社区商业运营
方案
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一、本项目周边社区商业现状分析名称运作方式销售价格销售进度蠶物业费商业现状只售不租一层：***元/m?二层：***元/m以下一层已售完二层未售完肖1¥彳斗J间已售年时***元/m/月（条犬）***元/m/月（圆状）属于商住两用楼，目前还没有交付使用，因此，现在还未开始经营。只售不租一、二连体出售，均价***元/m2销售进度不到50%销2多间已售年时***元/m/月属于商住两用楼，已交付使用，但没有经营，全部空置。只售不租一层：***元/m?二层：***元/m销售进度已完成80%销2多间已售年时***元/m/月属于商住两用楼，大部分空置。只售不租一、二、三层+地下室一层连体出售，均价***元/m?销售进度已到尾房销2多间已售年时****元/m/月属于商业楼，绝大部分空置。可租可售销售价格未定未售\未定租、售未定综合分析：1、以上是本项目周边几个比较典型社区商业项目，购买客户群以地缘性客户居多，市区外溢客户较少，且客户主要是煤矿主、个体户等；他们有手持巨额现金，看准了就买主要以投资为主，不自己经营，所以导致大部分底商都售出了，但空置率较高。2、项目销售周期过长，导致人气、人流较为散乱，虽然都地处相对成熟区域。3、区域整体商业氛围更利于经营，可选择的经营业种比较多，但区域住宅底商供应量过大影响了其售价。4、住宅底商的大量供应和传统商业中心的经营不善，是影响区域大商业环境难以形成的一个主要原因。5、投资型业主更愿意对连体商业，产权清晰的物业投资。6、从租售状况以及经营状况上来看,底商配套商业更容易被大众所接受。二、本项目社区商业现状分析1、本项目已建成的商业配套设施,完全可以满足社区内客户的日常生活所需；加之即将开盘销售的商业街，如商业项目招商投入使用后，有可能对已投入使用的商业重新进行洗牌。2、小区商业经营项目重复过多，严重影响了商业项目的良性运营；加之小区人流量有限，导致小区商业整体经营不甚理想；经和经营者的访谈结果是基本维持经营,盈利较少,在周末会好一点。3、购买投资的客户占了一定比例，且空置率较高，导致整个商业人气较差，整体商业区的商业气氛不够浓厚,人流量勉强支撑现有物业的正常经营。4、项目本身为滚动开发，销售周期较长，导致投资客户对小区商业信心不足。5、在常规的服装、鞋业等业态经营中，档次基本属于低档，在商品层面上不具备吸引力，稍大件物品对市区的依赖较大。6、商业业态种类比较少、档次相对较低、功能比较单一。7、商业物业的
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现力较差，缺乏现代化商业的形象，感觉上比较零散，没有统一进行包装。三、关于商业1#楼、2#、3#楼操作方案：（一）、商业1#、2#楼1、运作方式：只售不租，如有整体承租的客户，且经营项目能填补小区商业的空白，经请示公司，同意后具体可以再谈。目的：a、快速变现公司固定资产投资。b、增加小区引进大型经营项目的机率。2、商业1#楼、商业2#楼地理位置分析：商业1#楼分为上、下两层，为独栋商业，位于小区A区，地处小区进大门的主干道北边，位置具佳；该楼为框架结构，已按办公场所进行内部装修，层高不高，比较适合作为银行、邮局、公司办公、健身等场所。商业2#楼共三层，位于小区中心位置，西边为小区主要商业带，东边为集团公司办公楼（现在的商业3#楼），也为独栋商业，便于经营，加以时日，商业3#楼的顺利运作，发展前景看好。2、运作方式：只售不租（特殊情况再考虑是否出租）。3、主力客户群分析：煤矿主，需求较旺，主要投资；个体商户、自买自营；生意人，自买自营或投资。4、客户来源方式：朋友介绍，借用在售项目广告推广所带来的客户资源，专项招商等。5、最佳招商项目：大型餐饮店面、娱乐中心、健身房等项目。6、现阶段销售价格建议：商业1#楼：一层价格***元/m?,二层价格***元/m?。商业2#楼：一层价格***元/m?,二层价格***元/m?,三层价格***元/m?。（二）、商业3#楼对于商业3#楼,因总体量较大,且不适宜分割运作；因此,能实现商业3#楼的整体招商为最佳,但整体招商难度较大,所针对的客群相当有限,建议商业3#楼和商业街一起运作,借助商业街的广告宣传,广泛积累客户,以达到快速变通,辅助住宅销售的目的。总之,针对小区的现有商业,特别是进小区大门的沿街商业,随着小区南边医院的进驻,后续项目的热销和入住、商业街项目的顺利销售,都对小区现有的商业有较大的推动作用；因此,对于小区现有的商业,将先采取广泛积累客户,再根据客户需求、客户数量、购买意向等进行合理定价，以达到快速招商或销售的目的，对后续项目的品质、价格的提升也有较大的推动作用。
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