五合国际总设计师刘力系统谈商业地产规划设计_0

五合国际总设计师刘力系统谈商业地产规划设计_0 如何进行大型商业地产项目的 建筑规划设计 刘力 2007-11-20 一、项目操作方式应高度专业化 虽然目前商业地产开发形势火热，但近来众多的Shopping Mall综合商业项目搁浅，也反应出此类项目操作中有很大失误，最主要的原因是对大型商业项目的高专业化要求认识不够。 与住宅开发中的底商或配套商业项目相比，大型商业地产项目在经营、开发与管理模式上有根本的不同。 大型商业设施的经营主体是大型品牌或连锁商家，商业地产项目的招商引资是否成功是该项目能否顺利进行的第一要素。而商家评估一个项目是否有经营前途，简单说来，主要取决于三个方面:一是项目区位、市场支撑与商业业态定位;二是项目设施的规划设计是否满足商家特定的专业需求;三是从回报的角度，是否具备与商家资源整合的专业化管理水准。也就是说，一个大型商业项目在前期的策划、招商中期的规划设计，以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。 而国内开发商普遍还在沿用住宅项目开发的操作模式。基本上是开发商自己策划，开发商委托并指导规划设计，到项目初步定型或彻底完工时再进行招商。因而无论业态定位，还是设施的规划都与国际大型商业项目的操作模式脱节。造成规划设计等实施工作越深入，招商越困难。简而言之，住宅开发是直销，大型商业地产开发是传销，做住宅开发时发展商可以自己研究市场，开发产品，并面向社会销售。对中小型商业或为住宅开发配套的商业，也可采用这种模式。而大型商业项目就像酒店设施一样，必须由酒店管理集团来介入前期策划与后期管 理，开发商难于直接进行专业化的商业设施规划并对商家进行管理。发展商只有在专业商业投资、管理与顾问公司以及专业商业项目规划设计公司的协助下，才能使一个大型商业项目达到专业化的高度。 二、重视专业顾问公司 认识到大型商业地产项目对专业化水准的要求后，开发商应重视专业商业投资顾问公司与商业设施规划设计公司的作用。国际上能够进行大型商业地产资源整合，从负责招商融资到开发顾问及后期物业管理的公司不超过十几家。提供一个能满足商家经营需求并保障长久回报的项目形态，是此类专业顾问公司的长项，也是国内发展商求之若渴的专业支持。专业顾问代理公司与商业投资公司的关系是经过几十年建立起来的鱼水关系。专业顾问公司在评估或推荐项目时代表着商家的利益。建立在这种高度专业化服务上的信任关系，正是顾问公司招商与整合资源的保障。国内开发商自说自话的招商材料与缺乏专业水准的项目论证是招商 的短腿。 此外，专业公司的指导是规划设计出一个达到商家专业使用要求的商业设施的保证。不同业态的商家对卖场的规划与各种人车货物流程的组织有着不同的要求。而一个大型商业项目面临将所有这些复杂功能合理又互补地组织在有限的空间资源内。能够指导规划设计的也只有那些具有丰富大型商业管理经验的专业商业投资顾问与管理公司。 专业化建筑规划设计公司至关重要 商业地步的开发设计同住宅项目的开发设计有本质的区别。住宅商品房的购买者是大众消费者，居住的功能相对简单，人们对居住建筑都有广泛的了解，发展商可以根据自己对市场需求的调查与判断，自行确定所要开发产品的市场定位，如住宅户型、面积大小、种类与配比等。有了这样明确的要求，委托任何一 家建筑设计公司几乎都可以完成满足上述要求的建筑 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 设计。 而大规模商业地产的开发设计与此完全不同。首先是业态和功能的复杂。大型商业中心通常都包含主力超市、大量零售店、多种形式的餐馆和娱乐休闲设施，各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当复杂。在满足上述功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。这实际上已不是传统的建筑计工作范畴了，但这正是优秀的专业化的商业建筑设计师为发展商提供的专业服务。在大型商业的平面设计中，各部分功能都有严格的要求，如主力连锁超市每个品牌对建筑的面积柱网、层高、滚梯的位置等都有不同的要求，大型娱乐设施的功能布局、内部人流路线更有严格的要求。而如何将大量商铺区平面灵活组织，化整为零利用于出售;同时又可化零为整，利于整体出租和管理保证品质，也是设计需要解决的问题。 另一方面，不是所有建筑设计公司都能进行大规模商业地产项目的规划设计。商业地产规划设计的好坏，直接影响开发商的经济回报，以及项目的生死存亡。商业地产是一个非常活跃、时尚的建筑类型，要求设计师除了具有丰富的经验、高度熟练与综合的设计能力以外，敏锐地把握市场动态并与开发商、策划机构及销售代理公司之间密切合作，及时反馈，将市场的需求融汇到规划设计中，这些是优秀的商业地产设计师不可或缺的能力。 四、选址应充分考虑规划与策划方的专业建议 型商业设施的选址同城市整体发展关系密切，由于国内大部分商业地产开发商只有住宅类地产的开发经验，对商业地产选址的更多地根据现状情况和主观感觉做出决定，这样操作，往往存在较大的风险。如果开发商轻率选址，盲目规划设计，最终将导致招商及运营上的巨大困难。 大型商业设施的选址，国外企业有一系列参教和指标，包括经济指标，道路 交通指标、人口指标、配套指标。其中区位条件与交通方式是最重要的因素，选址特别应重视城市整体的商业布局规划和总体发展走向。不同的业态要求不同的区位。大型仓储超市和大型建材超市所要求的区位就有所不同。大型建材超市首选的要素是地价低，空间的交通便利的区域。 在没有确定具体商家的情况下，商业设施的规划选址更应该考虑规划与策划方 A是英文Advantage(便利)的字的专业建议。如在规划选址中考虑5A法则。 头。5A法则的基本内容为:交通便利、认知便利、趋近便利、进出便利、选购便利。 交通便利不仅是指绝对距离远近，更多的是考虑客户对交通时耗的便利需求，考虑自驾车与公共交通的不同特点和对便利性的不同需求。交通便利性的环境，是以商家对消费者的预期数量为基础，这个预期数量又来自对周边城市人口分布，人口结构、收入与消费水平的调查 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 。大型零售商业需求有效商圈常住人口不少于20万人。 认知便利是指在局部区位上让消费者能够便利地找到自标商场，特别是对自驾车消费群体，在规划选择中充分考虑远距离(500米以外)，中距离(200米以外)的认知特性，从而确定最终的选址及总体的规划局部形态。 5A中的后三个方面更多是在大的选址确定之后，商业设施具体规划设计中应考虑和遵循的规律。 五、平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战 在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等;也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出 了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。 商业项目不同功能模块的性质和任务，是建筑设计的根本依据和出发点。不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口数量，都应有不同的建筑规模，并具备相应的设施、设备和室外活动场地;不同年龄、不同层次人群的需求、包括残疾人都能等到合理满足，其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。同时，业态的多样化，也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。 不同于普通独立的商业建筑，如百货商场、超市等，大型商业地产项目中各部分功能空间在平面布局、竖向交通、安全疏散、人流组织等方面很容易出现交叉干扰、结构混乱的情况。而且不同功能模块在空间尺度等方面也差异巨大，对结构、设备等技术要求更高。一些先进的结构、设备技术的采用也需要建筑设计师和国外专业化公司之间紧密的配合，如大跨度空间体系、钢结构体系、生态智能设备体系以及先进的防火疏散体系等在大型商业地产项目中往往是必须重点研究的技术核心。甚至某些技术难点部位不能简单照搬国外的实例，而应根据国内实际情况专门研究并制定技术解决方案。北京某Shopping Mall在设计都完成之后上报时，才发现其中有重大的消防隐患，原因就在于没有充分考虑到美国和中国在相关规范方面的差异。功能布局需要重大调整，导致设计全盘返工。 商业地产项目中，不同的功能空间有相当严格的技术要求，如电影院需要大空间以及适当倾斜的地面，餐饮设施需要独立的排风、排油烟管道，而室内游泳池、洗浴中心等需要独立的上下水管道及温湿度控制设备等。某些大型超市对每层面积、柱网尺寸、层高等也都有自身独特的要求，所有这些要求决定了其间相 互位置关系的复杂性。没有经过深思熟虑的简单布置会造成后期更改的不便，也影响到正常的运营和使用。如某商业地产项目进行招商，其地段、规模等均对一家大型超市具有相当的吸引力，但其柱网、层高方面虽适合普通商业的需要，却与这家超市的要求有较大差距，最后双方的合作都没有成功。 在商业运营与建筑设计之间有时会产生一些不可调和的矛盾。仅从商业设施的运营与使用出发而确定的功能流程和空间布局，会影响到建筑结构及造型的技术合理性，甚至会产生关系到建筑物能否成立的问题。因此，在商业项目设计中，一方面要追求技术的进步、重视对新型结构形式以及技术设备的研究和探索，以适应更新的商业业态的使用要求;另一方面在进行业态规划和商业空间布局的同时，应充分考虑技术实现的可能性。这方面有一个类似项目的例子，五棵松体育中心虽然是一个体育设施项目，但其中包含了一大部分商业设施。最初的国际投标中标方案中，将商业设施放至大空间的体育馆上空，造成荷载分配违背结构常理，增加了很多技术问题，也极大地提高了建筑造价。后来，经过各方面专家的反复研讨和论证，决定将两部分功能位置互换，彻底改变了原始设计方案。 商业业态的繁荣，满足了人们日益丰富的物质和精神需求，也对建筑设计提出了更高的要求，甚至其中有许多内容在国内无规范可循。这都需要设计师具有对商业地产从策划到实施全过程的更全面的综合了解，和处理新出现的特殊建筑类型的专业技术能力。 六、丰富的空间效果和多元化的立面设计创造体验消费的新模式 随着时代的进步，商业地产类项目的功能也从单一的购物向购物、文化、休闲、运动等多方面发展，从以购物为主要目的的消费方式发展为寻求各种生活体验为目的的综合消费方式。这也要求其建筑设计无论在空间效果还是立面造型等方面均应适应这种全新的体验消费模式。 商业建筑虽然属于一种高度市场化、商业化的建筑类型，但在创造体验消费 场所这方面，应特别重视建筑的艺术处理。这里的建筑艺术，不仅仅是指专业角度的艺术追求，还包括大众艺术、流行时尚等。建筑艺术是一个地区和一个时代文化艺术表现中最宏大、壮观也最生活化的载体。它有历史和文脉的延续性以及时代的前瞻性，直接对人们的心理、生理施加影响，对于传播新的物质文明和精神文明起着能动的作用。人类制造建筑，同时建筑又影响人类，对于大型商业地产项目而言，应成为矗立在当地的具有鲜明文化内涵的建筑物或建筑群体甚至城市区域，并创造延续建筑文脉与时代感相沟通的氛围。 在商业建筑的空间效果营造中，必须调动一切艺术的、技术的手段，并着重于空间尺度、空间气氛的表现。在室内外空间的结合以及建筑与环境景观的结合等方面达到丰富性、多样性、趣味性的综合协调，并促进人与建筑及空间环境的互动。 空间尺度 不同的消费场所有其相应的空间尺度要求。如大型购物中心需要创造超大尺度的室内空间，各种中庭、内院、挑空、吹拔的尺度处理应与建筑规模大小相协调。而商业步行街则需要亲切宜人的人性化空间，其街道的宽度、两侧建筑物的体量都不能太大，且建筑的层数不宜超过四层，街道的宽度也不宜超过20米。同时沿街的空间尺度也应有收有放，开阔的广场空间和狭窄的街巷空间形成富于变化的空间序列。 空间气氛 体验消费对人的吸引力来自于不同空间气氛的营造，既有大空间的豪华气派、富丽堂皇，也有小空间的亲切闲适。在形成其自身特色化、个性化的手段中，主题式体验消费是设计的重点，可以是北欧小镇或夏威夷热带海滨等异域特色的强调，也可以是本土民俗文化的发掘，如南夫子庙的秦淮风情、北京什刹海的老北京风情等。商业活动与旅游度假等其它产业的结合也是创造体验消费场所的行 之有效的方法。此外，现代科技手段的运用，如各种声、光、电设备可以创造出各种虚幻空间和高科技的消费体验。而且，将传统的商业与现代科技相结合而产生全新的体验场所，既是商业建筑发展的必然趋势，也是提高其市场竞争力的核心。 室内外空间的结合 商业活动的发展，经历了从室外到室内的漫长过程，各种大型购物中心、百货商场、超市更是为室内的商业活动提供了全天候舒适宜人的良好环境。但近年来，随着人们对环保、生态、节能的重视和对更丰富的购物场所的需求，室内商业活动又有向室外扩展的趋势。各种露天的购物广场、商业街与室内商业设施充分结合，这是一个螺旋上升的发展过程。 环境景观 商业设施不仅仅是建筑本身，相对于其它任何建筑类型，都更有与环境景观紧密结合的必要性。只有一个包含了各种商业铺面、建筑空间、街道空间、广场绿地、园林小品等多种元素综合性的商业设施才是完整而有活力的，才能满足人们日益丰富的消费需求。这也要求环境景观设计和建筑设计必须是整体性的设计。 多元化的立面设计 商业建筑的立面形象在很大程度上决定了其对人群的吸引力，同时其立面形象应与丰富多彩的商业活动相呼应。因此其立面设计中，有不同于其它建筑类型如公建、住宅等的特殊性。丰富室外空间效果是其设计的基本出发点。 立面组合的多样化 由于商业建筑的内部功能相当复杂，各个组成部分之间无论空间太小、业态种类、动静要求等方面都有一定的差异性。因此其外观也随之具有不同的表现形式。其整体风格的选择范围相当广阔，欧美传统风格、东南亚风格、本土风格、现代风格都可以考虑，但需要特别强调的是，即便整体风格确定之后，各个局部的处理必须体现一定的变化，尤其是相邻单元之间的重复和雷同是商业建筑设计的大忌。立面风格的多元化和立面结合的多样化营造出体验消费赖以产生的外部建筑空间环境。 非建筑固有元素在立面设计中的重要性 对于商业建筑，其立面形象的构成元素除了基本的屋顶、门窗、阳台、露台、墙体之外，还有很多其它辅助元素，如灯具、花池、牌匾、灯箱、雨篷等。而后者在以往的建筑设计中往往不受重视，产生的结果要么是缺乏人情味、缺乏商业气氛;要么是广告灯箱杂乱无章，严重影响建筑立面效果。实际上，这些非建筑本身固有的元素，恰恰是形成建筑亲切感和人性化特点不可或缺的组成部分。统一地对其进行整合设计，使之成为建筑的一部分，既能创造浓郁的商业氛围，也能保证建筑在日后经营过程中的长期效果。 总之，以专业化的态度，借助专业化公司在商业项目操作各环节中的专长服务，是大型商业地产项目开发成功的关键。 商业街地产项目的规划设计 刘力 2004-6-23 商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的Shopping Mall，还有一类是商业街的商铺店面。首先讲一下大型综合商业，国外叫做Shopping Mall，即购物中心。北京四、五环路沿线规划了四、五个Shopping Mall，但到目前为 止，真正意义上的Shopping Mall一个都没建起来。尽管立项非常多，规划项目非常多，拿去招商做宣传的非常多，但还没有一个开始营业。像丰联广场、国贸中心等，也可以叫做Shopping Mall，但国外意义上的Shopping Mall北京现在还没有。从中反映出一个问题，国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。很多发展商已经做了许多住宅项目的开发，取得了一些成绩也获得了一些经验，以为商业地产也可以像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上存在很大的问题。 为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢,如果作一个形象的比喻，我认为商业地产是传销，住宅项目是直销。做住宅项目时，发展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直接销售。但大型的综合商业则完全不同，它的销售对象不是直接的购物消费者(可能有些散户，可以把他们视为直销)，而是商家，特别是主力店。发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。对于大型综合商业，这是最难的一件事情。比如一个几十万平米的店，招一家主力店最多是2万平米(家乐福分店卖场部分是8千,1.2万平米)，就算能拿到能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对发展商产生非常大的压力。 发展商通过对市场环境和北京人口的分析，认为Shopping Mall有市场需求。 作为消费者，我们也希望北京周边能够出现一些像样的Shopping Mall。周末开车到那里，连吃带玩，还可以购物，这种场所肯定会受到欢迎。然而具体操作并不容易。既然是传销，发展商要把店铺卖出去，就应该先决定主力店的形式，是仓储式还是像家乐福这样的家电用品，对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。我们曾给家乐福做设计过学院路分店，知道他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求。如果发展商自己做设计不符合这样的要求，那绝对是错误的，而且做得越深入，后期招商的困难越大。 国外主力店招商有自己的评估办法 主力店招商有一系列的具体要求，而不是发展商认为这个项目好就能够招商成功，其中有一个对项目的市场判断问题。对于发展商而言，认清商业和住宅开发之间的区别是最重要的。北京所有的发展商都存在这样一种情况，盲目地进行设计。当初有开发商找我们做设计，我们就认为，应该先明确了业态、招商渠道以后再做设计，否则招商会有压力。同样是商业地产，它们的定位是不同的，像体验式的商业，咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容，还有一些业态是无法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它们的定位是不一样的。即使同是大型业态，如沃尔玛、家乐福，或者国内的联华超市，也首先得明确商业态的形式。另一方面是专业顾问机构的重要性。国内发展商对此基本没有认识，所以导致专业化的顾问机构在国内没有市场。中国发展商基本上是自己做招商材料，英文写得一塌糊涂，真正讲英语的人根本看不懂。中国人招商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词，而国外的企业、财团、连锁店看中的却是市场分析、财务分析等，中国恰恰缺乏这些信誉保证。 全世界能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和实施的顾问公司不会超过十几家。由于发展商不认可，因此目前在北京没有 市场。发展商都以为自己能够招商，但实际上是很困难的。像家乐福这样的连锁店，进中国的目的是为了挣钱，因此对项目一定认真评估，否则不会轻易投资。他们会把钱花在物业上，但不会自己成立一个开发公司。市场如何，开发商的房子如何，开店的效益如何就需要做专业的评估。国内如果提供不了这方面的评估，就需要像顾问公司这样的中间人。毕竟发展商提供的可行性报告是代表发展商的利益，作为国外的连锁店，需要一个代表它自己利益的机构进行评估。中介机构就是起这个作用。这样的顾问公司的作用就是整合资源。如果能够找到非常好的渠道，招几家主力店进来，把几十万平米的Shopping Mall撑起来就变得很容易。大的主力店机构比较强大，总部设在法国、欧洲、亚太地区，北京、上海也设有总部，各个部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们谈，却不知道该找哪一级部门，更需要通过中介机构这样的特殊合作顾问关系。 主力店招商之前不应该进行建筑设计 我们曾经做过许多购物中心的设计，完全是按照发展商的思路进行。整个空间都很灵活，将来谁做商铺都可以，但这样的规划没有什么意义，属于非常前期的东西。 对于大型商场，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。中庭做得比较好的有上海恒隆广场，做的最极端的是上海正大广场，由泰国设计师设计，中庭做得极其复杂，十几层高，进去以后有游乐场的感觉。里边天桥横过来，绕过去，感觉很乱。 现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。比如我们做的深圳的一个项目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，购物街，再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。室外广场不仅是商场的需要，也是城市空间的需要。我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子，或是时装表演，或是抽奖促销。跟原来的卖东西的方式不同的是，这些活动都是现代商业演化出来的形式。如今已经变成一种模式，我们设计的王府井富阳广场就提供这样一个表演的舞台。 大型商场的交通组织非常复杂，因此还有两个方面必须考虑:一是怎样从一开始就应该把人流分开，让人往楼上走，比如一进门就有通往二层的扶梯，或者可以直接上三、四层。我们经常会发现所有商场的电梯都很挤，商店入口处人流压力非常大。另外是如何把人流往深处引的问题。只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。对大规模商业建筑来说这是最重要的。我们的处理方式是通过大 中庭，天窗的引导作用，做到店铺的均好性。 商业街的规划设计 我们给珠江做了很多项目。珠江的项目大多都有商业街，他们把商业街作为一种聚集人气的手段。住宅和商业是互相支撑的，以前的商业街可能是出于配套的考虑，因为住宅小区有这方面的需要。但广东更注重人人皆商，小区下面一定要有底商，商铺也很好出租。这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普及。北京的高档楼盘大都规定不让餐饮业进去，实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。随着北方的经济发展，北京商铺的发展现在基本可以标志着北方经济水平的提高。 商业街空间的限定和功能的划分 商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉,这就需要建筑师进行精心地设计。 现在中国处于反映了经济的大爆发时代，特别强调气派，建筑设计也是如此。很多大商厦，远看很雄伟，但缺乏人情味，不是很好的购物环境。王府井大街经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街，每家店千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉得很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度。 现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。 建筑设计的三个层次 在我们的设计理念中，认为建筑设计应该有三个层次:第一个层次是宏观的外 观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第二个层次是我们通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，国内的设计基本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。越大的项目越容易做得宏观上气派，微观上粗糙。 作为一个建筑，发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计，这就造成在结合点留下了很多空白。现在的整体的发展趋势，就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。现在新出的几个楼盘，像珠江国际城、天津万科水晶宫这几个项目的共同点，就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好，在结合部分出彩，尤其是对底层近人的部分。建筑装修上可以采用很多非建筑语言，比如装饰布、广告、旗帜、水景等都成为店铺设计的一部分，装饰材料上有很多软化的倾向，都是可以出彩的地方。 如何操作商业地产设计 在商业地产设计方面，首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产跟酒店设计比较相似，酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好，是喜来登集团，假日集团，还是国内的锦江集团，每一个集团都有自己的管理规定，应该按照他们的要求去进行设计。开发商不是自己使用店面，而是要卖给主力店， 必须按照主力店的要求去设计。 如果是做购物中心方面的商业地产，发展商应该找一些专业的商业顾问公司，目的是明确商业态的特点和具体的操作方式。每个项目都有自己明确的市场定位，应该以高度专业化的方式进行操作，由专业顾问公司代理或者策划、招商。如果做普通商业街的商铺，发展商可以自己操作，但在市场判断上可能还会存在风险。有的商业只是住宅区的配套，商业亏盈并不要紧，只要大型住宅项目卖火就可以。社区配套中有没有餐饮决定硬件如何设计，有的几万平米的大商业，里面有一条食街，装修气氛特别好，但没有足够的通风排烟设备，经营受很大影响。 在整个合作过程中，发展商、投资商是最大的投资方，也是最大的风险承担者。整个操作应该以专业的态度去进行，有钱、有权不等于有专业技术，否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。有个广告人曾举过一个例子，主人买一条狗看家护院，夜里听到外面有动静，到底是主人出去叫还是狗出去吠,答案很简单，当然是狗出去叫，因为主人不是学这个专业的。地产开发也是这样一个道理，重视专业顾问机构很重要。同时也应该选择专业的建筑设计单位。许多的商业项目设计得不伦不类，经营使用阶段出现很多问题，特别是硬件方面的问题，如楼电梯分布不合理，店铺价值差异太大，厕所不够或找不到。这样的问题都很难补救，给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。同是甲级大设计院，可能专长完全不同。正如医疗机构中口腔医院和妇产医院的专长天壤之别。商业地产操作的核心是通过策划、规划和设计使项目升值。全凭发展商是否有远见卓识。不同的发展商对建筑设计的重视程度和支付水平不同，实际上反映了有人把设计看作消费，有人把设计当作投 资。那么建筑设计质量是否影响项目回报呢,大家心中自有答案。 商业中心成功的先决条件 ——合理的商业规划 -9 刘力 2004-12 随着中国经济的高速发展，人民生活水平的日益提高，大量国际优秀零售商业的进入及其在中国的飞速发展，推动中国的商业及商业地产进入了一个快速发展的阶段，传统的商业模式在新的市场经济下自然除“莠 ”存优，新生及外来的商业模式在不完全规范的商业环境下摸索着快速发展。无论是中心城市还是中小城市，各式各样的商业中心项目以极富想象力的包装方式相继涌出。在看似商业地产市场蓬勃发展的背后，我们似乎有一种似曾相识的感觉:那就是在当年中国 住宅房地产高速发展的某一个阶段，绝大多数地产商都在遵循一个原则:概念即是销售。现在的商业中心正在复制当年的概念化炒作。 事实上，商业地产不同于住宅地产，其最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给最终客户，而商业地产开发商的产品是以租售的方式直接或间接(部分通过小商业地产投资商)提供给商铺，其价值是通过商铺的长期运营状态实现的。 对于开发商，如何合理开发商业项目特别是商业中心项目，使其在最优化的投资环境下，成功建设并能够长期良好运营;对于小型商铺投资商来讲，如何鉴别一个商业地产项目的好坏及可运营性，都是业内人士及热衷于商业地产人士所必须关心的问题。 在蓬勃发展的商业地产市场里，具备商业地产开发的专业经验及技能，特别是熟悉中国国情的专业技能，对一个项目的成功开发至关重要。随着商业竞争越来越激烈，不合理的商业项目将面临着越来越大的市场挑战。由于缺乏对商业地产的深刻了解，不少商业地产开发商尚未认识到失败的风险。而欧美四十余年的发展经历值得我们借鉴，欧洲已有的大型商业中心除了几家以基金、银行为背景的大型专业开发公司外，绝大部分商业地产项目是通过聘请专业的商业规划、招商及管理公司来完成的。即使重大的政府商业项目也是请专业公司来规划执行的。可见商业规划的重要性是由商业及商业地产行业本身的特点决定的。 一、遵循商业“量”化原则 商业是一个“量”化的行业，是需要有“量”化的购买能力，所以商业地产的 开发，特别是大型综合商业、商业中心的开发也必须是一个“量”化的过程，而“量”化是通过商业规划来完成的。 — 首先要进行深入细致的市场调查与研究分析，以数据确定消费区域及消费能力; — 研究分析现在及未来竞争环境，以确定消费区域内的消费需求。消费需求在数量上及业态上一旦确定，应依照客观的需求量，“量体裁衣”地规划设计商业设施。国内大部分开发商常常是以自己所拥有的土地资源而不是以市场需求作为规划基础，这样将增大投资风险，对入住商铺而言，其运营风险也是显而易见的。 二、满足需求而非创造需求 商业地产服务于商业店铺，商业店铺服务于消费者。消费者客观的消费类别及总量的确定决定了商业店铺的类别及总量。具有特色高质量的商业能在更大范围内吸引消费者，但随着商业系统的逐步完善，这种跨越很大区域的吸引力将逐步减弱。目前国内不少开发商过分依靠概念的炒作创造需求，追求轰动效益，这类项目往往开始时轰轰烈烈，运营一段时间后由于消费力不足而难以支撑，最终受害的是店铺、店铺投资人及开发商。目前国内部分城市政府对商业设施的规划及管理尚未达到一个合理及有力的程度，因而此类风险将会加大。 三、体现实施的可行性 合理的商业规划一方面最大程度地满足消费市场的需求，另一方面最大程度地 满足投资开发商的财务目标，具有丰富经验的优秀商业规划专家公司应通过对市场竞争环境及对项目深刻的调查研究，规划设计出一套有可实施性的商业规划方案。这需要一个有综合专业经验的团队来完成，首先，他们应该非常了解市场，了解消费者，了解商业，特别是作为主力店的优秀品牌店铺，尤其要非常了解大型综合商业设施内部的功能管理及组织，并且通过建议的规划方案力争最准确地执行下一步招商、管理工作，最大程度地保证商业及商业中心的持久良好运营，以最大程度地保证投资开发商的财务目标的实现。 四、奠定高质量招商的基础 合理的商业规划除了完成功能的规划及组织外，还应对项目的业态及业态分布提出可实施方案。为了提高下一步招商工作的准确性及回避投资方重建、改建所造成的浪费，商业规划团队应充分利用其对商业客户的了解，并通过预招商工作，力争相对准确确定主要商业店铺的具体位置、面积及相关建筑要求。 合理的商业规划应提供给入驻商业合理有序的营业环境及舒适的购物环境，最大限度保证入驻商业对消费者的吸引力及店铺间的人流共享，只有这样店铺才愿意入驻并在此长期经营。无序的规划将加大招商的难度，特别是对主要商业的招商难度，由此而产生商业中心吸引力不足，难以正常运营。 五、确保持续稳定经营的实现 综合商业项目开发后需要运营管理，好的商业规划在项目开发前期就提供了项目开业后良好的运营管理基础。商业设施的改造及经常性的、大批量的店铺更换 对整个商业中心及投资人都会产生巨大的经济损失。 六、保证投资回报的安全性 只有合理的商业规划才能提供商业中心持久良好运营的基础，也只有这样才能 ”化性， 保证项目投资方投资回报的安全性及稳定性。同时只有考虑到商业的“量才可以正确加以开发及管理，最大可能地回避风险，保证商铺、商业中心及投资人的长期盈利。 七、加大融资的可能性 有了合理的商业规划才能准确的实施后续的招商、管理工作，才能保证入驻商业及商业中心的长期良好运营及增长，才能对专业投资人及机构产生吸引力。目前国外大量的商业地产投资机构及基金都在准备或开始进入中国市场，由于他们有长期投资商业地产的经验，对于商业规划水平、店铺甄别水平及商业中心管理水平非常敏感，这是保证投资回报安全性、稳定性及增长的基础。虽然外资投资在项目前期、开发期及运营期三个阶段都存在可能性，但是商业中心可长期良好并持续增长运营的状态及趋势将在融资可行性及价格上起着决定性作用。由此可见，商业规划的水平在其中起着至关重要的作用。 虽然中国商业地产刚刚起步，但其发展速度非常之快，具备了在3至5年内完成欧美国家40余年所走过历程的可能性。这里面有捷径吗,有，也没有。说有，是因为欧美等发达国家的商业中心及相关的城市规划政策已为我们提供了大量 成功经验与失败教训。我们可以充分利用大型国际会议等交流活动走出去，学习经验并了解国际业界最新动态。例如，每年11月在法国南部美丽的海滨城市戛纳举行的国际商业地产展览会(MAPIC)云集了几万家商业地产开发商、投资机构、著名商业品牌、专业策划咨询公司及建筑师行，为国际业内人士提供了一个专业的交流平台。说没有，是因为商业设施的成功是基于本地市场需求的支持，借助国际商业经验及技能而开展的本地化商业规划才是成功的关键。即使国际知名主力店的引进也必须满足合理商业规划的要求，才能为整体商业设施带来长期稳定的增值效益。 我们期盼着中国商业地产的开发早日与国际接轨，进入专业化发展阶段。 商业地产通过规划设计增值 ——创造与利用商业建筑的文化及其它附 加价值 刘力 2004-10-12 摘要: 在商业地产的开发中规划设计不仅是所有策划理念、市场定位、业态类型特点的最终实现手段，而且通过合理巧妙的规划设计不但可以减少不必要的重建、改建所造成的浪费，同时可以充分增加商业地产的内在价值和相关的附加值，提高其市场竞争力。 商业地产规划设计与城市总体规划的协调 1(商业地产项目的合理选址 从一个城市的总体规划来看，每块土地都有其最适宜的开发用途和地产类型。合理的选址是发挥不同物业最大开发价值和经营使用价值以及社会价值的根本，适合住宅开发的土地未必就适合商业地产开发。虽然从短期利益出发，由于商业地产的相对稀缺其售价高于普通住宅，开发商能获得一定的经济利益。但只要没有达到土地资源利用的最大化，也就没有体现出商业地产价值的最大化，也就是间接的土地资源浪费，从长期角度讲无序的商业项目开发会对所有开发者带来严重的投资风险。 从商业地产自身来看其整个生命周期是一个开发、投资、经营、管理和消费等多方客体共同交互参与的过程，因此其价值的体现是长期的。如果在规划设计时未考虑与周边城市规划的协调发展，则很难保证持久的生命力，二者之间矛盾的激化会关系到一个商业地产项目的兴衰存亡。例如对于一个几十万平米的大型综合商业地产项目，其周边道路系统的车流容量是否能够支撑就变得非常关键。如果城市规划道路容量不够，这一巨大的购物中心一旦开业将使得周边道路系统拥堵瘫痪，而交通的不便又将成为这一商业项目长远发展的硬伤。 2(开发商与规划师的共同协作 商业地产的开发主体往往是单个开发商，其间的共同协作也不容忽视，并且在规划设计阶段就应有所考虑。众人拾柴火焰高才能形成区域内的商业繁荣，也能避免低水平重复建设导致的无意义竞争。反观曾经有一段时期某个地方出现了女人街，于是一大批丽人街、美人街也紧随其后纷纷效仿之，但这些项目往往流于跟风而难以维系。 因此在规划设计阶段建筑师就应注重顺应城市规划脉络、协调不同开发主体的关系，使得商业地产项目在城市变迁的过程中，保证其自身的完善和成熟，具有长期保值的可能性，达到开发、投资、经营、管理和消费多方的共赢。 重视城市的建筑风貌和文脉特征 商业地产项目大多位于旧城区人口稠密地段，历经数十年甚至更长时间形成 的。原有街区从某些方面来说是一种具有地域特点的建筑风貌的综合体，同时也 是当地文化传统和生活习俗的载体，经过历史积淀而逐渐形成的文脉特征具有其独特的、不易复制的价值，而对这种价值的认识却是在对过去的经验和教训的总结中逐渐形成的。 早期的商业地产开发盲目追求现代化或建筑面积的最大化，往往采用全盘推倒重来的高强度破坏性开发，甚至被认为是一举多得的开发模式。政府方面产生了大量政绩工程，城市面貌在短时间内旧貌换新颜，开发商获取了极大的经济利益，拆迁居民也迅速改善了生活条件。但随着时间的推移，其弊病日益显现。城市变得千篇一律、毫无特色。建筑物徒有其表，形象改变的同时技术含量还未跟上。原有的宜人的空间尺度被破坏，代之以杂乱或空泛的商业空间环境。亦即原有的杂乱并未消除，而人情味却消失了，当时的现代化转瞬也落后了。以几个现代化大型百货商场为中心而展开的商业区模式是典型代表，在全国各地大中城市比比皆是，在上世纪八十年代末九十年代初也曾经喧嚣一时，但近年来大都没落了。例如北京的西单地区，青岛的中山路地区都有这种倾向. 同时市场需求也是商业设施文脉化的驱动力之一，对于一个商业地产项目来说，其投资、规模、内部设施、服务内容、外观形象等都可以复制、抄袭;只有其内部蕴含的地域差异和文脉特征难以做到。即便如此也是生搬硬套，是无水之源、无木之本，这也就成为其市场差异化、特色化竞争力的焦点。对终端消费者来说，具有文脉特征的商业地产项目不仅仅是一个购物消费的场所，同时也是一个体验建筑文化、民风民俗、满足其精神需求的场所，是对更多人群形成强大吸引力和认同感的关键要素。只有把消费者先吸引过来才有可能产生消费行为，才能体现提高其商业价值。上海新天地就是这样一个比较成功的商业地产开发项目，其设施未必豪华，内容也未必丰富，但却创造出了一个人们体验旧上海异国风情的绝佳场所，随之而来的商业价值的提升也就自然而然了。 重视城市的建筑风貌和文脉特征，必须落实到实际的规划设计中来。涉及到对原有街区建筑风貌的整理和文脉特征的概括。以此确定应保护和适当改造的街区空间环境、典型建筑物、标志性景观以及重点区域的空间尺度等，并结合新建建筑的设计，使之形成和谐共生、自然过渡且更富生命力的商业空间。而对于一些在郊区或新区缺少文脉依托的大型商业地产项目来说，适当在规划设计中突出地域特点，也能增加自身的吸引力，同时成为可以纳入城市大环境中的标志性建筑。 通过对城市建筑风貌和文脉特征的改造及保护达到项目的增值 对于商业地产开发而言城市建筑风貌和文脉特征的改造及保护是使项目增值为目的，这就要求在规划设计中采取合理的方式 ，它既不同于历史文物的保护，也不是简单的、孤立的个体形象特征的保护和引用，而是应当兼具商业价值和社会价值，相应的也对规划设计提出了更高的要求。 平安大街的改造就是一个不太成功的例子。该地区在改造后交通问题虽然得到 一定程度的缓解，但其两侧商业价值却远未得到体现。由于原有老北京的城市肌理已被破坏，而仍然将商业建筑沿平安大街两侧带状布置，即使其建筑单体无论细部设计还是体量控制本身都没问题，但最重要的街道空间尺度变了。两侧商业建筑无法对话，亲切宜人的气氛难以形成，导致其出租、经营等都不成功、离设想的目标相去甚远。那么当初规划设计时是否应该考虑到这一问题呢,既然平安大街定位于北京旧城区东西向的交通大动脉，那么两侧建筑的形式、体量就应以此为依据，允许更大胆的改造，而将保护的重点向南北纵深发展，形成垂直于平安大街的多个商业街体系，从建筑风貌、空间尺度等各个方面都更能反映原有的文脉特征，同时其商业价值将得到更大程度的提升。 因此，改造和保护要有侧重点，并保证在小范围内原有构成元素如建筑、街道、细部装饰等的相对完整性，以此提升商业地产项目的文化价值，牺牲局部商业利益来带动整体商业价值的最大化。 商业地产规划设计模式的更新 国内的商业地产项目普遍存在商业网点布局不合理(老城区多，新城区少)、规模不合理(大型综合商业网点少、小型零星商业网点多)以及使用和经营方向不明确等问题，这跟中国现行的带有浓厚行政色彩的“规划模式”有很大关系。 在许多商业地产开发中，政府发挥着很大作用，选址和规划都是政府行为。在规划之前既缺乏周密的市场调查和广泛征求客户意见，初步预算也往往不做。在没有明确目标和客户的情况下就很快确定方案并进行施工，一旦发现规划不合理也不能进行大的调整。这其中有些项目甚至是政府的形象工程，至于经营和管理只是次要问题。即便是开发商开发的项目其出发点也是为了尽快销售出去。在目前商业地产热潮中非理性投资火爆的现状下，在规划计阶段往往也会犯同样的错误，其理由多为抢占市场先机。 但从商业地产的长远发展来看这种先入为主的规划设计模式会带来一系列问题，当商业物业的供应量达到饱和程度时这些问题将集中爆发出来。那么众多商业地产项目要想脱颖而出就必须改变以往的规划设计模式和程序。参照西方一些国家的成熟经验在进行商业项目投资前，先进行模块设计再进行市场营销，然后根据返回的信息做初步投资预算，预算的多少直接决定投资规模。以此确定招商对象和客户等，形成最终设计方案的依据。这样，当展开相应的规划设计后，如果发现方案不合理需要调整也只是局部调整，大大减少了资金的浪费，也提高了 商业物业的价值。 商业地产项目吸引力在规划设计中的表达 商业地产项目的业态类型众多，涵盖面也很广。从大型的购物中心、百货商场、专业市场、连锁店到商业街、便民店等。规划设计的质量对其商业价值的高低有着重要影响，特别是商业街和大型的购物中心 。 大型的购物中心需要通过规划设计手段，表达出购物、休闲、娱乐等不同功能空间的特色。其中对于规划设计师而言，各种高科技的建筑结构、构造技术、材科设备技术，将与先进的声、光、电、信息技术相结合，共同创造一个体验式的综合商业环境。其功能的复杂性、技术的高难度要求、专业化、高水平的规划设计，同时也是要充分发挥想象力和创造力的所在。不论外部形象还是内部空间，如果在规划设计中能将各种策划的主题和理念加以更好的体现，那么其商业价值的提升就勿庸置疑了。 和目前的住宅大盘一样综合化、多功能化也是商业地产的一个重要发展方向，特别是对于大型商业地产开发项目。不同地产项目之间的界限也越来越模糊，商业地产所提供的服务内容已大大超过一般的购物、娱乐需求，它应该满足人们所有关于消费的需求。从规划设计出发建立商业与其它行业共生的综合服务体系，实现商业地产与其它地产如旅游地产等的大规模整合，是发挥多种资源优势、实现地产价值最大化的重要手段。例如华南购物中心已经从单纯的商业地产项目演变为购物式旅游主题公园，与大多数购物中心以“购买”为主题相比，其将很大的资金投放在娱乐休闲方面。除了百货中心、大型超市、专卖店、美食街等传统功能外，规划了电影城、游艺中心、酒店等，还有七大风格主题公园，如加州海 岸，威尼斯、加勒比热带雨林等。 对于商业街而言自由、灵活的规划形态以及宜人的空间尺度是考虑的重点。一些商业街依附于高层住宅的底部，带有明显的底商特色，其形式有很大的局限，并且易形成商业与住宅的互相干扰。尽管目前销售势头不错，但并不能保证日后的顺利经营。另外有一些商业街位于原有城市干道两侧经改造而成，其尺度明显偏大。例如王府井作为新开发的商业街就需从中汲取经验和教训，在规划设计的最初阶段即对建筑体量、街道尺度、街道室外空间的亲切随意等方面做出充分考虑。另外在商业街建筑风格、立面形象、细部装饰以及一些非建筑物如花坛、灯箱、广告位、小品等元素的设计方面统一、协调，才能形成一个完整而丰富的特色商业街空间。 因此对于商业地产项目，规划设计不仅仅是满足其经济指标的手段，同时通过创新的设计和高技术的采用，可以增加其文化价值、社会价值和技术价值，从而达到商业价值的增值。 专业理念引领商业地产开发 刘力、卢求 2004-9-13 近几年来，国内商业地产发展迅速。最新统计数据显示，2003年全国商业地产峻工面积超过2000万平方米。可见，随着经济的高速发展，商业地产的成长空间也将越来越大。然而，由于国内发展商仍普遍缺乏有效的经验，对商业地产规 划和建设的专业化水平偏低，操作思路、操作程序、招商渠道等不够完善，直接导致了市场需求难以得到满足。 这就要求发展商具有理性、专业的开发思路，正确把握和做出决策，对于商业设施的开发及规划要对路，才能避免走入商业地产开发的误区。 一(住宅开发思路不适于商业地产 商业地产和住宅项目存在很大区别。首先从营销角度做一形象的比喻，如果住宅项目是直销，那么商业产品就是传销。由于住宅开发商直接面对最终消费者，因此发展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究做出产品定位，决定户型比例以及住宅产品类型等，然后直接进行销售。 但大型的综合商业项目则完全不同，其销售对象不是直接的购物消费者(或许有些散户，可将其视为直销)，而是商家，特别是主力店。因此发展商首先要找到主力店，按照其需求进行规划设计。而大部分国际主力店采取租赁方式，以北 京五合在全国包括北京在内所做的几个大型综合商业项目为例，里面包含综合食品、日用超市、家居建材超市、家电超市等。这些大型商家都有自己一系列严格的自成体系的要求，如卖场面积、停车位面积、货架的陈列、建筑的开间柱网、层高要求以及自动滚梯的位置、数量等。如果开发商自己做设计，很难满足商家的要求，于是设计做得越深入，后期招商的困难也就越大。 其次在开发模式上，住宅项目可滚动开发，资金压力较轻，可以利用一个项目前期的收益进行后期开发。而商业地产事实上是一种金融产品，一个大型商业项目需要一次投资建成，才能形成商业气氛。而对于部分主力店，发展商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金形式吸引主力店入住。这种开发模式就要求发展商具有极其雄厚的资金储备，以回避可能遇到的风险。 此外，相比住宅产品开发，在商业设施的规划设计中，专业化公司的作用不容忽视。在此，专业化公司一方面指专业化的顾问机构。他们对大型综合商业中心的地产进行评估、资源整合、主力店招商并介入最后的管理实施，这些对于商业地产的成功开发至关重要。遗憾的是，国内很多发展商对此仍不够重视。 另一方面，选择具有丰富的商业地产经验的建筑师是商业设施开发的重要一环。建筑师都可以做住宅设计，但不是所有设计院都能做综合商业设施设计。成功的商业建筑设计师一则要熟悉商业建筑自身的特殊性，同时也要明确在商业建筑设计中，设计师个人的喜好与倾向应服从商业设施开发及运营规律的特殊需求，而不是孤立地强调建筑设计自身的表现力。目前，国内成功开发的综合商业项目数量仍然有限，借鉴国外成功经验，选择既了解国外最新设计理念，又熟悉国内市场情况的设计师，有助于取得商业项目开发的成功。 二(商业设施的选址离不开宏观城市系统的支持 商业设施的选址要符合城市发展规划的要求，不仅要考虑在规划地块内建立足够数量的停车位，特别重要的是城市交通系统的支撑。同时根据商业设施的定位，应有城市级或区域级市政设施作为支撑。例如在北京、上海等地建设一个市级商业中心，如果没有与之相配套的城市道路交通体系，一旦投入运营，将会为周边城市交通带来很大压力，同时，市政配套系统难以提供足够消费群体的支持，必然会影响到自身的经营发展。因此，商业设施的开发需考虑周边顾客群体支撑体系，包括周边人口规模、收入消费水平、消费习惯、职业与知识结构等。服务半径、新的交通体系、轨道交通与高速公路的衔接等都是影响商业设施的重要因素。 据有关部门不完全统计，目前国内约有200余个大型Shopping Mall 项目正欲上马，除北京、上海、广州等大型城市，中小城市也纷纷向大Mall冲击。可以说，Shopping Mall在国内的开发普遍处于一个探索阶段，并不适于所有的城市，特别是在大型Shopping Mall的选址上，开发商应特别重视城市发展规划和城市交通体系规划对其产生的巨大影响。 三(基于区域需求，合理确定商业地产规模 目前，国内众多商业地产项目中，宁波“天一广场”可以说是一个较成功的开发实例，建成后有许多城市想学习借鉴。但有的城市提出，我们的城市比宁波大三倍，城市新区里规划建设的商业中心建筑面积和中心广场尺度也应至少扩大三倍，完全没有考虑该城市已有大规模商业设施的存在，这种观点是完全错误的。商业地产的规模与规划是由城市区域性需求所决定的，而不是由城市人口规模或城市规模来确定。脱离市场的盲目攀比只能使项目面临越来越多的运营困难。 事实上，合理的规模是Shopping Mall正常、顺利运作的重要保证。其投资规模并非越大越好，相反，当规模达到某一临界点之后，其收益能力反而会降低，使开发项目陷于竞争劣势。 同时，对于Shopping Mall这类大型商业设施融资的困难，开发商也应有充分的认识。因为这类项目投资太大，投资回报周期长，一般在8,10年以上，加上银行对这种新的业态不熟悉，通常对这一类型项目的贷款极为谨慎。北京早期几个著名的Shopping Mall搁浅，最主要的原因正是开发资金不足。 四(尊重设计规律，成比例放大商业街空间尺度 对于不同的建筑群体、商业空间，人们会产生不同的感受。目前中国处于一种经济迅猛增长的时代，许多事物往往一味强调气派，建筑设计也是如此。但是，一栋4万平方米的商业建筑，前面或许可以有1万平方米的广场，但一个40万平方米的商业建筑群就不能设计10万平方米的中心广场。10万平方米的广场尺度已超过了商业建筑所需要的舒适的室外空间界限，不利于商业气氛的形成和消费者的购物活动。这种现象令人颇感荒唐可笑，现实中似乎难以发生。但事实上在某些大型商业项目中，业主或城市主管部门往往要求规划建设一个数万平方米 的大型广场。在这种情况下，以北京五合为例，设计师通常采取化整为零的方式，规划设计一系列尺度较小的广场群。既保证足够的城市开敞空间比例，又形成丰富多彩、宜人的街道广场空间，规划出充分的商业沿街店面，达到较好的效果。 此外，商业地产的规模和尺度相配合也表现在功能的组合搭配上。如果一个4 万平方米的商业中心内部可容纳2家各1.5万平方米的大型商业店铺，形成一种较为适宜的比例关系;而一个40万平方米的商业中心区就不可能形成有2家各15万平方米的大型商业店铺面积，40万平方米商业设施的招商工作是至关重要的，其配置与组合需要极其多样化。 五(商业地产开发以尊重城市形象为前提 商业项目多地处城市繁华地段，对城市形象、街道风貌有着重要影响。因此在争取商业地产开发利润的同时，应充分重视商业建筑对城市形象和街道空间的贡献，不应过度追求商业利益而破坏城市形象。这是开发商应承担的社会责任，同时也是商业地产长期升值、获得回报的保障。欧洲国家在这方面有许多成功实例，笔者在德国所负责的几个大型商业项目建设过程中，在保证商业设施经营使用的前提下，建筑设计各方面也都非常重视项目对城市广场、街道空间、城市景观的贡献。 曾有一段时间，商业地产被政府部门作为形象工程、政绩工程。如北京王府井商业街的改建，过分追求首都气派和大都市尺度，商场建筑雄伟堂皇，牺牲了商业街的使用功能和文化传统。导致改建后王府井商业街缺乏舒适的尺度空间，来访的顾客多为外地客人，到王府井更多是慕名而来，以旅游观光为目的，并非商业购物休闲，这种作法已受到诸多批评。 六(传统建筑遗产是商业地产宝贵的文化资源 不同城市的历史文化形成了各具特色的传统商业街区，这种传统建筑遗产有很 高的商业价值。在资源稀缺的情况下，开发商有时需要花大气力营造某种资源，如珠江地产所开发的一些商业项目。而在这方面，上海新天地是非常成功的作品之一。项目成功利用石库门地区及殖民时代保存下来的建筑遗产，充分发挥历史传统文化遗产的价值，重新组织传统空间以及建筑片段，形成了丰富多彩、舒适宜人，且满足现代人生活需要的商业空间。 而北京王府井商业街的重建则完全没有考虑王府井原有的诸多百年老店、名店品牌特色，忽视了原来王府井商业街独具风采的建筑空间与形式，包括原有的古树木也没有得到保留，使闻名天下的王府井商业街在改造以后最终成为一个可以放在中国任何一座城市、缺乏特色的商业街，非常令人遗憾。当然，传统商业街区的更新，通常比推倒重建要复杂得多，需要开发商及设计师加倍悉心善待原有的城市肌理与空间，其开发与设计的工作量也成倍增长。但如果设计成功，则不仅带来丰厚的经济回报，同时也是对城市历史文化的重要贡献。 七(体验性消费推动商业地产开发 在 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 经济时期，人们的商业行为简单而明确，以买卖交易为核心。商业形态越简单、低级，这种现象越明显。而现代的购物活动已发展成为人类主要的休闲活动之一。人们去逛街，购物不是唯一的目的，而是一种体验。逛街本身成为目的，而不是功利性地购买商品或了解商品价格信息等。 体验性消费成为现代商业地产开发的主要推动力之一，特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性越来越重要。在此，体验性消费主要包含七项内容，即商业街风情;大型商业建筑空间与设施，如大型中庭、观光电梯、瀑布景观等;表演促销活动，如明星出场、花车游行、庙会、主题活动等;影视活动，如新式 影院、媒体展示、IMAX电影、Livinglobe穹幕电影、立体电影;娱乐活动，如电玩游戏厅、旱冰场、虚拟世界、网吧、游艺厅;特色餐饮休闲，如异国情调的餐饮、酒吧、茶吧、观景、约会等;以及蹦极、汽车展销、摩天轮等其他活动。 这些新型需求的出现，以及随之产生的新型业态，在商业地产中所占的比例越来越大，这一现象应引起发展商重视，及时更新自己的知识结构，以掌握开发这类项目的主动权，引领潮流。 八(商业设施形态和模式趋于高度综合化 传统而简单的营销设施是商业设施的重要部分，如销售部分、仓储部分、管理部分等，但这种单一的商场建设无法满足现代生活的需求。展示、表演、活动、休闲、餐饮、娱乐等广义设施，越来越成为现代商业地产的重要部分。表现在建筑形态上，需要在规划设计中更多考虑室内外空间的整合，以及商业设施和休闲娱乐设施的整合。体验性空间、休闲共享空间越来越成为商业地产吸引客源的精彩亮点，在规划设计中应高度重视。 而在建筑设计手法上，商业设施已不再是传统的建筑立面设计，更多是综合考虑建筑立面、灯光照明、表演、广告、多媒体等现代化综合表现手段的应用。这方面成功的例子较多，如五合主持设计的北京王府井富阳广场，除采用动态广告和特殊灯光效果外，专门为表演促销等活动创造性地设计了新颖的可升降舞台，成为建筑立面的有机组成部分与重要表现元素。虽然实施有一定难度，但建成后效果将非常独特。此外在南京河西区商业中心设计中，五 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 德国著名建筑多媒体专业工程公司合作，尝试采用国际上最先进的与建筑结合一体的发光二极管空间散点图像显示系统，可提供超大面积动态影像、演播功能，而不影响其后部建 筑物的开窗、通风和采光功能，这一技术可创造全新的空间与视觉效果，有很大的市场应用价值。 无疑，商业地产是国 2004-7-29 ?沿用住宅开发思路，难以取得商业地产的成功 ?缺少宏观系统支持 运营面临巨大困难 ?盲目攀比，规模超越区域需求 ?违背设计规律，建筑群体以及空间难于成功 ?过度追求商业利益而破坏城市形象 ?抛弃文化的商业重建是自杀性开发 ?购物不是商业消费的唯一目的，体验性消费不足 ?单一商场建设不能满足现代生活需求 近日，在旺德行商业投资咨询公司主办的商业地产研讨会上，众多商业地产专家、零售业的代表和建筑设计、规划专家对商业地产的现状进行了探讨，并介绍了欧洲商业地产 项目管理 工程项目管理制度介绍工程项目管理课程设计政府投资项目管理意见建设工程项目管理合同工程项目管理培训总结 的先进经验。为此，记者走访了五合国际总顾问刘力博士。 沿用住宅开发思路，难以取得商业地产的成功 目前商业地产的开发大多还在沿用住宅开发思路，这是不可取的。商业地产和住宅项目存在很大区别。住宅项目开发商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究做出产品定位，决定户型的比例以及住宅产品类型。但在大型的综合商业项目上完全不同，它的销售对象不是直接的购物消费者，而是商家，特别是主力店，大部分国际主力店是采取租赁方式，开发商首先要找到主力店，按其要求进 行规划设计。 其次，住宅开发可以采用滚动开发模式，资金压力较轻，可以利用一个项目前期收益进行后期的开发。而一个大型商业项目则需要一次投资建成、才能形成商业气氛。而对于有些主力店，发展商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金形式吸引主力店入住。这种开发模式要求发展商具有极其雄厚的资金储备，以及抵御风险的能力。 此外，专业化公司在商业设施的开发中，比住宅开发过程中具有更重要的作用。专业化公司，一方面指专业化的顾问机构公司。国内很多发展商对这些不够重视。大型综合商业中心的地产评估、资源整合、主力店招商以及介入最后管理实施，对于商业地产的成功开发至关重要。另一方面，开发商正确选择有商业地产经验的建筑师是商业设施开发的重要一环。建筑师都可以做住宅设计，但不是所有设计院都能做综合商业设施设计。 缺少宏观系统支持 运营面临巨大困难 商业设施开发的选址，要符合城市发展规划的要求，不仅要考虑规划地块内要建立足够数量的停车位，还需要城市交通系统的支撑。根据商业设施的定位，应有城市级或区域级市政设施的支撑，例如北京某,,,,,,,, ,,,,，规划超过,,万平方米，其规模应是市级商业中心定位，但没有相配套的城市道路交通体系，投入运营后，将会给周边城市交通带来很大压力，同时，市政配套系统难以提供足够消费群体的支持，必然影响自身经营发展。商业设施的开发需考虑周边顾客群体支撑体系，包括周边人口规模，收入消费水平，消费习惯，职业与知识结构。服务半径、新的交通体系、轨道交通与高速公路的衔接等都是影 响商业设施的重要因素。 据有关部门不完全统计，国内目前有,,,余个大型,,,,,,,, ,,,, 项目正欲上马，除北京、上海、广州等大型城市，中小城市也纷纷向大,,,,冲击。,,,,,,,, ,,,,在国内的开发普遍处于一个探索阶段，并不是所有城市都适合，特别是在大型,,,,,,,, ,,,,的选址上，开发商应特别重视城市发展规划和城市交通体系规划对其至关重要的影响。 盲目攀比，规模超越区域需求 实际上，合理的规模是,,,,,,,, ,,,,正常顺利运作的重要保证。商业地产的规模的确定是由城市区域性需求所决定的，而不是由城市人口规模或城市规模来确定的。在投资规模上不是越大越好，当规模达到某一临界点之后，其收益能力反而会降低，使开发项目处于竞争劣势。 对于,,,,,,,, ,,,,这类大型商业设施建筑融资的困难开发商要有充分的认识。因为这类项目投资太大，投资回报周期长，一般在,,,,年以上，加上银行对这种新的业态不熟悉，通常对这类项目贷款极其谨慎。北京早期的几个著名,,,,,,,, ,,,,搁浅，最主要的原因是开发资金不足。 违背设计规律，建筑群体以及空间难于成功 一栋,万平方米的商业建筑，前面或许可以有,万平方米的广场，但一个, ,万平方米的商业建筑群就不能设计,,万平方米的中心广场。,,万平方米的广场尺度已经超过了商业建筑所需要的舒适的室外空间界限，不利于商业气氛的形成和消费者的购物活动。这种事说起来令人觉得荒唐可笑，难以发生。但在我们遇到的几个大型商业项目中，业主或城市主管部门都要求规划建设一个数万平方米的大型广场。在这种情况下，我们都是采取化整为零的方式，规划设计一系列尺度较小的广场群，即保证了足够的城市开敞空间比例，又形成了丰富多彩的宜人的街道广场空间与充分的商业沿街店面，达到较好的效果。商业地产的规模与尺度要相配合也表现在功能的组合搭配上。 过度追求商业利益而破坏城市形象 商业地产多地处城市繁华地段，对城市形象风貌具有重要影响。在争取商业地产开发利润的同时，应充分重视商业建筑对城市形象和街道空间的贡献，这是开发商应承担的社会责任，也是商业地产长期升值、回报的保障。欧洲国家在这方面有很多成功的实例，笔者在德国所负责的几个大型商业项目的建设过程中，在保证商业设施经营使用的前提下，考虑建筑的各方面也都非常重视商业建筑对城市广场、街道空间、城市景观的贡献。 曾有一段时间，商业地产被政府部门作为形象工程、政绩工程。如王府井商业街的改建，过分追求首都气派和大都市尺度，商场建筑雄伟堂皇，牺牲了商业街的使用功能和文化传统，导致改建后王府井商业街缺乏舒适的尺度空间，来访的顾客多是外地客人，到王府井更多的是慕名而来，以旅游观光为目的，而不是商业购物休闲，这种作法也已多受批评。 抛弃文化的商业重建是自杀性开发 传统建筑遗产是商业街增值的文化资源，不同城市的历史文化形成了独具特色的传统商业街区，这种历史传统遗产有很高的商业价值。在没有资源的情况下开发商有时需要花大气力营造出某种资源，如上海新天地成功地利用了石库门地区及殖民时代保存下来的建筑遗产，重新组织传统空间以及建筑片段，形成丰富多彩、舒适宜人的、满足现代人生活需要的商业空间，是非常成功的作品。 而北京王府井商业街重建，没有充分考虑到王府井原有的诸多的百年老店、名店品牌特色，使王府井商业街原有的各具特色、独具风采的建筑空间与形式，包括原有的古树木等没有得到完好保留，使闻名天下的王府井商业街在改造以后形成一个欠缺显著特色的商业街，多少令人遗憾。当然，传统商业街区的更新，通常比推倒重建要复杂得多，需要开发商及设计师加倍悉心善待原有的城市肌理与空间，其开发与设计的工作量成倍增长。但如果成功，则不仅带来丰厚的经济回报，同时也是对城市历史文化的重要贡献。 购物不是商业消费的唯一目的，体验性消费不足 在计划经济时期，人们的商业行为是简单的购物活动，有明确的目的，以买卖交易为核心，商业形态越简单、低级，这种现象越明显。而现代生活的购物活动已发展成为现代人类主要的休闲活动之一。人们去逛街，常常没有明确的目的，是一种体验，逛街本身成为目的，而不是功利性地去购买商品或了解商品价格信息等。 体验性消费是现代商业地产开发的主要推动力之一。特色性、文化性、舒适 性、互动性及业态的丰富性越来越重要。 这些新型的需求，以及随之产生的新型的业态，在商业地产中所占的比例越来越大，这一现象应该引起发展商的重视，及时更新自己的知识结构，以掌握开发这类项目的主动权，引领潮流。 单一商场建设不能满足现代生活需求 传统的简单的商业营销设施，如销售部分、仓储部分、管理部分等，是商业设施的重要部分，但这是不充分的。展示、表演、活动、休闲、餐饮、娱乐等广义设施，越来越成为商业地产的重要部分。表现在建筑形态上，需要在规划设计中更多地考虑室内外空间的整合，商业设施和休闲娱乐设施的整合。体验性空间，休闲共享空间越来越成为商业地产吸引客源的精彩亮点，在规划设计中应高度重视。 商业设施的建筑设计的手法上已完全不是传统的建筑立面设计了，更多的是综合考虑建筑立面、灯光照明、表演、广告、多媒体等现代化综合表现手段的应用。这方面成功的例子较多，如我们做的北京王府井富阳广场，除了采用动态广告和特殊灯光效果以外，专门为表演促销等活动创造性地设计了一座新颖的可升降的舞台，它成为建筑立面的有机组成部分与重要表现元素。虽然实施有一定难度，但建成后效果将是非常独特的。在南京河西新城商业中心设计中，我们同德国著名建筑多媒体专业工程公司合作，尝试采用国际上最先进的与建筑结合一体的发光二极管空间散点图像显示系统，可以提供超大面积动态影像、演播功能，而不影响其后部建筑物的开窗、通风采光功能，这一技术可创造全新的空间与视觉效果，有很大的市场应用价值。 商业地产是新一轮城市开发建设的高潮与机会，发展商必须认识到这里面的风险和陷阱。风险主要来源于发展商没有经验和中国缺乏这方面的专业人才和专业化的顾问公司。最重要的是，虽然商业地产是一个传统行业，但是，它面临着新时期要求的变化，导致结构的变化。需要发展商具有高度的商业敏感性，重视专业技能和科学的态度，以及对待投资招商的谨慎。 历久弥新的城市商业中心 ----设计师谈如何设计SHOPPING MALL 刘力 2004-2-2 shoppingmall成了近来最热门的话题，一方面是因为北京还没有真正意义上的shoppingmall，另一方面，是因为北京待建的shoppingmall多，而进展顺利的 shoppingmall少。对于消费者来说，他们只知道那是一个吃喝玩乐购物休闲的天堂;对于发展商来说，他们其实也缺少shoppingmall的亲身体验，仅仅在国外走马观花地浏览过。 在中国，一个成功的shoppingmall应该如何设计,我们采访了五合国际集团 (5+1Werkhart International)设计集团总顾问理刘力博士。 用商业策划的思维指导SHOPPINGMALL 设计 问:在为中国的发展商设计shoppingmall的过程中，您感受到他们最容易出现的误区是什么, 刘力:最大的误区是，用住宅设计的思路和方法来开发和指导shoppingmall的设计。中国房地产行业发展最成熟的是住宅类，大部分发展商具有丰富的住宅开发经验，而商业开发涉猎甚少。而shoppingmall的开发与设计不仅迥异于住宅，甚至也迥异于常见的商铺。 最大的不同之处在于，规模动辄十数万甚至数十万平方米的shoppingmall需要一家或多家大型主力店的进驻，主力店面积通常在几万平方米以上，主要的销售或者招商工作面向的是国内外大型商业机构。而一般的住宅和商铺面对的仍然是普通消费者和个人投资者。 问:对于缺少经验的发展商，他们应该如何开始shoppingmall的筹建工作呢,设计单位是不是应该会有相关经验, 刘力:设计师当然能够根据甲方的意图设计出一个适用于百货或者超市等等不同业态的商业空间。但是设计单位毕竟不能替代策划。国际上有专门提供商业策划 顾问服务的公司，他们对shoppingmall具有丰富的经验。最重要的是国际上大型商业机构在选址上更相信他们的建议和推荐，好的商业策划机构是shoppingmall与商家之间成功合作的纽带。我们感受到有商业策划机构的参与，shoppingmall的设计工作更流畅。 招商先行，设计才能有的放矢 问:商业策划机构通常能提供哪些方面的服务, 刘力:市场分析与业态定位、功能流程规划并为设计提供依据、投资与财务评估、项目管理与实施、销售与招商的运作。 其中“销售与招商的运作”是尤为重要的环节。国内很多发展商倾向于自己定位业态和功能，在规划设计初步完成后，再寻找主力店。但国际主力店对每个项目有自己的评估方式，对具体设计也有自己的功能要求，如连锁品牌店面积的上下限、停车位的方式和数量等等，不应由发展商指定，待建成后让店家削足适履。 问:既然招商是最优先和急迫的工作，那么发展商应该如何有效地招商，并进而指导设计工作呢, 刘力:引进主力店恐怕是国内发展商最不得其门而入的一环。面对庞大的境外商家体系他们很难找到合适的接洽部门，也缺少相对应的包装和销售手段。 国际化的专业顾问机构由于具备了几十年的从业经验，了解shoppingmall开发到经营全过程中所涉及到的行业技能和知识，非常了解其主要资源客户和国际著名大型商业公司的开店规范及要求。他们与国际商业公司的合作关系十分笃实， 是长期合作的“鱼水关系”。他们不仅为发展商负责，也为进驻的商家负责，也可以说是为长期的经营负责。如果能有这样的商业策划机构先行招商，设计自然迎刃而解。 新时代的SHOPPINGMALL需要标志性 问:您具有丰富的国际设计经验和背景，国外的shoppingmall对我们是否有所借鉴, 刘力:成熟的mall出现在二十世纪五十年代的美国，伴随着工业生产的发展、汽车的兴起、公路网尤其是高速路的发达。因此，郊区mall往往成为mall的代言形式。这一类mall的模式比较固定:通常建在郊区公路干线附近，有足够的停车位，外观是一个巨大而缺少变化的方盒子，内部则异常丰富，汇聚有20-50家甚至更多的规模、业态、功能不同的店铺群，有宽敞的公共活动空间，室内步行街将各区间连通，消费快捷方便，选择多样。 目前在中国主要还是在城市中心或者近城区建设的mall，从形态上来说，与平面铺展的郊区mall有很大不同。我们在设计过程中更多地考虑了中国的实际国情需要，而没有一味照搬国外设计。 问:深圳龙岗商业中心是五合近期的shoppingmall作品之一，您认为这个设计是如何考虑了中国国情，进行必要的创新, 刘力:目前中国很多shoppingmall都位于城市的商业中心地带，由于shoppingmall的巨大体量，不可避免地成为这一城市区域的最醒目建筑。深圳龙岗商业中心位于中国第三大城市广场一侧，因此我们构思了一个飞艇型椭圆充 氦气膜结构，力图在这里打造一个标志性的商业景观。 Shoppingmall巨大的体量和商业布局的需要，通常不可避免地设计成为方盒子。如何在功能所规定的形式之外，创造出更具特色的外观，为shoppingmall增加附加值，则是设计师在造型艺术方面的天职所在。 超越于购物之外的SHOPPINGMALL功能 问:除了造型需要以外，这个飞艇型充气膜结构有什么实际的使用功能吗, 刘力:飞艇之下，是一个可以遮日照避风雨的城市商业广场。飞艇的底部设有蹦极功能以及为商业广场文化演出服务的舞台灯光音响设备。 之所以设计这些功能，是因为现在的shoppingmall已经不仅仅是简单的购物场所，而是集购物、餐饮、休闲、健身、娱乐、商务等多种功能于一身。对于物质已经极大丰富的现代人，休闲娱乐的意义比购物本身更为重要。 另外，由于shoppingmall对人流的强大聚集力，不可避免极大地影响着城市区域的风貌。深圳是一个朝气蓬勃的城市，世界首创的飞艇型充气膜结构也符合整个城市的气质，达到了shoppingmall与城市相互映衬、相互融合的目的。 为长期运营打造舒适宜人的建筑空间 问:您刚才强调了shoppingmall在造型艺术方面的要求，那么在其他方面五合有哪些的设计心得呢, 刘力:我们认为，建筑的规划设计分为工程技术和造型艺术两大方面，很多经典建筑之所以流传于世，都得益于工程技术与造型艺术的完美结合。Shoppingmall作为长期经营的商业场所，需要通过成熟的工程技术手段来营造自然、舒适、宜人的空间。我们尝试着在建筑的整体布局中设计自然通风系统;同时将常见于欧洲高层办公大厦的呼吸式双层玻璃幕墙引入商业建筑，冬季有效利用太阳辐射采暖，夏季有效遮阳换气;同时将自动控制设计与建筑的节能需要结合，通过商业建筑智能化提供舒适宜人的环境、降低建筑能耗。 Shoppingmall在中国还是刚刚出生的婴儿，作为商业建筑，它拥有数十年的寿命。如何让它成为历久弥新、经得起时间考验的建筑，需要发展商、进驻商户、策划机构与设计单位一起共同努力。