二手房买卖
合同
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补充条款律师详解
王荣洲律师
在上海进行二手房交易,必须签订由市房管局制定并由市工商局监制的用于网上备案的《上海市房地产买卖合同》。这个示范合同由三个部分组成:第一部分由两个特别告知组成;第二部分为合同正文,共14个条款;第三部分由两个补充条款和六个附件组成。合同正文是不能修改的,据实填写即可,补充条款和大部分附件都是由买卖双方自由约定的。整个示范合同中需要买卖双方特别注意的就是合同正文第九条、第十条违约责任条款,以及“补充条款(一)”和“附件三(付款
协议
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)”。补充条款(一)涉及到双方对于合同正文约定事项的修订以及其他双方需要特别约定的事项。补充条款(一)中的内容都是二手房买卖中的风险点,需要买卖双方特别约定,非常重要。二手房买卖中请律师也主要是对“补充条款(一)”和“附件三(付款协议)”进行风险提示,并制定能够控制风险的条款。下文就二手房买卖中补充条款(一)中的常见条款做一个详细的说明,并提供条款范例作为参考。下文中的甲方指出卖人,乙方指买受人。
1. 权利担保条款
范例:“甲方保证其对该房屋享有完全产权,并承诺在签订本合同时该房屋除某某银行抵押贷款外,无任何其他权利受限制的情形,而且无第三人对该房屋主张权利,并保证该房屋在办理过户过程中无任何诉讼、查封等将导致该房屋无法正常交易的情形出现。”
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【详解】设定该条款的目的:1)为买方的善意取得提供保障。即使卖方是擅自处分共有财产,但买方是善意的,基于不动产的公示、公信原则,权利仅登记于卖方名下,买方有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,从而适用善意取得
制度
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,获得房屋所有权。2)列举卖方的违约情形。具体列出了卖方的违约情形,为买方主张违约责任提供依据。
2. 证件保管条款
范例:“甲方应于本合同签订之日将该房屋的房地产权证原件交由中介公司代为保管直至双方共同至某某区房地产交易中心办理完该房屋的过户手续。在房地产权证被中介公司保管期间,甲方不得对该房地产权证进行挂失补办,否则视为甲方违约。”
【详解】房地产权证是卖方证明自己是房屋产权人的合法凭证。实务中中介公司在买卖双方签订《居间协议》的时候就已经收取了卖方的房地产权证,代为保管直到双方办理完过户手续。这样做的目的: 1)防止“一房二卖”。你想卖房子,下家首先得看你的房地产权证。你没房地产权证,谁能相信你是房屋所有人。你还不能补办,补办算违约。2)防止“跳单”。中介早早就把卖方的房地产权证收取代为保管,一个很重要的考虑就是防止跳单,买卖双方自行交易或委托其他中介交易,这样中介就无法收取佣金。
3. 房地产转让价款包含内容条款
范例:“本合同第二条约定的房地产转让价款包括维修基金余额(若有)、管理费押金及余额(若有)、电话初装费(若有)、煤气初
装费(若有)、有线电视申请费(若有)等费用以及随同该房屋一起转让的附属固定设施、固定设备及室内装饰、装修的价格,就上述费用,甲、乙双方不再另行结算。”
【详解】关于房地产转让价款中到底包括哪些事项,一定要约定清楚,否则极容易产生纠纷。本条款中所列的事项一般都是在双方已经过完户,在甲方腾房结算的时候才会提及,如果事先没有约定好,这时候就容易扯皮。甲方要么不愿意给,要么要求乙方加钱。关于附属的固定设施、固定设备一定要列有清单,列得清清楚楚哪些设施、设备是包括在房款里的。就简单的说固定设施、固定设备,一旦产生纠纷不具有可操作性。
4. 相关税、费承担条款
范例:“本合同第二条约定的房地产转让价款是甲方的到手价(净价),是不包括交易过程中涉及到的相关税、费的。房屋转让时涉及到需要由甲方承担的相关税、费均由乙方承担(包括因宏观政策调控引起税费调整的情形)。甲方不承担此次交易的中介费,此次交易的中介费全部由乙方承担。”
【详解】二手房交易中,卖方为了省心一般拿的都是到手价,这样就导致交易过程中涉及的本应由卖方承担的税、费(包括中介费)均由买方承担。到手价是针对卖方而言的,是指不包括交易过程中涉及的由卖方承担的各项税、费和中介费,卖方实际拿到的价格。因为到手价并不是一个法律概念,并没有准确的界定,所以一定要在合同条款中界定清楚,使其具有可操作性。
关于税、费有两个问题需要注意。
1)涉及到税、费政策调整,增加购房成本的问题。买方在购房时一般都事先已经匡算好需要承担的税、费数额,以便确定自己的购房成本,但到完税的时候遇到税、费政策调整了,对新增加的税、费由谁承担的问题,必须要在合同中予以明确。
2)买方到底要承担多少税、费?因为房地产交易中心和税务机关办理过户和交税都是以成交价而不是以到手价为计算基数。成交价是以到手价和各项税费的收费标准推算出来的,所以说直接以到手价计算相关税费实际上是算少了。中介公司的业务员水平良莠不齐,也很难算出一个准确的数字来,或者为促成交易的考虑故意算低税费数额。所以说最保险的做法就是到税务部门设在房地产交易中心的税务窗口去落实清楚到底需要缴纳多少税款,这样好计算自己的购房成本。
5. 户口迁移条款
范例:“甲方承诺于合同约定的过户日期之前(或者腾房日期之前)向房屋所在地的公安派出机构办妥该房屋处全部户口的迁出手续;若甲方未及时迁出全部户口,每逾期一日,则由甲方按照该房屋转让总价款的日万分之五向乙方支付违约金,直至原有户口全部迁出时止。”
【详解】二手房买卖中的户口问题在二手房买卖中是极容易被忽视的,但又极其重要,一旦发生纠纷又极为难解决的问题。中介公司只管居间促成交易,收取佣金,不管户口问题,一般只要买家不提,中介也不提。一般购房者又不懂户口问题,所以户口问题容易被忽视,
一旦发现户口问题是个问题时,十有八九已经晚了。因为它容易被忽视,所以你事先就不会在合同中进行详细的约定来规避自己的风险。户口迁移条款一般采用违约金+尾款的形式来保护买方的权利。关于户口迁移条款的重要性,可以参考文章《二手房买卖中的户口问题》: 。
6. 租赁条款
范例:“甲方必须在乙方取得该房屋的房地产权证之前与承租人解除租赁合同,并在约定的腾房日期之前腾房,否则视为甲方违约,按照本合同的相关约定承担违约责任。”
【详解】租赁问题是二手房买卖中处理起来非常麻烦的一个问题。涉及到承租人的两项法定权利是“承租人的优先购买权”和“买卖不破租赁”。
1)承租人的优先购买权。购买带有租约的二手房,首先得让卖方提供承租人放弃优先购买权的声明,否则可能会涉及到侵害承租人优先购买权。在2009年9月1日《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》生效之前,承租人可以出租人侵害其优先购买权为由主张合同无效,但主张合同无效的同时必须主张优先购买权,不能只主张合同无效。该司法解释生效以后承租人就不得以出租人侵害其优先购买权为由,而主张合同无效了。这样的规定对购房人来说,风险就比以前小了,但是为了避免不必要的麻烦,还是得要承租人出具放弃优先购买权的声明。
2)买卖不破租赁。买卖不破租赁简单说就是买方购买二手房以
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