耀江花园尾盘促销
方案
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目的耀江花园位于海德路五号，是海南海德股份有限公司开发的 知名住宅小区，自 2005 年底开盘至今，多数户型已经售馨。但因 为项目楼盘主要为中小户型， 形象定位和推广宣传亦以中小户型为 主，在主力户型全部售馨的情况下，导致少量跃层大户型剩余。为 盘活沉淀资产，消化剩余库存，顺利结束尾盘销售，特推出此尾盘 推广方案。
第一部分 产品分析 产品档案?优点?缺点?简单评价
1， 产品档案 耀江花园 跃层大户 海口市迎宾大道海德路 5 号 跃层 七房 361M2 跨 11、12、13 三层 未定 6000 元/每平米 216 .7 万元 十套 附赠 50M2 楼顶花园 产品 地理位置 主力户型 面积 户型结构 格局 售价 总价 数量 补充 耀江花园小区深处
其他户型 167M2 剩余数量 275M2 剩余数量 四房两厅 跃层、平层均有。 十套。
六房两厅 跃层 。 两套。 15、16、17 不同楼层分布。 121M2----138M2 二房、
三房 剩余数量 若干。 注:本方案推广思想以 361M2 跃层主力户型为核心。
2，优点分析 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 现房、成熟社区。 居住气氛浓郁，生活配套齐全。 交通方便，城市中心。 耀江品牌，口碑良好。 客厅中空挑高。 建筑质量精良。 园林优美精致 ，配套完善。 楼盘位于小区深处、公寓楼顶层， 周边环境更为雅静 珠江品牌物业管理。 。
3，缺点分析 ? 户型大 总价高。 ? 客厅面积较小。 ? 附近缺少豪宅氛围。 ? 小
区以中小户型为主，目标客户群相互冲突。 ? 开盘已近三年，尾盘尚未结束，容易
引起质疑。 ? 房型安全性能欠佳。 ? 户型尴尬 ，缺少清晰准确定位。
4，卖点 地段 ?环境 ?园林? 居住氛围 ? 生活配套 ? 空中花园? 5，简单评述 耀江花园是海口大型优质社区，交通方便，环境优雅，是一处兼顾生活便利 性和居住舒适性的品质社区。目前剩余户型位于小区深处，公寓楼的顶层， 位置较高 、视野开阔，采光通风良好，是整个小区最安静、最优美的位置， 也是市中心罕有的的大户豪宅。 前期所以滞销，主要是因为剩余大户型和整体小区形象定位不符;其次是当 前房地产大环境面临回调压力，部分潜在客户持观望状态。
第二部分 市场分析 宏观市场?豪宅市场?威胁?机会?项目的尴尬
1，宏观地产市场分析 2008 年， 国内房地产市场受到回调压力，北京、上海、深圳等指标房市 出现滑坡，国内其他重要城市相继步入后尘。部分地区出现了售楼处被砸， 银行断供等恶性事件。 海南虽然暂时没有受到明显影响，物业的成交价格依然保持坚挺。但是 成交数量明显下降，第二、三季度房产投资额增幅显著回落，新近结束的秋 季房展的成交数量也远低于预期。诸多代
表
关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf
性大盘陷入滞涨，部分潜在购房 者保持观望态度，整体地产市场进入一个有价无市的低迷状态，本地房产市 场方向面临选择。
2，海口豪宅市场简析 海口豪宅主要以别墅的形式体现，滨海别墅主要分布在西海岸、海甸岛、 东海岸三个区域市场，内陆别墅主要分布在近郊区，比较分散。 ? 单栋别墅平均面积为 280M2。 ? 和本案类比的叠加别墅面积主要在 250M2 以内，以经济户型为主。 ? 平均价格在 1 万元/平米 以上。 ? 别墅 百分之八十为岛外客户购买。 ? 购买目的以度?、投资为主。 ? 内陆别墅的购买者以本岛消费为主。 ? 别墅销售面积比例占住宅销售 2%左右。
3，威胁 ? 威胁一，本区域缺少类比项目成功先例。 ? 威胁二，房产市场观望气
氛浓厚。 ? 威胁三，本产品品质和豪宅存在明显差距。 ? 威胁四，尾盘形象沉重
不堪， 第一感官大打折扣。
4，机会 ? ? ? ? 机会一，上海、北京等地市中心豪宅价格坚挺，并未随大市而降。 机会二，因为地块因素日渐稀缺，市中心大户豪宅，有望成为新宠。 机会三，剩余户型结构、位置、面积基本相似，容易整体定位。 机会四，耀江品牌形象优良，产品可获得加分效应。
5，项目的尴尬 本项目的尴尬在于没有一个准确的定位。既没有准确的产品定位，也没有清 晰的客户定位，更没有单独的形象定位。产品面积和独栋别墅相似，户型位 置和叠加别墅相似，价格定位和中高端公寓相似，建筑结构却是复式户型。 给人的第一感觉应当是豪宅，但是周围恰恰全部都是公寓～ 能否另辟蹊径，扬长避短， 找准自己的位置,是项目推广成功的关键因素～
第三部分 市场定位 定位原则?定位?广告语
1，定位原则 ? 突出产品优点 。 ? 准确传达产品的特点。 ? 和同质项目区分。
? 错误的定位 ? 错误的定位 将使我们只能面对错误的客户 而且也辜负了产品的品质。 使得产品的特点被泯灭掩盖， 而产品的长处往往变成短处。 ? 不同的定位，可以决定自己竞争对手的多寡，从而选择自己的主战场 ? 大胆的定位，可以巧妙地避开竞争角逐、进入适合自己优点发挥的领域 ? 正确的定位 是产品被认同的重要因素～
2，定位 综合分析产品的优点、缺点、特点，长处、短处、不足和缺陷，深入考虑
产 品所面临的市场态势、竞争环境和所面对的威胁和机会，我们将产品定位
为…… 中央 府邸?空中别墅
空中别墅 发源于美国，称为“penthouse”，即“空中阁楼”，原指位于城市中 心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的 跃式住宅。以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一 种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。 目前这类产品主要存在于 高档公寓顶层，在别墅区中非常罕见。
重要支撑 ? 源起美国 ， 流传欧洲、日本、澳大利亚、蔓延全球。 ? 2000 年传
入中国， 在北京、天津等城市发展。 ? 具有清晰的形象概括特征。 ? 我们的产品
符合“空中别墅”的基本特点。 ? 目前海口尚是市场空白。
候选定位 1， 空中豪宅 2， 耀江花园 大户人家 3， 龙昆南
豪华空中客车 4， 城市中心 空中别墅珍藏版
3，广告语 ? 花园深处 空中别墅 今生今生珍藏 ? 空中花园别墅 ? 三年
打磨 ? 扛鼎力作 一生珍藏 海口首席空中别墅 空中别墅
第四部分 客户分析 目标客户?客户群户
1，目标客户 本产品的客户既不同于耀江花园的一般购买者，也不同于西海岸别墅的岛外 富豪。他们应该是家庭和事业的成功者、机关企事业单位决策者、在大型机 构担任高级管理职务、企业的顶尖专业人才、私营企业的实际所有人;他们 事业发达、家庭美满、工作稳定、收入丰厚、购买力较强。 他们热爱城市生活， 注重生活品质和居住品质; 他们低调内敛、 聪明睿智， 具有敏锐的眼光和非凡的判断能力力。 他们 主要由三个群体构成
2，第一群体 岛外群体 以度假和投资为目的的岛外人群 其中一部分以江浙、上海一带的投资客为主 ，他们四处寻找 质地优良的地产项目，期望得到丰厚的回报。 另一部分为以华北、东北、西北等北方富裕人群组成，主要以 养老和度假为主， 他们喜欢城市生活， 不原意住在郊区和海边。
3，第二群体 岛内群体 以海口本地事业成功者为主 他们多数居住在海口，
他们低调内敛，熟悉并且热爱这座城市，他们也 深知这座城市的魅力所在。 他们
从不招摇，不重虚名
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