地产项目结算总结及成本分析报告

标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]地产项目结算总结及成本分析报告2016年04月结算总结及成本分析报告紧张忙碌的2002年已经过去，某项目结算工作也基本落下帷幕，回顾整个结算过程，可以说收获巨大、成绩显著。第一部分某项目结算总结“某项目”作为本公司的第一个项目，她的成功是有目共睹的。当她奇迹般地完成验收和入伙后，结算就成为预算部的头等大事，同时也是公司的重大事件之一，因为它直接关系到公司和某项目项目的利润水平和成本控制水平。但是，由于某项目项目是公司开发的第一个项目，规模较大，周期长，变化多，分包和甲供材内容多，加上设计、合同、现场管理和成本控制方面经验均不足，使得建设过程中隐藏和遗留下来的种种问题最终不可避免地在结算中暴露出来，未曾化解的矛盾焦点也纷纷转移到预算部。工作量大、工作难度高、工作责任重，是某项目结算的特点，如何把好这道成本控制的最后一关，是预算部面临的一个重大课题。通过半年来艰苦细致的工作，我们终于以辛勤的努力换来令人满意的成果。一是如期完成结算任务，基本实现公司下达的成本指标。截至2003年4月30日，除少量配合营销的项目（如样板房和送装修）和极个别乙方未报送项目外，某项目结算已基本全部完成，仅余若干存在分歧的项目有待进一步消化处理。据初步统计，某项目结算工程总成本为2.57亿元~2.69亿元，由于与中建二局等单位分歧未消化，存在分歧1152万元（详见附表二），按消除一半分歧的保守估计，结算成本应为2.626亿元，对照预算部2001年7月上报公司领导的包含相同成本项目的工程总造价，此结算结果已达到2.63亿元以内的成本控制指标。完成总包、分包和甲供材结算项目约90项，涉及合同约150份，合同金额约29000万元，实现核减额4000万元以上。（详细数据请见附表一《“某项目”工程成本明细表》）二是锻炼了团队和每个成员，使预算部这个年轻的集体迅速成长为一个团结、向上，关键时刻能打硬仗的优秀集体。三是积累了宝贵的直接经验和一手资料，也发现了问题与不足，为今后的改进与提高奠定了基础。这次结算的经验包括专业上、管理上、配合上等诸方面，具体总结如下。建立明确的成本指标。此项工作应在项目建设初期进行，并随项目的进展而深入、细化。但某项目项目前期控制工作薄弱，早期缺乏正确的指标。好在结算开始时，成本指标已非常明确，且包含两层含义，一是公司给预算部下达的总成本指标，二是部门内部将总指标分配到每个结算子项，使每项结算工作均有具体的核减指标。而且这个指标是一个要求较高的指标，是所谓“跳一跳才能达到的目标”。分工明确、责任到人。部门经理在每项结算报送时，就立即分配到人，并在安排结算任务时，就将成本指标同时落实到具体预算人员头上。结算任务的分派既按专业分工，又考虑每个预算人员结算内容的关联性，并基本维持工作量均匀，以保证结算的整体进度。统一思想、步调一致。结算伊始，公司最高领导就为预算部树立了严格把关的指导思想，主张“只要我们有1条理由，哪怕对方有99条理由，我们也可以不付100%的钱”。公司于2002年月日又下发了《关于加强合约预算部工作的通知》，充分体现了公司领导对结算工作的高度重视和支持，这使每位预算工程师在审核中都可以坚持不放过一丝一毫对我方有利的因素，采取先尽可能加大分歧，再逐步消化分歧的策略，使结算结果向我方倾斜。加强制度建设和规范化管理。为了某项目结算，我部专门制订了《某项目结算管理制度》，经部门内部和相关部门的讨论和调整，由公司审批后成为指导某项目结算工作的管理制度，使预算部在结算审核过程中，统一了思想，明确了工作职责，规范了工作流程和采用了标准化的工作文件。 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 管理、紧凑安排。由于时间紧、任务重，预算部对某项目结算的计划管理很重视，通过每周的部门例会，由部门经理安排任务，检查和督促完成情况。同时对各项结算中发现的问题在部门内部及时沟通，审核人、复核人及时向经理汇报，使问题得到及早解决。人员保障和队伍建设。为保障结算工作按时完成，预算部通过多次招聘，补充了人员的不足，设立了副经理和园林专业预算师等岗位。部门还通过组织外出活动和给员工过生日，使大家加深了解，加强凝聚力，活跃了部门气氛，结算工作虽然艰苦，但也充满乐趣。广开思路，多口径比较、多 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 分析。在结算中，预算部对任何可能有不同结果的计算方法、套价方法均做计算和分析，多个口径比较，以期得到对我方最有利的结算结果，特别是对合同条文可以有不同理解或含义不清时。如，在4、5#楼结算中，对外墙面砖和装修砖（均为甲供材）的套定额（纸皮砖或块料）、采用单价（信息价或采购价）和如何计取费用、扣除超领货款等因素综合考虑，共比较了12种方案，使我方在就此分歧与乙方洽谈的过程中处于主动地位，争取到了有利的解决方案。尤其对于甲供材，全部进行合同量、订货量、定额定用量与实际领用量的对比，超领部分从结算中扣减。采用先进技术手段（CAD和CAM）提高效率、加强管理。我部采用了可视化工程量计算软件，通过使用，熟悉和掌握其功能，以提高工作效率。同时，为记录和查询结算审核情况，充分发挥计算机辅助管理的效力，我部建立了结算数据库，其中包含了合同目录、承包单位、结算审核的人员、进度、合同价、结算报价和审定的价格、归档情况、以及索赔情况等，使领导能随时掌握结算进度和人员工作情况，特别是能全面记录交叉费用和应索赔的事项，防止出现漏洞。加强部门间的协作和配合。结算制度中建立了会签制度，由某项目现场管理人员对每份结算进行会签，并通过与项目部、设计人员和 档案管理 财务及档案管理制度档案管理制度培训安全生产档案管理制度人事档案管理制度人事档案管理制度范本 人员的沟通，使预算部能更全面地掌握建设过程中遗留的问题，在结算中加以处理和解决。多下现场了解实际情况。由于某项目项目资料不完善，许多结算必须的依据不够充分，我们只有多下现场掌握实际情况，如采用的材料、施工具体内容、部位等情况，必要时进行现场测量，以保证结算的真实性、合理性。总之，某项目的结算对预算部来说是一次真正的考验，现在可以说这是一次成功的事后控制经验。但成绩之后也有不足。通过这次结算，我们充分体会到成本控制需要通过严密的控制体系和完整的控制过程（事前、事中和事后控制）实现。某项目项目前期缺乏控制而产生的不良后果是明显的，其中值得吸取的教训很多，我们一直在总结和提炼，并在朗园项目的成本控制上加以改进。目前，我们正在配合工程中心新工作思路，进行制度化和规范化建设，以期通过公司推行的规范化管理制度，实现各部门默契配合、协调运作，把朗园项目的造价控制好。同时，更重要的是以朗园为起点，逐步摸索出一套行之有效的、适合本公司具体情况的成本控制机制，适应公司今后的发展大计。第二部分某项目成本分析一、总成本指标某项目的总成本指标，从不同的角度统计有以下几方面的统计结果。如前文所述，按我部2001年7月确认的分项工程和费用内容，某项目工程总成本2.626亿，按建筑面积为123233平方米计算，每平方米建筑面积成本2131元；按销售面积为96102平方米计算，每平方米销售面积成本2733元（详见附表一）。由于工程建设后期产生了一些事前没有考虑到的新增项目，从而增加了工程成本，共计182万元（详见附表三）；除上述工程成本之外，为配合营销而发生的工程费用，如样板房、售楼处、广告工程、绿化等约1360万元，此部分费用发生因随营销需要，产生较多增加（详见附表四）；根据公司计财部近期明确的关于工程费用明细内容，样板房、售楼处的费用属营销费，灯光、园林、绿化等属工程费，按此划分标准，某项目工程成本应增加919万元。由于缺乏前期控制，在某项目结算过程中不得不采用了一些特殊办法，获得部分额外的核减额。经分析，若按规范的方法、100%符合规定地计算，某项目的结算造价应增加1000万元左右。由于在大大小小各个分项上均存在这样的核减额，无法详尽统计，这里只统计了几个大项，见下表。结算项目核减数额（万元）核减理由备注1~3#楼土建506.9抹灰等按对我方有利方式套价；工程量少计仍是分歧4~5#楼土建485.78脚手架等按对我方有利方式套价；工程量少计人工挖孔桩及大临工程80钢筋少算，护壁加厚未算；大临工程少算商品砼249砼单价和数量按有利我方算法仍是分歧钻孔桩仍是分歧基坑支护8竣工资料不齐全合计1329.68已结算573.78，存在分歧755.9，按一半分歧计算为1001.73万元。某项目主体工程（属一类工程）的取费标准与现在深圳建设行业的一般行情相比偏高，目前一类工程往往按三类下浮10%取费，而某项目是按二类下浮5%，总造价比三类下浮10%高出约10.5%，高出部分的造价为1592万元。综上所述，按目前的成本类别划分，某项目的“真实”建安工程成本，为2.677亿元，成本指标为每平方米建筑面积2172元，每平方米销售面积2786元。详见下表。序号费用内容数额（万元）备注1我部2001年7月确认的分项工程和费用内容26260其中含一半未消化的分歧共万元2新增项目工程造价182以时间为界3按新成本类别划分加入的费用919含泛光照明和园林绿化4特殊手段核减的数额1002应加上5总包取费方面可下浮的造价1592应减去总造价合计267711+2+3+4-5-6每平米建筑面积造价2172建筑面积123233平米每平米销售面积造价2786销售面积96102平米二，造价水平对比总体水平中海地产在其项目建设中，采用大量分包工程和甲供材以降低成本，又借其付款方式的优势将各类合同定价维持在较低水平，同时，由于中海的前期造价控制工作十分充分，在施工中变更和签证很少，以至中海地产的成本水平在业界公认是偏低的，低于万科地产。工程造价水平的高低，在造价管理行业普遍采用每平方米建筑面积的造价指标来考察。据我部初步了解，中海地产的同类工程造价指标控制在每平方米建筑面积2300元，其中不包括勘察、设计和监理费，而某项目工程造价中包含勘察设计和监理费共500万元。若按2300元/M2计，某项目的工程成本将达到2.834亿元；更何况，某项目主体工程（属一类工程）的取费标准与现实深圳建设行业的一般行情相比偏高，目前一类工程往往按三类下浮10%取费，而某项目是按二类下浮5%，总造价比三类下浮10%高出约10.5%。由此可见，某项目的结算成本处于较低水平。各项造价指标《深圳建设工程价格信息》是由深圳市建设工程造价管理站编印、每月定期发布、用以提供建筑市场信息和发布建设行业政策法规为主的内部刊物。现将某项目工程造价指标与信息价上发布的参考指标列表对比，以考察某项目各专业的造价指标。各专业工程综合指标（每m2指建筑面积）序号项目单位某项目指标信息价指标对比情况11-3#楼土建工程（15-24层指标）元/m21600.501260～1540较高24-5#楼土建工程（15-35层指标）元/m21354.501620～1980较低3给排水工程元/m267.82100～150较低4通风与空调元/冷吨70117500～9500略低5强电工程元/m2125.96135～163略低6弱电工程元/m2A小区智能化（对讲、保安监控、抄表）元/m29.517.5~24.1较低B停车场管理系统元/m23.03.2~4.3略低7燃气工程元/户1797.661500～2000在范围内8消防工程元/m248.2070～110较低9市政道路工程元/12521900～2500较低上表对比结果显示，仅1-3#楼土建工程指标偏高，主要原因是1-3#楼大部分户型是带装修的，而信息价指标中室内仅含粗装修（乳胶漆）。②分项工程单位造价指标序号项目单位某项目指标信息价指标对比情况1土石方工程1-3#楼元/m327.5430.0.持平2土石方工程4-5#楼元/m329.0030.00持平3桩基础工程1-3#楼元/m3814.59850略低4桩基础工程4-5#楼元/m3896.5900持平5砼及钢筋砼工程1-3#楼元/m31326.981400持平6砼及钢筋砼工程4-5#楼元/m31440.291450持平上表对比情况显示，三大分项工程的单位造价几乎均与指标持平，反映某项目项目在这几个分项工程方面经济性一般。三，成本分析1，主要工料指标（每100m2建筑面积）序号项目单位某项目指标信息价指标对比情况11-3#楼2人工工日623.60580.00略高3钢筋T8.757.50偏高4砼m355.7045.00偏高5模板m3328.70300.00略高6砌块m34.6015.00偏低74-5#楼8人工工日537.92620.00偏低8钢筋T9.658.50偏高6砼m362.0050.00偏高7模板m3337.20320.00略高8砌块m34.887.00偏低上表对比结果显示，钢筋、砼指标均偏高，经济性较差。另外1-3#楼用工较多，主要原因是其中多数户型含室内装修。土建工程成本构成分析①各项费用比例序号项目1-3#楼4-5#楼造价(元)占比重造价(元)占比重1人工费14,327,475.1219.32%14,069,899.9321.4%2材料费36,671,514.4849.45%25,548,303.2938.86%3机械费9,039,954.7312.19%11,496,422.6017.49%4费用11,739,334.1615.83%12,044,458.9418.32%5税金2,380,496.693.21%2,588,065.733.936%合计74,158,775.49100%65,747,414.33100%②分部分项工程造价比重序号项目1-3#楼4-5#楼造价（元）占比重造价（元）占比重1土石方工程1,341,152.551.85%1,181,623.921.8%2砖石工程2,073,349.352.86%2,092,388.983.18%3砼及钢筋砼工程42,344,173.3258.41%36,675,405.6155.78%4楼地面工程1,355,651.501.87%2,049,681.963.12%5屋面工程2,624,309.323.62%2,825,220.934.29%6装饰工程9,605,552.0713.25%7,390,282.5811.24%7脚手架工程5,002,136.556.90%2,751,328.294.18%8垂直机械运输费5,147,126.027.10%5,474,213.748.33%9超高补贴费3,001,281.934.14%4,120,022.486.27%10签证1,664,042.882.24%747,985.891.14%合计74,158,775.49100%65,747,414.33100%项目建安成本构成分析建安成本项目造价（元）指标比重(%)一、前期工程费用489,200.003.970.18⑴临电施工115,000.000.930.04⑵通信管线及迁移工程35,000.000.280.01⑶电缆铺设工程10,000.000.080.00⑷泵房迁移（含消防费用）214,200.001.740.08⑸周边建筑物监测（地质）115,000.000.930.04二、岩土工程3,997,500.0032.441.48三、基础工程14,884,034.74120.785.52①桩基工程(含大临)15,113,300.00122.645.61②沉降观测费8,600.000.070.00四、主体工程233,213,529.401892.4686.53⑴1-5#楼主体工程139,906,189.821135.3051.91⑵分包工程16,721,441.69135.696.20a、塑钢、铝合金门窗制安8,359,388.1767.833.10b、防火门供货及安装2,710,040.5521.991.01c、入户门制作安装工程1,351,770.0010.970.50d、人防工程1,250,104.86213.890.46e、1-3#楼送装修房木地板制安工程777,600.006.310.29f、4-5#楼观光电梯玻璃罩工程607,835.594.930.23g、1-3#楼送装修房户内门制安工程509,400.004.130.19h、烟道工程422,451.003.430.16i、1-5#楼外墙涂料工程327,204.162.660.12j、1-3#楼送装修房门槛石、窗台板制安工程123,400.001.000.05k、白蚁防治工程120,000.000.970.04l、水池防护91,599.360.740.03m、4-5#楼地下室外墙防水工程38,648.000.310.01n、观光电梯井道涂料工程32,000.000.260.01⑶甲供材22,043,043.70178.878.18a、1-5#楼外墙面砖及1-3#楼内墙砖7,026,200.0057.022.61b、商品砼14,747,350.00119.675.47c、4-5#楼烟道耐火砖耐火泥52,097.500.420.02d、4-5#楼外墙文化石217,396.201.760.08⑷安装工程49,295,554.19400.0218.29a、常规水电21,255,000.00172.487.89b、消防工程5,890,000.0047.802.19c、通风空调1,993,000.0016.170.74d、变配电设备及安装3,906,486.7331.701.45e、发电机组消声环保58,000.000.470.02f、发电机设备安装110,000.000.890.04g、电梯设备及安装13,717,067.46111.315.09h、燃气工程2,366,000.0019.200.88i、水电甲供材2,063,600.0016.750.77⑸装修工程5,247,300.0042.581.95①住户大堂装饰1,044,000.008.470.39②裙房外墙装修4,203,300.0034.111.56五、室外配套工程11,842,846.8196.104.39①小区智能化1,177,400.009.550.44②安装类2,005,000.0016.270.74③景观类7,500,000.0060.862.78④道路370,000.003.000.14⑤信报箱制安费用150,000.001.220.06⑥永久性导示系统250,000.002.030.09⑦泳池设备226,000.001.830.08⑧泳池装修93,500.000.760.03⑨垃圾中转站70946.810.580.03六、工程其他费5,087,100.0041.281.89①工程监理费1,400,000.0011.360.52②燃气工程监理费75,400.000.610.03③工程勘察（详勘）95,300.000.770.04④工程设计费3,316,400.0026.911.23⑤工程造价咨询费200,000.001.620.07合计269,514,210.952187.03100.00第三部分几个典型事例的回顾和总结1,三算单办理由于小业主办理房产证需要定额站核准的三算单，为了实现房产证的及时办理（按规定应在入伙后150天之内），我部根据公司部署，在结算未完的情况下着手办理三算单。同时，为了配合财务成本核算方面的需要，三算单的审定造价越大越好，但是，三算单是建设主管部门出具的合法文件，是施工单位向建设单位要求付款的合法依据。因此，既要使施工单位配合及早办理，又要达到造价偏高的要求，还要防范公司的风险，这的确是一项难度较大的工作。我们先后三次办理三算单，前两次均因南京三建的不配合而搁浅，后经多方努力才终于完成任务。一方面基本保证了房产证办理的时间，另一方面核准造价中加入总包单位承包范围之外的工程造价9356万元，且比实际结算造价高出2868万元（详见下表）。序号项目名称核准造价（万元）结算造价（万元）核准高出结算造价（万元）分歧造价（万元）一分包工程及甲供材1人防工程146.328125.0121.3182防火门及门窗工程904.049980.77-76.72154.163小区智能化115117.4-2.44燃气工程167.6169.34-1.745消防工程584.9589-4.16室外给排水82.8111.22-28.427高低压设备安装58.658.60810kv外线电缆安装88.588.509自动扶梯173.6681165.133.0981.1210日立电梯994.5611货梯3333.13-0.1312发电机82115.8-33.813环网柜43.945.9-214干式变压器4646015低压配电柜150151.71-1.7116空调设备123123017面砖480483.53-3.5318给水设备2828.1-0.119卫生洁具1818020开关插座3333021电线电缆206206022抛光砖等220220023电子锁3434024应急灯12.212.2025吸顶灯7.67.6026玻化砖等54.554.5027砂岩1212028文化石5.255.25029商品砼10001350-350249.4730烟道工程21.5542.25-20.731观光电梯玻璃外罩62.33560.781.5551-31小计5988.34二1-3#楼主体工程10348.688190.932157.75772.59三4-5#楼主体工程9130.08579201210.085一~三合计25467.10522598.652868.4551077.34通过这件事，我们总结出经验如下：①首先必须做通施工单位的工作，使之配合，最好在合同中明确有关时间、内容（如在其承包总造价中包括分包和甲供部分的造价）、数额的要求；②为防范风险，一方面在双方盖章的相关结算书上注明只作为三算单办理的文件不是双方付款依据，另一方面，设法使施工单位在甲乙双方确认真正的结算数据之前拿不到定额站出具的三算单；③做好咨询公司的工作，保证在造价的数额上和时间上满足我们的需要，并不会做不利于我方而利于施工单位的事；④通过我们自己的关系或咨询公司的关系做好定额站的工作，使之不会节外生枝；⑤公司作好两手准备，由开发部尽量做通国土局的工作，万一三算单不能及时办理，也不致严重影响房产证的办理；⑥我们必需全面而深入地掌握三算单办理的所有细节要求，保证所需资料的完备，在办理中争取主动。总之，三算单的办理，是我部配合公司项目建设过程的一个重大事项，各个项目的背景和情况不同（如投资主体的比例，施工单位的具体情况），可能出现不同的问题，需采用不同的办理方式。不论怎样，我们都要认清情况，明确目的，在解决问题的过程中积累经验。2，4#楼电梯大堂的结算4#楼电梯大堂原经过招标确定由广东鹏达施工，后因照顾某种特殊关系而转由深圳市建筑装饰（集团）有限公司，具体负责人是李大荣（此人与土地合作方有亲戚关系）。合同于2002年3月6日签定，合同价定为15.6万元，略低于与广东鹏达所签合同的15.96万元，（计算公式：177688.278*370000/411828.3=159640.95元）。工程竣工时间为2002年8月20日。8月23日，收到李大荣报来的结算书，结算申报总价￥767564.17元，超出合同价￥611564.17元。当时正是总包工程结算压力很大，时间极为紧张的时期，但此事因关系到朗园项目的合作方，公司某位副总督促我们尽快完成，于是部门经理安排预算人员在周末加班审核此项结算，一周内完成了初审和复核。由于结算资料中没有竣工图作为工程量计算依据，仅有7份经项目部签署的《增加工程现场签证单》，结算只能以合同加签证的方式进行。鉴于造价增加较大，且签证内容只有增加，没有减少，为确保施工内容的真实性和工程量的准确性，我们办理了会签表，请项目部确认①是否签证内容全是新增项目，与原承包合同内容有无重复；②是否签证中有对原承包内容做更改，需扣减原合同造价的情况。十多天后，项目部将会签表反馈回来，对我们的提问没有做任何正面答复。此时，预算部一再被要求尽快完成结算，我们只好先做出审核结果（51.2万元），并特别就其中问题做了情况说明。随后，主管工程的副总专门召集预算部、项目部和原设计部的有关人员共同核实其施工内容和数量，发现签证单中确实包含较多原合同内的施工内容，存在应扣减的部分未扣减的问题。但是，由于时间关系，这时已经无法详细核对每条签证并实地测量具体数量了；而且，李大荣认为甲方已经签证，说明甲方已经认可施工内容和工程量，不能出耳反尔，加上他已经在与我部核对过程中知道了51.2万元的初审结果，所以不同意再作调整。于是部门经理亲自与李大荣洽谈，商定结算价为49万元。另一方面，我部审核的单价在会签过程中被某同事看后认为有些价格偏高，并直接向公司领导汇报。对此，我们在结算办理完成后，重新复查了原审核结果，严格按合同价、定额价和经确认的市场价计算。复查结果表明，合理的总价应为50.48万元，略低于原审核的51.2万元，但高于结算审定的49万元（详见下表）。原审核单价中存在未严格执行合同价和定额价的现象，有的偏高，有的偏低，总体来说，土建施工内容单价高于定额，装饰施工内容单价低于定额。　内容报价审核价复核价签证内容说明增加签证造价签证122294.5115838.6319326.394#楼电梯大堂签证224983.11859118033.1714#楼电梯大堂设计变更增加工程量签证313920113306213.6消防中心天花签证489974.65954770477.7622-3#楼之间增加5樘玻璃门签证5111933.844025.650016.83甲供材改乙供签证648402.5725620.5425076.8214#楼A，B电梯厅外部装饰签证7280427.01175406.79154254.02临时入伙，物业办公室装饰合计591935.59350359.56343398.59　增加签证含税价611564.17361977.48354785.69　原合同造价156000156000156000　含税总价767564.17517977.48510785.69　应扣材料超额量05977.485977.48　最终造价767564.2512000504808.2（结算审定价：49万元）　经过这件事，我们得到以下几点经验和教训。①结算必须坚持原则，不受干扰，不论是来自公司内部还是外部的干扰，不论是时间关系还是结算对方的特殊关系，都不应成为影响结算质量的因素；在任何情况下，都必须严格要求、严格把关。②不能太相信施工单位，要提高警觉，施工单位往往是不够诚实，总想钻空子的，比如这次签证中包含了合同范围内施工内容，且只报增加，对改掉的项目不扣减；特别过分的是施工单位竟然在已签好的签证单上擅自加入一些内容，若我部对原件没有直接留底，则无法查出；③成本控制绝不仅仅是预算部的责任，各相关部门必须加强成本意识，以高度的责任心保证工作的质量，这样才能杜绝浪费，反之则必然加大成本，增加结算的难度。例如此项结算中，设计变化大，且在现场的临时增加和变化的内容较多，事后又未做好书面记录或督促施工单位完成竣工图，仅以签证方式体现。但是签证的审查也不够严格，出现了内容重复和只增不减的问题；签证的表述含糊，对施工方法、用料不说明，对签证发生的原因不说明，影响计价的准确性；还存在签证工日较多，有实物量还签工日的现象。④签证单的管理和保存是十分重要的，应有严密的签署流程和发放使用制度，此次结算中部分签证单预算部始终没有看到原件，还有签证单被篡改的迹象；⑤从为了工作的角度出发，该弄清楚的问题一定要追究到底，不能轻易放松要求。虽然这样容易产生误会，得罪一些人。如这次项目部对会签中提出的问题避而不谈，我们也不好再强求，后来主管领导出面核实情况，才了解到确实存在我们所担心的签证与合同内容重复的问题。另一方面，我们自己也要注意加强沟通，争取相关部门的配合。我们认为，部门或个人相互之间有工作上的意见和建议应直接沟通、当面提出，不应背后搞小动作，影响工作氛围和工作效率，使简单问题复杂化，甚至造成鹬蚌相争渔翁得利的后果，使公司蒙受损失。只要出发点是一致的，即把工作搞好，就没有无法解决的矛盾。⑥我们在今后的结算审核中要注意：1）结算复核人发现审核中的问题时要不碍情面，提出修改意见，原则性的东西一定要坚持。2）结算价格的依据需坚持合同价第一、定额及信息价第二、市场询价第三的顺序，一定要有切实可靠的价格依据，不要受施工单位报高价的影响。3）在结算数量上，也同样不能受施工单位上报方式的影响，有实物量一定按实物量测算一下。4）对有疑问的、不合理的签证，结算人员有责任和权利要求相关部门和人员配合核查，必要时共赴现场了解实情。5）结算结果未完全成立之前，尽量不要让乙方知道，避免造成我方被动局面。3，钢筋的审核工程成本中钢筋的成本是一个较为重要的组成部分。首先，钢筋工程的造价占土建工程造价的15%以上，若去掉分包和甲供材，其造价占总包工程造价的比例更高，达到25%以上。其次，钢筋的用量是反映工程设计的经济合理性的一个重要指标，不同的设计相差较大。此外，钢筋的抽量计算繁琐，始终是预结算中的难点问题之一。为了保证结算进度和质量，某项目的钢筋审核委托给某咨询公司进行，但审核效果并不理想，指标不完全合理（详见下表）。部位栋号数量（T)面积(M2)指标（T/M2）对比情况地下车库1-3#楼382.2683996.310.0957接近4-5#楼811.8327071.40.1148地下室1-3#楼1377.4546464.460.2131差异较大4-5#楼1165.3754221.480.2761地下室及车库1-3#楼1759.72210460.770.1682差异较大4-5#楼1977.20711292.880.1751裙楼1-3#楼1236.15912620.550.0979　4-5#楼　　无架空层1-3#楼　　无　4-5#楼286.8842383.880.1203塔楼1-3#楼2166.50935886.70.0604差异大4-5#楼3935.96150588.210.0778钢筋合计1-3#楼5162.3958968.020.0875差异较大4-5#楼6200.05264264.970.0965电渣压力焊1-3#楼36420589680.6176差异大4-5#楼116000642651.8050说明：1，4-5#楼架空层梁板钢筋并入塔楼汇总。2，1-3#楼钢筋不包括最后附表中129.707T。3，电渣压力焊1-3#楼按每两层搭接，4-5#楼按每层搭接。审核的详细过程和问题如下：①为了方便咨询公司计算，我们提供了施工单位的钢筋下料单，但这反而使咨询公司有可能不按图纸计算；②从咨询公司在施工单位下料单上所做标注推测，有可能仅核对部分下料单而其他采用相同核减率指标推算，事实证明了我们的推测；③咨询公司提交初步结果时，我们的分析不到位，只抽查了局部的计算结果，没有从总体指标的分析和对比上发现问题，延误了时间。后来发现指标上存在明显不合理时，又内部组织人力计算两个标准层，将结果反馈给咨询公司，促使对方复查其结果；④目前，对方已复查并坚持其审核结果，我们虽从指标上感到不合理，但又未能自行计算或另外委托以证明我们的怀疑，就此不了了之，在总包的结算中仍采用其数据；⑤该咨询公司负责某项目钢筋审核的人员于审核之后就离开了该公司，具体原因不明，可见对咨询公司的一些个人行为我们是无法把握的；总之，通过这次钢筋审核，我们认为委托咨询公司开展造价业务，必须解决对其质量的把握和控制问题。可以采用以下一些方法：①通过考察和合作，找到有信誉和质量保证的咨询公司作为合作伙伴；②通过研究和经验积累，建立一套有效的检查办法和控制指标，对咨询公司的造价成果作到心中有数；③通过合同的约束，对咨询公司的造价成果文件提出严格要求，如详细的指标分析、计算底稿和电子文档的提供，监督其计算过程和方法，同时也为今后的变更和调整提供方便；④采用有效的奖惩办法，约束咨询公司的行为；⑤如有条件可同时委托两家以上咨询公司背靠背同时进行，预算部对其结果横向对比，万科常采用此方法。4，水电费的扣除一般看来，某项目这么大的建设项目中，水电费只是很小的一部分，其实不然，自2002年4月以来，某项目电费我司共代交199万元，11月7日抄表到户后停止代交；代交水费44万元，且目前还在代交，水电费合计约243万元（详见下表）。计费周期费用金额（元）2002年5月5月水费￥8,939.002002.6.5-7.46月水费￥20,915.602002.7.5-8.47月水费￥33,508.242002.8.5-9.48月水费￥41,114.402002.9.5-10.49月水费￥45,773.112002.10.5-11.410月水费￥45,903.802002.11.5-12.411月水费￥44,256.202002.12.5-2003.1.412月水费￥51,786.002003.1.5-2.41月水费￥53,273.802003.2.5-3.42月水费￥47,054.482003.3.5-4.43月水费￥50,120.10水费合计　￥442,644.732002.4.3-8.12电费￥711,943.972002.8.13-10.1电费￥839,367.752002年10月电费￥439,833.20电费合计　￥1,991,144.92我司代交水电费合计　￥2,433,789.65自水电费从总包交转由我方代交后，其扣除问题没有很好地解决。由于没有明确的计量，缺乏详细的记录，水电用量的分摊上存在随意性，在结算中施工单位往往不接受，难以扣除；尤其电费方面，数额大，问题却更多，几次抄表的数据意义不明，分摊后总数对应不上，电费单价难以计算。为保证我司不吃亏，预算部采用了多种计算方法对比，对电的单价计算出几种不同标准，针对不同施工单位采用，使我方最终在结算中的水电费方面收入大于支出。（详见下表）单位水费电费水电费合计备注扣回部分用户华润公司12209851220985已扣中国银行6389.44630152690.4电费已扣金地物业313515.17307253620768.17电费已扣小业主220168220168电费已扣本公司（售楼处，样板房，室外照明灯，现场管理等）7361.70118309.00125670.70总包单位中建二局5833.8239652245485.8乙方已认可南京三建5833.8129465.62135299.4已扣分包单位华泰11428.511428.50已扣资中6528.310147542.30已扣装典15001500.00已扣设计装饰30003000.00已扣雅博15001500.00已扣拓步24502450.00已扣旭日泰277.8277.80已扣车安公司500500.00已扣扣回合计￥2,649,266.07支付部分￥442,644.73￥1,991,144.92￥2,433,789.65收入-支出￥215,476.42通过水电费的结算，我们总结出以下几点。①水电费我方尽量不代交，施工期间由总包交纳，验收后及时移交到物业公司；并尽早办理抄表到户，这就需要事先计划和协调内部管理与外部关系；②分包合同上要明确造价是否包水电费，如何缴纳，是否含在配合费中交给总包单位；结算时则需要相应的单据，以保证扣除；③对没有投入使用的变压器及时报停，防止浪费；如2#变压器闲置未用，但2002年8月13日至2002年10月1日期间我司交付该变压器电费95495元。④现场管理人员应准确记录各分包单位的进退场时间，并与水电费分摊挂钩；特别注意处理好费用上的交叉和时间上的跨越情况，如地面园林施工用水电费既有总包代交时期的，也有我方代交时期的，还有抄表到户之后的。⑤水电用量分摊总量与供电局、水务局收费总量必须一致，不留缺口，有条件最好计量，没有办法计量而需分摊时尽可能准确估算，防止结算中扯皮；如能在进度款中扣除则尽早扣除，以免积累过多，乙方难以接受；⑥采用灵活的单价，抓住大户，以弥补小的遗漏和不足；这里主要是针对电费单价，按每月实际度数与交纳金额计算，电费单价应为0.874元/度；但中建二局收取我方1.2元/度，因此我方对该单位也收取1.2元/度；对华润和金地这样的大户，水电费是结算内容之一，我们在结算洽谈中尽可能抬高，最终以1.0元/度和0.95元/度结算；⑦不仅注意从其他单位扣回的水电费，也要注意我方应支付的水电费的计量，如中建二局扣我司的泛光灯、样板房、售楼处的费用。5，与华润万方的结算6，与金地物业公司的结算与物业公司结算是每个楼盘都不可缺少的一项结算内容。在配合计财部与金地物业公司结算过程中，我们感到最被动的是未及时移交造成的水电费我方代付、整改费用不断增加。水电费的问题前面已提到，主要是计量不到位，不易扣款；而入伙后发生的很多整改和维修内容责任方不明，例如垃圾的清运往往很难分清责任方；或即使明确了责任方，但已经结算，只能在付款时考虑，若已完成付款则我方蒙受损失，例如水池防护 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 较早，施工验收时清洗过水池，但入伙后因水质问题需要再次清洗，水池移交给物业公司前这项费用只能由我司负责。因此及早移交意味着及早交付责任，至少我方比较主动了。为保证尽早和顺利地移交，我方应提前准备详细清单目录，办好相关手续，这是项目管理后期的一项十分重要内容。因维修整改工作涉及小业主、营销中心、工程中心、物业管理公司、施工单位、维修单位等，应有一个明确的流程规范整改事件的处理过程、保证既能尽快解决问题、又能正确地处理发生的费用，如反索赔或扣除保固金，使甲方不承担额外的费用。　7，4~5#楼安装工程的结算去年以来，预算部一直在招聘安装专业的预算工程师，但没能实现。经验丰富、业务全面的安装专业人员难招聘的现象在行业内是普遍存在的。结算期间，我部始终只有一名安装预算工程师，其他人员对安装虽略知一二，但不够精通，对总包单位的安装工程结算无法复核，控制上出现薄弱环节。而这名安装预算工程师业务上虽然全面，但是由于性格内向，不擅口头表达，加上专业上的独立性，平时交流就不多；去年职务上做了调整之后，工作态度有所变化，虽然部门经理多次强调和提醒，但效果还是不理想。在4~5#楼安装结算审核过程中，没有按部门要求把审定造价和分歧造价界定清楚，经过反反复复的几次才勉强确定，并且总体造价指标与1~3#楼相比偏高。另外，考虑到承包单位的性质实质上是个人承包，我们更担心出现问题。对此，本着对公司、对预算部和对个人负责的原则，去年我们曾建议公司尽快成立审计部，但因人员招聘问题未能实现。我们又请外面的专业人员看了我方的结算审核结果，认为确实存在一定问题，至少没有作到100%的严格，没有坚持“抓住一条理由”的原则。我们将情况向公司领导做了汇报，但由于时间关系，南京三建的结算还是在此基础上拍板了，安装结算敲定1066万元。春节前后，我们配合计财部委托咨询公司重新严格审核4~5#楼安装工程结算，审核结果为984.47万元，低于我方最初审核结果96.96万元，低于双方拍板结果81.53万元。这是某项目结算中的一个败笔（详见下表）。序号内容审计数值（元）甲方审核数值（元）施工方报送值（元）审计—甲方（元）审计—乙方（元）一地下室部分　　　　　　强电工程570823.54596878.33735319.28-26054.79-164495.74　给排水安装工程221232.11262218.32336353.61-40986.21-115121.5二地上部分　　　　　　4#楼地上强电工程1946316.56300162.036814851.61-712931.14-1227620.72　5#楼地上强电工程2613394.4　4#楼弱电预埋429183.28　5#楼弱电预埋598336.71　4#楼地上给排水工程1357362.5737227743855817.58-629204.35-762247.93　5#楼地上给排水工程1736207.08三签证　　　　　　4-5#楼电气安装工程签证175621.87371075.91469477.62-80449.76-178851.47　4-5#楼给排水安装工程签证115004.28　　　　　　　四按协议甲供材料6%利润补偿8118081180900000-8820五乙供材料价格争议0-52000005200000　　　　　　　　合计9844662.3410814288.5912301819.7-969626.25-2457157.36　　　　　　　通过这件事情我们认识到以下几点：若工程结算在公司内部审核，则专业人员必须配备齐全，一项结算至少两人经手，否则必然形成控制上的薄弱环节。去年以来，预算部一直在招聘安装专业的预算工程师，但行业内普遍存在业务全面的安装专业人员难招聘的现象，目前招聘工作还在进行中，预计四月份能招聘到位；必须通过公司审计部门或外审制度形成一种监督机制，一方面通过具体的审计业务检查和监督结算质量，另一方面对所有有关人员形成思想上和行为上的顾忌和约束，这才是对公司、对个人负责。要加强廉政建设，全公司上下都要树立廉洁的风尚，特别是预算部这样的部门，应把品德放在第一位。部门内要加强人才的储备和培养，注意掌握员工的思想动态，防患于未燃。第四部分存在问题和相关建议通过结算发现问题与不足，促使我们思考和改进，走向更加成熟化和专业化，这是某项目结算最重要的收获。在某项目结算过程中，我们遇到许许多多建设过程中遗留下来的问题，在此主要针对结算前的几个阶段分为五个方面，进行具体的分析和探讨。开发前期项目定位关系到项目的成败，其重要性不言而喻。从成本控制的角度来看，在项目定位的同时，其造价水平也基本确定了，项目的成本控制工作也相应开始了。项目的建设成本目标首先是在项目的可行性分析时所做经济评价中，以投资估算的形式出现，并随着项目的深入开展而具体和细化；在项目的实施过程中针对目标进行实时监控和动态调整，保证后期目标控制在前期的总目标之下，最终从成本方面保证公司的预期利润得以实现。有了成本目标和动态监控，即使当市场营销或其他方面要求项目做较大调整时，公司也能心中有数。但某项目项目前期缺乏控制，预算部（原合约预算部）这个担负造价控制的职能部门在2001年4月才成立，而工程在1999年底就已动工，因此成本控制工作没有从头开始，没能在前期制定成本目标，因此也无法给公司提供整个项目的开发成本及工程用款计划，这样一方面公司安排资金缺乏计划，另一方面对成本及利润的预测缺少科学的计算，而公司领导只能通过前期可行性研究报告粗略得知，对变化情况无法及时掌握。另外，某项目项目由于前期缺少市场调查，对项目立项不准，导致桩基开始施工后又修改设计，一方面造成了工期拖延（如我公司支付湛联停工窝工费7.8万元），另一方面造成了废桩，明显为废桩的人工挖孔桩有71条，钻孔桩有9条，估计造价约为人民币160万元以上。总之，我们应在项目前期既开展成本管理工作，预算部应参与前期经济评价和投资估算，结合市场水平和项目定位要求，确立成本目标和控制计划，以便在项目建设各个阶段围绕成本目标，执行控制计划。2，规划设计方面规划设计的质量和深度直接影响到成本控制工作，提高规划设计的经济合理性是节约成本的根本途径。具体有以下几方面的问题值得注意。①在方案设计方面，首先要尽量提高可销售面积与总建筑面积的比率，某项目的指标是78%，不够分经济；在高度上也要注意经济性，若某项目层高从3米降到2.8米，则平均每套住宅综合造价可下降4%-5%；总高方面要考虑脚手架、垂直运输和超高增加费的影响，如4#楼的高度为70.9米，结算中必须套用90.5米的步距，若此高度降低40公分，则可套用70.5米的低一级步距，每平米可降低造价5元。②要实行限额设计，控制钢筋和砼用量。某项目4、5#楼钢筋含量96.48kg/m2，比造价站发布的同类工程的钢筋含量85kg/m2高出11.48kg/m2,即多出737.76吨钢筋，增加造价279.89万元。砼含量0.62m3/m2,比造价站发布的同类工程平均砼含量0.5m3/m2高出0.12m3/m2，即多出7474m3砼。增加造价242.16万元。以上两项即多出522.05万元，这是本工程设计浪费的最大因素。因此，在给设计院下达设计任务书时，应给出限额设计指标，特别是钢筋含量、砼含量等重要指标限额。按投资估算控制初步设计，按初步设计和总概算控制施工图设计，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计。③在规划和设计时要全面考虑