选修课房地产经济作业
09金融（本）班 张元君 学号：200901502138
1、 阐述房地产的概念及房地产商品的特征
（一）房地产概念：
1、房地产是一种客观存在的物质形态
作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。
2、房地产是一项法律权利
房地产本质上是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典权、租赁权等。
3、房地产在国际上被称为不动产
指不能移动的物体，移动后改变了原来的性质、形状，失去原有的价值。如土地、建筑物和构筑物等。
4、房地产在香港被称为物业
（二）房地产商品的特征：
1、位置固定性：土地及附着其上的建筑物不可移动
2、异质性：没有两宗完全相同的房地产
3、使用长期性：建筑物的寿命可达数十年甚至上百年，正常情况下建筑物很少发生倒塌，只是会被拆除。
4、投资大量性：房地产开发建设需要巨额投资，在我国大城市，地价和房屋的建筑安装工程造价都很昂贵，决定了投资房地产商品将要付出巨大的代价。
5、保值增值性：土地的不可再生与人口不断增长对土地需求的日益扩大，导致房地产价格的总趋势是不断上涨。
6、价格易受周围环境影响：房地产价格除与自身质量有关外，主要取决于其位置和周围环境，受邻近房地产用途和功能及周围社区环境的影响。如在一栋住宅楼旁兴建一座工厂，会导致该住宅楼的价值下降。
7、易受政策的影响：任何国家基于社会经济发展和公共利益的需要，都要对房地产做出某种限制，包括对房地产实行强制征用或收买。
8、变现性差：由于把握房地产的价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，因此房地产很难迅速无损地转换为现金。房地产的变现性差往往会使房地产投资者因为无力及时偿还债务而破产。
2、 论述决定城市土地区位的主要因素
1、自然条件和环境
大致包括地形地貌、地质、水文、气候、沿江沿湖临海靠山等自然条件以及资源状况( 主要指矿产资源和旅游资源等)。
2、交通和通讯
城市内部的交通和通讯。
城市对外部别的城市、地区以及国家的交通和通讯。
3、基础设施
指除交通、通讯以外的其他生产、生活和社会服务等基础设施状况，如道路的质量、煤气、电力、通讯、供水设施的完善程度、污水污物和垃圾的排放处置能力等。
4、人口和经济集聚
人口密度，包括常住人口、上班人口和流动人口。
经济集聚程度，即商业、银行、保险、咨询、服务业、运输、旅游等5、行业发展程度。
居住、出行、采购、娱乐、旅游等条件状况。
6、社会文化
居民消费水平、结构和习惯。
居民文化道德水平、劳动力素质。
文化教育和科学研究机构发展状况 。
3、 谈谈你对地价的理解(考虑地价的内涵与特点)
内涵：1、地价即土地价格，是指土地的购买价格，包括土地所有权价格和土地使用权价格。
2、土地价格是三个部分的资本化：
①真正的地租，主要指绝对地租和级差地租。
土地能产生收益,其中一部分收益必然归土地所有者（包括由土地所有权垄断而产生的绝对地租及由土地条件好坏而产生的级差地租）。
②土地投资的折旧。
③土地投资的利息。
现实的土地都凝结着人类劳动，土地所有者和土地开发商对土地开发而进行的投资构成土地资本，这些固定资本必然要求回收，从而以折旧和利息的形式在土地价格里得到体现。
特点：1、土地价格具有特殊价格基础
一般商品的价格基础是其价值，土地价格的基础是土地的权利和利益。
2、土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价。
3、城市土地价格主要由土地需求决定。
4、城市土地价格呈总体上升趋势
5、城市土地价格具有强烈的区域性和个别性。
由于土地位置的固定性，在地区性市场间价格难于统一。
6、城市土地价格形成的时间长。
一般商品的价格容易形成，城市土地价格是在过去至将来的长期影响下形成的。
7、城市土地价格受到较强的政府调节的影响。
4、 简述房地产的主要差价和比价关系。
差价关系：
1、位置差价→同种用途的房地产,其位置有优劣之分,给经营者带来的级差收益和给消费者带来的满足程度不同,应在价格上有所反映。
2、朝向差价→坐北朝南的房子较贵。
3、楼层差价→不同地方，风俗习惯不同，楼层差价不同，如台湾地区，五层公寓内，一层和五层较贵，二三层次之，四层便宜。
4、边间差价→三边采光较贵，两边采光次之，一边采光更次之，地下室最便宜。
5、面积差价→太大和太小的房屋价格都次之。
6、视野差价→面临公园、湖泊等优美风光，视野较佳，使人有轻松自然之感，价格相应较贵，面临闹市或被其他楼房挡住视线的房屋，价格应相对便宜。
7、
材料
关于××同志的政审材料调查表环保先进个人材料国家普通话测试材料农民专业合作社注销四查四问剖析材料
及设备差价→房地产由建筑材料构成，不同档次的建材价格差异较大，如木制门窗比高级铝制门窗价格低很多，瓷砖地面与大理石、花岗岩地面难以比拟，进口的厨房设备、卫生设备比国产的贵几倍。（主要针对成品房）
8、
设计
领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计
差价→室内格局、公共设施配置、开放空间、休闲空间的设计都可提高居住品质，从而提高房地产价格。
比价关系：
1、住宅用房的租售比价
指租赁价格与出售价格的比例，这一比例是否合理，关系到住房市场的发展乃至整个房地产经济的运行。
2、用途相同、
标准
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不同的房屋价格比例
用途相同,标准不同,房屋建筑造价不同,相应地出售或出租的价格不同
3、用途相同、结构不同的房屋价格比例
用途相同、结构不同的房屋建筑造价不同,相应地出售或出租的价格不同,如砖木结构<砖混结构<钢结构
4、用途不同的房地产价格比例
要合理确定不同生产经营用地和用房的价格比例,特别是生产经营用房、住宅用房和教科文卫用房三者价格的比例。
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