价格洼地成就非同城生活

价格洼地成就非同城生活 在经济一体化的区域经济时代， 深圳、东莞是善于充分运用资源互利 互惠的两个城市。!""# 年以来，东莞 政府斥资 $"" 亿元高起点 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 和高标 准建设东莞的新城市中心区，自此一 场浩大的新造城运动拉开帷幕。在此 背景下，东莞的地产市场得到了迅速 发展%楼价一直呈现着上涨趋势。 尤其是近年来，东莞的高品质居 住更是处于能量释放期，一批批质素 可以与深圳同档次楼盘媲美的产品陆 续出现，而东莞楼市的价格却与 # 小 时距离之远的深圳有巨大差别。东莞 东城、南城这两个中心区楼盘的均价 在 $"""—&""" 元 ’平方米左右，这样 的价格落差为深圳带来的是低置业门 槛、高品质的居住享受。这就是 # 小 时生活圈的魅力所在。更是购房者选 择比邻城市居住以时间换空间的典型 行为。不仅住宅这样，相同地段的黄 金商铺，东莞的价格也普遍比深圳低 $"(。如东莞寮步的世纪广场。据深 圳投资客介绍，性价比是其考虑长线 投资的关键因素。 东莞成 !小时生活圈主角 一向对市场敏感的地产商早就发 觉到深圳周边城市的开发空间。在市 场化程度高、城市化进程快的东莞， 更有万科、金地、佳兆业、联华国 际、三正等品牌开发商入驻，特别是 佳兆业开发的水岸山城、联华国际的 星河传说、三正半山豪苑都具有相当 的代表性。 有业内人士认为，凤岗作为东莞 进一步发展的典型区域，其发展潜力 不容忽视。凤岗镇人民政府近来投入 !" 亿元巨资启动“一河两岸”工程， 项目规划沿东深河两侧，由东向西基 本形成东深河凤岗中心区景观段、东 部商住区、北部高档别墅区、西部高 层商住综合区、南部休闲商贸综合区 五大功能区。建成后“一河两岸”将 集商业、娱乐和休闲居住于一体，成 为带动凤岗中心区第三产业升级发展 的增长极，全面提升中心城区的吸引 力和辐射能力。 更值得一提的是，与龙岗相存相 依的凤岗，作为与深圳距离最近的东 莞居住板块，在“山水凤岗、生态凤 岗”的建设主题下，正成为衔接深圳、 东莞两地核心商贸休闲和品质居住的 黄金地段。 深圳人掘金东莞豪宅 东莞豪宅吸引深圳置业者的冲动 已久已。仅 !"") 年 * 月 #$ 日至 #" 月 +日，深圳客户共购买了三正半山豪苑 #!"多个别墅单位，成交数亿元，这说 明深圳人对东莞豪宅的高度认同。$" 万平方米居住规模、+"" 栋别墅、#"" 万平方米浩淼湖泊森林、三大会所、 按白金五星级 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 塘厦三正半山酒店 配套——拥有如此稀缺景观的山湖别 墅，价格却仅仅相当深圳及周边地区 多层或高层的楼价。在深圳楼价持续 高扬的今天，三正半山豪苑，有山、 有水、有独立的庭院和车库，实现了 深圳人梦寐以求的居住梦想。 另一个成功的案例正在凤岗上演。 + 月 #$ 日天降大雨也没有能阻挡水岸 山城购房者的热情，现场吸引了来自 深圳市区、龙岗、平湖以及凤岗当地 的客户约 $"""余人。据了解，此次水 岸山城推出联排别墅与洋房共 !"" 多 套。从 $ 月 # 日开始接受优惠认筹登 记以来，持续获得市场热烈追捧，截 至当天下午 &时，解筹成交 +"(。 针对为何水岸山城刚开盘就吸引 深圳购房者占 +成，佳兆业相关负责人 认为，莞深两地的房价落差是主要原 因。在东莞买两套、甚至三套房子的 钱，在深圳也许只能买一套房子。随 着经济不断融合，二者房地产价格会 比较接近，因此东莞地产升值具有想 象空间。现在的东莞地产，就像深圳 地产之初那样，很有可能几年之后房 价就翻了番。从现场反应来看，众多 客户看好的正是佳兆业品牌与水岸山 城触手可及的发展潜力。 东莞豪宅再次触动深圳楼市 东莞优质名盘为深圳人带来低置业门槛高品质居住享受 陈光 张先祥 去年，位于东莞塘厦的三正半山 豪苑就因为深圳购买客户超过 ! 成， 成为激活深圳别墅购买冲动的明星楼 盘。而笔者近日获悉，新的纪录已经 被刷新。比邻龙岗、位于东莞凤岗的 佳兆业·水岸山城深圳客户所占比例 高达 "#$。据代理商中原地产介绍， " 月 %& 日公开发售当日前来选房的 客户约有 " 成来自深圳平湖、龙岗、 坪山等地。 水岸山城，这个被评为“’##! 东 莞最具影响力名门豪宅”的项目，再 一次将置业者的眼光锁定在深圳 %小 时生活圈中。 深圳 !小时生活圈特别报道 东莞佳兆业·水岸山城实景。 在新近出台的《深圳市商业网点 规划（!""&,!"#"）》 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 中，福田中心 商业区被定位为次市级商业区。 福田中心商业区位于深圳中心 商务区，东起彩田路，西至新洲路，北 临深南大道，南接滨河大道，总占地 !-.. 平方公里。该商业区正处于兴建 中，商业总面积将达到 $" 万平方米 左右。 一、规划目标。规划期内，要把福 田中心商业区建设成为具有深圳特 色，商业设施新颖独特，满足消费者购 物、餐饮、娱乐、休闲等多种需求的次 市级商业区。 功能定位：重点发展购物中心、百 货店、专卖店等零售业态，提供与深圳 商务中心和会展中心相匹配的零售、 餐饮和娱乐服务。 市场定位：提供高档商品、餐饮和 娱乐服务，主要消费群体是国内外商 务客人及游客，在中心区进行商务及 文化等活动的深圳居民，福田区中高 收入居民。 二、规划导向。商业项目的建设要 与中心区整体环境协调。该区处于深 圳中心区，片区内有对本地居民和游 客具有强烈吸引力的城市景观，商业 建筑要与中心区整体环境协调，注重 体现满足游客消费需求的特色。 为保证中心区的整体形象，要按 照规划功能要求，严格市场准入，杜绝 低档、旧货类商品和店铺的进入。按照 下述分类，合理引导区内业种业态的分 布和发展。 禁止发展的业种业态：农贸市场、旧 货市场。 控制发展的业种业态：专业（批发） 市场、仓储式商场、大型综合超市。 鼓励发展的业种业态：全球知名百 货店，经营国内外知名品牌的专卖店、专 业店、购物中心，以及高档、特色类餐饮 和娱乐网点。 适度开发地下商业空间。在地铁会 展中心站、岗厦站之间，适当建设地下商 业城及地下商业街，与地面商业互补、互 连，发挥综合效能。 限制住宅底商，严格控制商业物业 的分割出售。 !"#$ %&’#’" 商业地产 !" !""#年 $月 !#日 星期三 主编 玄伟东 编辑 孙汉平 美编 刘春雨 !"#$%"#$&!’#()*+,%-$#&.*)+/ http://www .sznews.com 商业现状 福田中心区商业不仅拥有怡景中 心城、晶岛国际、/0/01234、城 建购物公园等纯商业建筑，而且大中 华国际交易广场、金中环国际商务大 厦、卓越时代广场、特美思大厦等几 乎每栋写字楼裙楼都有规模不等的商 业规划，预计整个中心区商业总量将 超过 $" 万平方米，实在不可小觑。 星河地产是中心区 /56 商业绝对 主角，继星河国际 )万平方米的商业裙 楼引进天虹旗舰店之后，星河旗下的 /0/01234、第三空间、丽思卡尔顿 名店广场相继登场，其中 /0/01234 集餐饮、购物、休闲、娱乐于一体，与 好百年家居广场隔彩田路相望的第三空 间，则定位高端的装饰材料，启动招商 的丽思卡尔顿名店广场定位高端的购物 场所。目前星河地产的福田中心区 /56商业规模已达 #7万余平方米，几 乎占驻中心区 $" 万平方米商业的三分 之一。 福田中心区目前已经启动的另一个 重量级角色是怡景中心城，#" 万平方 米的怡景中心城已引进家乐福、台湾 太百洋集团中心百货、华纳影城等主 力店，其美食园林餐饮区规划有异域 风情品味区、主题餐饮酒吧街、商务 会友休闲廊、亚洲特色美食广场，并 凭借生态广场的优势，打造“生态型 购物中心”。 由于福田中心区尚处于开发之 中，整体商业氛围较淡，已投入使用 的商业裙楼除星河广场的天虹旗舰店 之外，大都以银行、证券以及酒楼、 快餐、文具等可以即时性经营的业态 为主。更多的商业裙楼基本都处于空 置状态，开发商大多以先期销售写字 楼为目标，而商业部分难以找到合适 定位，只能被动的针对资源有限的银 行、餐饮业招商，或者是整体销售。 福田中心区 /56 商业迅猛的开发 势头，与目前波澜不兴的人气形成了 较为强烈的反差。 人流分析 福田中心区目前人气不旺的确是 现实，但与其说中心区人气不旺，不 如说中心区蓄势待发，从中心区全面 大开发的势头来看，商业形势似乎相 当乐观，随着会展中心、少年宫、图 书馆等一大批重点工程的投入使用， 以及写字楼、酒店群雨后春笋般的崛 起，各类中高端消费阶层渐渐向中心 区汇集，形成一股强劲的消费当量。 首先，福田中心区拥有 )" 万白领 和高尚社区居民。这里云集着江苏大 厦、凤凰大厦、诺德中心、卓越大厦、 时代广场等一大批高档写字楼，越来 越多的公司总部、跨国公司区域总部、 金融机构总部等相继入驻，在这些公 司工作的高收入、高学历、高消费的 精英人士，必将成为中心区消费的中 间力量，再加上中心区星河国际、中 海华庭、城中雅苑、天健世纪、黄埔 雅苑等大型高尚住宅区的居民，中心 区稳定的消费人口达 )"万。 其次，会展中心、众多五星级酒 店带来庞大的商务、旅游人流。会展 经济将真正的改变深圳中心区的人流， 会展中心举行的电子、服装、玩具、 礼品、文博会等展览会，已成为国际 化的展览盛会，会展中心每年带来的 参观商数以千万计。与之相呼应的是 大中华喜来登、香格里拉、马哥孛罗 好日子等一批五星级酒店群的崛起， 酒店业带来的商务、旅游人流，同样 成为中心区消费有力的支点。 其三，市政配套积聚人气。中心 区市民中心、少年宫、音乐厅、图书 馆等六大市政配套工程，将形成深圳 最核心的行政、文化资源，积聚来自 深圳各区域的人气。据了解，已经开 放的少年宫周末人头攒动，球幕电影 等科幻场所周末都排起了长龙，日均 可接待读者 7""" 人次的图书馆开馆 后，更是空前爆棚，以至于不得不采 取限制性入馆措施。不仅仅六大市政 配套，还有莲花山、儿童医院等，无 不人头涌涌，车水马龙。中心区高标 准的市政配套，将为 /56 商圈辐射全 深圳奠定良好的基础。 其四，中心区一级辐射区人口 众多。中心区商业的第二辐射圈包 括西部车公庙办公区的公司白领， 以及新洲、彩田、皇岗、景田、梅 林、香蜜湖、红树林等大型居住组 团的居民。在 上 述 办 公 区 和 居 住 区，尽管不乏超市百货商业设施， 但仅仅停留于社区商业的层面，中 心区商业凭借大型购物中心和丰富 的餐饮休闲娱乐设施，将商圈半径 扩张至中心区的一级辐射区。 商业定位 结合上述福田中心区的人流特征 分析，笔者认为中心区 /56 商业有着 较大的经营定位空间。 一是高端百货。中心区中高端消费 群体，需要高端百货满足购物需求。以 北京 /56 为例，目前已有众多的世界 著名商业品牌纷纷入驻，如著名的高档 百货店西武百货落户万达广场，国际顶 级奢侈品牌 89的中国旗舰店在国贸商 城开张；台湾高端百货品牌新光三越入 驻华贸中心，东方表行代理的钟表品牌 劳力士签约 8:双子座大厦等。 二是金融中心。作为继蔡屋围之 后的福田 /56 金融中心区，大有后来 居上之势，招商银行、兴业银行、浦 发银行、东亚银行、新华保险等一批 知名金融企业相继进驻。尤其是深交 所 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 迁至中心区原高交会馆，为中 心区引进银行、证券、保险、基金等 带来契机。 三是餐饮休闲娱乐。人民南片区曾 经是深圳的中心区域和标志性区域，在 这里办公的有一万多家公司，以及 ." 多家中高档酒店，使得餐饮、休闲、娱 乐业十分发达。相比之下，福田中心区 在餐饮休闲娱乐业方面有着更大的发挥 空间。 四是旅游购物。深圳旅游人口规 模庞大，宾馆酒店接待的国内外游客 每年已达 !""" 万人次。这些游客在深 圳主要从事商务活动、旅游观光，其 消费支出主要用于住宿、餐饮、旅游 和购物。由于商业区的发展缺少足够 吸引力，深圳商业失去了不少商机。 福田中心区位于深圳的地理中心， 作为深圳“二次创业”的主要功能区， 将集金融、商贸、信息、文化及行政 于一体，成为深圳城市整体功能的聚 焦点。优越的地理位置和超前的规划， 使得中心区 /56 商业区与其他商圈相 比，具有无与伦比的优势。 我们相信，随着福田中心区开发的 不断成熟和商业运营水平的不断提高， 中心区 /56 商业将成为深圳继东门、 华强北之后的又一张商业名片，成为代 表深圳城市商业形象的国际化、标志性 商圈。 福田中心区CBD 商业规划目标与导向 是人气不旺还是蓄势待发？ 张平 舒伟 李仁斌 !"#$!"#$!"#$!"#$ %%%% & ’ ()&’()&’()&’() %%%% !"#$ ! "#### $%&! ’()*+, ! -### $%&! ./012+,! 34### $%&! 56+,! 7-38 $%&! 9:;<=! >?" @A1(BC! DE+,! ! FG+,! >4### $%&! HIJK<=! >3### $%&! JKLM+,! >"4#8 $%&! NOP;QRSTU! 3#### $%&! VWTU! ! XYZ/[! -3## $%&! \]^_/[! 3"## $%&! ‘a+,! -### $%&! bcde+TU! ! NOfghi! 3j### $%&! NO klklmnop! 8#### $%&! qr/[s! >##### $%&! tuvw<=! 8#### $%&! xy+,! 3### $%&! sz{|}~! 3"### $%&! !"+,! 3#### $%&! +/5vw#$/[! 847-% $%&! &’vw1(/[! -73> $%&! )*/[! 4%-> $%&! +D+,! 874- $%&! !""&年，深圳 /56区域的商 业备受关注，从南山商业文化中 心区的保利文化广场、海岸城、 天利中央广场商城，到宝安中心 区的尚都商业城、第五大道，还 有福田中心区的怡景中心城、晶 岛国际、/0/01234 等，商业 广场、购物公园、购物中心等现 代商业模式层出不穷，/56商业 成为深圳商业市场的绝对主角。 在深圳相继登场的三大 /56 商业区中，福田中心区的商业重 量和被关注程度无疑最有分量。 随着怡景中心城、/0/01234 两大重量级购物中心即将开业， 福田中心区 /56 商业可谓蓄势 待发，而业界乃至普通市民，对 福田中心区 /56 商业有着美好 期待的同时，也有着些许的担忧： 福田中心区 /56$"万平方米 的庞大商业体量，如何定位？ 福田中心区 /56商业，怎样 度过漫长的市场培育期？ 福田中心区主要商业项目 话题缘起 本版协办单位： 世方商业地产顾问机构 商业开发势头迅猛，然而目前商业氛围却稍显波澜不兴。针对这种较为明显的反差， 业内人士为福田中心区 /56商业把脉——— 熙熙攘攘的人流是商业项目立项和发展的必备前提。