资产评估房地产评估作业

资产评估房地产评估作业6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%...

6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。有一宗待开发建设的土地，土地面积为2500平方米，建筑容积率为4.0，拟开发建设写字楼，建设期二年，建筑费用为2800元/m2，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为8000元/m2、销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率为10%，投资利润率为20%，试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：项目 A B C 待估对象坐落略略略略所处地区繁华区非繁华区非繁华区繁华区用地性质商业商业商业商业土地类型空地空地空地空地价格总价 25.2万元 49万元 43.5万元单价 1500元/m2 1400元/m2 1450元/m2 交易日期 1996.10 1996.12 1997.1 1997.5 面积 168m2 350m2 300m2 600m2 形状长方形长方形长方形长方形地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通交通通讯状况很好很好很好很好剩余使用年限 35年 30年 35年 30年已知以下条件：（1）交易情况正常；（2）1996年以来，土地价格每月上涨1%。（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：项目 B 分值 C 分值自然条件相同 10 相同 10 社会环境相同 10 相同 10 街道条件稍差 8 相同 10 繁华程度稍差 7 稍差 7 交通便捷程度稍差 8 稍差 8 规划限制相同 10 相同 10 交通管制相同 10 相同 10 离公交车站稍远 7 相同 10 交通流量稍少 8 稍少 8 周围环境较差 8 相同 10 注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。（4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。（5）折现率为8%。

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