房地产估价师考试重点考点整理_理论与方法b

各种估价方法及易错点市场法市场法使用的估价对象，有没有不适用？适用：数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产。例如住宅、写字楼、商铺、 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 厂房、房地产开发用地。不适用：数量很少的房地产（特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、古迹）很少发生交易的房地产（学校、医院、行政事业单位）可比性很差的房地产（在建工程）。未说明估价方法的定义、步骤，或说明错误、说明不清市场法定义：选取一定数量在估价时点近期发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当处理修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场法步骤：1）搜集交易实例（房地产基本状况、交易双方、成交价格、成交日期、付款方式、交易情况）2）选取可比实例3）对可比实例成交价格进行处理TOC\o"1-5"\h\z（包括：建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整）4）求取“比准价值”（不是收益价值、也不是积算价值）市场法公式100100R以估价对象状况为基准比WH直=研匕实例成交价格x交易情况修正系数x市场状况调整系数x房地产状况调整系数HYPERLINK"bookmark44"\o"CurrentDocument"比WH直"实例成交价格x火x蛙xHYPERLINK"bookmark4"\o"CurrentDocument"100S1003.以正常交易为基准，以可比实例成交时间为基准,可比实例选用数量不够、选用不当数量要求：选取3-10个可比实例质量要求：1）必须要是实际成交的！2）可比实例房地产应是估价对象的类似房地产区位相近（同一区域或供求范围内，不得舍近求远）用途相同（商、住、办、旅馆、工业、农业等大类相同）权利性质相同（国有X集体、划拨X出让、商品房X经济适用房，不同不能比）档次相当（装饰装修、设施设备、周围环境）规模相当（面积比例在0.5~2倍范围内）建筑结构相同（钢结构、钢混结构、砖混结构、砖木结构、简易结构等大类相同）3）可比实例的交易类型应与估价目的吻合出让的建设用地使用权，不能用划拨或协议方式的做可比实例抵押、房屋征收等多数要选取买卖为可比实例4）可比实例的成交日期应尽量与估价时点接近（相隔1年以上不能使用，不得舍近求远）5）可比实例的成交价格为正常价格（或可修正成为正常价格）估价 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 上要说明可比实例的来源、名称、位置、并附外观照片可比实例的价格比较基准，处理有问题1）统一房地产范围带债权债务的房地产（可比实例价格-债权+债务）含非房地产成分（减去非房地产成分的价格）房地产实物范围（是否含土地？是否带阳台？带车位等）2）统一付款方式在成交日期、一次性付清3）统一价格单位6.可以是单价也可以是总价统一币种和货币单位（汇率按照可比实例成交时的汇率）统一面积内涵和面积单位套内建筑面积单价？建筑面积单价？使用面积单价？1公顷=15亩，1亩=666.67平米，1英尺=0.3048米=12英寸，1坪=3.3058平米以正常交易为基准，交易情况修正系数100100S7.非正常交易因素有：不熟悉市场的交易有特殊偏好的交易被迫出售或被迫购买的交易利害关系人之间的交易交易税费非正常负担的交易一一相邻房地产的合并交易1)2)3)4)5)6)税费转嫁的交易要修正特殊方式的交易（协议）一一市场状况调整（也叫“交易日期调整”7)特殊交易方式的一般不宜作为可比 案例 全员育人导师制案例信息技术应用案例心得信息技术教学案例综合实践活动案例我余额宝案例 ，除非太少不得不用）以可比实例的成交时间为基准，市场状况调整系数100T100交易情况修正（以正常交易为基准）用可比实例所在地同类房地产价格指数或变动率注意环比、同比比较的基础，不要用错数字8.房地产状况调整以估价对象状况为基准，房地产状况调整系数100100R实物、权益、区位三大方面直接法以估价对象状况为基准，间接法以标准房地产为基准。不同用途的房地产，房价影响因素选取侧重不同（moflee总结表〈〈不同类型的房地产估价》）比较因素是否有遗漏比较的时候有差异，但是实际计算中没修正，没差异的倒修正了1使用期限是否有区别，要调整，调整系数Kn1-9.10.n（1-Y）n求取最终的比准价值简单算术平均、加权算术平均、中位数法、众数法（少用）用什么方法要说明理由，加权算术平均的权重取值要说明理由!其他计算过程中的错误就三种修正系数（属于子项的要综合起来，不能单独做系数）三种修正系数100分子分母可能放错位置修正系数的确定没有充足理由修正幅度过大(单项修正超过20%综合修正超过30%收益法收益法使用的估价对象，有没有不适用？适用：收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、力口油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。不限于本身目前是否有收益,只要其类似房地产有收益即可。不适用：行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产估价。收益法估价具备的条件：房地产未来的收益和风险都能较准确的预测和量化。未说明估价方法的定义、步骤，或说明错误、说明不清收益法定义：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累力口，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。房地产价值的高低取决于三个因素：未来净收益的大小获取净收益期限的长短获取净收益的可靠程度收益法步骤与公式：报酬资本化法确定未来收益期限预测未来各期的净收益求取报酬率选用合适的报酬率资本化法公式计算收益价值每年净收益有限年A1VY1(1Y)n不变无限年V£Y每年净收益按一7E数额递增/递减有限年Ab1bnV21,、n—〜nYY(1Y)Y(1Y)无限年只有递增的情况V4上，递减不会无限年YY2每年净收益按一定比例递增/递减有限年V其1(1g)nYg(1YOn当递增且gY时，V一坦1Y无限年V二yg当递增时，要求gY有效毛收入I运营费用E递增/递减比率不等有限年V」_1(1gi)n_E1(1gE)nYgi(1Y)nYgE(1Y)n注意求合理的经营期限，如果gEg|可能有运营费用递增超过有效毛收入的一天！无限年VyLi丫*2）直接资本化法预测未来第一年的净收益求取资本化率（注意不是报酬率）或收益乘数（收益乘数法）选用合适的直接资本化法公式计算收益价值资本化率=年净收益+价格净收益乘数=价格+年净收益它们互为倒数资本化率仅表示收益到价值的比率，并不明确表示获利能力。潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数、净收益乘数：市场提取法求取收益期限的确定收益期限：估价时点起至估价对象未来不能获取收益之日止的时间。根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限确定。建筑物剩余经济寿命：估价时点起至建筑物经济寿命（净收益大于零）结束的时间。建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同。收益期限确定有三种情况，容易犯错！估价报告中要说明由来（一般是由于前面缺少权利描述而造成的）：1）建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限同时结束，则收益期限为建筑物剩余经济寿命或建设用地使用权剩余期限。2）建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束，则房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值（整个剩余期限的建设用地使用权在估价时点的价值，减去以建筑物剩余经济寿命为使用期限的建设用地使用权在估价时点的价值）。3）建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束，则根据出让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 的约定分两种情况：①无偿收回建设用地使用权时建筑物也无偿收回（以建设用地使用权剩余期限为收益期限，选择有限年的公式计算）；②无偿收回建设用地使用权时对建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿（等于第一种情况计算的房地产价值，再加上建设用地使用权剩余期限结束时建筑物残余价值折算到估价时点的价值）。净收益的计算基本公式：潜在毛收入=全部可出租面积x最可能的租金水平有效毛收入=潜在毛收入-空置和租金损失+其他收入（包含押金利息，自动售货机收入等）净收益=有效毛收入-运营费用运营费用率=运营费用+有效毛收入净收益率=净收益+有效毛收入（记住带率的分母都是有效毛收入）有效毛收入中容易犯错：1）计算潜在毛收入时使用租金乘以建筑面积，应是租金乘以使用面积。2）计算有效毛收入未考虑空置率（不可能100%入住的！），或漏掉“其他收入（押金利息）TOC\o"1-5"\h\z3）租约内为租约租金，租约外为市场客观租金。4）空置或自用的房地产根据类似房地产客观收益。5）未来收益如果有变化趋势要写这样估计的理由。6）如果采用营业收入测算，要减去归属于经营、其他资本、无形资产的商业收益。（净收入为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润、无形资产的价值）。7）抵押估价的收益法中不能考虑与其升值受益或不确定的收益，一般采用净收益不变的公式计算，报酬率取值不能过低。8）应调查估价对象至少近3年及当前类似房地产的收益水平的基础上，合理预测未来收益。运营费用中容易犯错：以测算包含自有资金和抵押贷款价值在内的整体房地产价值为前提时1）不包含：房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用、所得税。2）但包含：经济寿命短的设备构件的折旧费、“重置提拨款”、除所得税外的其他税（例如房产税12%,营业税及附加5.5%,土地使用税等）。估价师应同时给出未来净收益的三种估价值（较乐观、最可能、较保守）报酬率的求取容易犯错：选取报酬率没有写市场依据，随意选取。具体的方法有：1）累加法（安全利率+风险调整法）报酬率=无风险报酬率+风险报酬率（名义报酬率，已包含了通货膨胀的影响）2）市场提取法3）投资报酬率排序插入法报酬率乒资本化率：报酬率与净收益本身的变化及受益期限长短等无直接关系，而资本化率与净收益本身的变化及收益期限的长短有直接关系。一般情况下，AAi推导得rY（1'）nRY（1Y）n（1Y）n1容易犯错：1）不同用途的部分采用了相同的资本化率。2）把物价上涨、经济增长率等作为资本化率。3）抵押估价的收益法中不能考虑与其升值受益或不确定的收益，一般采用净收益不变的公式计算，报酬率取值不能过低。求取最终的收益价值简单算术平均、加权算术平均、中位数法、众数法（少用）用什么方法要说明理由，加权算术平均的权重取值要说明理由!重置提拨款F及偿债基金系数a8.F(1Y)n1一推导得A4nY（1Y）nY（1Y）n1投资组合技术（综合资本化率）土地与建筑物的组合a/f,aF-(1-I,其中偿债基金系数为\nY）1Ro(1B)RlBrb，RLRORb,建筑物风险最大，土地风险最小抵押贷款与自有资金的组合RoMRm（1M）Re,Rm为“年抵押贷款常数（A/P）”=年偿还额+抵押贷款金额自有资金资本化率是税前现金流量（净收益扣除应还本息）与自有金额的比率，通常为未来第一年税前现金流量与自有金额的比率。直接资本化法：优点：1不需要预测未来许多年的收益，只需测算第一年2资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，反映实际情况3计算过程简单缺点：要求有较多的与估价对象净收益模式相同的实例求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强报酬资本化法：优点：1考虑资金时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础2每期的净收益或现金流量都是明确的3不依赖与估价对象净收益模式相同的实例求取报酬率，任何同等风险的任何投资的报酬率相近缺点：需要预测未来各期的净收益，较多的依赖估价师的主观判断?收益法定本质：以房地产的预期收益为导向。?收益法雏形：地价=年地租*购买年。?收益法以预期原理为基础。?应调查估价对象至少近3年的各年收益，并在估价对象至少近3年及当期类似房地产的收益水平的基础上，合理预测估价对象的未来收益。?收益价值的高低：1未来净收益的大小2获取净收益期限的长短3获取净收益的可靠程度（风险）?报酬率越高，接近无限年的价格越快。?获取收益的方式分为出租和营业，在英国，基于租赁收入测算为投资法，基于营业收入测算为利润法。只要能通过租赁收入测算的，宜通过租赁收入测算。?自营房地产，商业的净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润及与房地产可分离的无形资产的价值；工业的净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用、厂商利润及与房地产可分离的无形资产的价值；农业的净收益为农地年产值扣除种苗费、肥料费……折旧费、投资利息、农业税、农业利润；住宅出租净收益以租赁合同为基础决定应扣除的费用。?净收益流模式的类型：1净收益每年不变2按固定数额递增或递减3按某个固定比率递增或递减4其他有规律变动的情况。?报酬率与净收益本森的变化及收益期限的长短等无直接关系，资本化率有直接关系。?建筑物剩余技术对检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。自有资金剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。成本法（积算法）1.成本法使用的估价对象，有没有不适用？成本法理论依据是生产费用价值论。成本法与市场法的本质区别在于“重新构建价格”或“可比实例价格”的来源方式是来自通过房地产价格组成部分相加计算求取，还是参考类似房地产的成交价格。适用：①可独立开发的整体房地产价值（新开发完成的、假设重新开发的旧有房地产、正在开发的在建工程、计划开发的期房）②很少发生交易、又没有潜在经济收益的公益公用类房地产（学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等）；化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或针对特定使用者的特殊需要开发的，通常也采用成本法估价。成本法是适用对象最多的估价方法。不适用：过于旧的、基本上没有使用价值的建筑物。要新的或比较新的房地产。成本法估价具备的条件：成本的增加一定要对房地产价值增加有所作用才能构成价格，房地产开发成本的高并不意味着房地产价格就高。采用的成本：“客观成本"基础上，结合选址、规划设计、市场供求等 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 进行调整。（注意常错为采用实际花费成本，又未说明是否符合当地现时的社会一般成本）成本的增加一定要对效用的增加有作用才构成价格。未说明估价方法的定义、步骤，或说明错误、说明不清成本法定义：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法步骤：1）弄清估价对象的价格构成2）搜集相关资料3）测算估价对象的重新购建价格4）测算估价对象的折旧5）求取估价对象的“积算价值”成本法公式：房地产价值=房地产重新购建价格-房地产折旧“房地产价格”公式中各项的具体内容，不要漏项漏计算房地产价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用成资利息+4肖售税费+开发利润直接成本=土地取得成本+建设成本投资成本=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用开发成本=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用成资利息土地取得成本市场购置建设用地使用权出让金土地取得税费（契税、印花税、交易手续费）征收集体土地土地征收补偿费1）土地补偿费（6-10倍）2）安置补助费（4-6倍/人，每公顷总计＜15倍）1）+2）总和＜30倍*前三年平均年产值，人数按土地面积+人均耕地面积3）地上附着物和青苗补偿费4）安排被征地农民的社会保证费用相关税费1）新菜地开发基金2）耕地开垦费（占用耕地的）3）耕地占用税（占用耕地的）4）征地管理费5）政府规定的其他有关费用城市基础设施建设费建设用地使用权出让金征收国有土地房屋征收补偿费1）被征收房屋补偿费2）搬迁费（有临时安置的话，搬迁费要2次）3）临时安置费4）停产停业损失补偿费5）补助和奖励相关费用1）房屋征收评估费2）房屋征收服务费3）政府规定的其他有关费用建设成本勘察设计和前期工程费建筑安装工程费基础设施建设费（如果是熟地，则部分或全部已经包含在土地出让金中）公共配套设施建设费其他工程费（工程监理费、竣工验收费）开发期间税费（工程发包税费、绿化建设费、人防工程费等）管理费用直接成本的4%（土地取得成本+建设成本为基数）销售费用房价的3%（7项和为基数）广告费、销售资料制作费、售楼处建设费、样板间建设费、销售人员费用、销售代理费投资利息注意不是财务费用！无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息！目的是房地产评估价值不应受不同房地产开发企业的自有资金比例、融资渠道、融资成本等的影响。计息项目包含：土地取得成本、建设成本、管理费用、前期销售费用；销售代理费、销售税费属于后期不用计算利息。通常假设计息费用在所发生的时间段均匀发生，相当于视为集中发生在该时间段的期中。利息一般采用估价时点的房地产开发贷款的平均利率。复利计算。销售税费销售税金及附加（5.5%营业税、城市维护建设税、教育费附加）其他销售税费（印花税、交易手续费）不包含土地增值税、企业所得税！开发利润未扣除土地增值税和企业所得税的税前利润！利润率是通过大量调查同一市场上相似的房地产开发项目的利的。是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发企业能苏利润，不是个别房地产开发企业最终实际获得的利润。不同的利润率：1）直接成本利润率=开发利润+直接成本（前2项）2）投资成本利润率=开发利润+投资成本（前4项）3）开发成本利润率=开发利润+开发成本（前5项）4）销售利润率=开发利润+房地产价格（7项和）1润率得到湛的平均大「小“房地产重新购建价格”的相关内容特别注意：1）是估价时点的重新购建价格2）是客观的重新购建价格3）是全新状况的建筑物的重新购建价格4）空地上建造相同或具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。重建价格VS重置价格1）重建价格：相同建筑材料、相同建筑工艺，具有历史和美学价值的建筑物适用重建价格。2）重置价格：采用估价时点的材料、工艺，重新建造同等效用的全新建筑物，一般的都适用3）重置价格通常低于重建价格建筑物重新购建价格1）建筑物重新购建价格=建设安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润2）建筑安装工程费求取方法：1单位比较法：实质是市场法，简单实用，经常被采用，但比较粗略，单位面积法和单位体积法。2分部分项法：分部分项计算，不同工程特点使用的计量单位不同，有的面积（墙面抹灰工程）、有的体积，有的长度（楼梯栏杆），有的容量等。3工料测量法：详细，准确但费时费力并需要专家帮助，工料测量法适用于求取具有历史价值的建筑物的重建价格。4指数调整法（也称成本指数趋势法）：根据工程费的指数和变动率计算，用于检验其他方法的测算结果。3）可以采用成本法、市场法求取，也可以通过政府公布的房屋重置价格求取。“建筑物折旧”的相关内容分类:1）物质折旧（有形损耗）自然老化折旧与建筑物实际年龄正相关使用磨损折旧与建筑物使用性质、使用强度、使用时间正相关意外损毁折旧天灾人祸延迟维修折旧2）功能折旧（无形损耗）功能缺乏折旧功能落后折旧功能过剩折旧3）外部折旧（经济折旧）区位环境因素造成的建筑物折旧的求取方法：（特别注意：土地没有折旧的！分母是建筑物的重新购建价格）1）年限法：建筑物实际年龄VS有效年龄建筑物自然寿命VS经济寿命（耐用年限）有效年龄+剩余经济寿命=经济寿命求折旧时使用有效年龄、剩余经济寿命（易错！）实际年龄+剩余自然寿命=自然寿命如果建筑物的有效年龄比实际年龄小，会延长建筑物的剩余经济寿命。反之亦然。（a）直线法：年折旧额=建筑物重新购建价格x（1-残值率）+经济寿命直线法分为：综合折旧法、分类折旧加总法（分结构/设备/装修）、个别折旧加总法（b）成新折旧法2）市场提取法：（略）3）分解法：首先判断是否为可修复（重要哦！）：修复费用三修复后房地产价值-修复前房地产价值且是法律上允许、技术上可能、经济上可行!修复前后的房地产价值差常常使用收益损失资本化法计算。1）物质折旧（有形损耗）可修复折旧额=估价时点的修复费用不可修复短寿命项目：门窗、管道、装修、电梯、空调等根据各自的有效年龄和经济寿命，采用年限法计算折旧额。长寿命项目：基础、墙体、结构、屋顶等折旧额=（建筑物重新购建价格-可修复的费用-短寿命项目的重新购建价格）为基础，采用年限法计算折旧额。（特别注意不要漏算了长寿命项目的折旧！基础不要用错！）2）功能折旧（无形损耗）功能缺乏折旧可修复：折旧额=单独增加功能的费用-随同增加功能的费用不可修复：折旧额=收益损失资本化价值-随同增加功能的费用功能落后折旧相当于：落后的功能拆掉的损失+功能缺乏折旧（这里也分可修复不可修复）落后功能拆掉的损失=落后功能重置价格-落后功能已提取的折旧+拆除落后功能的费用-落后功能残余价值功能缺乏折旧：（见上表）功能过剩折旧一般是不可修复的，注意公式区别！扣除功能过剩后的价值=建筑物重置价格-超额持有成本=建筑物重建价格-（无效成本+超额持有成本）重置价格不用减无效成本，应为已经体现在重置中了。3）外部折旧（经济折旧）收益损失资本化法估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别：估价注重资产市场价值的真实减损，“减价调整”，会计上是资产原始价值分摊、补偿或回收。房屋完损等级和折旧的有关规定房屋完损等级的规定完好房8、9、10成基本完好房6、7成一般损坏房4、5成严重损坏房3成以下危险房折旧的规定耐用年限残值率非生产用房生产用房受腐蚀生产用房钢混结构60年50年35年0%砖混结构一等二等50年40年30年2%砖木结构一等40年30年20年6%二等4%三等3%简易结构10年0%假设开发法假设开发法使用的估价对象，有没有不适用？适用：凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适合使用开发法，包括供开发的土地（生地、毛地、熟地、典型的是各种房地产开发用地）、在建工程（或称为房地产开发项目）、可重新改造或改变用途的旧房（包括改建、扩建、重新装修等。如果是重建则属于毛地范畴）。难以适用（并不是一定不能！）：应有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产。（咨询政府主管部门和专家、参考周边地块推测最有可能的规划条件）假设开发法可靠程度取决于两个关键：最佳开发利用方式（用途、建筑规模、档次，其中选取最佳用途最重要）&开发完成后的价值，此外还有良好的社会环境（房地产法规、房地产政策、土地供应计划、信息资料库、税费清单或目录）。选取最佳用途考虑土地位置的可接受性、现实社会需要程度和未来发展趋势。假设开发法的本质与收益法相同，理论依据是预期原理，以预期收益为导向。更深层的理论依据类似地租原理，地租是每年的租金剩余，假设开发法测算的是一次性的价格剩余。是评估新开发房地产价值的成本法的倒算法，区别在于成本法土地成本已知，求取开发完成后的价值，假设开发法是开发完成后的价值事先预测获得，求取土地价值。假设开发法为投资者提供：1待开发房地产的最高价格2预期利润3最高费用未说明估价方法的定义、步骤，或说明错误、说明不清假设开发法定义：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的后续正常开发成本、税费等支出及应得利润，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（本质上是一种收益法）假设开发法步骤：1）调查分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况2）选取最佳开发利用方式3）预测后续开发经营期4）预测开发完成后的价值5）预测后续比较支出及应得利润6）测算待开发房地产价值假设开发法公式：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-（待开发房地产取得税费+后续建设成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润）VS成本法求取建筑物重新购建价格的公式就差一个“待开发房地产取得税费”！静态分析法：预测的开发完成后的价值减去后续开发必要的支出及应得利润来求取。开发完成后价值是在价值时点房地产市场状况下的价值。动态分析法：预测的开发完成后的价值和必要支出（不考虑投资利息和开发利润）折现到价值时点后想减求取。折现率中包括了安全收益部分和风险收益部分。开发完成后价值是在价值时点以后未来某个时点市场状况下的价值。动态分析法比较精确但复杂，尽量采用动态分析法，难以采用的时候才考虑静态分析法。动态分析法要求：1后续开发经营期预测准确2各项收入支出何时发生预测准确3各项收入支出金额预测准确。开发经营期开发经营期建设期（前期、建造期）、经营期（销售期、运营期）难预测：前期、销售期预测销售期要考虑未来房地产的市场景气状况；预测运营期要考虑未来开发完成后的房地产的一般正常持有期或者经济寿命。开发后完成的价值不宜将估价时点的类似房地产价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用市场法或者市场法与长期趋势法相结合的方法预测。对于出租或者自营的房地产，采用收益法折现。（题目中的“报酬率”条件是为了求开发完成后的价值的，“折现率”条件是求取开发期间的投资利息或用来现金流折现的！不能用混了！）假设开发法中，不能采用成本法估计开发完成后的价值！But并不是同一个估价对象不能同时采用成本法和假设开发法估价（例如在建工程就可以）！（太混乱了！@_@P331评估开发完成后的价值，有时还要考虑某些额外的收入、节省的费用、无形收益房地产估价（站在一个典型的投资者立场上）VS房地产项目分析（站在某个特定的投资者立场上，目的有三个决策依据：测算待开发房地产的最高价格、测算待开发房地产的预期利润、测算房地产开发中的最高费用）“估价假设和限制条件”中要说明是采用的是哪种前提自己开发前提自愿转让前提（转让给他人，会多“换手期”）被迫转让前提（法院拍卖，会多“换手期”）自己开发前提下评估的价值>自愿转让前提下评估的价值>被迫转让前提下评估的价值长期趋势法利用时间序列分析和回归分析推测判断房地产未来价格的方法。理论依据：长期来看价格有一定的变动规律和发展趋势。条件：较长时期的历史价格资料、且历史价格资料可靠真实，价格无明显季节性波动。主要方法：1数学曲线拟合法（最简单的直线趋势法）Y=a+bX,令ZX=0,a=EY/n,b=2XY/2X22平均增减量法，末期减初期的价格的平均增量，增减量相同。3平均发展速度法，末期除初期的价格的指数平均，增减幅度相同。4移动平均法，消除价格短期波动，按照价格变化的周期长度进行移动平均。5个月的平均值作为第三个月的值。5指数修匀法，后一期的预测值=a前一期实际值+（1-a）前一期的预测值长期趋势法作用：1推测、判断房地产未来价格2收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等3市场法中对可比实例价格进行市场状况调整4比较两宗两类房地产价格的发展趋势和潜力5填补房地产产历史价格资料。房地产价格上涨下降趋势的强弱与目前价格无关，但价格高可能上涨趋势较缓慢，价格低趋势较强劲。路线价法路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格，然后利用价格修正率对平均价格进行调整来求取街道两侧的土地价值的方法。是市场法的派生，但是不进行交易情况修正和市场状况调整。在短时间内对许多宗土地进行估价的方法，批量估价方法。划分路线价区段，应将“通达性相当，位置相邻，地价相近”的临街土地划为同一个路线价区段。以各宗土地临街深度的众数作为标准临街深度。深度以内，越接近街道的方向，地价受街道的影响越高，深度以外，地价可视为基本不变。四三二一法则：100英尺，4等份土地总价各40%30%20%10%前面三分之一，里面三分之二法则：150英尺，前三分之一和后三分之二的土地的总价各占一半苏慕斯法则：100英尺，前半部分72.5%,后半部分27.5%,增加50英尺仅为前面100英尺的15%霍夫曼法则，100英尺，前25英尺占37.5%;前50英尺占67%前75英尺站87.7%;总计100%哈柏法则：100英尺，按实际临街深度，10/深度％（25英尺，为50%两面临街，前街影响深度=总深度*前街路线价/（前街路线价+后街路线价），再求总价和单价。旁街：基准地价修正法1.基准地价修正法定义：在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。