投资测算表——收并购项目测算模板——旭辉速测

核心指标考核指标财务指标中南方净利润11057.43中南方净利润率4.05%营销指标不含税总货值272,727不含税整盘均价16216.22两费费率营销费率5%管理费率2.50%成本指标不含税总四项成本92,865账面成本500支付对价62,400高层住宅售价敏感性分析销售价格（货值：万元；售价：元/平；车位：元/个）不含税总货值高层住宅底层商业车位楼板价（元/平）支付总价（万元）销售净利率销售价格（货值：万元；售价：元/平；车位：元/个）销售净利率下楼板价不含税总货值高层住宅底层商业车位0%8%9%10%11%12%13%14%15%XX项目盈利预测表0占地面积66667容积率2.5计容建面166667可售建面166667序号项目内容含税金额不含税金额增值税税款可售单价/方说明1销售收入300,000272,72727,2732开发成本114,121105,87182496,3522=3+4+53土地成本50045003.1土地成交价500450030可抵扣税款的土地款4四项费用101,11492,86582496,0675开发间接费12,55612,5565.1财务费用7,3065.2管理费用资本化5,250管理费用70%6期间费用17,2506.1营销费用15,0006.2管理费用2,250管理费用30%7附加税费2,2838土地增值税50,0479税前利润97,277销售收入-开发成本-销售税金-土增税10企业所得税24,319按营业利润25%计所得税11税后净利润72,957税前利润-所得税12销售净利率%26.75%税后净利润/销售收入13缴纳增值税50,04719023销项税额-进项税额（2016年5月前土地进项税不可抵扣）14股权溢价61,900无票成本15项目净利润11,057扣除溢价后净利润16项目净利润率4.05%扣除溢价后净利润率17毛利润102,673销售收入-开发成本-附加税-股权溢价18毛利率37.65%19中南权益比例100%20中南方净利润1105721中南方净利润率4.05%附表2分业态土增税测算类型普通住宅附表2.1土增税应征 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 增值税=增值额x适用税率-扣除项目x速算扣除系数参数附加税费比例12.00%类型普通住宅非普通住宅不分类型土增税预交比例（%）3.00%土增税比例增值率适用税率适用税率速算扣除系数可售面积（M2）166666.68＜20%0%30%0.00%单价（万元/M2）1.64＜50%30%30%0.00%一销售收入272,727＜100%40%40%5.00%二开发成本105,871＜200%50%50%15.00%土地成本450≥200%60%60%35.00%四项成本92,865开发间接费用12,556其中，财务费用7,306附表2.2土增税成本计算方式辅助表三城建税和教育费附加2,283土增税成本计算方式11.据实列支四土地增值税50,0472.按5%利息费用土地增值税成本132,796*此处勾选土地增值税成本计算方式，1为据实列支，2为按5%利息费用土地增值额139,932土地增值率105%土地增值税税率50%土增税平均税负率18.35%注：白色区域需填写，灰色区域自动输出。若项目为资产转让，需手动修改土增税计算方式（后续完善）。融资类型额度利率上浮比例贷款年限土地税票开具时间管理费费率营销费费率前融312008.00%50.00%1201505312.50%5.00%开发贷576834.75%30.00%1规划指标商务条件占地面积容积率计容面积总建筑面积土地总价原始票据地上可售货值30000066666.672.516666721333362400500总货值300000商业33333.335售价（精装）22000原始楼面价30.00不含税总货值270270别墅0售价（精装）0实际楼面价3744财务费用7306多层住宅0售价（精装）0亩单价624可售单方土增3003小高层住宅133333.34售价（精装）17000楼面溢价3714项目税后净利润72957高层住宅0售价（毛坯）0可售楼面价3744含税开发成本114121自持部分0精装0整盘均价18000不含税整盘均价16216地下车库46666.67地下车位比例80%股权溢价61900中南权益比例100%配套用房0车位单价（万元）10土地增值税50047中南出资比例100%车位个数4762车位出售比0%项目净利润11057项目净利润率4.05%可售车位（个）0车位货值0.00中南方净利润11057中南方净利润率4.05%四项成本总建面213333可售面积166667可售比78%编号成本科目建筑面积（m2）建面单价（元/m2)目标成本（万元）单方成本（元/m2)进项税率建面单方可售单方四项成本10111460671.2前期 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 费21333324051202403075.66%1.3建安工程费80633378048389.63%1.3.1商业33333.335260086674065201.3.2别墅000001.3.3多层住宅000001.3.4小高层住宅133333.34380050667237530401.3.5高层住宅000001.3.6自持部分000001.3.7地下车库46666.66945002100098412601.3.8配套用房000001.3.9精装售楼处1200250030014181.4基础设施费500106675006409.09%1.5公建配套设施22046932202820.00%住宅总部楼售价（精装）高层住宅写字楼售价（毛坯）小高层住宅LOFT多层住宅SOHO乐享售价3150保障房优享售价3450集中商业尊享3650经济适用房沿街商铺产权式酒店其它商业别墅4400别墅4900联排别墅5400叠加别墅产权式酒店商业2950合院别墅酒店式公寓5100双拼别墅其它酒店平层别墅独栋别墅地下商业花园洋房地下储藏室其它住宅地下车库219905100序列分项目指标备注地块指标面积（亩）100投资参数容积率2.5商务指标亩单价（万元）600原始票据（万元）500居间费用4.00% 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 指标商业占比20.00%设计填报别墅占比0.00%多层占比0.00%小高层占比80.00%高层占比0.00%自持部分占比0.00%配套用房0.00%车位地下车位占比80.00%车位配比面积100车位平均面积35车位可售比0.00%营销指标商业22000营销填报别墅25000多层住宅16000小高层住宅17000高层住宅16000车位10精装售楼处1200资金指标中南出资比例100.00%财务填报中南权益比例100.00%前融比例50.00%上浮比例50.00%前融期限1开发贷上浮比例30.00%开发贷年限1配套指标公建配套费220投资填报基础设施费500前期费240管理指标营销费率5.00%管理费率2.50%建设成本商业2600成本填报别墅3500多层住宅3200小高层住宅3800高层住宅3800自持部分2500地下车库4500精装售楼处6000配套用房250010持有商业估值计算表科目建面单方总额合计说明业态商业单位（万元）一、商业估值商业持有年限：10.005.005.005.00年一般政府要求持有5或10年；持有商业的前10年日均租金：元/平米/天建筑面积单方！对应投资回收期要求：12.5016.7016.7016.70年根据文件要求选择，检查对投资回报率要求：8.00%6.00%6.00%6.00%年息根据文件要求选择，检查单方估值：0.000.000.000.00元/平米0.00万元二、减成本及费用建设及前筹成本：元/平米0.00万元管理费用比率：2.50%2.50%2.50%2.50%管理费用：0.000.000.000.00元/平米0.00万元财务费用估算年限：1.501.501.501.50年财务费用成本年息要求：8.00%8.00%8.00%8.00%年息财务费用0.000.000.000.00元/平米0.00万元三、土地成本土地成本：0.000.000.000.00元/平米0.00万元，包含契税建筑面积：平米0.00建筑面积。契税税率：3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%其中：契税0.000.000.000.00元/平米0.00万元，契税价外费用0.000.000.000.00元/平米万元土地出让金0.000.000.000.00元/平米0.00万元，不包含契税