在建工程转让后是否影响原购房合同效力
《在建工程转让后是否影响原购房合同效力》
------------------------------------------------------------------------------
作者: 日期:2010-02-09
2000年10月，原告张某与甲公司签订一份房屋买卖协议，协议规定:由原告购买该公司开发的某大夏四层C、F-8、10块，计建筑面积300平方米，每平方米3000元，共计900000元;付款方式，原告于签约时付款50万元，余款于2000年12月前结清;房屋交付，自签订协议之日起，甲公司在1年内交付原告使用。协议签订后，原告按期支付50万元购房款，而甲公司因资金不足，其开发的大厦几度停工，未能向原告交房。2004年6月，甲公司与乙公司签订了转让协议。协议约定:1、甲公司将大厦整体资产(包括土地使用权、再建工程财产权、项目开发建设权等)转让给乙公司。2、双方约定转让价为8000万元。3、大厦上原有购房客户由甲公司负责协商、办理退房，退房费由甲公司负担。同年12月，经批准，某大厦的项目建设单位调整为乙公司。同时，乙公司向房产管理局书面承诺:乙公司已将大厦债权债务接收，如再发生债务问
题
快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题
，仍由我公司负一切责任。之后，乙公司取得商品房预售许可证，并将商品房重新预售完毕(包括原告的合同标的)，但尚未实际交付。事后原告拒绝接受甲公司退还的房款及利息，并诉至法院，要求确认与乙公司存在商品房买卖关系。法院受理后认为，原告与甲公司之间签订的房屋买卖合同合法有效，具有法律约束力。甲公司不能按期向原告交付房屋，属于合同违约。在甲公司因资金问题不能完成项目开发情况下，将大厦转让给乙公司，双方约定由甲公司将大厦上原购房合同负责解除，从而保证整体资产的完整,该条款在未征得相关第三人同意时，对第三人不具有约束力。至于甲、乙双方之间签订的转让合同，属于合同权利义务的概括转让，虽事先未征得原告方同意，但原告事后予以认可，并主张与乙公司存在房屋买卖关系，该主张符合法律规定，遂判决支持原告的诉讼请求。
法官评析:由于我国目前的商品房预售制度的存在，开发过程中经常出烂尾楼现象，势必有新的开发商进入后才能完成建设项目。问题在于，新的开发商接手后，为了保证有利有赚，往往无视前面已存在的购房合同，重新对外预售房屋，常常导致一女二嫁局面的出现。本案中，原告认为新的开发商接受资产转让，就必须承认原来的商品房合同;被告则认为，原告的合同因烂尾楼而无法实现，钱也无法退还，如果人人都要履行原来合同，那资产转让就无法操作，这样势必损害到广大原购房人利益，原告的要求脱离实际且不公平。从双方的观点来看，原告从法律角度主张权利，被告从情理方面阐述理由，似乎都有各自的道理。按照资产运作预期，乙公司携资进行后续开发，利用房价上涨的现实寻求利润空间，帮助甲公司摆脱困境，从而保证原购房人的基本利益，既是目前形势下三方共羸的理想方案，也是一种纯粹的市场行为，有赖于各方的协商与诚意。但乙公司在转让前应当充分评估市场风险，并在三方协商一致后再行接收转让，即可避免纠纷的产生，但乙公司并未做好前期工作，已成为大厦开发人，理应承担该项目的权利义务。被告的抗辩理由仅涉及道德范畴，缺乏法律依据，而原告的主张虽然得理不让人，但符合法律规定，所以法院作出上述判决是有道理的，至于后面一份商品房合同，依据合同先后原则，只能选择其他方式维护自己的权益。www.lvshimen.com
浙公网安备 33021202002483