房地产动态成本管理

项目动态成本管理一、成本管理的任务1、项目决策阶段根据可行性研究 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 确定项目的投资目标。2、项目实施阶段设计准备阶段的成本管理（1）在可行性研究的基础上，进行项目总投资目标的分析和论证；（2）编制项目总投资分解的初步规划；（3）分析总投资目标实现的风险，编制投资风险管理的初步方案；（4）编写设计任务书中有关投资控制的内容；（5）对设计方案提出投资评价建议；（6）根据选定的设计方案审核项目总投资估算；（7）编制设计阶段资金使用 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ，并控制其执行；（8）编制各种投资控制报表和报告。设计阶段的成本管理（1）进行项目总投资目标进一步的分析和论证；（2）根据设计方案，审核项目总估算，并基于优化方案对估算做出调整；（3）编制项目总投资分解规划，在设计过程中控制其执行，若有必要，及时对其做出调整；（4）审核项目总概算，在设计深化过程中严格控制在总概算所确定的投资计划值中，对设计概算作出评价报告和建议；（5）根据工程概算和工程进度表，编制设计阶段资金使用计划，并控制其执行，必要时，对上述计划作出调整；（6）从设计、施工、材料和设备等多方面作必要的市场调查分析和经济技术比较论证，并提出咨询报告，如发现设计可能突破投资目标，则协助设计人员提出解决办法；（7）审核施工图预算，必要时调整总投资计划；（8）采用价值工程方法，在充分满足项目功能的条件下考虑进一步挖掘节约投资的潜力；（9）进行投资计划值和实际值的动态跟踪比较，并提交各种投资控制报表和报告；（10）控制设计变更，注意检查变更设计的结构可靠性、经济性、建筑造型和使用工程是否满足规划要求。施工招投标阶段的成本管理（1）审核概算和施工图预算；（2）审核招标文件和 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 文件中有关投资的条款；（3）审核和分析各投标单位的投标报价；（4）定期作出投资控制报告；（5）参加评标和合同谈判。施工阶段的成本管理（1）编制施工阶段各年度、季度和月度资金使用计划，并控制其执行；（2）每月进行投资计划值与实际值的比较，并制作各种报表；（3）工程付款审核；（4）审核其他付款申请单；（5）对施工方案进行技术经济比较论证；（6）审核和处理各项施工索赔中与资金有关的事宜。动用前准备阶段的成本管理（1）编制本阶段资金使用计划，并控制其执行，必要时调整计划；（2）进行投资计划值与实际值的比较，制作各种投资控制报告；（3）审核本阶段各种付款；（4）审核和处理施工综合索赔事宜；（5）处理工程结算的各种事宜；（6）编制投资控制总结报告。二、成本管理的方法1、建立完善的目标成本体系。目标成本管理就是通过制定目标成本，将目标成本按 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 的成本结构树层层分解，再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。确定成本管理体系，包括集团及下属区域公司的成本管理定位、职责、权责，对下属区域公司成本信息监控手段和明确的监控 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 要求；制定准确的项目目标成本，全面客观反映项目各项成本信息；规范成本管理流程，定义如何在各个实施阶段完成对目标成本的细化修订，形成最终的目标成本，指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用的使用与管理；充分实现成本信息共享；在制订目标时，要按细项列出清单并划分责任部门，通常建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围。对多个部门承担责任的可以按权重进行分解。目标成本分解后还需要建立控制的标准，分解后的成本责任必须纳入绩效考核的范畴。2、项目决策阶段项目在论证阶段着重的是土地费用的把控。土地一旦到手，其成本即已基本确定，直至项目结束该成本一般都不会有大的变化。可行性研究报告一般应包括地块基础资料、周边环境及其发展趋势、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位、成本费用估算及控制目标和措施、投资及效益测算、利润体现安排、税务环境及其影响、资金计划、投资风险及应对措施、项目综合评价意见等。3、设计阶段设计阶段的成本控制的重点除了控制好设计费之外，更重要的是通过限额设计等手段从源头上控制好建安成本。根据经验数据显示，设计费一般只占到建设工程全寿命期费用的1%，但正是这少于1%的费用对于工程造价的影响占到了75%以上，可以看出设计阶段的成本控制是整个项目实施阶段造价控制的关键。在满足质量保证的前提下，防止因设计自身失误原因导致成本增加。确保每一设计阶段的成果质量后方能进入下一个设计阶段（包括方案、扩初、施工图设计阶段）。施工图设计合同应具备有关限额设计要求的条款并载明对应的奖惩措施。并且可在施工图完成后由设计、工程、成本人员和监理人员组成小组对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性等进行会审，提出修改意见，督促设计单位进行修正，避免或减少因设计不合理导致的投资损失。4、施工阶段工程施工阶段的成本控制重点在于工程供应商的选择管理、材料设备供应商管理、工程进度款管理、设计变更管理、现场签证管理和工程结算管理。工程供应商、材料设备供应商的管理。材料设备费在工程的建安造价中约占70%，工程材料成本控制是项目开发过程的重要内容。在成本目标确定的情况下，首先要明确工程总包、分包、材料分级等的范围、采购方式及权限，确定材料是甲供、乙供或甲定乙供;其次，完善招标流程，规范供应商资质考察、询标、定标、签订合同等程序，本着公开、公平、公正的原则引入各类承包商，充分体现市场竞争力，实现降低成本的目标。另外集团可建立自己的供应商信息库，确立战略合作伙伴，这样既避免了供应商质量的不稳定性，又可以拿到战略合作采购价，对多项目成本的控制起到了良性循环的作用。对于工程进度款的管理，要严格按照合同和流程进行控制。成本管理部要对施工单位上报的节点款、进度款等进行审核，经财务部确定后方可付款。同时对合同进度款累计到达合同金额85%的项目，要停止付款，以便掌握结算时的主动权。设计变更、现场签证的管理。要完善流程，明确各职能部门、各相关责任人的签字权限。防止乱签、多签、责任不明确等漏洞，避免结算时发生“扯皮”现象。如果工程进度要求紧，也要做到同步进行，工程若有增减应及时审价，以避免无法核实的情况发生，引起双方不必要的争议。总之，各职能部门要加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理。工程结算管理。严格执行项目必须符合竣工方能移交的原则，成本管理部门应对项目进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出成本超、降的原因，并提出改进措施及意见。5、营销阶段营销成本主要指项目销售过程中形成的各类费用，包括广告费、推广费、售楼处、样板房等费用。控制营销成本关键还是要提高营销策划水平，使有限的营销投入发挥最大的效用，寻求最大性价比，降低营销成本。三、动态成本管理1、动态成本管理的步骤第一步：收集成本数据。收集集团开发历史项目的基础数据和最新的市场数据，从而为以后项目的投资估算以及制定成本目标和成本计划提供参考依据。完成一个项目后，作出单位工程造价分析报表，如单方造价、主要材料单方用量、主要构件单方数据、主要做法综合单价等；按单位工程性质分别列项并汇总。作出本项目详细说明并与以往项目进行对比分析，分析其造价及单方差异并找出原因，做出分析报告。然后汇总入数据库。搜集其他各种工程成本造价等数据资料，做出详细准确的分析报告，汇总入数据库，作为集团以后开发的可参照依据。第二部：制定成本计划。参照数据库，结合项目情况，编制出项目的目标成本、计划成本，作为项目成本管理的基础。第三部：项目实施动态控制。对施工中各种工程变更和工程通知单产生的费用变化进行估算，估算的结果与合同签约成本汇总，形成项目的动态执行成本：1、已发生成本（已定合同及变更中已发生部分），2、待发生成本（已定合同及变更中待发生部分）。在此控制下，项目的成本变化时刻在监控之下。实施过程中按年、季度、月度将目标成本与实际成本进行比较分析，如果出现偏差，则需尽快找出其原因，马上做出纠偏措施，尽可能使实际成本不超出目标成本。如有必要，需要调整目标成本。第四步：评估分析。对目标成本、计划成本和实际成本进行比对分析，对引起投资偏差的原因进行分析，对成本控制的效果进行评估，做出详细的评估报告及各种报表，为以后的成本控制提供参考。在项目工程竣工并在结算完成后要进行项目的后评估，主要从以下几方面评价：1、比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本差异（评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性）；2、对比项目结算与《目标成本指导书》的成本差异（评价成本管理工作的有效性）；3、分析各期《项目动态成本分析报告》（评价项目成本管理的科学合理性）4、分析工程承包范围变化，工程量变化等确认设计变更、现场签证等对成本的影响；5、考察项目交付使用一定时期内，主要工程材料的使用效果和耐用程度（评价材料成本的合理性）。最后，进一步整理各种评估报告，汇总至数据库，使数据库越来越详细，为以后投资估算乃至制定成本目标提供强有力的依据，使其具有较强的准确性、合理性，指引动态成本管理，使的项目取得最大的效益。2、动态成本控制的实行1.1对整个项目要进行分解按时间段制定每个阶段的目标成本，使实际成本低于或接近于目标成本，使项目的资金使用处于可控状态，以利于节约资金成本。按项目范围分解，制定各单位工程乃至分部分项的目标成本，实施中进行由大到小的成本动态控制。按部门、职责分解，制定出个人乃至部门的目标成本计划，加强成本的动态控制。按照不同的分解做出详细的成本控制分析报告，并进行汇总分析，归入数据库，以利于以后项目的成本管理。四、个人计划1、首先熟悉集团的环境，了解集团的规章制度、各部门的职责权限2、了解集团的战略计划、经营部署，使自己融入集团高速发展的步伐之中。3、熟悉集团以往、当前、以后的项目，充分了解与自己工作相关的资料数据，为以后的工作打好基础。4、在领导的带领下做好自己的本职工作。