住房合同注意事项

. 房地产签合同注意事项 开盘当天已经下订的邻居们，咱们下一步就是签合同了，提前在网上学习签合同的知识的，也是很有必要的哟！ 下面把签合同要用到的一些注意事项，传上来跟大家分享一下！ 　  当一切准备就绪时，与开发商签订合同时要注意以下事项： 一、合同条款仔细斟酌 1、关于房屋面积的条款。 商品房以建筑面积计算房款,建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分组成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积有多少，并约定套内建筑面积不变分摊面积发生误差、分摊面积不变套内建筑面积发生误差以及桃内建筑面积与分摊面积均发生误差的处理方式. 2、关于价格、收费、付款方式的条款 价格条款应比较明确，有细项约束开发商不得随意加价，不应包括不合理的费用，明确约定付款方式如分期付款的步骤、数额、时间等。建议购房者无论是否需要贷款，都要在合同中约定， 签定合同后几天内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，购房者可以选择解除合同，以达到对大额消费有一个冷静的思考过程。 回复1 引用 | 只看此人 发表于：2011-10-31 10:35:33 3、关于购房质量的条款 关于购房质量一定要在合同中有详细明确的约定。商品房竣工验收是以抽查的方式进行验 收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格，而且竣工验收标准和购房人所希望的质量要 求也可能有差距，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 。墙体、地面、顶棚平直 度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要的约定。 4、关于产权登记的条款 由双方依据规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具 申请房屋产权转移给买受人的书面报告，以及交纳的税单。参照《商品房销售管理办法》的 规定，约定办理产权证的期限应为60日。但是实际签约时，出卖人往往将此期限延长，通常 有90日、180日等等。买受人应力争在合同中将办理产权证的期限约定在60日，不宜过长， 如：365天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保，短期内不能解除抵 押，对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响。 回复2 引用 | 只看此人 发表于：2011-10-31 10:36:06 5、违约条款中不可抗力的界定 签订合同时注意不可抗力是如何界定的。“不可抗力”指不能预见、不能避免、并不能克服 的客观情况（仅指自然灾害，不包括政府行为和社会异常事件）任何一方不得就此做扩大解 释，否则，该解释不具有约束力，并应约定一个告知期限。 出卖人有时提出以下免责条款，买受人最好不要同意：非出卖人原因，有关部门迟延发出有 关批准文件的；施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的。 回复3 引用 | 只看此人 发表于：2011-10-31 10:36:18 二、合同附件也要仔细审核 在签约过程中，买方尤其应注意在合同中不要留有空白之处，对合同中的修改部分应要求双 方签章确认。对于主契约的附件部分，买方尤其应加以注意。附件一的房屋平面图应要求卖 方标明功能、面积，最好应有尺寸。装修、设备标准应尽可能全面、具体，不仅应包括所购 房屋的内部标准，而且应包括供水、供电、供气、供暖、电梯、保安等设施与服务标准。附 件二的共用共有部位主要是指公共面积的分摊部位，应依据有关规定核实其分摊部位是否符 合法律规定。除签署主契约外，买卖双方可就主契约未尽事宜签订补充契约，就房屋的使用 率、公共配套设施、房屋交付办法、产权证申领等有关问题进行约定。　 三、办理预售登记手续 　　由于目前大多数购房人采取银行按揭方式支付房价款，按照银行按揭的有关规定，借款 人应将应由其保存的经过预售登记的预售契约正式抵押给银行，于是出现了购房人签约后手 中没有购房契约原件的情况，这种情况对购房人极为不利，甚至有个别开发商未经购房人同 意擅自对合同文本进行修改，严重损害了购房人的利益。因此，律师建议购房人签约时应争 取留存一份合同副本。办理预售预购登记手续的同时，买卖双方还应向房地产交易管理部门 分别缴纳房价款总额万分之五的印花税 回复4 引用 | 只看此人 发表于：2011-10-31 10:39:51 一、购房合同 《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》。此三证是办理 产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件 的原件，再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了 开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地 产开发商的土地经营许可…… 购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在 交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而 不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金…… 在合约书中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如 是分期付款，每期款的缴款时间应注明…… 购房者不按合同约定时间付款，则应按中国人民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳 金等，而发展商若没有按时交房，却什么惩罚措施也没有…… 许多购房者买房时，往往不深入了解有关开发商的情况和相关法律法规，在没有明确房屋是 否是合法销售的情况下，就匆匆向开发商交付定金或购房款，结果到正式谈判时只能被对方 牵着鼻子走，违心签订合同。这种不慎签购房合同从而导致落入购房陷阱的情况往往贻害无 穷…… 回复5 引用 | 只看此人 发表于：2011-10-31 10:40:38 二、购房合同附件 商品房买卖合同示范文本中共有五处明确规定了由买卖双方另行签订补充协议或者由出卖人 提供说明作为合同附件。对这些附件，购房人切不可掉以轻心，要注意防止约定不明留下隐 患或者查看不细而误入陷阱…… 在签订购房合同时要增加补充协议，目前已受到越来越多的购房者的重视。但如何签订补充 协议才更为有效呢？补充协议太少，不能充分保护购房者的利益，起不到补充协议的作用； 但补充协议太多，动辄上百条，别说一般购房者，就是专业法律人员要想全部解释清楚也非 易事…… 合同附件本是为增加合同条款中可供买卖双方协商的空间，更大程度地维护消费者利益。但 因目前消费者的法律知识不足，附件有时就被发展商利用作为“对付”买家的工具…… 购房人要把房地产商的承诺写进合同，首先就要尽可能在合同第三条及该条提及的附件一和 附件二对购房人所购商品房基本情况描述清楚，并尽可能利用合同第三条后面的空白行，要 求房地产商写上如其表述的商品房基本情况与实际交付情况不符时，应具体承担什么样的赔 偿责任…… 回复6 引用 | 只看此人 发表于：2011-10-31 10:41:00 附件1】签署购房合同须知 一、产权证要齐全。包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售 许可证》。此三证是办理产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂， 可以在售楼现场看到证件的原件，再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页， 如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照， 经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可 二、签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入 住70％以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。 三、延期交房：开发商《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千 分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5％为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回 已交的本金。”这种约定非常不合理。 四、购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写 相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品 房的销售依据，您需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构， 以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。 五、公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室， 以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售 中心等。为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区 的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只 是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说 明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。 六、面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定 双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发 商应退还房款以及利息，你也可以接受。 七、付款方式与期限。一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式 交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要 支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前， 建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷 款，避免出现其他的麻烦。 八、卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的， 对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。 九、有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中， 有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变 更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。 十、房屋的交接：开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实 测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使 用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发 商承担。 十一、开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首先是通水 通电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的 开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前北京市并 没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作 协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目 内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议 在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承 诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签上，未达到 使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。 十二、关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以 根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商 应将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报 产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房， 对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择 不退房，如果选择退房，操作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在 入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家 在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以 及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问 题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。 十三、其它：比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其 中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有 一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最 后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房 产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意 这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向；第二要标注面积，或者是面积的标尺。 回复7 引用 | 只看此人 发表于：2011-10-31 10:41:17 附件1】签署购房合同须知 一、产权证要齐全。包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售 许可证》。此三证是办理产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂， 可以在售楼现场看到证件的原件，再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页， 如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照， 经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可 二、签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入 住70％以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。 三、延期交房：开发商《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千 分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5％为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回 已交的本金。”这种约定非常不合理。 四、购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写 相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品 房的销售依据，您需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构， 以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。 五、公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室， 以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售 中心等。为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区 的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只 是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说 明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。 六、面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定 双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发 商应退还房款以及利息，你也可以接受。 七、付款方式与期限。一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式 交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要 支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前， 建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷 款，避免出现其他的麻烦。 八、卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的， 对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。 九、有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中， 有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变 更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。 十、房屋的交接：开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实 测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使 用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发 商承担。 十一、开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首先是通水 通电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的 开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前北京市并 没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作 协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目 内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议 在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承 诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签上，未达到 使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。 十二、关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以 根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商 应将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报 产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房， 对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择 不退房，如果选择退房，操作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在 入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家 在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以 及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问 题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。 十三、其它：比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其 中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有 一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最 后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房 产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意 这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向；第二要标注面积，或者是面积的标尺。 回复8 引用 | 只看此人 发表于：2011-10-31 10:41:27 【附件3】签订购房合同需要注意啥 第一，在合约书中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付 款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明。 第二，发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交房，而不应用模棱两 可的措词来表达，因为这里涉及到逾期交房的违约问题。 第三，对于购置房屋的面积要明确销售面积（含分摊的公用面积）是多少。如面积误码率差 超过约定范围，客户有权要求退房或追缴利息损失。目前，有些城市如上海，甚至规定发展 商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面积款，而实测面积小于购置面积，发展商 还要退款。 第四，应提出天然气或煤气的准确通气时间。因煤气公司有规定，必须等到楼宅入住率达 70％时才通气源。因此，虽然煤气管道已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多 不便。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如入住率不够不能按时通气时发展 商采取的应急办法。 第五，应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于各方面的因素，产权证 发放比较慢，但也应有合适的日期，发展商不能无限制地拖发产权证。 第六，发展商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐述协议内容，往往还会 让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔 责任，以及面积丈量误码率差，若差异过大时在哪些情况下的免赔责任。一般情况下，发展 商签此合同，主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约的规避风险的一种 方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法发展商的文字陷阱。一 般而言，签约时最重要的就是上述几个问题，但对其他条款也应在发展商处拿到影印件，回 家仔细研究，一定要做一个明明白白的购房人。 回复9 引用 | 只看此人 发表于：2011-10-31 10:42:51 内容有点多,文章有点长,但没办法,买房是大事,签合同的事可是马虎不得....我也是周未花了整整一天时间才看完... 我尽量分段发,让大家看得不那么累 回复10 引用 | 只看此人 发表于：2011-10-31 10:43:16 【附件4】识别对购房人不利的合同条款 一、合同约定：暂测面积与实测面积的允许误差在5％，如误差超过5％，按实际情况多退少 补。从目前了解的情况看，购房者所得到的面积一般比合同约定的面积少，如果互不结算， 吃亏的肯定是购房者，由此可见，上述条款对张先生的不利是十分明显的。 二、合同约定：购房者不按合同约定时间付款，则应按中国人民银行固定资产贷款利率计算 利息及缴纳滞纳金等，而发展商若没有按时交房，却什么惩罚措施也没有。 律师说法：这是一条明显不公平的内容，许多购房者却忽略了。现实中出现的发展商延期交 房却理直气壮，购房者却无可奈何的情况，就是因为在合同中没有规定相应的惩罚措施，比 如应参照购房者不按时付款的惩罚标准追究或购房者有权解除合同等。这样，出现问题购房 者才有计可施，有权可维护。 三、合同约定：若因施工问题造成延期交房，属不可抗力，与开发商无关，开发商不负违约 责任。 律师说法：这是强词夺理，法律没有规定施工问题属不可抗力，若真的因施工问题延期交 房，开发商应当承担违约责任，所以，这一条应当从合同中删去。 四、合同约定：发展商交房后三个月内负责办理产权证。 律师说法：这里面有两个问题，交房以什么为标准，很多人没有意识到。甚至出现这样的 事：发展商交房时通知购房者到物业管理公司处领取钥匙，而物业管理公司却要求先交一笔 钱才能给钥匙，否则不给。到头来购房者还是住不进新房。因此，律师建议购房者应将交房 的含义具体化，即规定为：交房屋钥匙。否则，应为发展商违约。还有一个问题就是发展商 在规定的时限内办不下产权证该怎么办，很多合同里却没有规定，以至于问题发生时不知所 措。同样建议应明确为：若不能按时办理，则可约定违约金或可解除合同，要求退房。这 样，购房者的权益才能得到充分保障。 五、合同附件中对房屋的配套设备约定不清。在张先生的合同附件里，只约定“预留电话 线、有线电视插座、管道煤气入户、24小时热水……”却没有说明这些功能在入住时是否能 正常使用，不能正常使用或达不到有关标准该怎么办。这种含糊不清的约定是不完整的，希 望也能引起其他购房者的注意。 回复11 引用 | 只看此人 发表于：2011-10-31 10:43:27 【附件5】慎签购房合同 许多购房者买房时，往往不深入了解有关开发商的情况和相关法律法规，在没有明确房屋是 否是合法销售的情况下，就匆匆向开发商交付定金或购房款，结果到正式谈判时只能被对方 牵着鼻子走，违心签订合同。这种不慎签购房合同从而导致落入购房陷阱的情况往往贻害无 穷。山东诚功律师事务所杨志民律师提醒购房者应注意以下问题： “五证”要严格审查 购房者购买期房时应查看开发商所售房屋的“五证”原件，五证指：《建设工程规划许 可》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工建设许可证》、 《商品房销售（预售）许可证》。在“五证”中，最重要的是《土地使用证》和《商品房销 售（预售）许可证》，它表明所售房屋是合法项目。如果房屋已验收还应查看是否具有质检 站核发的《房屋质量合格证明》原件。开发商同时应出具《住宅质量保证书》和《住宅使用 说明书》。  认购协议要慎签 购房者在签订正式《商品房买卖（预售）合同》前，开发商往往要求购房者签订《认购协 议》，并交纳一定数额的定金。由于认购房屋到签订正式的购房合同有一段时间，有些购房 者可能不想购买已预订的房子，也有部分购房者由于不能与开发商达成一致，而没有签订合 同。这时定金能否要回就与所签订的《认购协议》有很大的关系。 如果《认购协议》中没有写明未签订购房合同定金是否返还的约定则定金可以返还。如果开 发商在《认购协议》中规定“购房者应在签订认购书之日起多少日内携带规定的证件到开发 商售楼处签订正式购房合同，逾期购房者所交认购金（或定金、诚意金）不予退还”等此类 条款。购房者特别要注意留下有力的证据，证明你已在规定期限内与发展商谈了合同但因其 他原因无法达成协议。 合同附件不可缺 目前使用的《商品房买卖合同》，除主合同要件外还包括四个附件，即房屋平面图、公共部 分与公用房屋分摊面积构成说明、装修设备标准、合同补充协议。合同附件是主合同组成部 分，是对主合同约定不明条款做出的明确约定，是对主合同没有约定部分的重要补充。合同 附件与主合同具有同等的法律效力。 购房者在洽购房屋时开发商往往做出许多口头承诺。购房者绝不能轻信开发商的口头承诺和 广告宣传，购房者在订立合同时可以以附件的形式把开发商承诺的内容写进书面合同中。如 果开发商没有实现这些承诺，购房者可以根据相关法律法规的规定要求开发商承担违约责任 并赔偿损失。 回复12 引用 | 只看此人 发表于：2011-10-31 10:43:36 【附件7】购房合同附件“文章”多 1、附件一是房屋平面图。一般情况下，开发商提供的平面图非常简单，既无尺寸也无比 例，一旦发生争议，购房人明显处于劣势地位。对此，购房人可以要求开发商在房屋平面图 中标明长、宽等基本数据，并尽可能要求开发商同时提供电气、供水、供暖以及其他线路和 装修的平面图。这既是购房人的一个基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。  2、附件二是有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明。这里购房者需要注意的 是，凡不是为所购房屋所在的楼宇单独服务的建筑设施，均不应计入该构成面积。分摊面积 的计算应按京国土房管权字（2000）第369号文件执行。双方应约定，出卖人违背该分摊原 则的，应退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并按该价款的10％支付违约金。 3、附件三是关于商品房的装饰、设备标准的约定。对于购房人而言，此约定的关键是要把 装修标准具体化。要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类 的模糊性标准。应当尽量写清装饰材料和设备的商品品牌及其质量标准。 4、附件四是双方自由约定的补充协议。有些开发商事先拟好了补充协议，对此，购房人要 仔细阅读、审查，防止有的开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的 义务。其次，购房人还要充分利用该补充协议把自己关注和担心的一些事项在补充协议中做 出详细约定。例如，在前期物业管理中，由于业主委员会尚未成立，此阶段的物业管理公司 是由开发商自行组建或单方选聘的，为了保证前期物业管理的质量及合适的收费标准，购 〈BR〉房人应当与开发商就前期物业管理的期限、收费标准和服务范围与标准等事项做出具 体约定。　 5、附件五是关于计价方式与价款的约定。目前许多购房人采取向银行按揭贷款的办法支付 房款。一般来说，因为开发商与银行事先都签订了合作协议，因而绝大多数的购房人都能如 期取得贷款。但这并不排除由于种种原因，银行没有批准购房人贷款的情况出现。一旦这种 情况出现，购房人将有巨大的付款压力，难以继续履行购房合同，面临违约风险。有鉴于 此，建议购房人在附件五中，除了约定好付款方式及期限外，还要明确约定：“如果购房人 的贷款申请未获银行批准，则购房人有权与出卖人协商，采取买受人可承受的分期付款方式 支付房款或者选择退房。买受人因此退房时，出卖人应将买受人已付房款全额返还给买受 人。” 回复13 引用 | 只看此人 发表于：2011-10-31 10:43:45 附件8】签补充协议抓住八大要点 在签订购房合同时要增加补充协议，目前已受到越来越多的购房者的重视。但如何签订补充 协议才更为有效呢？补充协议太少，不能充分保护购房者的利益，起不到补充协议的作用； 但补充协议太多，动辄上百条，别说一般购房者，就是专业法律人员要想全部解释清楚也非 易事，其实际可操作性很小。其实只要抓住一些主要关键的内容来约束开发商，即使条款很 少，也能起到保护购房者利益的作用，而又使开发商能够接受，不影响交易的进行，这应是 购房者明智的选择。 从整个《商品房买卖合同》来看，开发商容易利用合法手段侵犯购房者利益的主要有八个部 分，只要针对这八个部分来签订补充协议，就基本可以保护购房者合法权益不受侵害：  第一要约定套内建筑面积和公摊面积的合理误差范围，目的是防止交房时在合同约定范围内 套内建筑面积缩水、公摊面积增大。 第二要约定公积金和商业贷款因银行和开发商的原因办不下来的处理问题，应约定在这种情 况下购房者可以选择退房，开发商退还首付款和定金，目的是防止开发商应退房而扣除购房 者的定金或追究违约金。 第三要约定房屋交付时开发商要提供房屋面积实测数据，应约定如果开发商提供不了，购房 者可以退房或者拒收，而开发商要按日支付违约金，目的是防止购房者办理入住后因装修等 问题而被动。 第四要约定物业费、停车费等费用的具体数额，目的是防止入住后开发商或物业公司提高收 费标准，而购房者又无当初开发商承诺的依据的情况。 第五要约定精装修房屋的具体装修标准，不能被开发商以"进口"、"高级"、"优质"等不明确 的说明误导，要详细约定与房屋有关的内外装修、设施的种类、型号、颜色、位置、方向、 可参考的价格等因素，目的是防止对装修提出异议而无依据的情况。  第六要约定开发商给购房者办理产权证的具体时间，合同里约定的只是开发商提交材料的时 间，目的是防止开发商无限期的给购房者办理产权证，影响购房者行使所有权。 第七要约定房屋的屋面、外墙面使用权归业主所有，开发商使用要经过业委会同意，目的是 防止开发商因商业目的使用而影响购房者的正常生活。  第八要约定在合同和补充协议里没有约定或约定不明确的，可以用开发商发布的广告、宣传 材料作为相关内容的依据。 回复14 引用 | 只看此人 发表于：2011-10-31 10:43:58 【附件9】置业指南：合同附件陷阱逐个提 合同附件本是为增加合同条款中可供买卖双方协商的空间，更大程度地维护消费者利益。但 因目前消费者的法律知识不足，附件有时就被发展商利用作为“对付”买家的工具。同时， 不少买家认为正式的合同文本才具有法律效力，附件不重要，况且几十页的内容也懒得 读。  实际上，根据《合同法》规定，若合同正式文本与附件内容有矛盾，以附件为准。即买卖双 方在合同附件中约定的条款最终是执行依据。因此，建议买家签合同附件时最好慎之又慎。 下面是合同附件中常见的一些不合理条款，买家可以此为鉴。  在正式文本中有“出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供 的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后×日内取得 房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：详见补充协议”，但补充协议中却没有关 于何时办理房地产权属证书的约定。  专家评点：依据《合同法》的规定，买受人有权在合同中与出卖人约定交付房地产权属证书 的时间，如果出卖人未能及时办证的，买受人有权选择退房，由出卖人退还房款，并按已付 房款支付一定比例的违约金，或者不退房，取得违约金。  在合同附件中约定“商品房交付时，如花园等附属项目的面积与合同记载的面积有误差时， 买受人同意接受交付时的实际面积”，或“商品房附属花园面积经出卖人暂测为×平方米， 该面积包括花园围墙地基面积。如果商品房交付时花园面积与上述面积有误差时以交付时的 面积为准，误差部分按每平方米×元人民币多退少补”。 专家评点：花园面积能否出售，目前法律未有明确规定，但这部分面积属于全体业主共有产 权部分，买受者即使支付相应的价格也不能将这部分面积列入房屋的产权，这一点买受者一 定要注意。“如《买卖合同》记载的商品房的建筑面积（套内面积＋分摊面积）、套内面 积、分摊面积与实测面积有差异时双方按如下方式处理：１、建筑面积没有差异但套内面积 与分摊面积均有差异时商品房价款不变。２、建筑面积和分摊面积均有差异但套内面积没有 差异时商品房价款不变。３、建筑面积和套内面积均有差异时按套内面积误差比进行调 整。”  专家评点：以上条款既确定了建筑面积不变价款不变，又约定套内面积不变，价款不变，而 且当建筑面积与套内面积均有差异时又按套内面积的误差进行调整，这个约定违反了建设部 ２００１年６月１日颁布的《商品房销售管理办法》的相关规定，商品房销售可以按套（单 元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。广州市２００１年出台规定，商品房 应按套内面积销售。而２００１年实施的《商品房预售合同》约定的售房条款，也明确规定 “该商品房属预售，按整套（整层）出售，如套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米 （币）元，总金额（币）元，公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建筑计入套内建筑面积销 售单价内，不再另行计价；如整幢出售，按建筑面积计算”。上述条款前后矛盾，且违反有 关法律规定，应属无效。“《买卖合同》所称的已交房款是指买受人交付给出卖人的商品房 建筑物和花园的款项，不包括税费和买受人通过银行按揭支付给出卖人的按揭款，银行按揭 借款的处理由出卖人按与银行的协议执行，与买受人无关。《买卖合同》所称的累计已付款 是指买受人按照本协议附件二的付款方式和付款时间所支付的商品房价款的总和，不包括税 费和买受人通过银行按揭所取得的尚未偿还的借款，银行按揭的处理由出卖人按与银行的协 议执行，与买受人无关。” 专家评点：买受人向银行申请按揭，贷款已划入出卖人的银行账户，买受人实际上已经支付 房款，出卖人不把这部分房款计入买受人累计已支付房款，显然有失公平，且与商品房预售 的惯例不符。“甲方领到‘该物业’竣工验收证明后，应由代表律师向乙方发出交付使用通 知书，自交付使用通知书发出之日起一年内，甲方负责‘该物业’的结构保修期，并对‘该 物业’结构建筑质量问题负责保修，但因不可抗力或乙方装修或非甲方原因所造成的任何破 损及以下情形，甲方不负保修责任。”  专家评点：根据１９９８年９月１日开始实施的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用 说明书 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 的规定》，对住宅各部位、部件在正常使用情况下的保修期限均有明确规定。 住宅保修从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，并非从“交付使用通知书 发出之日起一年内”，且物业的风险责任转移时间划分亦应从住宅交付使用之日起计算，而 非“甲方（发展商）代表律师向乙方发出该物业交付使用通知书３０天后”。“为保障各业 主及用户的所有权和使用权，乙方无条件地同意并接受由甲方或甲方指定的管理公司统一管 理。” 专家评点：根据《广东省物业管理条例》（从１９９８年１０月１日起施行）之规定：“物 业已交付使用的建筑面积达到５０％以上，或者已交付使用的建筑面积达到３０％以上不足 ５０％，且使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员 会。”（第七条）；由业主大会批准物业管理委托合同即由业主自行选聘物业管理公司。第 ２１条规定：“建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给 业主委员会，未经综合验收的物业，建设单位不得移交，并应当继续承担物业管理费用。” “甲方在约定交楼期限届满之日起六十日内不能交楼的，才视为违约。”  专家评点：人为约定了六十天的免责期限，对乙方不公平。 回复15 引用 | 只看此人 发表于：2011-10-31 10:44:15 【附件10】购房合同如何签之：买房警惕数字游戏 购房人要把房地产商的承诺写进合同，首先就要尽可能在合同第三条及该条提及的附件一和 附件二对购房人所购商品房基本情况描述清楚，并尽可能利用合同第三条后面的空白行，要 求房地产商写上如其表述的商品房基本情况与实际交付情况不符时，应具体承担什么样的赔 偿责任。没有具体赔偿责任的约定，第三条对商品房基本情况表述的作用将会大大降低。 8号楼变成4号楼 如果有人说他收房时找不到自己所买的房子了，您信不信？这并非是耸人听闻，已有几位买 房人问我在这种情况下怎么办？ 现在有不少国人对数字非常重视，为了一个靓号，不惜一掷千金，有些房地产商为了迎合人 们的心理，卖房时将幢(座)号、层数、门牌号避开4、13、14、24等数字，有的是跳过，有 的是用3A、12A、15A、25A等数字代替。因此，购房人在约定合同第三条时首先要查验清楚 房地产商填写的房屋坐落、层数、面积等基本情况是否符合该房屋所在项目的《建设工程规 划许可证》和经过批准的设计等合法有效的证明材料，自己所买的房屋所在幢(座)号、层 数、门牌号是否与所附的规划、设计图的标注一致。 如果不一致，对数字特别在意的人就要有心理准备，房地产商交房时幢(座)号、层数、门牌 号发生变化怎么办？现实中确实有不少签合同时跳过去的号交房时不跳了，挑了8字的人实 际收到的成了7字，甚至有的8号楼莫名其妙地变成了4号楼。因此笔者建议这些购房人最好 事先在合同中和房地产商约定清楚如交房时出现这种问题，房子是可退还是可换，不然到时 即使法官认定房地产商在这个问题上违约，但由于没有具体赔偿依据，凭法官自由裁量，购 房人很难根据自己的“迷信”达到退房或换房的目的。 图纸尺寸、用途、净高要标明 合同第三条提及的合同附件一是房屋平面图，房地产商通常会提供一个购房人所买房屋的平 面图，购房人不要接受不 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 的草图或没有尺寸的示意图，而应要求房地产商在这个平面图 上标清所有尺寸，需要文字说明的尽量详细，平面主要尺寸、墙体厚度、门窗尺寸、管道井 尺寸、空调位尺寸要全，房号和房屋在整幢楼中的确切位置及朝向也要在平面图中标清楚， 并在第三条的相关空格中填清楚房屋的用途、结构、层高。 在这里需要提醒购房人注意的有两点：  1.有些预售许可证上的房屋用途写的是公寓，这是一种似是而非的写法，公寓就是住宅，不 要以为公寓就可商住两用。到目前为止，商住两用房还仅仅是房地产商为了房屋促销宣传使 用的一个词，国家根本就没有这个有关房屋用途的用语。当然我们不得不承认目前买这种商 住两用房开公司的人能得到税低、贷款比例高等一些眼前利益，但长远利益是否能得到保障 仍是一个未知数。为了居住而买“商住两用楼”，则是有百害而无一利。 2.层高包括楼板的厚度，购房人自己在房间内量的高度叫净高，因此购房人最好要求房地产 商在合同中能说明楼层净高。 容积率和绿地率 购房人在关注自己所买房屋平面图的同时，还应尽量争取让房地产商把自己购买房屋所在小 区的整体平面图附上，在图上准确标明小区内所有建筑的位置、大小和高度及绿地面积。由 此购房人可以从图纸上算出自己所购房屋所在小区的建筑容积率、绿地率，并确定自己所购 房屋采光有无遮挡。 购房人在进行这些约定前有几个概念需要搞清：  1.建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建 筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。房地产商不是根据小区的土地面 积而是根据建筑容积率缴纳土地出让金，人防工程属国家所有，不计算建筑容积率。房地产 商为了少交土地出让金，往往也不把地下车库算入建筑容积率。建筑密度不同于建筑容积 率，它是指小区所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。规划建设用地面积是指小区用 地红线范围内的全部土地面积，包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占 面积、运动场地等等。 2.房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家介绍，这也是一个不准确、不规范 的用词。在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫 法。绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。距建筑外墙1.5米和道 路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计 入绿地面积。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。树的影子、露天停 车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。购房 人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。 回复16 引用 | 只看此人 发表于：2011-10-31 10:46:04 果岭是带装修的，下面这个附件装修标准尤其重要了，大家一定要注意 【附件11】欧陆经典正式合同附件（业主版）讨论稿 附件三 装修标准 1、 外墙：采用高级外墙砖及部分高级外墙涂料 2、 内墙：厅、卧室满刮腻子，抹白；厨房、卫生间水泥砂浆抹平。 3、 天花：厅、卧室水泥砂浆抹平，满刮腻子；厨房、卫生间为结构面明露。 4、 地面：厅、卧室水泥砂浆抹平；厨房、卫生间做至防水层。 5、 门窗：入户门采用蓝盾牌防火防盗门；实德或海螺型材塑钢门窗；5栋、6栋和7栋的南 向客厅和卧室、1动和2栋的背面卧室以及2栋、4栋和7栋东向卧室均采用洛玻牌双层中空隔 音玻璃。 6、 厨房：地面防水；预留上下水位急电源插座；安装煤气报警器。 7、 卫生间：预留上下水位急电源插座。 8、 阳台：金属栏杆；外墙面为高级外墙砖。 9、 电梯：广州日立（型号：GVF-11800-0090）电梯 10、 其他：开关盒、插座安装到位；客厅对讲机；有线电视、电话、宽带安装到位，每户 分别预留不少于两个接口；预留煤气管道接口，煤气集中自动抄表系统；小区南边围栏设3 米高、250米宽隔音屏（规格为：）；，客厅设红外线防盗探头。  附件四 买卖双方约定： 1、 屋顶使用权：公共部分归全体业主，其使用须遵守国家相关法律法规的规定，须遵守国 家《物业管理条例》及《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则。 2、 外墙面使用权：归全体业主，其使用须遵守国家《物业管理条例》及《深圳经济特区住 宅区物业管理条例》及其实施细则。 3、 小区施行24小时封闭管理，对小区规划红线内范围进行全天候监控巡视；停车位和会所 的所有权归全体业主，并由物业管理管理代为管理、出租、经营，所产生收益用于小区管理 维护；业主使用车位按深圳市相关部门批准的受费标准收费。 4、 小区绿化总面积不得低于占地面积的50%；相关配套设施等严格按照售楼广告及宣传资 料等要约所展示规划布局；老年活动中心、社区健康中心、会所只能对全体业主开放，不得 更改配套设施相关用途（即老年活动中心为中老年朋友提供娱乐、休闲专用场；社区健康中 心作为小区居民保健场所，严禁出租另作它用；游泳池面积不得小于300平米，保证小区入 伙时取得卫生防疫站相关许可证件，保证全年正常开放）。 5、 房屋室内及室外500米内的范围内磁场强度不得高于现行健康标准；卖方提供权威测试 机构小区微波辐射测试报告，保证高空微波通道不影响小区居民正常生活和身体健康；小区 日均噪音分贝值不高于现行健康标准。 6、 入伙时水、电、气供应，保安、可视电话、房屋维修、公用设施、邮政、通讯等服务到 位，并按规定收取物业管理费。不得收取入伙费、邮箱费等不合规定的费用；有线电视、管 道煤气开户费实行即用即收，不得统一收取。 7、 房屋面积；每户入户花园、生活阳台卖方无偿赠送一半面积；如果因卖方原因使面积扩 大，导致买受人不得不支付比原来税率更高的税费，因此而多支付的税费，由卖方承担；买 方同时有权不支付由于面积扩大所引起的各种费用的增加，必须支付的由卖方承担且买方保 留退房的权利 8、 因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金 返还买受人。 9、 商品房买卖合同约定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并 导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房 款本金及其利息或者定金返还买受人 10、 因卖方原因未能履行认购协议或商品房买卖合同中有关业主权益保护、房屋产权归属 等事项约定，导致双方无法签订商品房买卖合同，卖方应当双倍返还买方所交纳定金；因卖 方原因未能继续履行商品房买卖合同，导致双方商品房买卖房合同不得不中止时，卖方所收 受的购房款本金及其利息返还买方 卖方（签章）： 买方（签章）： -------年-------月-------日 回复17 引用 | 只看此人 级别：一房一厅 积分：5710 注册时间：2011-09-16 发表于：2011-10-31 10:46:21 在附件中...一般这个较重要.... 【附件11】欧陆经典正式合同附件（业主版）讨论稿 附件三 装修标准 1、 外墙：采用高级外墙砖及部分高级外墙涂料 2、 内墙：厅、卧室满刮腻子，抹白；厨房、卫生间水泥砂浆抹平。 3、 天花：厅、卧室水泥砂浆抹平，满刮腻子；厨房、卫生间为结构面明露。 4、 地面：厅、卧室水泥砂浆抹平；厨房、卫生间做至防水层。 5、 门窗：入户门采用蓝盾牌防火防盗门；实德或海螺型材塑钢门窗；5栋、6栋和7栋的南 向客厅和卧室、1动和2栋的背面卧室以及2栋、4栋和7栋东向卧室均采用洛玻牌双层中空隔 音玻璃。 6、 厨房：地面防水；预留上下水位急电源插座；安装煤气报警器。 7、 卫生间：预留上下水位急电源插座。 8、 阳台：金属栏杆；外墙面为高级外墙砖。 9、 电梯：广州日立（型号：GVF-11800-0090）电梯 10、 其他：开关盒、插座安装到位；客厅对讲机；有线电视、电话、宽带安装到位，每户 分别预留不少于两个接口；预留煤气管道接口，煤气集中自动抄表系统；小区南边围栏设3 米高、250米宽隔音屏（规格为：）；，客厅设红外线防盗探头。  附件四 买卖双方约定： 1、 屋顶使用权：公共部分归全体业主，其使用须遵守国家相关法律法规的规定，须遵守国 家《物业管理条例》及《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则。 2、 外墙面使用权：归全体业主，其使用须遵守国家《物业管理条例》及《深圳经济特区住 宅区物业管理条例》及其实施细则。 3、 小区施行24小时封闭管理，对小区规划红线内范围进行全天候监控巡视；停车位和会所 的所有权归全体业主，并由物业管理管理代为管理、出租、经营，所产生收益用于小区管理 维护；业主使用车位按深圳市相关部门批准的受费标准收费。 4、 小区绿化总面积不得低于占地面积的50%；相关配套设施等严格按照售楼广告及宣传资 料等要约所展示规划布局；老年活动中心、社区健康中心、会所只能对全体业主开放，不得 更改配套设施相关用途（即老年活动中心为中老年朋友提供娱乐、休闲专用场；社区健康中 心作为小区居民保健场所，严禁出租另作它用；游泳池面积不得小于300平米，保证小区入 伙时取得卫生防疫站相关许可证件，保证全年正常开放）。 5、 房屋室内及室外500米内的范围内磁场强度不得高于现行健康标准；卖方提供权威测试 机构小区微波辐射测试报告，保证高空微波通道不影响小区居民正常生活和身体健康；小区 日均噪音分贝值不高于现行健康标准。 6、 入伙时水、电、气供应，保安、可视电话、房屋维修、公用设施、邮政、通讯等服务到 位，并按规定收取物业管理费。不得收取入伙费、邮箱费等不合规定的费用；有线电视、管 道煤气开户费实行即用即收，不得统一收取。 7、 房屋面积；每户入户花园、生活阳台卖方无偿赠送一半面积；如果因卖方原因使面积扩 大，导致买受人不得不支付比原来税率更高的税费，因此而多支付的税费，由卖方承担；买 方同时有权不支付由于面积扩大所引起的各种费用的增加，必须支付的由卖方承担且买方保 留退房的权利 8、 因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金 返还买受人。 9、 商品房买卖合同约定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并 导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房 款本金及其利息或者定金返还买受人 10、 因卖方原因未能履行认购协议或商品房买卖合同中有关业主权益保护、房屋产权归属 等事项约定，导致双方无法签订商品房买卖合同，卖方应当双倍返还买方所交纳定金；因卖 方原因未能继续履行商品房买卖合同，导致双方商品房买卖房合同不得不中止时，卖方所收 受的购房款本金及其利息返还买方 卖方（签章）： 买方（签章）： -------年-------月-------日 回复18 引用 | 只看此人 级别：一房一厅 积分：5710 注册时间：2011-09-16 发表于：2011-10-31 10:46:28 附件11与附件12是也是业主经常会与KFS发生冲突的地方...因这那里面涉及到很多公共面积 的所有权问题 回复19 引用 | 只看此人 级别：一房一厅 积分：5710 注册时间：2011-09-16 发表于：2011-10-31 10:49:19 所谓合同，当然不是指单方的，而是指双方的！ 但我们买家对卖家有什么要补充时，这时候就要用到补充协议！ 这时候关健是要业主们团结起来！下面举几个实例： 【附件13】中爱花园关于补充协议的答复   各位同学，我是wangb388 。受大家之托和其余几位代表一起担负了与发展商谈补充条款 的任务。今天上午发展商的主管销售叶副总对我作了电话回复，现把有关情况向各位同学通 报。    一、发展商的补充条款经与国土局充分沟通，不允许存在不同版本之合同，不同意作出 更改。    二、如果补充条款确有违背现行法律、法规的地方，可以找出相关的法律依据，同发展 商的律师，按揭贷款的律师予以谈判，如果确属合理，可考虑对补充条款予以修订。    三、发展商是按行业惯例，在参考了多家发展商的范本的基础上拟定的补充协议，已经 考虑了大家的合理要求，如果能找出在深圳已签署的、更注重保护小业主权利的补充协议， 可提供出来作为修订的参考。    四、如何处理补充条款的事宜，最终要报公司董事会决定。    以上是发展商叶总向我电话回复的全部内容。    鉴于此，希望各位有志于维护自已及大家权益的同学能发动起来，集思广益，各自利用 自已的信息渠道优势收集相关的法规及深圳已签署的有利于维护小业主权益的补充协议范本 以便同发展商谈判。为了抛砖引玉，本人作为一名法律从业人员，现对发展商的回复及其单 方拟定的格式补充条款作一些分析，以期能共同探讨，达到维护我们权益的共同目的。    一、首先，对于发展商的回复。其第一、第二项明显存在矛盾。第一项讲不能修改，第 二项讲如存在与法律相违背的地方可以修订。那么依据第二项，在违背法律的情况下修订后 的补充协议岂不又成了不同的版本，那又如何维护合同版本的统一呢？可见，不允许修改的 协议不是国土局的意思，而是发展商的意思。国土局对房产预售合同只是备案而不是审核， 合同的内容条款在不违反国家的法律、法规的条件下，允许双方当事人自由协商。况且建设 部在发文通知中就指出其所拟定的为示范文本，允许双方当事人对合同条款的内容进行修 改、增补或删减。如在面积误差的计算与处理方式上，发展商就更改了建设部示范文本的相 关约定，使之有利于自已。违约责任上双方的处罚亦不对等，如业主违约处罚为最高的 10%，开发商仅为5%。在主合同中开发商就更改了众多对自已不利的条款，而对业主违约可 能的处罚就发挥到了极至，这是开发商利用自已的优势地位所造成不平等。在房产日渐成为 稀缺资源的今天，处于弱势地位的购房者只有两个选择：买还是不买。如要撼动发展商单方 拟定的格式条款，以我的律师实践而言，真比登天还难。当然，这不是针对中爱的发展商而 言，深圳众多的发展商莫不如此。     二、其次，对发展商所拟定的7条补充条款逐次分析。     第一条中，开发商拥有项目所有外立面、平台、天台、地下室、停车位、架空层及其他 未分摊面积的所有权，且有权作出合理的安排。这明显有违国家现行的法律、法规的规定。 开发商的理由是谁投资、谁受益。言下之意，中爱花园为其投资，所以他就拥有所有权。如 果开发商不将中爱花园出售，这个前提当然没错，但开发商将中爱花园出售给众多的小业主 后，这个前提就错了。根据合同法第130条及135条之规定，小业主交付了对价之后，中爱花 园的所有权就发生了转移，转成了所有小业主的区分所有权了 (区分所有权详见梁慧星先生 的〈〈物权法〉〉草案)。发展商亦通过房产销售行为收回了投资。这时开发商硬要将众多 小业主已分摊面积支付了对价的外立面、地下室等物业的所有权据为已有，无疑缺乏法律依 据。至于停车位如果作了分摊，所有权为全体业主所有；没有分摊开发商可出租或出售获 益。至于小区园林、架空层(非经营性)、平台、天台，不管有无分摊，均属全体业主区分所 有权范畴。此外，根据〈〈物业管理条例〉〉27条、30条、38条之规定，建设单位不得擅自 处分业主的共用部份和共用设施，建设单位还必须配备所有权属于业主的物业管理用房，并 不得改变其用途。很多开发商将业主共用的天台、平台配套出售，这不但不能办理房产证使 购买人的权益得到保障，还会侵犯众多小业主的区分所有权。建设部1989年〈〈城市异产毗 连房屋管理规定〉〉，对此亦有严格规定。可见，开发商补充协议的第一条就明显违反了法 律、法规及相关政策，侵犯了业主的权益。    第二条，按揭条款也有失公平。众所周知，按揭行为并非购房者单方所能控制。购买者 如遇到国家按揭政策改变或者因本身条件申请不到银行贷款怎么办？按条约规定算买方违约 要被单方解除合同，承担总房价10%的违约责任。这明显是把买方不能控制的风险强加于买 方身上。买方所能做到的只是在规定时间内提供按揭资料，至于是否能贷到款是银行控制 的，这个风险显然不能由买方承担。买方如按时交付了按揭资料，贷不了款，应有解除合 同、全额返回定金的权利。     第三、四条，属一般性规定，争议不大。     第五条，有关质量异议期限。开发商约定在送达入伙通知书后20天内，但建筑质量问题 是一个专业问题，买方不可能也没有这个能力在20天内就能发现。为此，相关法规、法章规 定了不同的保修期限。如：地基和主体为设计文件规定的合理使用年限；房间和外墙防渗漏 为5年，管线安装及装修为2年，从竣工验收合格之日起。发展商以此来回避或减轻自已的保 修责任，显属不合理。     第六条：售楼书、广告资料不能作为购买依据。     因买方所购的是期房而不是现房，他不能看到实景，只能根据售楼书及广告宣传资料去 想象它建成后的模样。开发商所给的广告资料中的描述是明确而具体的，如装修标准，使用 材质、配套设施、绿化效果。按最高法院的司法解释，应视为合同要约。买方就是相信这个 东西以后会实现才去买房。现在规划发生变化了可不另行通知，亦不用承担任何责任，这样 的约定有违最高院司法解释，亦与主合同条款相冲突，显然是不合理的。     第七条，加重了补充条款的效力，这才是发展商的真正意图。主合同及补充协议均为发 展商的格式条款，尽管发展商在主合同上作了很多有利于自已的修改，但毕竟是采用建设部 合同范本，也有有利于买方的条款，当两者的条款发生冲突时，适用补充协议，排除主合同 条款。      以上是本人的浅陋分析，从本能感觉而言，这个补充协议是一个不平等的条款，想当 初我们亦雄心勃勃提出了几十条的补充条款，最后浓缩为5条，但就是这5条也亦未被发展商 所按受，却换来了发展商的7条。从几次的谈判过程而言，发展商的态度还算配合。按发展 商叶副总的话说：他也不赞成搞补充协议，他们在大连的项目就没有补充协议。但我们不提 补充协议，发展商就不会提吗？就实践而言，现在的立法及司法进程越来越注重对处于弱势 的消费者权益的保护。但面对如此情况，作为律师、同时作为置身其中的准业主，我也同样 的无奈。在此，我想引用泰戈尔的一句诗：“我不祈求在黑暗中得到庇护，只祈求能无畏地 面对他们。”让我们能紧密团结起来，使发展商修改或废除补充协议。 回复20 引用 | 只看此人 级别：一房一厅 积分：5710 注册时间：2011-09-16 发表于：2011-10-31 10:49:38 【附件14】海怡东方合同附件修改意见(请所有业主积极响应) 第一条修改意见： （关于广告权益等内容,建议采用招商地产的合同附件格式内容） “建筑物外墙使用权遵守国家相关法律法规的规定，海怡东方及其附着物的广告权益归卖方 所有。卖方可以在本楼外墙做有关本楼盘及其发展商的形象及品牌类广告，如果卖方需做其 他商业性广告，则需征得全体小区二分之一业主得书面同意，并应该遵守国家及深圳市相关 法律法规得规定。卖方在建筑物公共区域如走廊、电梯等场所做商业性广告所得收入，由买 卖双方共有，用于改善公共设施和业主福利。停车场和会所的所有权归卖方所有，停车场/ 游泳池/会所的(有偿或无偿)使用权不得向业主以外的第三方以任何形式转让、出租或出 借。所有建筑物楼顶、一楼架空层以及公共绿地及设施所有权属于全体业主所有，未经全体 业主三分之二以上表决通过，不得用于其他用途。” 第二条修改意见： “买卖双方的权利义务均以本合同约定为准，卖方展示的样板房仅作为空间布局、装修装饰 和家具摆设指引，不作为交楼标准或合同的样品。” 第十条修改意见：删除！！！ 强烈要求鸿威取消关于入伙日期的强制性规定,这一条与合同 第七条冲突，对业主极其不利！！因此，强烈要求取消附件第十条:"买方应按卖方通知的时 间办理入伙手续,否则自卖方通知确定的入伙日的次日起,该房地产的风险责任转移给买方" 关于毛坯房室内装修标准： 1、要求鸿威加上关于电梯品质明示,注明品牌/型号及产地, 明确规定日后不得分单双层运 行.所有电梯需全部运行，楼楼停靠。 欢迎您下载我们的文档，后面内容直接删除就行 资料可以编辑修改使用 资料可以编辑修改使用 致力于合同简历、论文写作、PPT设计、 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 书、策划案、学习 课件 超市陈列培训课件免费下载搭石ppt课件免费下载公安保密教育课件下载病媒生物防治课件 可下载高中数学必修四课件打包下载 、各类模板等方方面面， 打造全网一站式需求 Ppt课件制作设计，word文档制作、图文设计制作、发布广告等， 秉着以优质的服务对待每一位客户，做到让客户满意！ 感谢您下载我们文档 精选资料