房地产估计

1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、第九章假设开发法练习题、单项选择题假设开发法是求取估价对象未来（C），减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 。E、价值D、开发价值A、房地产价值C、开发完成后的价值假设开发法在形式上是（B）。A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法E、评估新建房地的价格的成本法的倒算法C、评估房地产价格的收益法的倒算法D、评估房地产价格的成本法的倒算法假设开发法适用于具有（C）的房地产估价。A、投资开发价值E、投资开发潜力C、投资开发或再开发潜力D、投资开发前景对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，（A）进行估价。A、难以采用假设开发法E、可以采用比较法C、难以采用成本法D、可以采用收益法在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要（B）。A、选择最佳的规模E、选择最佳的用途C、选择用途D、选择规模假设开发法的基本理论依据是（C）。A、替代原理E、收益原理C、预期原理D、假设开发原理当估价对象具有潜在的开发价值时，（D）几乎是惟一实用的估价方法。A、成本法E、比较法C、收益法D、假设开发法假设开发法的计算公式中，如果是已经投入使用的费用，则它就（B）。A、作为扣除项目扣除E、包含在待开发房地产的价值内C、需要根据具体情况确定是否扣除D、不能包含在待开发房地产的价值内房地产开发具有（B）的特点，故其开发成本、管理费用、销售税费，开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。A、投资量大E、周期长C、风险性大D、开发费用投入时间变化大对于发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中主要是根据（B）作出的。A、估价时的房地产状况B、估价时的房地产市场状况C、开发完成后的房地产状况D、开发完成后的房地产市场状况传统方法（B）各项支出、收入发生时间不同A、要考虑B、不考虑C、有时要考虑D、很少考虑在传统方法中,投资利息和（B）都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。A、投资利润B、开发利润C、投资收益D、销售税13、开发经营期的起点是假设的（B）。A、开工日期B、取得估价对象的时间C、取得待开发土地的时间D、开始出售开发完成后的房地产的时间14、开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的（A）。B、价值A、市场价值C、实际成交价值D、开发价值15、开发完成后房地产价值所对应的时间通常是（B）。A、购买待开发房地产时的那个时间B、开发结束时的那个时间C、开发结束，开始对外租售时的那个时间16、投资利息估算只有在（B）才需要。A、比较法B、传统方法C、现金流量折现法D、收益法17、开发经营期的终点是（D）。A、开发完成后的房地产竣工验收结束的时间B、开发完成后的房地产竣工验收合格的时间C、开发完成后的房地产竣工验收合格，交付使用的时间D、开发完成后的房地产全部租售完毕的时间18、由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中估算开发成本、管理费用、销售税费时，可根据当地的（B）来分项估算。A、房地产市场情况C、房地产价格情况B、房地产价格构成情况D、同查房地产价格情况19、投资利息计息期的起点是该项费用发生的时间点，终点通常是（A）的时间点。A、开发期结束B、租售期结束C、租售期开始D、交付使用二、多项选择题1、假设开发法适用于如下房地产的估价（ABDE）。A、生地、毛地E、熟地C、现房D、旧房改建E、旧房重建2、运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如：（ABDE）。A、要有一个明朗、开放及长远的房地产政策E、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规C、要有一套完整的开发计划和 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 D、要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单E、要有一个长远、公开及稳定的土地供给出让计划3、运用假设开发法估价，需要估算（ABCE）。A、开发成本E、管理费用C、投资利息D、待开发房地产的销售税费E、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费4、调查待开发土地的基本情况，主要包括（ACDE）。A、弄清土地的位置E、弄清土地的周围环境C、弄清土地的面积的大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。D、弄清政府的规划限制E、弄清将拥有的土地权利5、调查待开发土地的基本情况，弄清土地的位置，包括（ABD）。A、土地所在城市的性质E、土地所在城市内的区域的性质C、土地面积的大小D、具体的坐落状况6、调查待开发土地的基本情况，弄清政府的规划限制，主要包括（A、弄清规定的用途E、弄清容积率D、弄清楼层层高D、弄清建筑结构7、选择最佳的开发利用方式包括（CDE）等的确定。A、结构E、构造D、规模E、档次8、待开发房地产投资开发前后的状况包括有（A、估价对象为生地，将生地开发为毛地E、估价对象为毛地，将毛地开发为生地C、估价对象为毛地，将毛地开发成在建工程D、估价对象为熟地，将熟地建成房屋E、估价对象为熟地，将熟地开发成在建工程9、待开发房地产在投资开发后的状况有（BEE、熟地E、房屋ABC）。C、C、弄清建筑高度用途BD）。）。A、毛地D、生地C、在建工程10、运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值，采用计算利息的方式采用百分率计算的方式含土地）但考虑货币的时间价值可有（AB）。A、采用折现的方式C、采用现金流量计算的方式E、采用房地产价格变动率的方式11、开发经营期可分为（ABEA、前期D、勘测设计期）。B、D、B、E、建造期租售期C、施工准备）。12、在传统方法中，正确地估算投资利息需要把握（ABDEA、应计息的项目B、计息期的长短和计息方式C、计息的范围D、利率的高低和计息周期F、名义利率和有效利率三、判断题1、假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与比较法相同，是替代原理。（X）2、成本法与假设开发法的主要区别是：成本法中的地价为已知，要求的是开发完成后的房TOC\o"1-5"\h\z地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。（V）3、假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常估算的是一次性的价格剩余。（V）4、假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。（X）5、对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法进行估价。（v）6、在实际中运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：1、是否根据房地产估价的合法原则和最高使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式；2、是否根据当地房地产市场行情或供求情况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。（v）7、运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何，还要求有一个良好的社会自然环境。（X）8、弄清土地的位置，包括3个层次：1、土地所在城市的性质；2、土地所在城市内的区域的性质；3、具体的坐落状况。弄清这些，主要是为选择最佳的开发利用方式服务。（X）9、弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清TOC\o"1-5"\h\z这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。（X）10、弄清政府的规划限制，包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。弄清这些，主要是为选择最佳的土地用途服务。（X）11、弄清将拥有的土地权利，包括弄清权利性质、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是为估算开发成本、费用等服务。（X）12、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。（v）13、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳规模。（X）14、运用假设开发法最基本的公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前的状况；二是要把握投资开发后的房地产经营方式。（v）15、传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。（v）16、传统方法用计算利息方法来计算各项支出、收入发生的时间不同，计息期通常到开发完成时止。（X）17、现金流量折现法要法要求折现率既包含安全收益部分（利率），又包含风险收益部分（利润）。（v）18、开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即估价时点，终点是将开发完成后房地产全部租售完毕的时间。（v）19、开发期的起点与开发经营期的起点不同，终点是按照正常情况估算的开发完成的时间。（v）20、对于将土地建成房屋的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前期是从待开发土地到施工结束的这段时间。（X）四、计算题1、有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的面积为5km2,适宜进行“五通一平”的开发后分块后有偿转让，可转让土地面积的比率为65%，附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为1200元/m2,开发期需要3年，将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.8亿元，贷款年利率为6%，投资利润率为12%,当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%,买方需要缴纳的税费为转让价格的3%。试用传统方法估算该成片荒地的总价和单价。参考答案：总价11.803亿元单价236.06元/m22、需要评估一宗“七通一平”熟地2012年10月的价格，获知该宗土地的面积为7000m2，土地剩余使用年限为45年，建筑容积率为4，适宜建造商品住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为3年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的8%，第一年需投入建筑安装工程费、专业费用及管理费的30%，第二年需投入40%，第三年需投入30%。销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，销售商品住宅需缴纳的营业税等为交易价格的6%，购买该土地买方需要缴纳的税费为购买价的3%。预计该商品住宅在建成时售出30%，建成半年后售出50%，建成一年后全部售完。售出时的平均价格为每平方米建筑面积4000元。试利用所给资料用现金流量折现法估算该项宗土地2012年10月的总价，单价及楼面地价（折现率为10%）。参考答案：总价3400.98万元单价4858.54元/m2楼面地价1214.64元/m23、某旧厂房的建筑面积为8000m2,根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成超市出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等600元/m2（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1200元，装修改造完成后即可全部出售，售价为每平方米建筑面积4200元，销售税费为售价的6%，购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的3%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为10%）。参考答案：总价1432.95万元单价1791.19元/m24、某在建工程开工于2011年4月1日。总用地面积5000m2。规划总建筑面积40000m2,用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200m2元/。该项目的正常开发期为3年，建设费用（包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等）为建筑面积2800元/m2。至2012年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用,但估计至建成尚需2年,还需投入60%的建设费用,建成后半年可租出,可租出面积的月租金为80元/m2,可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%,出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%,同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%,试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2012年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少（资本化率为8%,折现率为10%）。参考答案：总价7222.36万元单价1805.59元/m2