管理服务手册(一)

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计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 管理规程——————————————————————24固定资产管理规程——————————————————————27 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 管理规程————————————————————————32顾问管理工作流程——————————————————————34事业部、分公司质量管理体系文件控制规程———————————45事业部、分公司数据信息统计分析管理规程———————————47房屋装修管理规程——————————————————————503经营财务管理类编制标准（CW）收费管理规程————————————————————————57物料采购管理规程——————————————————————59库房管理规程————————————————————————614部门工作指导编制标准（BM）4.1事业部工作检查规程—————————————————————644.2管理处日常巡视检查规定———————————————————665客户服务、社区文化类编制标准（KH）5.1客户服务管理规程——————————————————————695.2与业主（客户）沟通管理规程—————————————————725.3客户抱怨处理规程——————————————————————755.4社区文化管理规程——————————————————————785.5客户服务项目及收费标准管理规程———————————————816环境管理类编制标准（HJ）6.1绿化管理规程————————————————————————866.2清洁卫生管理规程——————————————————————926.3消杀管理规程—————————————————————————977消防、安管、车辆管理类编制标准（AG）7.1安全管理体系建立规程7.1.1内部、外部安全管理组织体系建立规程—————————————1027.1.2安全网络组织体系建立（各管理项目根据实际情况自行编制）7.1.3各类安全应急事件的处理规程—————————————————1067.1.4安全管理档案管理规程————————————————————1087.2安管队伍管理规程7.2.1安管员招聘、解聘与档案管理规程———————————————1097.2.2安管员装备、着装管理规程——————————————————1137.2.3安管员培训、训练管理规程——————————————————1187.2.4安管队伍（人员）内勤管理规程（宿舍与非工作时间管理）————1217.2.5安管员绩效考核管理规程———————————————————1237.2.6CPM安管员职业化管理办法——————————————————1267.3安全岗位管理规定7.3.1各级安全监督检查规程————————————————————1357.3.3安管人员交接班管理规程———————————————————1377.3.4安管人员工作与问题处置的权限规程——————————————1387.4各安全岗位运行管理规定7.4.1门卫（服务台）管理规程———————————————————1417.4.2安管员巡逻检查管理规程———————————————————1447.4.3消防、安防运行值班管理规程—————————————————1467.4.4停车场（库）车辆出入口管理规定———————————————1487.5安全防范措施及设施设备与器材管理规定7.5.1重点部位治安防范管理规程——————————————————1497.5.2安防设施设备管理与维护保养规程———————————————1517.5.3各类安防设备安全操作规程（各管理项目根据具体设备自行编制）7.5.4重点部位防火管理规程————————————————————1547.5.5临时动火管理规程——————————————————————1557.5.6消防设备设施临时停用管理规程————————————————1587.5.7消防设备管理规程——————————————————————1607.5.8安全设施、器材及标识管理规程————————————————1617.5.9消防设备与器材安全操作规程（各管理项目根据具体设备自行编制）7.5.10停车场设备管理与维护保养规程————————————————1637.6消防、安防设备分包方管理规程————————————————1658房屋、设施、设备类编制标准（GC）8.1房屋、设施、设备管理类工程验收管理规程——————————————————————178设备编号规则及设备档案管理规程———————————————180设施、设备大中修改造管理规程————————————————187设备、设施报废管理规程———————————————————188设备（系统）事故应急响应和灾害防范处理规程—————————190运行值班、交接班管理规程——————————————————199共用设备设施巡视检查规程——————————————————202建筑物本体维护管理规程———————————————————205非强制性检定仪表使用规程——————————————————206工具、器材管理规程—————————————————————209电梯日常管理制度——————————————————————213电梯维保监督、管理规程———————————————————215空调系统维保监管、管理规程—————————————————217空调水处理监管规程—————————————————————219柴油发电机管理规程—————————————————————222给排水管理规程———————————————————————225供电管理规程————————————————————————230临时用电管理规程——————————————————————233热水系统水处理监管规程———————————————————234水池清洗监管规程——————————————————————2368.2设施、设备操作规程类（仅提供样本，各管理项目根据设备具体情况可对文件进行调整。）8.2.1水冷冷水机组安全操作规程(样本)———————————————2388.2.2水冷柜式空调安全操作规程(样本)———————————————2418.2.3水泵站技术安全操作规程(样本)————————————————2438.2.4水泵站运行规程(样本)————————————————————2458.2.5砂轮机安全操作规程(样本)——————————————————2478.2.6三菱AE断路器操作规程(样本)————————————————2488.2.7气焊安全操作规程(样本)———————————————————2498.2.8锅炉安全操作规程(样本)———————————————————2508.2.9锅炉维护保养规程(样本)———————————————————2538.2.10供配电系统运行规程(样本)——————————————————2558.2.11供配电系统检修保养规程(样本)————————————————2638.2.12供配电安全规程(样本)————————————————————2668.2.13风冷冷水机组安全操作规程(样本)———————————————2748.2.14电焊安全操作规程(样本)———————————————————2768.2.15台钻安全操作规程(样本)———————————————————2778.2.16电动机检修维护规程(样本)——————————————————2788.2.17变压器停送操作规程(样本)——————————————————2818.2.18ABB系列断路器操作规程(样本)————————————————283【物业管理方案类编制标准】FA-物业管理方案编制标准（注：单一管理处以事业部编写，其它以管理处编写。）1.管理项目概况1.1项目名称:准确的对内对外称呼。1.2项目基本情况:管理项目具体物业位置，类型，性质，结构和配置等。1.3项目管理特色2.管理内容及管理模式2.1项目管理内容应含各项具体的，合同确定的管辖服务活动（如设备、设施、消防、安全、清洁、绿化、会务服务、教务服务等）,以及各项活动的管理方式。2.2管理模式：明确该项目的管理模式。范例：以物业管理主业为核心，以楼宇设备维护、管理为技术支持，以规划和创新物业功能、提高物业使用率为辅助手段，以配套项目的经营作为服务客户的补充，形成全方位的物业管理服务体系。2.3管理目标及定位、承诺。（根据所签委托服务合同确定达到的管理水平）范例：飞亚达大厦的建造和使用，是飞亚达公司展示其国际风范和特质的窗口之一；物业管理工作应紧密围绕着这一主题，整体形象应该着眼于国际水准，突出新经济时代的鲜明特色和智能大厦的显赫地位，我们对该项目整体形象定位为：现代高效环保安全现代全面展示现代化、国际化的智能型商务空间；高效方便、快捷、充满经济活力与旺盛的创造力环保树立注重环保的文化氛围和社会形象；安全有效保障客户安全，确保设施设备运行稳定可靠。3.管理 架构 酒店人事架构图下载公司架构图下载企业应用架构模式pdf监理组织架构图免费下载银行管理与it架构pdf 和岗位设置3.1组织框架图(下图为基本设置，可根据实际管理规模调整)综合室客户服务中心工程技术室管理室事业部经理（单一事业部的架构）管理组客户服务中心安管队维修组管理处主任（管理处的架构）3.2岗位人员配置：每个岗位的名称，人数等。3.3各单位及岗位职责（可指引到“岗位 说明 关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书 书”）4.物业管理服务实施4.1物业管理目标及实施内容包括：该项目的目标；分解达成目标相关的责任人或单位；为完成目标采取的措施；引用的相关文件。4.2物业管理服务实施4.2.1房屋建筑物本体管理（管理的范围、管理方式及执行的相关文件）4.2.2设备设施管理具体设备、设施管理的范围、管理方式及执行的相关文件，如：供水、供电、供暧、空调、电梯等设备。4.2.3安全管理体系（消防、安全、停车场管理）具体消防、安全、停车场管理范围、管理方式及执行的相关文件，如消防报警、灭火系统；门禁智能系统；应急处理系统；安管责任范围；固定岗、巡视岗的设置；地面停车场，地下停车场等。4.2.4环境管理（本项目涉及的环境保洁、环境绿化、消杀管理的内容、管理方式及执行的相关文件）4.2.5客户服务管理该项目有哪些类别的客户服务需求（包括咨询、求助、维修、抱怨、会务、便民、特约服务等等），确定各类服务需求的服务内容、服务方式及执行的相关文件。4.2.6公共配套设施管理管理区域内公共配套设施的管理内容、方式及执行的相关文件如：会所，运动场所。4.2.7综合管理资料、入伙、装修、广告招牌等项目的管理内容、方式及执行的相关文件。4.2.8费用管理各种费用的收取、管理方式，包括多长时间公示管理费收支，是否公示等，以及执行的相关文件。4.3公众制度列出公众制度的目录，至少应包括下例内容：a.客户服务指南b.装修管理制度c.公共区域设备设施使用制度d.公众安全管理规定e.环境和卫生管理规定f.精神文明公约4.4社区文化管理(社区文化活动的开展方式。无法开展社区文化活动的，可不写此内容)5内部管理（资源保障）5.1员工管理5.1.1人员招聘、管理方式，包括是由公司统一招聘，还是由事业部自主招聘、对员工如何进行管理等内容。5.1.2相关文件《人员招聘与解聘》5.2员工培训5.2.1培训方式——组织保障、方式、鼓励措施。范例：◇组织保障设置专职培训工作人员，建立事业部员工教育培训工作体系，准确识别培训需求，制定年度培训大纲，季度月度培训实施计划，编制内培教材，并组织落实。建立员工培训档案，规定考核办法，将员工的培训绩效与工资奖金、晋升、淘汰紧密挂钩，创造一种积极求知、努力向上、不进则汰的工作氛围。◇方式开展全员培训，分层次、分类别、分阶段实施，内培、外培、自学形式相结合。--按阶段划分：入职培训、上岗培训、在职培训。--按层次划分：主要管理层，一般管理层，专业技术作业层。◇鼓励措施要求一专多能，鼓励外培取证，自修学业，费用报销。5.2.2相关文件《员工培训管理》5.3员工考核5.3.1（对各职能室、班组及员工的考核所采取的方式、方法）5.3.2相关文件《绩效管理规定》《考勤管理规定》5.4内部管理制度《例会制度》《工作计划管理规定》《服装管理规定》《档案管理规定》《固定资产管理规定》《合同管理规定》5.5持续改进范例：每年根据项目物业管理服务的运行情况，由项目经理牵头，项目综合室主持，对各项管理服务的过程进行评审和改进，包括修改各项服务活动管理程序、工作标准、监督方式、记录表格等，在改进过程中注意培训和贯彻，以达到改进和提高的目的。ZH—顾问工作管理方案编制标准1顾问管理的原则顾问项目管理应遵循平等互利的原则，在顾问过程中应充分考虑甲方现时及潜在的利益，充分发挥CPM优秀的品牌、先进的管理模式、丰富的管理经验以及完整的培训体系等方面的优势资源，确保提供规范化顾问管理服务，达到双赢的目的。2顾问管理的特点项目相对分散、管理周期较短、市场风险较低、收入较为稳定。3顾问管理的总体目标以中航集团为依托，利用公司品牌形象等优势，最大化赢得市场空间为管理目标。4顾问项目的整体策划4.1整体策划原则4.1.1顾问项目的操作结果应是一个双赢的局面，在顾问过程中应充分考虑甲方现时及潜在的利益。4.1.2顾问的定位是关键，顾问定位一般顺从于甲方的总体经营战略，但应充分考虑公司资源限制，顾问定位应贯穿于整个顾问操作过程之中。4.1.3充分发挥公司品牌、模式、经验、培训等优势，集中优势资源，注重文化结合。4.1.4考虑自身资源限制，避免承诺力所不能及的事项。4.2甲方需求分析4.2.1和甲方进行访谈和调研。每一次交流一定要有记录，对于交流的结果进行分类，便于后续的分析活动。4.2.2了解甲方公司结构。4.2.3对收集到需求信息做进一步的分析和整理。4.2.4分析由甲方需求衍生出的隐含需求，并识别甲方没有明确提出来的隐含需求。4.2.5明确标识出那些未确定的需求项。4.2.6项目区域环境的调研4.2.7项目业主或项目顾客需求分析4.3甲方资源分析4.3.1甲方战略目标充分了解甲方的战略目标和分阶段目标，可为顾问工作设定工作方向，并以此制定的顾问工作计划将可以得到甲方各种资源的有力支持4.3.2甲方资源配置资源配置包括甲方人员配置，人员素质，机构、制度以及文化建设情况，内部信息沟通等。4.3.3甲方资源还包括甲方对于顾问的重视程度，或者对于顾问的某一个专项的偏好。4.4公司资源分析4.4.1公司资源通常表现为以下内容：-品牌-形象-客户资源-先进的管理模式-完整的培训体系-丰富的管理经验4.4.2在顾问项目中，公司的资源更表现为和甲方需求比较而得出的比较资源。4.4.3公司应注意对自身资源的确定，以避免承诺的事项不能完成。4.5顾问项目定价—市场法4.5.1市场法的基本公式为：待估项目价格=参照项目成交价格×待估项目特征÷参照项目特征或：待估项目价格=参照项目成交价格+差异值1+差异值2+…+差异值n差异影响因素：建筑面积、业主数量、服务内容、时间间隔、设备、甲方机构成熟度、甲乙双方市场地位等顾问项目定价—成本法4.5.2成本法的计算公式为：P=A×（∑PI×B+C）其中，P为项目价格，A为品牌系数，PI为常规服务项目价格，B为项目规模变量，C为特殊服务价格。4.5.3A一般取值在0-3之间，是一个经验数据。4.5.4项目规模变量也可以采用多种技术指标综合求出，根据重要性原则，不同的物业类型具有不同的影响因素：成本法中各类型物业价格影响因素4.5.5顾问项目定价—收益法收益法的基本思想是公司为甲方顾问，则必然创造超出甲方原来应该创造的价值。而甲方愿意支付的价格不会高于这个超额价值的折现值。4.5.6超额价值通常表现在两个方面：一是成本的降低额[调整税收影响因素，即成本降低额×（1-综合税率）]，二是甲方无形资产的增加，例如：管理理念的变化，业主满意率的增加。5市场调研分析5.1及时了解掌握各地顾问市场脉搏和市场行情，准确把握和驾驭市场。5.2对各种信息数据进行系统分析，为公司决策提供有力证据。5.3定期编制市场调研报告，作为公司领导决策依据。5.4充分考虑顾问项目类型、特点、利润空间以及甲方背景等因素。5.5顾问项目进行中和结束后的总结分析。6顾问项目谈判6.1谈判的原则6.2谈判技巧6.3谈判的控制7顾问项目的分步骤实施7.1顾问项目的分类7.1.1按照顾问内容：分为整体顾问和专项顾问7.1.2按照顾问方式：长驻、兼职、顾问小组及非现场支持。7.2顾问项目的前期准备7.2.1了解甲方的实力、项目现场情况及需求，由此选择相应的服务内容、期限、目标、费用等适当的方式。7.2.2根据了解的情况对项目操作进行初步的策划，制作项目操作草案，提交甲方。7.2.3公司根据项目情况及双方认可的顾问内容调集自身资源。7.3顾问合同的签订7.3.1甲方才是项目行为的最终责任人，管理中的收益、责任应全权由甲方负责。7.3.2甲方对公司的建议有最终接纳或否决的权利。7.3.3公司有义务向甲方说明其所提供的建议、意见的合理性、科学性和必要性。8顾问项目的基本内容8.1前期物业管理管理顾问8.1.1从物业管理的专业角度，对项目的规划设计、土建、给排水、电气、环境景观、智能化等涉及物业管理质量提升的关键性工作提供全程、全面、科学、合理的指导性意见，并分期提交物业管理意见或建议。8.1.2结合甲方物业的实际情况，指导制定合理可行的《物业管理方案》，并督导甲方实施，同时在实施中不断修正。8.1.3指导甲方完善管理机构，制定并审核管理机构的组织架构、人员编制、工作职责及日常的各项规章制度等。8.1.4指导编制《物资装备计划》。8.1.5指导制定并审核管理机构的各项服务项目及其收费、收支预算。8.1.6指导甲方管理机构招聘各类管理服务人员。8.1.7指导管理机构制定《公众制度汇编》，包括《服务指南》、《业主公约》等物业管理涉及的文本，审核《公众制度汇编》，以保障其适用性。8.1.8协助指导管理机构对楼宇建筑及机电设备的安装调试及接管验收，提出改进意见。8.1.9指导制定并督促甲方管理机构实施入伙方案，包括入伙资料的准备、入伙流程的制定、装修管理办法的制定、入伙仪式的策划等；指导处理入伙期内各类有效投诉，推进物业的接管、入伙、装修管理工作的顺利进行。8.1.10提供参考 范本 协议范本下载族谱范本下载临帖范本下载公司章程范本下载监理月检范本下载 、并给予必要的技术指导及培训，协助建立文件生命线的ISO9000质量保证体系。质量体系文件包括〈质量手册〉、〈程序文件〉、及相关支持性作业指导书；指导管理机构不断修订和完善质量体系文件，使质量体系得以良好的运转。并在顾问服务期内不断检讨、优化物业管理的各项管理工作流程。8.1.11编制培训计划，负责组织管理机构管理层员工的岗前培训和在职培训，保证培训质量，达到双方认可的培训目标。8.1.12指导管理机构制定员工量化考核标准，并监督其有效实施。8.1.13协助进行有关策划，以提高甲方物业管理形象并为客户提供物业管理咨询。包括提供必要的物业管理知识宣传、提供公司的资料和图则，指导甲方举行物业管理人形象展示活动，按甲方的要求提供公司在物业管理方面的有关报道素材。8.1.14根据甲方情况，提出一套独立的财务核算及收费账目系统供甲方参考实施，对管理机构管理过程中财务收支提供建议。8.1.15指导制定物业管理档案资料的管理流程。8.2顾问督导期的管理内容8.2.1与甲方管理层保证沟通渠道的畅顺，保持较为融洽的合作关系。8.2.2制定顾问督导期工作计划并分步组织实施。8.2.3根据甲方需要指导建立新的组织架构，编制竞聘方案、组织竞聘工作、人员招聘，确保竞聘效果的实现。8.2.4指导建立文件化ISO9000质量体系文件，确保物业管理工作严谨规范。8.2.5编制适宜的员工培训计划，组织相关培训和项目接待性培训工作。8.2.6协助甲方选择分承包商及日常监督管理工作。8.2.7指导甲方开展入伙工作，协助做好业主二次装修的管理工作。8.2.8对管理项目提出工作改进建议。8.2.9编制管理项目宣传计划和社区文化推进计划，并指导其实施。8.2.10协助编制物业大中修计划，并指导其实施。8.2.11指导甲方收集、整理、建立完整的物业管理档案资料。8.2.12协助甲方引入计算机管理系统，确保管理数据准确规范。9顾问工作的管理实施9.1长驻顾问项目的管理9.1.1根据合同约定及要求，公司（分公司、事业部）派出顾问项目经理或顾问管理人员，前往甲方驻地按照计划全面开展顾问管理工作。9.1.2市场拓展部负责所有顾问项目的全程管理工作，并负责前期人员外派、接洽、计划执行情况跟踪、与甲方的沟通、外派人员考核、信息反馈、费用结算、合同期满的收尾等工作。9.1.3进驻时间按合同约定执行。9.2兼职顾问项目的管理9.2.1根据合同约定及要求，公司（分公司、事业部）派出顾问项目经理顾问管理人员，前往甲方驻地按照计划全面开展物业管理工作。9.2.2由公司（分公司、事业部）顾问项目经理兼职二至三个项目交叉进行项目管理，合理调整和使用现有人力资源，形成公司资源共享。9.2.3进驻时间按合同约定执行。9.3顾问管理总体要求9.3.1深圳及珠三角地区顾问项目由总部外派项目经理或顾问管理人员；外地分支机构实行属地化管理，业务归公司市场拓展部统一管理，行政、人事劳资由各分支机构负责。9.3.2公司所有顾问收入由公司财务部统一管理，市场拓展部负责各项目日常跟踪管理。9.3.3外派人员现场遇到原则性问题必须第一时间以书面形式上报市场拓展部。9.3.4公司所有顾问项目工作计划及提供给甲方所有资料，必须经市场拓展部审核后方可提交给甲方，个人不得随意提供任何资料或涉及公司商业机密的文件。9.3.5公司所有顾问项目使用市场拓展部编写的作业指导书及相关表格，市场拓展部将定期对各顾问项目进行服务质量调查，调查结果作为个人全年考核依据之一。9.3.6顾问项目经理每月30日前以书面形式向市场拓展部上报项目总结以及当月计划完成情况；年终以书面形式向市场拓展部上报全年或项目结束总结。9.4考核依据9.4.1根据委托方每季度对顾问工作的评价作为个人及部门考核依据；9.4.2根据工作计划总体完成情况作为个人及部门考核依据；9.4.3根据顾问管理费实收情况作为个人及部门考核依据；9.4.4根据部门检查、考核情况作为个人及部门考核依据；9.4.5根据顾问团对该项目的总体评价作为个人及部门考核依据。10顾问管理合同结束的管理10.1顾问项目结束前一个月，由市场拓展部牵头成立验收领导小组，协助委托方对项目执行过程及执行结果进行验收。10.2根据委托方要求及合同完成情况或有争议的事项进行协商解决。10.3合同尾款的催收。10.4根据委托方要求续签或终止顾问合同。10.5合同结束，外派人员撤离。11顾问工作总结11.1顾问期成功范例总结；11.2顾问期失败案例分析；11.3公司顾问总体赢利分析；11.4召开顾问工作专题研讨会。【综合管理类编制标准】ZH—例会管理规程编制标准范围适用于公司各职能部门、事业部、分公司、管理处例会管理。职责2.1根据工作需要明确例会时间、地点。2.2明确例会通知人、召集人、记录整理人及发言顺序。3标准作业规程要求3.1研究、贯彻上级主管单位、公司办公会的决议。3.2布置、协调、落实、检查本单位及下属单位的日常工作，协调解决有关问题。3.3相互通报重大工作信息及进展情况。3.4在月末例会上提出下月份重点工作计划。3.5讨论公司领导提出的其他经营管理事项。4质量标准4.1办公例会每周召开一次。4.2要做好办公例会记录，对例会安排的工作进行跟踪落实，每月汇总、上报。4.3保证会议高效，工作跟踪落实到位，有记录、有汇报、有说明。相关记录及标识应用5.1《会议记录表》CPM-OP-007/001B（强制用）ZH—工作计划管理规程编制标准范围适用于公司本部及各事业部、分支机构工作计划的管理。职责2.1明确专人负责工作计划的收集、整理和跟踪。2.2各单位每月末以表格形式向上级单位上报下月工作计划及当月工作完成情况跟踪，其中职能部门、各事业部、分公司向行政管理部汇报，各管理处向事业部或分公司汇报。3标准作业规程要求3.1定期召开本单位会议，确定每月工作重点，形成书面计划。3.2定期对本单位当月工作完成情况进行总结。4质量标准4.1每月上报一次工作计划和上报一次月工作完成情况跟踪。4.2对未完成的工作要有客观的解释说明。4.3对公司临时布置及例会议定的重要事项也应纳入工作计划管理过程中。4.4对每月需要做的重要工作在计划中罗列周详，对未完成的工作要有客观的说明。相关记录及标识应用5.1《CPM公司单位上月（月）工作完成情况跟踪表》（强制用）5.2《CPM单位本月（月）工作计划表》（强制用）CPM公司单位上月（月）工作完成情况跟踪表工作类型序号工作任务内容计划完成时间实际完成时间实施人负责人完成情况备注原因主管领导审核已完成完成(%)未进行计划内任务计划外任务注：1、本表为各部门上个月工作计划完成情况汇报，将作为该部门当月工作绩效考核的依据；2、本表与月工作计划表一同经主管领导审核后在月底前交行政管理部；CPM单位本月（月）工作计划表年月日序号任务内容需要配合的部门或班、站、管理处配合情况计划完成日期跨时长度实施人负责人备注（完成日期及其它）注：下月工作计划经主管领导核准签字后于月底前与上月工作完成情况跟踪表一同报行政管理部ZH--固定资产管理规程编制标准范围该标准适用于公司职能部门、事业部、分公司的固定资产管理，专业公司参照执行。2职责明确固定资产的购置、报销、登记、报废等操作程序及日常管理。3标准作业流程3.1固定资产专责管理员及其职责的确定3.1.1固定资产专责管理员职责：了解各类固定资产的品名、规格、性能、用途、价格，掌握固定资产购置、报销、登记、报废程序，积极与公司固定资产管理部门作好沟通、交流，做好本单位固定资产的监督和管理工作。3.2固定资产的购置规定3.2.1公司各职能部门、分支机构、事业部、管理处因工作需要购置固定资产时，须在上年的第四季度（年末）提出计划，报总经理审批。经审批的购置计划，在预算中已列支，金额在两千元以下的，由各单位的领导批准；在两千元（含）以上至一万元的，由各单位的领导审核，报公司主管副总经理批准；一万元（含）以上的，须报公司总经理批准。3.2.2各单位年末未列入购置计划，而在生产经营过程中急需购置的固定资产，金额在二千元以下的，报公司主管副总经理批准，金额在二千元（含）以上的，须报公司总经理批准。超过二十万元的由总经理确定请示公司董事长或董事会。3.3固定资产的报销规定3.3.1各单位根据实际操作自行填写此部分报销程序。3.4固定资产的登记规定3.4.1各单位在固定资产报销时作好登记，包括自行登记和前往固定资产管理部门登记。3.5固定资产的报废规定3.5.1在固定资产无法正常使用的情况下，填写《固定资产报废审批表》，由表中相关部门及领导审批。其它类办公用品在无法正常使用的情况下，填写《其他类资产报废审批表》，由表中相关部门及领导审批。3.6固定资产日常管理规定3.6.1固定资产专责管理员要及时更新本单位固定资产清单，并规定频率对清单内容进行帐物核对。建议核对频率为每季度一次。4质量标准4.1本单位固定资产根据公司分类及统一表格填写登记，保持清单完整、规范；本单位固定资产帐物一致；本单位固定资产清单及时更新，并递交固定资产管理部门。4.2固定资产申请、报废审批表等记录各单位根据实际情况留原件或复印件并归档保存。5相关记录及标识应用5.1《固定资产报废审批表》(强制用)5.2《其他类资产报废审批表》(强制用)5.3《固定资产登记表》5.4《其他类资产登记表》附：固定资产报废流程固定资产报废审批表固定资产使用单位：序号资产名称规格型号数量原值已提折旧净值购买时间规定使用年限使用人注：如所列项目较多可另附表格，但格式要与上面表格一致。申请原因：申报人：申报单位负责人确认：固定资产管理部门技术鉴定及处理意见：领导审核意见：财务帐目报废确认：其他类资产报废审批表资产使用单位：序号资产名称规格型号数量购买时间使用人申请原因：财务部对资产类别的确认：固定资产管理部门鉴定及处理意见：申报单位负责人确认：领导审批财务部、行政管理部及固定资产使用单位调整相应固定资产帐目行政管理部组织鉴定并填写鉴定及处理意见折旧期限内（含遗失）相关部门协助修复后继续使用经鉴定可修复使用的行政管理部填写鉴定及处理意见非人为因素需要报废的追究责任人责任人为因素导致报废的（含遗失）行政管理部组织鉴定折旧期限外固定资产使用单位填写《固定资产报废申请表》使用单位按审批意见对报废固定资产进行处理固定资产报废流程注：只有在固定资产无法使用时进入该报废程序，折旧完毕但仍能使用的固定资产应本着勤俭节约、充分利用的原则继续使用。其他类资产报废填写《其他类资产报废审批表》审批即可。固定资产报废审批表ZH—合同管理规程编制标准1范围该标准适用于公司职能部、事业部、分公司的合同管理，专业公司参照执行。2职责明确合同拟订、审核、签定、变更等操作程序及日常管理3标准作业规程要求3.1各单位设立合同管理专责管理员，合同管理专责管理员职责为按公司统一要求合理、完整的保存本单位的合同，使合同便于检索、查阅。3.2合同的拟订规定各单位因业务需要与相关业务单位就有关业务合作，达成书面合同或协议，在公司主管领导的授权指导下，由业务归口单位（部门、事业部、分支机构）组织有关人员自行起草业务合同或协议。3.3合同的审核和签定规定a.分承包合同签定前须进行合同评审会签。会签登记表中必须有公司质量部、财务部、相关业务部门及公司主管领导的会签。但设有职能室的分支机构可由公司领导及该分支机构相关职能室会签。b.根据公司05015号文《费用开支审批管理办法》第七条审批权限，对合同进行审核并确定合同签署人。c.有独立法人资格的单位可自行签署（但除专业公司外的其他独立法人单位合同签订前必须按公司《费用开支审批管理办法》进行审核）。d.越权签署合同必须首先向总经理提出申请，由行政管理处开出授权委托书，限定签署合同的名称，或范围，或期限等。e、外地分公司每年在公司领取授权委托书，确定外地分公司签订合同的范围和期限。3.4合同的变更规定若合同执行中，因需要发生增加支付超出合同额10%（含）时，应报公司预算管理委员会批准后按原合同审批程序重新签署相关补充协议；不到10%时，由单位负责人报公司主管副总经理批准后签署相关文件即可。3.5合同的日常管理规定1)定期自行对合同进行整理，抽出过期合同。整理合同的时间频率各单位可根据自身实际情况确定。过期合同单独放于文件盒中，保存期限分以下三类：=1\*GB3①特别重要且有保留价值的合同应永久保存，如涉及土地、房屋建筑、重要设施设备、公司股权转让等的合同；=2\*GB3②重要合同保存期限为履行完毕后10年，此类指履行期限在10年或10年以上合同；=3\*GB3③除上述两类外的其他合同，保存期限为合同履行完毕后5年。2）每年年底（12月31日）根据合同签约时间将当年所签合同的目录打印，并使用专门的文件盒存档，便于检索各单位每年所签合同情况。合同目录保存期限为10年。3）我公司为甲方的合同，在我公司签署后即将合同原件一份交行政管理部，并向公司财务部提供复印件；我公司为乙方的合同，我公司签署后，深圳地区单位在两周内将合同原件一份交行政管理部，并向财务部提供复印件，深圳外地区一个月内完成以上操作。4质量标准按公司统一要求对合同进行管理；实施中的合同保存完好，便于检索、查阅；本单位所有合同保存完整，无遗漏。5相关记录及标识应用《合同登记表（兼存放目录）》ZH—顾问管理工作流程编制标准1目的明确顾问的工作方式和程序,保证顾问项目保质保量顺利完成。2适用范围适用于公司承接所有顾问项目的管理。3职责3.1公司所有顾问项目由主管副总经理统筹管理。3.2市场拓展部负责顾问项目全面管理工作。3.3顾问项目经理或外派人员负责分管项目的具体实施和现场控制。4实施程序4.1顾问实施4.1.1市场拓展部负责各顾问项目的统筹管理。4.1.2市场拓展部根据项目情况，负责各顾问项目日常工作的管理与协调。4.1.3市场拓展部根据顾问合同要求和工作进展需要，指派长驻顾问或兼职顾问人员开展现场顾问工作，并向项目提供支持和协助。4.1.4市场拓展部根据顾问项目进展情况定期对各项目进行检查和指导，确保顾问工作的顺利完成。4.2顾问服务工作程序4.2.1顾问服务大致分为前期顾问期和实操督导期及项目收尾三个阶段进行。4.2.2前期顾问期主要工作内容:4.2.2.1市场拓展部参与前期接触和谈判,充分了解项目的基本情况,组织结构、人员状况等内容。4.2.2.2项目确定后编制具体的《顾问管理实施方案》,主要内容包括:管理定位、管理目标组织机构、人员编制、运作模式管理服务内容过程控制、质量改进费用测算、物资装备等4.2.2.3根据合同、顾问方案(标书)等要求和现场实际情况制订《顾问服务工作总计划》,并提交甲方批准实施。4.2.2.4协助甲方进行人员的招聘。4.2.2.5选择成熟的文件体系,指导对方建立科学完善适合自身的文件体系。4.2.2.6建立培训体系,制订首次培训计划并组织实施培训。4.2.2.7指导甲方参与物业的施工建设,从物业管理和使用角度提供专业的意见和建议。4.2.2.8指导甲方人员参与设施设备的安装调试验收与操作培训。4.2.2.9指导甲方参与物业的竣工验收与接管验收。4.2.2.10指导甲方制定入伙方案计划,进行入伙培训和演练,必要时由公司增派相关人员予以协助。4.2.2.11指导甲方二次装修的管理和监督，制定二次装修管理方案。4.2.3实操管理督导期主要工作内容:4.2.3.1指导甲方人员的现场运作,根据既定的管理目标和物业管理各项标准要求实施日常的管理与服务，进行定期和不定期的物业管理质量检查,不断检讨优化物业管理的各项工作流程。4.2.3.2完善物业档案资料和日常管理资料的管理。4.2.3.3指导对方开展客户意见调查,改进服务质量,完善客户信息的收集、处理、反馈体系。4.2.3.4指导甲方制定日常培训计划,并提供部分培训课程。4.2.3.5指导甲方CI系统的建立和推广,塑造良好的物业品牌形象。4.2.3.6指导甲方建立目标管理体系和绩效考核办法,确保管理目标的实现。4.2.3.7指导甲方依法建帐,确保管理机构财务管理的科学规范,核算费用收支,进行开源节流。4.2.3.8指导协助甲方文件化的质量管理体系。4.2.3.9指导甲方创优工作的开展。(根据合同要求)4.2.3.10定期对顾问工作提出专业意见或建议，及时把握顾问工作节奏。4.2.3.11完成合同约定的其它顾问工作任务。4.3顾问服务工作方式4.3.1为确保合同得到有效履行，应要求委托方指派部门或专人接收文函，并安排专人负责协调双方关系，传达顾问建议及文函，组织各部门落实，并监督检查落实情况。4.3.2项目经理提供给甲方的任何建议、意见、参考资料等均以《CPM顾问服务备忘录》的形式提供给对方,并在《CPM顾问服务文件签收表》上予以签收,甲方对建议采纳与否应做出相应的响应以做为顾问的依据。4.3.3项目经理根据《顾问服务实施计划》结合现场实际情况于每月5日前分别向甲方和部门报送《顾问服务工作跟踪表》,月底统计完成情况上报,并形成月度工作报告。4.4顾问资料管理4.4.1资源资料:由市场拓展部控制和提供,供新接顾问项目建立文件化体系和指导现场运作做参考,用光碟或U盘集合公司成熟的文件体系,内容包括:公众制度内部管理制度岗位职责考核标准ISO9001质量体系文件物业创优资料培训资料CI标识系统专项顾问资料等4.4.2项目经理工作期间的相关文档均实行双文档管理,进行编号存档,待顾问工作结束后进行收集、整理和集中到市场拓展部归档管理。5督促检查5.1对顾问工作进行检查是确保方案顺利实施的必要手段，部门应对其实施阶段性检查，及时发现问题解决问题。5.2项目经理：适时检查各专业的工作，监控顾问计划的实施，及时与委托方协商解决问题的方法。5.3市场拓展部经理每月听取各项目经理的汇报，并将现场情况向主管副总汇报，不定期或指派人员到现场检查项目工作效果，对执行合同、工作计划、档案管理、环境效果等提出意见，帮助项目经理对难以解决的问题同委托方进行沟通。检查内容主要包括:A）检查建议函提交、回复及落实情况B）检查项目月度工作计划完成情况C）检查项目月度报告陈述的工作内容D）检查各专项工作完成情况E）检查顾问期各类工作记录等5.4公司领导不定期与委托方领导进行沟通，听取对方意见，根据需要召开顾问专题研讨会，及时调整和改进工作，布置新的任务。6顾问项目收尾管理及顾问效果评价6.1顾问期间及顾问项目结束前一个月,市场拓展部向委托方发放《顾问服务质量跟踪表》，以了解委托方对顾问服务的意见和建议。顾问项目收尾时，通过对以往顾问意见的汇总，对比、分析、作为顾问项目评审的依据之一。6.2对顾问服务效果进行整体评估顾问期间及顾问项目结束时,由公司指派专人或小组评估顾问服务的整体效果。评价整体运行状况及合同要求的完成情况，通过对委托方的运作管理现状进行全方位、全视角的审视评价，得出顾问服务的最终效果，并如实填写《顾问项目整体运行状况评价表》,作为顾问项目评审的依据之一。6.3顾问项目结束后,项目经理以书面形式总结出顾问项目管理过程中的经验教训，哪些地方做得好，值得推广到其他项目中去，哪些地方做得不好，今后应避免；本顾问项目用到了哪些好的方法，出现过哪些疑难问题，这些问题是如何解决的，当时为什么采用这些方法，有没有更好的方法，通过反思总结，一方面可使顾问项目经理得到提高，同时也为后来做顾问项目的人提供借鉴。7相关记录及标识应用7.1《CPM提供顾问服务资料签收表》（强制用）7.2《顾问项目月工作计划表》（强制用）7.3《顾问服务质量跟踪表》（强制用）7.4《顾问项目整体运行状况评价表》（强制用）7.5《顾问备忘录》（强制用）7.6《顾问管理项目统计表》（强制用）CPM顾问服务提供文件资料签收表编号内容时间签收人备注001002003004005006007008009010011012013014015016017018019020021022023024025顾问备忘录致(甲方)：由(乙方)：深圳市中航物业管理有限公司顾问经理：事由：　　　　　　　编制：乙方顾问内容附件：顾问签名：甲方意见签收：备注备注：本记录一式两份，双方各执一份。顾问服务质量跟踪表顾问项目名称顾问项目经理现场工作表现情况工作能力□优秀□良好□中等□一般□较差专业水平□优秀□良好□中等□一般□较差沟通能力□优秀□良好□中等□一般□较差礼节礼仪□优秀□良好□中等□一般□较差培训效果□优秀□良好□中等□一般□较差敬业精神□优秀□良好□中等□一般□较差整体满意度□优秀□良好□中等□一般□较差其他建议：服务质量总体评价:甲方单位:负责人签名：年月日备注:项目名称项目进驻时间分类评定要素理想状态评价战略管理战略目标目标明确、合理、战略部署清晰、战术稳健竞争力企业有明显的竞争优势，具有持续改进的能力外部环境相关法制健全、市场广阔、外部竞争弱，集团积极支持企业塑造企业理念理念清晰、特点鲜明、内容合理、贯彻执行好创新能力企业具备危机意识及发展意识，在主观上有创新动力品牌形象在市场上已树立企业品牌，并获得权威部门认可管理体系组织架构结构合理、责任明确、人员配置适当岗位职责内容清晰、分工明确、涵盖所有业务制度建设各项体系制度健全、可操作性强执行力度全员有效执行企业各项管理制度、执行效果良好人力资源员工素质满足任职要求，具有发展潜力员工培训培训制度健全，培训资源充足，培训内容合理、培训效果良好员工激励薪酬体系合理，激励方式有效，员工满意度高财务运作管理制度财务管理制度健全、监控力度到位收支状况收费及时，收费渠道多样，有合理的利润支撑企业发展业务管理管理目标实现管理目标，现场效果好顾问满意单项及整体满意度高综合评价及建议：评价结果：（）具备自我发展和独立工作的能力。（）现状维持较好，创新意识有待加强。（）有待进一步改进和不断努力。评价人签名：顾问项目整体运行状况评价表年月日备注:本表用于企业现状诊断,