂缝。预埋在混凝土中的水管、电线管过多，集中在一个地方排放，特别是在结构的受力面受到影响，非裂缝不可。„ 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 失误导致屋面板裂缝原因。此类原因很多，如受力配筋、屋面板厚或其他失误有可能造成屋面板裂缝。房地产工程维修讲座维修处理„纤维网补强法。在2mm以内的裂缝，剔除抹灰面后，在板的双面用环氧树脂贴纤维网1—2层，干后做各自的装修。„注浆补强法。对大于3mm的裂缝，剔出抹灰面（200mm宽）后，做裂缝封闭并设通气孔，注浆机挤浆法，干后做碳纤维补强法。„碳纤维补强法。在3mm以上较严重的裂缝，剔除板的双面的抹灰面后，用结构胶粘贴碳纤维，然后做原有装修层。„钢结构补强法。裂缝较大时,根据计算结果，制定用结构胶粘钢材的措施，进行处理。房地产工程维修讲座案例02：屋面女儿墙无凹槽导致渗漏„某大厦的二楼裙房屋顶，在屋面女儿墙的阴角部位，有长达30多米渗漏带（见图），使楼下室内窗顶边缘的天棚污染（宽0.5米左右），漏水污染到内墙面、有的还污染到墙边的窗帘，使楼下证券公司８间大户室的用户深受其扰。案例特征房地产工程维修讲座致漏原因„由于瓷片和地砖的砂浆标号过低（沙浆手捏即碎），或屋面冲洗时用力过大（使用过消防龙头），屋面女儿墙阴角的结合部，嵌缝砂浆大部脱落，有的已深达50——100mm，被破坏的防水卷材依稀可见，破坏了防水卷材是致漏的主要原因。„女儿墙高出屋面1.1米，女儿墙立面的防水卷材顶端，均没有防水凹线，防水卷材无收口保护。久雨时，女儿墙上瓷片缝的渗漏水，会渗透到室内的窗顶和楼板。房地产工程维修讲座维修办法„拆除女儿墙(阴角)瓷片和屋面地砖各400mm，至防水卷材处，在屋面顶离女儿墙立面300mm处凿50*40的线槽，尔后贴防水卷材；„在该阴角部位，至少加固３层防水卷材，经存水试验三天后不漏，为合格；„在加固的防水卷材外挂钢丝网，抹m10聚合物防水沙浆保护层；„作好卷材后，恢复屋面原装修瓷片和地砖面层；处理室内因渗漏污染的天棚和墙面装修。房地产工程维修讲座案例03：屋面承压过重破坏防水导致渗漏案例特征：事例1：露台装修超重致漏写字楼的９层露台，该处原设计为普通屋面平台，为不承重的上人屋面。该楼承租后，使用单位进行了装修，现改作露台花园、建水池、造假山、砌水墙以及安装大型空调室外机组（见下照）。由于承重较大，使屋面保温层局部受压，破坏了原楼顶露台的防水层，使积水进入陶粒层中，渗透结构楼板，造成8层天棚多处漏水，虽从下部将漏水点处理，由于上部屋面防水破坏未根本治理，所以出现漏水点转移，处理难度很大。房地产工程维修讲座案例特征事例2：屋面绿化种植超重致漏某楼座的屋顶，原设计为上人屋面，而后建造了屋顶花园。由于直接在原屋面的装饰层面上砌筑花池（见图），填土种花植树。大大超过苯板及陶粒等保温层的承受能力，造成屋面防水的破坏，雨水渗入陶粒层中，导致顶层部分业主投诉屋顶漏水。房地产工程维修讲座案例特征事例3：景观平台装修超重致漏社区服务中心屋面、即天桥上景观区域。其结构上面的陶粒层厚达400—900mm不等。在平台陶粒层上建立了高尔夫球训练场、种植了中型乔木园林、以及大型雕塑等景观物。由于超重，使高厚度的陶粒层变形，破坏了防水层，产生了积水。在陶粒中积水深达250mm以上，使天桥下的精装修大面积渗漏污染，一度影响了景观形象；同时也无形的增加了天桥的荷载，存在着严重的安全隐患。房地产工程维修讲座致漏原因由于上人屋面或平台局部因种植增加荷重，大大超出了苯板、陶粒层的承受能力，使保温层压缩变形，导致了屋面上部防水构造的破坏。上层防水被破坏后，陶粒层中大量进水，外部高温时产生的膨胀压力，会局部破坏下部的防水层，从而渗透结构楼板，造成多处渗漏。房地产工程维修讲座维修处理„如果在露台、平台或屋面上，进行拆除现装修、隔热层和被破坏的防水层，再重新处理防水层，恢复隔热层、装修及设施等，可以根治。但施工周期长，维修成本高，而且精美的景观环境，一般不允许大面积破坏，只适应在小范围内施工。„在渗漏的平台、屋面结构底部或侧面多处抽芯，安ＰＶＣ排水管，将陶粒层中的水导出来，能起到了排水、减压作用，许多漏水不治自愈。某庭的Ａ型屋面、天桥以及写字楼９层露台上，采用这一 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ，已取得良好效果。房地产工程维修讲座案例04：二次装修引发楼下严重渗漏渗漏特征某9#楼共10层，98年竣工后入伙，99年9层装修。2000年2月，8层业主进房准备装修时发现，卫生间靠外天井墙角严重渗漏长达3米多，漏水顺墙直达地面，墙角和墙面有长达250mm以上的白色结晶体；在同一墙体的外部，有长达5米不同程度渗漏痕迹；以上漏点在冬春少雨旱季，仍然长漏不止。房地产工程维修讲座„在渗漏的上部，是9A业主二次装修豪华、近25平方米的大露台，露台周边建有花槽，东部栏杆边安有水龙头，龙头下建有水池。现场观察，在花槽侧立面缝中有明显渗漏痕迹；在原女儿墙顶面砖与后来装饰花槽上部的大理石结合部位，已有明显裂缝，裂缝里还长满了小草。而且，9A业主将露台原地砖已全部更换，极有可能破坏原有防水层。渗漏原因房地产工程维修讲座„如果业主在阳台进行二次装修时，花槽内未严格的做好防水，或者根本未做防水，二次装修的花槽水位提高到与原女儿墙顶同高，花槽内的水透过女儿墙体的上半部位，渗漏到下层，在冬春旱季的现场，看到该墙内、外及楼板都在严重渗漏。„在露台东部靠女儿墙处，9A业主还建一水池，并安装了用水龙头，其水池水位明显超过原防水层，渗透女儿墙到9楼客厅，再渗漏到8楼天棚，此处漏水从未断流，与水池、龙头有极大的关系。房地产工程维修讲座维修方案„拆除9A南露台上的花槽、地面装修部分，至结构楼板面并洗净后，在地面上做刚性防水沙浆；„防水沙浆干后，刷911聚氨脂二遍(要求刷至女儿墙防水线)；„隔一天后，做存水试验，以48小时不漏为原则；„做涂脂层上的保护层沙浆一遍后，铺陶粒混凝土层或泡沐砖，铺至装修底面；然后按原装修面层恢复。„依据选好的材料，做好地面、墙面的装修恢复工作。房地产工程维修讲座某幼儿园是二、三、四层错落式的建筑物，由于屋顶全部为花园，暴雨时，与种植土相邻的建筑物室内，成水平状渗漏线。无相邻建筑物处，沿女儿墙渗漏到外墙，有的还漏至室内楼下，污染墙面，泡坏木地板，给用户造成一定的损失和烦恼。案例特征房地产工程维修讲座致漏原因„由于女儿墙边的花槽内高于原防水的种植土，已超过了原屋面泛水（见图）防水线100mm以上的高度，大雨时间过长时，种植土上积水提高了水位，积水无疑会透过未做防水的墙体渗漏到外墙和楼下的室内。房地产工程维修讲座维修处理„移走女儿墙边花槽内的植物，凿开女儿墙的瓷片装修层，加高防水卷材要高过种植土200mm以上，然后恢复装修瓷片和种植物。„或移走女儿墙边花槽的植物；改种植土低于防水卷材标高的200mm以上;或者干脆做一条排水土坡沟，降低水位。此处只适于种植草皮。房地产工程维修讲座案例06：屋面结构板漏水的改造案例特征当前屋面防水中，往往只设计在结构层上做一层防水，在防水层上做200mm保温层、再做40mm的混凝土层，然后做地砖排水到侧壁地漏；将出现这种局面，将装修层上面的水排去，但在保温层中的积水，积压在屋面的保温层内，并没有排走；时间久后，积水渐多，加上楼板结构层出现的裂缝，势必造成室内漏水。房地产工程维修讲座房地产工程维修讲座„屋面结构板面上，采用凿开2mm、灌环氧树脂、做大黑豹防水浆方法，处理楼面上的裂缝；„浇注C20的钢丝网砼，最低处为侧排口，保证20mm厚，找坡0.5%，在侧排口设置D50侧排地漏，连接至外部雨水管；„待基地充分干燥时，做911防水涂膜厚2mm；呈扇型铺设D32的排水排气管(管周打洞，土工布包裹)，„距离下部的侧排地漏30mm处安装（必要时在高处引出屋面层上150mm做排气状）；防水改造房地产工程维修讲座„上铺25厚聚塑苯保温板（覆盖过排水、排管）再铺300克无纺布隔离层；„100厚1：8水泥陶粒混凝土；40厚细石混凝土配￠6＠200双向钢筋；„25厚防滑地砖干硬性水泥沙浆铺设，找坡1%到侧排地漏。做防裂缝的焦油伸缩缝。房地产工程维修讲座改造效果：„按照原有屋面做法施工，容易在保温层及陶粒层中会产生永久性积水，使结构板上的防水涂膜长期浸泡在积水中，大大缩短了防水涂膜的使用寿命，天热时，里面的水、汽会随着温度的变化产生压胀力，同时若防水层或结构板上有瑕疵，极易发生屋面渗漏现象；„若将屋面板结构找坡并设置暗侧排水管系统，就可以将笨板及陶粒层中的积水排出，保证了压力的排泄，对屋面防渗漏、排气压有着极其重要的作用。房地产工程维修讲座案例目录1、屋面主要质量问题2、外墙主要质量问题2.1外墙使用石渣空心砖，是造成外墙渗漏的主要原因。2.2铝窗外框的砂浆塞缝不严实，是造成外墙漏水的重要原因2.3螺杆洞未作防水处理是造成外墙漏水的原因之一。2.4外墙体裂缝是导致外墙漏水的原因之一。2.5外墙装修瓷片的砂浆不饱满，是造成外墙渗漏的原因之一2.6铝合金窗的造型设计及组合质量问题直接导致渗漏2.7外墙上安装设备支架，防水处理不当致漏。2.8外墙上安装空调进、出管的洞口，堵塞不当导致渗漏。3、卫生间主要质量问题4、房屋其他质量问题房地产工程维修讲座案例01:外墙结构问题严重漏水案例特征某大厦住宅建成于1994年。业主入住六年来，2/3以上业主外墙漏水入室成了普遍现象，发展商曾引起高度重视，物业管理公司也曾费尽心计的维修，外墙渗漏问题一直没有根治。下面图片介绍漏水情况。房地产工程维修讲座致漏原因虽然进行过多次渗漏维修，但是屡修屡漏的事实又确实存在。根据我们初步判断，以上造成外墙渗漏的原因有以下几点：1.外墙大量使用石渣空心砖，是造成外墙渗漏的主要原因。这与当时市政府有关部门，严禁使用实心红砖，强制推行石渣空心砖（设计上又未及时调整外墙防水更好的材料），有一定的关系。此类问题在市行业管理部门中，已进行过多次论证和反思，当属某市建筑外墙防水失误的典型——“德兴楼”现象。2.铝窗外框的砂浆塞缝不严实，是造成外墙漏水重要因。通过某管理处的几家维修商反映，近期在某大厦二楼，处理铝窗渗漏的施工中，拆除塞缝时发现的纸袋、木条等物已证实。房地产工程维修讲座3.螺杆洞未作防水处理是造成外墙漏水的原因之一。在施工外剪力墙时，因加固模板而留下的螺杆洞，未作防水处理，雨水透过外墙面砖及砂浆层，通过螺杆洞穴渗水入室。是多处螺杆洞未堵而渗漏的。4.外墙裂缝是导致外墙漏水的原因之一。由于外墙是由钢筋混凝土剪力墙和空心砖墙组成，在抹灰前，对不同材料的交界处，做好钢板（丝）网是控制裂缝的必要措施。根据观察，在不同材料交界处，我们已发现内、外墙面上（见图）有多处裂缝，可以判断这一漏水隐患的客观存在。房地产工程维修讲座5.外墙装修瓷片的砂浆不饱满，是造成外墙渗漏的原因之一。从几处敲开的瓷片来看，有的瓷片砂浆粘合率不足50%。由于装修瓷片（见图）大面积空鼓，在30层外墙的渗水到瓷片内，有可能在12层的裂缝或铝窗塞缝中渗水入室。装饰瓷片的粘贴工艺也很成问题——部分窗口外上沿瓷片，未贴成成鹰嘴式，引导雨水直泻铝窗；窗口外的下沿瓷片，有倒坡积水现象等。这些都会加大外墙渗漏的机会。房地产工程维修讲座6.铝合金窗的造型设计及组合质量问题直接导致渗漏。原铝合金窗下部的挡水铝板太低，仅高２0mm,暴风雨时,直接从铝窗灌水入室。还有不少铝窗关闭后，还有1—２mm左右的透光缝，属组合质量的问题，试水时可见到铝窗中档或螺钉处明显进水。7.外墙上安装设备支架，防水处理不当致漏：室外安装铸铁管、空调、广告牌等，有打入外墙中的钢支架（见图）——此处室内可见到的渗漏点。房地产工程维修讲座8.外墙上安装空调进、出管的洞口，堵塞不当导致渗漏。许多空调是后期安装，由于是在室内钻洞，大多数的洞是外高内低，加上补洞材料又是普通砂浆，未做防水和膨胀处理，外墙雨水很容易进入室内。房地产工程维修讲座维修处理：一、施工准备：„一般先从外墙治理，准备电动吊篮，以及必要的安全用具；„采用外墙冲击试水法，确定渗漏位置；„选用当前效果良好的防水材料：国产大黑豹防水剂、ＴＦ和ＪＳ防水剂（粉）、911防水涂膜、金汤水不漏、进口的美国道康宁防水胶，以及处理裂缝用的钢丝网、杜拉纤维网等。房地产工程维修讲座二、外墙裂缝及石渣空心砖渗漏处理„经试水有渗漏、初步判断是空心砖渗漏的部位，应在外墙混凝土与石渣砖的交汇处，凿除外墙的瓷片及砂浆层，宽约250mm左右；„在内墙有渗漏处开一洞口，灌入微膨胀聚合物水泥浆，并加一定并加一定压力，保养成活后，恢复室内因渗漏污染的装修。„清洗外墙用聚合物防水砂浆打底，贴杜拉纤维网或钉钢丝网（视裂缝情况而定），仍用聚合物砂浆保护层和恢复瓷片；房地产工程维修讲座三、铝合金窗质量及窗框外砂浆塞缝渗漏处理„试水查渗漏点，分清边框砂浆塞缝渗漏还是铝窗组合质量问题；„因窗框外的砂浆塞缝渗漏，拆除外墙窗口瓷片和内墙窗口抹灰到结构层面，重新用聚合物砂浆处理塞缝，内外均加涂防水胶；„因铝窗组合质量问题的漏水，找到渗漏点后，更换止水胶带(严重的须拆除窗扇、更换部件)，用进口道康宁防水胶，封堵渗漏缝隙；„经试水不漏后，窗上口瓷片应贴成鹰嘴式；然后在窗边与瓷片交汇处打进口道康宁胶；恢复室内因渗漏污染的装修。房地产工程维修讲座四、外墙螺杆洞等渗漏处理„试水后，确定内墙渗漏点部位，人工凿开内墙的装修及砂浆层，找到螺杆洞；„将洞口打凿为50mm深，直径50mm的喇叭口；„清除螺杆洞内的杂物，用聚合物砂浆分层堵塞到洞内；„经试水不漏，恢复室内装修。房地产工程维修讲座五、其他渗漏处理方案„外墙空调管洞口不少渗漏，是因为堵塞不严、堵塞材料不当、洞口外高内低等原因，应采取对应措施，凿开洞内堵塞物，用聚合物砂浆内、外分层堵塞。最好另行打洞——洞口外低50mm左右。„因铸铁排水管，打入外墙上的钢架，有渗漏到室内，按双面防水措施进行处理。„卫生间渗漏、屋面渗漏按常规方案（此处不作详细叙述）处理。房地产工程维修讲座案例02：外墙凸窗上空调盒漏水案例特征某花园是近期入伙的高档楼盘，为了保持楼外整洁高雅，将室外空调机安装在外墙凸窗上隐藏式的空调盒内。由于未考虑防水措施，部分业主投诉空调盒渗漏：只要是空调使用季节，无论是雨天还是晴日，都有空调盒渗水入室，轻则造成内墙污染，严重的还泡坏木窗套、木地板。诸多业主苦不堪言，强烈不满！外墙凸窗上空调盒漏水，是业主投诉的问题之一。房地产工程维修讲座渗漏原因„空调盒结构虽为现浇混凝土，经查证设计上、施工中均未设防水。„由于要考虑散热效果，某花园安装的百页窗已取消一半页片、雅居安装的百页窗则页片向上斜，这样外部雨水很容易进入空调盒内。由于是隐藏部位，空调盒内的抹灰做的又较差，雨水灌入空调盒内，很快渗透沙浆层和结构混凝土底板层，漏入室内是很正常的；„部分渗漏为空调冷凝排水管堵塞，或冷凝水排水量过大时，由于排水管口径过小，空调冷凝水溢出管外后通过排水管的管根渗入室内。房地产工程维修讲座案例目录1、屋面主要质量问题2、外墙主要质量问题3、卫生间主要质量问题3.1卫生间积水导致其他房间返潮3.2卫生间装修木门套返潮发黑3.3卫生间地漏上返臭气4、房屋其他质量问题房地产工程维修讲座案例特征：样板房出售了。但是没有住人；现客厅、卧室、书房、厨房和入户花园的墙裙都出现30——50公分高的返潮现象。在所有的地坪石材缝中发黑、有返水的迹象（见图示）。案例01：卫生间积水导致其他房间返潮墙裙返潮房地产工程维修讲座该房有一间20平方米的主人卫生间，其地坪和客厅、卧室使用的是同一种材料、安装在同一个水平线上，该处卫生间的水管又在不断渗漏，漏水透过石材下的沙浆层，渗透到卧室、客厅和书房，造成墙裙出现返潮。渗漏原因：房地产工程维修讲座„给冷热供水管分别打压，彻底修复水管的渗漏；„将主人卫生间的地坪撤除至结构层后，重新做911聚胺脂防水（注意卫生间的侧面要修补好），做沙浆保护层；„再铺低于卧室3公分的地坪砖。并作好门槛石材的防水工作；„清理各房间的返潮墙裙，铲掉后重新涂料、重铺墙纸。维修处理：房地产工程维修讲座案例02：卫生间装修木门套返潮发黑案例特征某1座9A、某2座17A的装修房、某轩5座1A，某轩5座1B样板房等业主先后投诉：靠卫生间装修的木制门套，因受潮发霉、变黑，严重霉变的木门套高达1.6m以上，使精美装修黯然失色。当事业主认为是装修质量的问题，对此很有意见。房地产工程维修讲座„通过对装修质量的反复检查，装修的材料、施工质量符合要求。造成木装修发黑的主要原因是装修设计——未考虑卫生间的返潮对木装修的腐蚀和破坏。„卫生间采用了350mm深降板,可能降板坑上层的防水在装修时被破坏；可能安装的卫生器具与排水管结合不严，因而，使降板坑中陶粒层大量积水。在地面阴角墙裙、门槛、木门套等薄弱环节向上返潮。使吸水后的木踢脚板、木门套发霉变黑，有的还殃及临卫生间的木地板。„经现场在降板坑底部钻孔、有大量积水涌出，撤除木门套内的墙面十分潮湿,充分证实是降板坑内积水返潮所致。原因分析房地产工程维修讲座„另一种情况是卫生间地面反坡积水、或地漏堵塞积水，卫生间墙裙的防水未达到一定高度，直接返潮到木装修上导致发霉变黑。„卫生间装修的木门套，直接埋入地面下，卫生间地面实际上长期含水，水顺着木质品的毛细孔向上渗透，久之含水的木制品发霉变黑。房地产工程维修讲座„在卫生间的降板坑底部或侧面抽孔，安装排水管，将降板坑内的积水，通过管道排泄到下水主管；„更换新的木门套前，先将靠墙的木门套反面部位严格防水、防腐处理，然后安装新的门套；不让木制品进入卫生间的地面，改卫生间的木制品为铝塑或避免导水的材料。„卫生间反坡积水进行整改，地面的装修面必须坡向地漏３％。卫生间使用中及时疏通排水地漏和管道，保证地面不存积水。„在容易进水的地面阴角、瓷片的勾缝处、卫生设施等靠墙部位应密封打胶，阻止积水泛上墙体。维修处理房地产工程维修讲座案例03：卫生间地漏上返臭气案例特征某楼盘部分业主、特别是低层居住者，投诉卫生间返臭气，主要是在夏天，特别是业主出差，家中无人，回来再居住时，其臭气格外严重。经现场回访，的确如此。房地产工程维修讲座„现场调查，回返臭气的卫生间大都安有排气扇，通风良好，卫生间并非肮脏，且排水良好。该处安装水封式地漏，下部不设存水弯，其优点是不易堵塞，但臭气却无法避免。原因是它不同于传统的铸铁地漏，现在地漏多为不锈钢、铝材、或PVC材料所制成。美观、高档，但碗口存水深度不足10mm。在下水管内部，气体运动经常产生冲击波，轻则吸走碗内存水，重则冲动地漏。臭气自然上返。在炎热的夏季，出差几天不足10mm的地漏存水早已干涸，臭气上返已在情理之中，关闭的门窗更使室内充满臭气。„还有一个卫生间设有两个地漏，一个常用，另一个地漏长期闲置在洗衣机或杂物柜底下不常用，地漏早不存水，卫生间臭气自然上返。返臭原因房地产工程维修讲座维修处理z对现场安装的排水管进行勘查，找到最适合安装通气结合“H”管的位置，做好记号。由维修商购置与已安装管道匹配的管件及辅材；z组织管理处协调好该单元的业主，停止用水两小时，以便排水管顺利接驳；z最后组织施工人员截断排水立管及通气立管，安装上通气结合“H”管。（安装后如图所示）房地产工程维修讲座案例目录1、屋面主要质量问题2、外墙主要质量问题3、卫生间主要质量问题4、房屋其他质量问题4.1室外工程使用木装修霉烂4.2装修内墙面裂缝4.3房屋烟道不畅通房地产工程维修讲座案例01：室外工程使用木装修霉烂案例特征„某山庄四期建设中，室外木质平台地面、钓鱼台的木格板、木船等，在3年内均以大面积霉烂、断裂（见附图）。„某园一期交工不到3年，也出现部分木质结构已霉烂的迹象，导致安全问题的发生。房地产工程维修讲座原因分析1.雨水、泥土直接浸泡木结构引起霉烂（见图）；2.铁钉锈蚀引起连接部位木材腐烂、断裂；3.木材防腐和表面处理工艺有待改进。房地产工程维修讲座处理建议„室外的木制结构，必须离地面不小于300mm安装；„室外的木制结构，不得使用外露铁钉处理；„室外的木制结构要做一年一度的油漆加固；„建议在今后的项目，室外工程中慎用木材。房地产工程维修讲座案例02：装修内墙面裂缝案例特征某楼盘内墙面多处裂缝。有在结构梁下部位的、也有在内外墙的交接处；有的在砌体内墙的中间部位——呈垂直状，也有的在地面高度上30厘米处————呈水平状；有的长度只有几十厘米，有的则长达4米以上；有的是单面裂缝,有的部位双面都有裂缝。由于内墙面裂缝呈普遍性，使刚刚入伙的业主忧心重重，有的要求处理、有的要求索赔，还有的要求退房，一时闹得沸沸扬扬。房地产工程维修讲座裂缝原因1.混凝土梁板的挠度控制不当可能导致装修抹灰的裂缝；注意结构梁、板设计 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 挠度限值为1/200—400。关键是在抹灰前让每层梁、板分别来承受荷载。因此，这就需要在砌筑墙体时，进行合理的安排，砌筑的方法、砌筑的顺序、砌筑与抹灰之间的间隔时间，如果安排不当，都会使今后的装修抹灰产生裂缝。房地产工程维修讲座2.安装墙内管线时，破坏墙体构造会直接导致抹灰裂缝；一般砌墙时已将水、电管线安装预埋到位，但有时由于预埋位置不准确、或业主出于装修需要改动水、电预埋位置，将已砌墙体进行凿、敲甚至拆除，造成砌体结构松动；有的拆除后不用相同材料砌补，又未加钢丝网，导致该部位抹灰裂缝。房地产工程维修讲座事后墙内安装管线使抹灰层裂缝不加措施会裂缝房地产工程维修讲座3.不同建筑材料之间未按规定加钢丝网，导致抹灰的裂缝；混凝土墙、柱与后砌墙体之间，特别是混凝土梁与砌体不平行的下部位，未加钢丝网或宽度不够，导致裂缝的产生。后砌的空心砖隔墙，与砼梁、柱之间空穴较大，塞缝、抹灰时砂浆过厚；虽然在抹灰前这些部位加了钢丝网，由于钢丝网选材不当，网孔过大，仍有可能在结构梁的下部、现浇砼柱或砼墙与后砌的空心砖隔墙之间出现裂缝。房地产工程维修讲座4.施工砌体工法的不当间接导致装修抹灰的裂缝；砌体操作的方法不当，如砌后敲打墙体、砌体砂浆不饱满、瞎缝；每天砌筑的高度控制不当；砌体的顶部的顶砖排列不当；后砌空心砖隔墙与砼梁、柱之间楔点不稳固；造成后砌墙体在装修时松动；都会造成裂缝的产生。房地产工程维修讲座5.抹灰的工法不当导致装修抹灰的裂缝：抹灰前对混凝土梁板的甩浆质量不高；抹灰的厚度超过20mm时没有分层操作；混凝土梁板抹灰与砌体抹灰同步进行时，砌体未充分浇水湿润；抹灰工具使用、程序安排不当等，都有可能使抹灰面层出现空鼓、裂缝。房地产工程维修讲座6.抹灰砂浆配比不当直接导致墙面裂缝；抹灰砂浆的沙质含泥量偏大会导致抹灰裂缝；抹灰砂浆的调制也不是标号越高越好，相反的是高标号的砂浆处理不当，砂浆的标号不均，收缩不匀，是极易产生装饰墙面裂缝的。7.结构裂缝的延伸间接导致装修抹灰的裂缝；混凝土梁、板因其他原因结构已有裂缝，抹灰后随之会产生裂缝；应当先行处理结构裂缝后，再进行抹灰。房地产工程维修讲座8.环境影响可能导致的裂缝；如近范围的机械打桩的震动、上下楼及左右邻的装修改造的震动，当然还包括地震、海啸、台风等自然因素的影响，也会导致墙面裂缝产生。维修处理„鉴定为结构裂缝的，随裂缝凿开抹灰层（200MM宽）后，应采取“浆注法”和“碳钎维补强法”,先进行结构裂缝的处理，然后再进行装修裂缝的维修；房地产工程维修讲座„鉴定为后砌墙体裂缝的，随裂缝凿开抹灰层（50—100mm宽）至墙体后，清洗晾干后，用环氧树脂补加纤维网（裂缝严重部位可加多层），然后分层抹灰(砂浆中掺有杜拉钎维丝，防止补灰出现的裂缝)，细心养护。待干后再用环氧树脂粘接一层纤维网，然后恢复装修面层。房地产工程维修讲座案例特征•某小区1栋商铺，设计有8条烟道，但是在使用者收楼后，却没有见到烟道，原因是在施工中遗忘，没有在二楼楼板上留出烟道口继续……；•某园26栋4单元商铺的烟道通烟，由于有住户烟道夹在商铺烟道中，有堵烟现象。案例03房屋烟道不畅通房地产工程维修讲座造成原因•有施工的原因，如某某台的，不应在施工中遗忘。•也有设计的原因，如某某园的商铺烟道与住户烟道合并。维修处理…….撤除……打眼（处理）……往上通烟；设计思考…….房地产工程维修讲座交房前房屋质量投诉重点房地产工程维修讲座注重交房前房屋质量投诉1.门牌、可视对讲机、门铃、猫眼洞——是否齐全、有效？2.入户门安装——地面标高、变形、刮花、门锁、风动、闭合等3.铝合金门——推拉滑轮受阻、上下左右缝大、封条、风响等4.铝合金窗——玻璃、拉手锁扣、闭合、封条、不闭音、堵缝等5.预埋供水管——沙眼、接头、事后破坏引发渗漏不止6.排水管——堵塞、无回水弯、检查口，管根渗漏等7.卫生间防水——上下左右渗漏等8.供电——配电相及灯罩、插座、开关损坏，电压不稳9.燃气——气管堵塞、位置等10.预埋管道标记线——划线错位、不明等A:毛坯房入伙投诉重点：房地产工程维修讲座A:毛坯房入伙投诉重点：11.预埋管道标记线——划线错位、不明等12.阳台——栏杆油漆、玻璃不符、夹子生锈、地面积水或堵塞等13.墙面、天棚、地面——平整度、裂缝、空鼓、起沙、涂料不匀14.室内尺寸——标高线、阴角方正线、对角线、空间距离等15.屋面、外墙——裂缝、空鼓，螺杆洞、设备安装等处渗漏16.结构混凝土——尺寸、标号、结构裂缝等17.排气孔、空调孔——方向、位置，是否向外倾斜等18.煤气报警器——完好、无缺损等19.水表、电表——要求准确等20.建筑面积误差——大于3%的、3%以内的房地产工程维修讲座1.木地板——变色、变形、拼缝不匀等2.木制内门——风动、闭合、门锁变形、材质变形等3.木装修——变色、受潮、翘起、变形、木踢脚线脱落等4.卫生间——渗漏、积水、浴缸、马桶、洗脸盆，镜面有问题等5.空调——不制冷、排水管破口渗漏、铜管不保温、无遥控等6.消毒柜——不灵活、用电不稳定、跳闸等7.燃气灶、微波炉——点火不匀、气管道堵塞等8.网络、电视线、电话——未装进客厅、卧室等9.电气——灯泡不亮、跳闸、电压不稳定、配件不齐全等10.涂料——钢件有锈点凸底、变色、裂缝、脱落等B、样板房装修房投诉重点（除上述问题外）：房地产工程维修讲座B、样板房装修房投诉重点（除上述问题外）：11.下水道——管道外漏管内堵塞，无通气道、检查口、回水弯等12.烟道口——堵塞、不畅通等13.铝合金窗——刮花、玻璃漏腻子、锁扣、防水胶、渗漏等14.铝合金门——刮花、滑轮、门锁坏、压条松弛、胶条脱落等15.地砖、石材——拼缝不匀、平整度、缺棱少角、颜色不匀等16.阳台晾衣架——锈迹、不顺畅等17.预埋管——畅通、渗漏房地产工程维修讲座1.小区大门围墙是否安全？（是否闭路检查设施？）2.小区内的保安、清洁工是否配齐？3.园内临水处、临高处的栏杆是否安全？4.园内有危险处、是否提醒顾客注意?5.各项设施是否挂牌公示?6.小区内停车场与广告数是否相等?7.小区的绿化与广告是否相等?8.小区人性化服务是否到位?……C、小区公共场所投诉重点房地产工程维修讲座主要维修材料、设备和估价房地产工程维修讲座目录一、维修结算程序二、主要维修材料三、主要维修设备四、维修工程量估价房地产工程维修讲座„超过5万------展开竟标------竟标报价------评标确认------组织维修------客户确认------签证------结算审批„5万以内-----报价确认------组织维修------客户确认------组织维修------客户确认------签证--------结算审批„紧急状况------组织维修------客户确认------签证------结算审批一、维修结算程序房地产工程维修讲座二、主要维修材料„防水类„装饰类„其他材料房地产工程维修讲座„911聚胺脂„各类卷材„玻璃胶„防水胶„环氧树脂„防水油膏„大黑豹„防渗宝„Js等„各种油漆„结构胶„金汤水不漏等„各种磁片„各种木地板„各类地砖„铝合金材料„各种石材„各种玻璃„天棚材料„碳纤维„杜拉纤维„苯板„吊顶材料„涂料等„红砖„灰沙砖„泡沫砖„石渣砖„钢管„铝塑管„塑料管„瓦„水泥„沙石料„陶粒等„钢丝网等防水类：装饰类:其他材料：房地产工程维修讲座三、主要维修设备„止水堵漏高压注浆机„机械吊篮„人工吊绳„打压机房地产工程维修讲座四、维修工程量报价单项目名称：2008年维修工程编号内容单位工程量单价备注一屋面返修（①不含渗漏部位处理；②以下工程量按实体完工可见测量，相关材料损耗含在相应的综合单价中；③以下项目仅为报价所列，实际施工项目在施工前必须经招标方确定，并在完工后按招标方要求进行完工确认资料办理后方可进行结算。）1-1屋面地砖铺贴层（含结合层）凿除m214.00房地产工程维修讲座我国建筑业的整体水平同国际先进水平相比仍有一定差距，施工队伍素质良莠不齐，工艺技术较为落后，建筑材料档次参差不齐，施工管理又是一个系统工程，有众多的专业工序、繁杂的施工环境、诸多的人员操作，影响了工程质量的整体水平。因此，在售后楼盘的维修中，各城建商、发展商和业主已为我们交了较为昂贵的学费，但愿引起同行们的关注！后记房地产工程维修讲座成功的经验，是在许多教训的基础上总结产生的。将不同的质量问题，选编成案例进行分析成文，对今后的工程，遇到同样的问题，能起到参考、启发、借鉴或帮助的作用，这就是我们的初衷！谢谢大家！ 案例01：屋面楼盖裂缝导致渗漏 原因分析 维修处理 案例02：屋面女儿墙无凹槽导致渗漏 致漏原因 维修办法 案例03：屋面承压过重破坏防水导致渗漏 案例特征� 案例特征� 致漏原因 维修处理 案例04：二次装修引发楼下严重渗漏 维修方案� 致漏原因 维修处理� 案例06：屋面结构板漏水的改造� 改造效果： 案例01:外墙结构问题严重漏水� 致漏原因� 维修处理：� 案例02：外墙凸窗上空调盒漏水� 渗漏原因 案例02：卫生间装修木门套返潮发黑 案例03：卫生间地漏上返臭气� 维修处理 案例01：室外工程使用木装修霉烂 原因分析 处理建议 案例02：装修内墙面裂缝 裂缝原因 注重交房前房屋质量投诉 B、样板房装修房投诉重点（除上述问题外）： B、样板房装修房投诉重点（除上述问题外）： 主要维修材料、设备和估价 目录 三、主要维修设备