深圳住宅市场统计分析报告

深圳住宅市场统计分析报告近年来，深圳经济继续保持平稳增长态势，总体运行状况良好。主要经济指标方面，工业生产平稳增长，全市规模以上工业增加值2123.02亿元，同比增长12.7%。固定资产投资有所加快，全社会固定资产完成投资875.30亿元，同比增长11.1%。其中，基本建设投资542.91亿元，增长9.8%；房地产开发投资241.03亿元，增长12.8%。另外新房跟二手房的投资也占较大的比重。说明房地产投资行业在深圳的发展趋势还是相当活跃的。一、新房新增供应分析根据深圳房地产信息网的监测，2010年8月份全市住宅推售面积178372.37平方米，环比暴增17倍，但仍低于09年同期，同比减少73.9%，8月份全市住宅推售套数1672套，环比大增15倍，同比减少75.6%。8月份入市的项目以普通住宅和别墅两类物业为主，普通住宅的入市均价集中在12000-30000元/平方米，别墅物业的入市均价集中在60000-80000元/平方米，这两类产品的入市，为广大工薪阶层、高层次收入者，提供了多样化的选择空间。2010年8月份深圳新房推售面积行政区8月份推售面积7月份推售面积环比09年8月推售面积同比全市178372.379874.351706.40%683207.6-73.90%2010年8月份深圳新房推售套数行政区8月份推售面积7月份推售面积环比09年8月推售面积同比全市16721041507.70%6861-75.6附：8月份开盘推售面积和推售套数区域推售面积推售套数推售面积所占比例南山区37131.7923321%盐田区10716.44446%宝安区47011.8338326%龙岗区83512.31101247%合计178372.371672100%预售分析根据深圳房地产信息网的监测，2010年8月份全市新房住宅预售面积299715.86平方米，环比大增约3倍，同比增加三成多，全市新房住宅预售套数2984套，环比暴增5.3倍，同比增加44.1%。2010年8月份深圳新房预售面积行政区8月预售面积7月预售面积环比09年8月预售面积同比全市299715.8673910.45305.50%228203.631.3%2010年8月份深圳新房预售套数行政区8月预售套数7月预售套数环比09年8月预售套数同比全市2984475528.20%207144.10%区域预售面积预售套数套数所占比列南山区37131.792338%宝安区47011.8338313%龙岗区215572.24236879%合计299715.862984100%从上面的图表可以看出，2010年8月深圳的新房在各区域的预售面积所占比列很明显增加了很多，环比增长迅猛。房地产行业热度越来越强。成交分析特价效应”继续减弱，深圳新房的成交结构继续向高端倾斜，成交均价也继续回升，不过，中低端产品仍然是楼市的成交主力，高端产品仍然受到压制。根据深圳房地产信息网的监测，8月份深圳的新房成交均价为19433元/平方米，环比上涨6.9％，同比上涨3.2％。2010年8月份深圳新房成交均价行政区8月成交均价7月成交均价环比09年8月成交均价同比罗湖2087323105-9.70%33976-38.6%福田30553283667.70%291055%南山26602255304.20%262121.5%盐田5421315649246.40%4642116.8%宝安1865820544-9.20%1222252.7%龙岗147061276715.20%1090034.9%全市19433181796.90%188303.2%从以上柱形图数据分析，盐田区8月份的新房成交中73％为别墅，成交均价再创新高，达54213元/平方米，环比暴涨近2.5倍，同比也上涨近17％；龙岗区大幅拉升全区的成交均价至14706元/平方米，环比上涨约15％，同比上涨约35％；福田区的高价项目东方新天地继续推高全区的成交均价，再次突破3万，为30553元/平方米，环比上涨7.7％，同比上涨5％；南山区8月份的高端楼市活跃度明显增强，成交均价持续回升至26602元/平方米，环比上涨4.2％，同比上涨1.5％；罗湖区和宝安区的成交均价则持续回落，其中，罗湖区环比下跌近10％，跌破21000元/平方米，同比更是大跌近40％，是六区中唯一一个同比下跌的区域；宝安区环比也下跌超过9％，跌破2万大关，为18658元/平方米，不过，同比仍大涨近53％，是六区中同比涨幅最大的区域。2010年8月份深圳新房成交面积行政区8月成交面积7月成交面积环比09年8月成交面积同比罗湖35514477-20.70%24580-85.60%福田59682296113.40%464728.40%南山3094214058120.10%90769-65.90%盐田92521032796.50%24205-61.80%宝安969516396951.60%120332-49.40%龙岗11420955904104.30%121432-5.90%全市26087314223683.40%385965-32.40%2010年8月份深圳新房成交套数行政区8月成交套数7月成交套数环比09年8月成交套数同比罗湖4249-14.30%195-78.50%福田914697.80%40127.50%南山412201105%1042-60.50%盐田5712375%121-52.90%宝安121478953.90%1415-14.20%龙岗115558497.80%1301-11.20%全市2971168176.70%4114-27.80%根据深圳房地产信息网的数据显示，8月份深圳共成交新房2971套/260873平方米1681套，环比大幅增加约80％，不过仍大幅低于去年同期水平，同比减少约30％。成交物业构成方面，70-140㎡的改善型物业为成交主力，成交面积接近15万平方米，占全市总成交量的57.4％，140㎡以上的大户型成交约5.8万平方米，占22.1％，70㎡以下的小户型成交约5.4万平方米，占20.5％。年份成交套数成交均价0908411418830090932522094009105977202340911538719172091243592230410013903232511002107824195100330022043310043227205561005138620238100618881697010071681181791008297119433二、二手住宅根据二手房栏目的数据显示，8月份深圳的二手住宅挂牌均价强劲上扬4.5％突破17000元/平方米，再创历史新高，同比大涨约25.4％。各行政区方面，8月份全市六区的二手住宅挂牌均价全线上涨，并都创历史新高。宝安区以5.9％的涨幅领涨全市，挂牌均价达14000元/平方米，同比上涨约30％；南山区环比上涨4.3％突破2万大关，为20058元/平方米，同比上涨近28％；福田区环比上涨3.6％突破21000元/平方米，同比上涨近26％；龙岗区环比上涨3.3％接近11000元/平方米，同比上涨约30％；盐田区环比上涨2.8％至17599元/平方米，同比上涨约26％；罗湖区环比上涨2.2％突破16000元/平方米，同比上涨近29％。2010年8月份深圳二手住宅挂牌均价行政区8月挂牌均价7月挂牌均价环比09年8月挂牌均价同比罗湖16176158282.20%1257528.60%福田21098203563.60%1676825.80%南山20058192364.30%1569127.80%盐田17599171232.8%1395526.10%宝安14000132245.90%1073830.40%龙岗10978106273.30%840730.60%全市17002162724.50%1355325.40%附图：深圳市各行政区09年8月～10年8月二手住宅挂牌均价走势图三、出租部分2010年8月深圳住宅租金均价行政区8月租金均价7月租金均价环比09年8月租金均价同比罗湖43430%414.90%福田51502%4513.30%南山46452.20%4015%盐田34340%319.70%宝安29283.60%2611.50%龙岗24240%229.10%全市40400%385.30%根据二手房栏目的数据显示，8月份深圳的住宅租金为40元/平方米/月，环比持平，同比上涨2元/平方米/月，涨幅为5.3％。各行政区方面，福田区、南山区、宝安区的住宅租金环比都上涨1元/平方米/月，分别为51元/平方米/月、46元/平方米/月、29元/平方米/月；罗湖区、盐田区、龙岗区8月份的住宅租金环比都持平，分别为43元/平方米/月、34元/平方米/月、24元/平方米/月。各区的租金同比都呈涨势，其中，福田区、南山区、宝安区同比都上涨一成多，盐田去和龙岗去同比也有超过9％的上涨，罗湖区的同比涨幅最小，只有4.9％。附：深圳市各行政区09年8月～10年8月二手住宅挂牌均价走势图年份各行政区住宅租赁均价090822263138404145090922273239404246091022273338414147091122273238404247091222273238414248100123273238414348100223273238414348100323283238424448100424283339434449100524283339434349100624283339444349100724283440454350100824293440464351根据二手房栏目的数据显示，罗湖区8月份的住宅租赁均价为43元/平方米/月，环比持平；福田区8月份的住宅租赁均价为51元/平方米/月，环比上涨1元/平方米/月；南山区8月份的住宅租赁均价为46元/平方米/月，环比上涨1元/平方米/月；盐田区8月份的住宅租赁均价为34元/平方米/月，环比持平；宝安区8月份的住宅租赁均价为29元/平方米/月，环比上涨1元/平方米/月;龙岗区8月份的住宅租赁均价为24元/平方米/月，环比持平。综合上述线性图所示，我们可以看出，深圳各行政区域在09年8月-10年8月住宅租赁均价相对稳定。四、小结进入8月份，由于市场对调控政策的戒备心理逐渐消除，部分观望者开始入市，8月份住宅销售量较7月份相比有明显提升，共成交套房数量逐渐增多，环比大增七成多。成交产品类型方面，中低端物业仍是市场成交的主力，但市场对高端物业的警惕心理有所松弛，8月份高端物业成交占比量与7月份相比显著增加，同时也带来了成交均价的提升，8月份全市住宅成交均价较稳定，环比增加7%。市场推售量方面，在“十一”楼市秋交会盛宴的推动下，发展商纷纷加快在建项目的入市步伐，无论是住宅推售量，还是住宅预售量，与7月份相比均呈数倍增加。市场在8月份的表现可谓惊喜，但从成交总量来看，仍处于较低水平，同比2009年同期减少约三成。在9月1日开始施行的深圳市房地产市场监管 办法 鲁班奖评选办法下载鲁班奖评选办法下载鲁班奖评选办法下载企业年金办法下载企业年金办法下载 的推动下，8月份成为二手楼市的爆发月，为避免新政实行后沉重的营业税负担，很多二手房置业者在8月份加急过户，使得二手房成交量大幅上扬，共成交套房套数大幅上升，环比增加一半以上，不过这种成交量的暴涨是暂时的，9月份新政实施后，二手房成交量锐减。8月份楼市取得了可喜的业绩，但就目前的大环境而言，楼市仍然处于淡季，后市仍将喜忧参半，开发商仍需积极寻找销量上升的突破口，为市场营造一个良好的置业环境。