2012西双版纳傣族自治州御品江山全程营销策划报告

2012西双版纳傣族自治州御品江山全程营销策划报告 导 言 真诚感谢上海凯莱投资有限公司(景洪凯莱地产)的厚爱,予以我司参与“御品江山”项目的提案和建议讨论。 本着对双方公司品牌负责、对市场及消费者负责的原则，我司全体同仁以明确的目标，积极承接“御品江山”项目提案，从2月20日起进行全方位的市场调研及市场定位、产品定位、策划推广等建议工作。历时20天时间的斟酌、讨论与完善，从而提供一个全面的项目市场发展的方向性思路，以便为贵公司决策层提供参考，希望能获得进一步的合作机会。 提纲目录: 第一篇 市场概况 一、自然地理概况 二、社会发展概况 三、城市规划概况 四、城市经济概况 五、房地产宏观市场概况 六、房地产政策 七、区域房地产概括 第二篇 产品篇 一、项目开发策略 二、项目规划与建筑 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 三办公和酒店式公寓 第三篇 策划篇 一、项目卖点细分 二、项目概念定位 三、项目文化定位 四项目案名 推广语建议 第四篇 推广篇 一、推广总策略 二、推广思路 三、策略细化 四、全案推广方式 五、推广节点安排 六、各阶段推广策略 七、媒体 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 第五篇 销售篇 一、营销策略 二、价格策略 三、资金回笼计划 附件1:投资预算 附件二:意策房地产置业机构“御品江山”项目参与人员简介 第一部分 市场篇 一、自然地理状况 1、地理位置 西双版纳傣族自治州位于云南省南部边缘，地处亚洲大陆向东南亚半岛过渡地带。地理位置为北纬21?10′—22?40′，东经99?56′—101?50′。辖区总面积19124.5 km2。周边西北连澜沧县，正北面与普洱市思茅区相连，东北连江城县;东西南三面与老挝、缅甸两国接壤。自治州首府景洪市距省会昆明市直线距离420?。 2、地形地貌 西双版纳地处横断山脉的南延部分，怒江、澜沧江、金沙江褶皱系的末端，地势北高南低，两侧高，中间低。东部无量山脉，纵贯景洪市东北部和勐腊县，海拔1000,1500m。西部为怒江山脉余脉，分布在勐海县全境。除有少数珠状相串的盆地和低山外，多为切割山峦，山地海拔在1500,2000m之间。中部被澜沧江下游及其支流侵蚀切割成众多的开阔低峡和群山环抱的宽谷盆地，集中在景洪市西部、南部和勐腊县南部，地势相对平缓，海拔在500,1000m之间。整个地势多为高度被切割的山原地貌。州内最高点在勐海东北部的滑竹梁子，海拔为2429.5m，最低点在勐腊县良各脚西南的澜沧江河谷，海拔470m。 3、气候特征 西双版纳四季不分明，一年分为干湿两季，通常5,10月份为雨季，其余月份为干季。整个地区水热资源丰富，有利于植物生长。年温差较小，—般在10?左右，日温差较大，为14?~8?，年平均气温18.5?~20.5?。全区日照时数1700,2300h，日照时数百分率40,50,。常年太阳辐射量为120,135千卡/cm。地处南亚静风区，全区年静风率达50~72,，无明显主导风向，一般情况下，雨季多偏西风，平均风速0.75m,s。年平均雾日达135d，最多年份达2l0d，年均相对湿度83.5,，常年平均蒸发量为1384.5 mm，常年平均降水量1565mm。 4、土壤和植被 西双版纳土壤具有明显的地带性、区域性特点。土壤以朱红壤为主，酸碱度以酸性、强酸性土为主。土壤的土层深厚，有机质含量高，土壤质地均匀，物理性能好，土壤肥力高。 全州有林(含灌木林)地面积149.7万hm2，森林覆盖率为78.3,。植被类型呈多样性，有热带雨林、热带季雨林、亚热带季风常绿阔叶林、落叶阔叶林、暖性针叶林、竹林、灌木林、草丛和人工植被等9个，有13个植被亚型和39个群系。 5、河流水系 西双版纳境内河流属于澜沧江水系。有大小河流2761条，河网总长达12177km，河网密度0.633km2。全区水资源丰富，总量达145亿m3。 二、社会发 展状况 1、社会概况 西双版纳是以傣族为主的边疆少数民族自治州，有傣、汉、哈尼、拉祜、彝、布朗、苗、瑶、基诺、回、佤、壮、景颇等13种世居民族。2010年末全州常住人口112.5万人，户籍人口94.21 万人。在户籍人口中，农业人口65.98万人，占总户籍人口的70.03%;少数民族人口73.02万人，占总户籍人口的77.51%。全年人口自然增长率为6.5‰。全州二县一市的人口，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的993397人相比，十年共增加了140118人，增长14.10%。平均每年增加14012人，年平均增长率为1.33%。 全州二县一市共有家庭户314020户，家庭户人口为1087224人，平均每个家庭户的人口为3.46人，比2000年第五次全国人口普查的3.73人减少了0.27人。全州二县一市的人口中，男性为587386人，占总人口的51.82%;女性为546129人，占总人口的48.18%。总人口性别比(以女性为100，男性对女性的比例)由2000年第五次全国人口普查的108.08下降为107.55。 全州二县一市的人口中，0-14岁的人口为207690人，占总人口的18.32%;15-59岁的人口为821191人，占总人口的72.45%;60岁及以上的人口为104634人，占总人口的9.23%，其中65岁及以上的人口为70701人，占总人口的6.24%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了6.71个百分点，15-59岁人口的比重上升了5.36个百分点，60岁及以上人口的比重上升了1.35个百分点，其中65岁及以上人口的比重上升了1.23个百分点。 全州二县一市的人口中，汉族人口为340431人，占总人口的30.03%。各少数民族人口为793084人，占总人口的69.97%。其中，傣族人口为316151人，占总人口的27.89%;哈尼族人口为215434人，占总人口的19.01%;拉祜族人口为61504人，占总人口的5.43%;彝族人口为66731人，占总人口的5.89%;布朗族人口为47529人，占总人口的4.19%;瑶族人口为22266人，占总人口的1.96%;基诺族人口为22124人，占总人口的1.95%;苗族人口为19055人，占总人口的1.68%。同2000年第五次全国人口普查相比，汉族人口增加了51250人，增长了17.72%，占总人口的比重上升了0.92个百分点;各少数民族人口增加了88868人，增长了12.62%，占总人口比重下降了0.92个百分点。 全州二县一市的人口中，具有大学(指大专以上)文化程度的人口为54783人;具有高中(含中专)文化程度的人口为83774人;具有初中文化程度的人口为282708人;具有小学文化程度的人口为486515人(以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生)。 2010年西双版纳州第六次全国人口普查快速汇总的常住人口地区分布如下: 西双版纳州辖区内有1市2县(景洪市、勐海县、勐腊县)，“三区”(西双版纳旅游度假区、磨憨经济开发区、景洪工业园区)，共31个乡镇和1个街道办事处，220个村民委员会和22个社区，2141个自然村，驻有10个国营农场、10个橡胶分公司和6个中央、省属科研单位。 景洪市位于西双版纳傣族自治州中部。总乡),个街道办事处(允景洪街道办事处)、,个农场管理委员会(景洪农场管委会、东风农场管委会、勐养农场管委会、橄榄坝农场管委会和大渡岗茶场管委会面积,,,,平方千米，其中山区面积占总面积的,,,。辖,镇(勐龙镇、嘎洒镇、勐罕镇、普文镇、勐养镇)、,乡(勐旺乡、基诺山基诺族乡、景讷乡、景哈哈尼族乡、大渡岗)，下设,,个村(居)委会(不含农场部分)，,,,个村民小组。市区距省会昆明,,,千米。,,,,年，年均气温,,.,?，年均降雨量,,,,毫米。 2、交通建设 积极推进综合交通运输体系建设，逐步提升水、陆、空交通等级，形成内联大西南、外通东南亚的更加便捷的水陆空立体交通网络。 (1)、公路建设 按照“13610”(一横、三纵、六连接、十贯通)公路网布局，以完善路网结构、提高道路等级、改善路面行车条件为目标，不断加快城乡公路建设进程。抓好勐海县佛双桥至打洛、勐海至(澜沧)惠民、勐罕至勐仑等主干线公路。 (2)、水运建设 以改善现有通航河段运输条件，完善港区、码头配套服务设施，提高客货集散能力为目标，继续抓好澜沧江五级航道整治工程、关累码头二期工程、勐罕码头、进口成品油专用码头等配套设施建设。 (3)、航空建设 进一步巩固和提升西双版纳机场在云南省和全国口岸枢纽机场的地位，加快配套保障服务设施建设，强化飞行安全功能，提高综合服务水平。积极争取航空、航油基地建设，努力增加国际、国内直飞航线，进一步扩大机场客货吞吐量。 (4)、铁路建设 积极配合国家、省级有关部门做好泛亚铁路中线景洪至磨憨段铁路建设的前期工作，力争国家立项开工建设;配合省级有关部门做好经景洪至广西百色铁路的前期论证，争取项目纳入国家、省《中长期铁路网规划》建设盘子。 3、生态旅游业 优化配置旅游资源，将旅游资源转化为旅游发展项目，全面打造 “一个中心”、“二个区域”、“三大片区”、“四个文化旅游基地”、“五大精品旅游线”。 (1)一个中心 景洪市是全州旅游的主要集散地和旅游目的地。争创“中国最佳旅游城市”，形成完善的旅游目的地体系。 (2)两个区域 积极参与省内滇西南片区和澜沧江??湄公河次区域的旅游合作，把西双版纳打造成为吸引内地、连接东南亚的重要旅游客源集散地和旅游目的地。 (3)三大片区 全州划分为景洪综合旅游区、勐海旅游区、勐腊旅游区。 (4)四个文化旅游基地 实施民族文化开发工程，建设四个文化旅游基地。进一步提升旅游产品的文化含量、科技含量，增加旅游产品的趣味性、参与性、休闲性和吸引力，全力推进四大文化旅游基地建设。 一是以傣族园和度假区二期为核心，努力打造傣族生产生活文化展示基地; 二是以勐泐大佛寺为中心，全面打造贝叶文化与宗教文化展示基地; 三是以全州非物质文化遗产为基础，加快建设非物质文化展示基地(博物馆); 四是以勐巴拉娜西和澜沧江?湄公河篝火晚会为龙头，积极打造晚间民族歌舞剧展示基地。 (5)五大精品旅游线 即市区生态旅游线、东环线景观走廊、西环线、澜沧江??湄公河黄金旅游线和上湄公河国际公园四国环线。 市区生态旅游线:以景洪市区为核心区，形成半经30km的旅游圈，加大傣族园、热带花卉园、曼听公园、原始森林公园和野象谷等景区的提升改造力度，集中展示人与自然和谐发展的生态环境和各少数民族的传统生态观。 东环线景观走廊:围绕景洪、勐罕、勐仑、勐远、勐腊、磨憨口岸、补蚌、易武、象明、基诺山、勐养等旅游节点，优先把景洪、勐罕、勐仑、勐养做成小环线的精品，重点加大植物园、望天树景区、勐远景区、曼旦景区、孔明山景区、基诺山寨等项目的建设力度。保护开发勐远傣寨、南腊河傣寨、曼崩佛塔、磨歇傣寨、磨憨口岸、易武、倚邦古镇及古茶园等项目，集中展示生态文化、民俗文化、边境风情文化、茶文化、宗教文化、科普文化等。 旅游西环线:围绕景洪、勐海、打洛、布朗山、大勐龙等旅游节点，重点加大南糯山古茶园、勐海茶厂、勐景来、茶科技文化园等项目的建设提升力度。保护开发八角亭、曼短佛寺、独树成林、布朗山寨、叠水瀑布、曼飞龙白塔、嘎洒温泉等项目，建设成为集生态、边境风情、布朗民俗、茶文化、宗教建筑、温泉度假为一体的旅游目的地。 澜沧江??湄公河黄金旅游线:加大西双版纳与老挝琅勃拉邦，老、缅、泰金三角等水上旅游线重要旅游目的地的旅游合作和开发力度，打造自然风光优美、 民族风情独特的水上跨境精品旅游线。 上湄公河国际公园四国环线:重点加强与老挝南塔、勐赛、琅勃拉邦、万象，泰国廊开、孔敬、彭世洛、素可泰、清迈、清莱，缅甸大其力、景栋、勐拉等地的旅游合作，打造展示不同的民俗风情、自然风光的跨国精品旅游环线。 4、生态工业园建设 全州重点规划建设景洪工业园区、勐海工业园区、磨憨进出口贸易加工园区。2005年启动建设，2010年初具规模，2020年全部建成。形成特色突出、布局合理、功能健全、产业(企业)集群发展的工业园区。全州工业园区初步规划面积40.5平方公里。到2010年实现工业主营业务收入14亿元，工业增加值7亿元，占全州全部工业增加值的30%。工业园区创造的GDP占全州GDP的比重达到20%以上。 产业定位:以热区生物资源开发和进出口贸易加工业以及现代物流业为主。 产业布局:景洪工业园区按“一园两区”(嘎栋片区和景哈片区)规划建设。产业布局以纺织服装业、绿色食品加工业、生物产业、旅游产品加工业、现代制造业和现代物流业为主。勐海工业园区产业布局以云麻加工、普洱茶加工业为主。磨憨进出口贸易加工园区产业布局以进出口贸易加工、现代物流业为主。 5、现代工业物流中心建设 构建2个现代工业物流中心 。以中国—东盟自由贸易区逐步建立、澜沧江??湄公河次区域经济合作稳步推进和昆曼国际大通道全面建设为契机，充分利用区位优势，全力打造构建景洪、磨憨昆曼经济走廊上2个物流中心，发展沿路、沿江、沿边经济，促进工业发展。依托景洪这一中心城市，加快物流基础设施建设，培育物流市场，整合物流资源，建立社会化、专业化、国际化、多层次的采购、运输、配送、仓储服务网络体系，将景洪物流中心建设成为面向东南亚的物流组织管理和国际物流配送的重要基地，形成现代服务业与现代工业的良性互动格局。依托磨憨国家级口岸和昆曼国际大通道，充分利用国内外两种资源和两个市场，加快与国内外市场接轨步伐，大力发展一般贸易、加工贸易、经济技术合作，将磨憨建设成为商贸活跃、旅游兴旺、加工仓储业较为发达的，连接中国大市场、辐射大东盟市场的，集生态化、民族化、现代化、国际化为一体的国家级口岸及中国—东盟互补经济的加工平台和贸易流通平台。 三、城市发展规划 1、城市发展指标 (1)、城镇化率 云南省的城市化进程较低，低于全国平均水平，西双版纳州的城市化率在全省排名第二，2008年城市化率为36%，但仍然低于全国平均水平。 云南省各州、市2006年——2008年城镇化审批指标对比 地区别 常住人口 城镇人口 2006年 2007年 2008年 人口数 城镇化水平 2006年 2007年 2008年 2006年 2007年 2008年 全省 4483 4514 4543 1367.3 1426.4 1499.2 30.5 31.6 33 昆明市 615.2 619.3 623.9 362.91 366 375.1 58.99 59.1 60.12 曲靖市 570 572.9 578.2 164.19 176.5 188.5 28.81 30.81 32.6 玉溪市 224.6 226.4 227.6 75.69 78.5 80.8 33.7 34.67 35.5 保山市 244.8 245 246.4 55.08 57 59.1 22.5 23.26 24 昭通市 511.8 525.2 529.5 88.03 92 99 17.2 17.52 18.7 丽江市 121.3 121.6 122.1 30.3 30.4 32.6 25 25 26.7 普洱市 257.3 257.6 258.1 64.33 72.1 74.8 25 28 29 临沧市 236.6 236.8 238.2 62.46 64.2 66.7 26.4 27.11 28 楚雄州 267.2 268.4 269 72.47 76.2 79.6 27.12 28.4 29.6 红河州 434.5 437.3 441.2 136.18 144.3 150 31.34 33 34 文山州 339.1 340.9 343 73.58 83.5 88.2 21.7 24.5 25.7 西双版纳州 105.7 106.5 107 35.96 36.5 38.5 34.02 34.29 36 大理州 348.6 348 349.3 95.4 95.7 101.3 27.37 27.5 29 德宏州 116.5 117.7 118.5 34.32 35.9 37.9 29.5 30.5 32 怒江州 52.6 52.9 53.3 8.89 9.5 10.7 16.9 17.9 20 迪庆州 37.2 37.5 37.7 8.13 8 8.6 21.87 21.4 22.9 全国城镇化水平:2006年43.9,，2007年44.9,，2008年预计45.7, 2、城市发展大背景 西双版纳州位于我国西南边陲，与缅甸、老挝两国接壤，国境线长966.29?，具有重要的战略地位。西双版纳州的交通区位优势尤为显著:陆路有昆(明)—曼(谷)蚀笸ǖ溃虮蓖ㄍッ鳌?笱簟?厍斓仁』岢鞘卸贝锬诘兀蚰峡芍苯拥酱锢衔巍??涞蕉涎歉鞴凰酚欣讲捉 毓庸屎降揽赏ê降嚼衔巍?宓椤???砥艺?侥衔骞豢罩杏芯昂楣驶。较叻淙锒涎侵饕摇,送猓貉翘分邢呶魉婺啥我蚜腥牍医ㄉ韫婊珊笪魉婺啥怨诤投涎堑目突踉耸淠芰岽蠓忍岣摺,孀殴壹绦凳?鞑看罂?铰裕泄俗杂擅骋浊ㄉ璧纳钊耄讲捉 毓哟吻蚓煤献鹘碳涌欤液褪?慌卮蠡枋?钅靠そㄉ瑁魉婺伞扒磐繁ぁ钡牡匚唤徊较韵郑涌旆?固峁?四训玫睦坊觥? 3、西双版纳州大发展目标 (1)、发展目标:打造东方水城 东方水城将打造为休闲度假天堂、金融商务中心、行政文化中心、会展旅游中心、市域公共服务中心、旅游教育与体育休闲中心。建设一座全新的、具有独特魅力的山水园林城、热带雨林城。建设成中国东盟贸易桥头堡。 (2)、城市人居体系发展目标 2010年，城镇化率达38%，人均公共绿地面积15平方米以上，城镇居民人均住房面积28平方米，农村居民人均住房面积30平方米。到2020年，城市化水平达到55%以上，比2010年提升17%个点。 (3)、西双版纳州城市发展格局 按照布局合理、特色鲜明、生态环境优美的要求，加快以景洪为核心，勐海、勐腊2个县城为纽带，勐罕、嘎洒、大渡岗、打洛、勐仑、易武6个旅游小镇为支撑，磨憨、普文、勐龙、勐遮、关累、勐捧6个中心镇为基础的“1266”城镇体系建设。到2015年，城镇化率达到46%，城市新增建成区面积26平方公里，城乡建成区绿化覆盖率达到40%。 西双版纳傣族自治州州府所在地，州域城镇体系一级中心城市，集商贸、加工业和科研旅游为一体的具有民族风情和亚热带风貌的面向东盟自由贸易区的边境口岸旅游城市。。 4、西双版纳州城镇发展格局 (1)、景洪市 景洪未来将建成: 热带雨林城、民族特色城、水乡魅力城 休闲度假城、美食文化城、文明和谐城 把景洪从一个传统的观光旅游城市打造转型为休闲度假、商务会议、康体疗养、娱乐购物天堂。 景洪市发展格局:“两片一带” 城市控制面积达200 平方公里、景洪(嘎洒)片区发展到60平方公里，橄榄坝片区30平方公里，沧江一带布置各种旅游设施。至2020年城市居住人口达60万。2010年，总面积127.5km2 ，总人口为18.6万人。远期2025年，总人口为32.7万人 (2)、曼弄枫板块发展格局: 至2020年片区总人口发展为13.2万人，总建设用地规模为30.11平方千米。三片、五段:以景洪电站与橄榄坝入口为界将整个新区分为上、中、下三个片区分别命名为A片区、B片区和C片区。其中: A片区为区段一(即:景洪电站上游区段)。 B片区包括区段二(即:景洪城区区段)和区段三(即:勐泐大桥至橄榄坝上游区段)。 C片区包括区段四(即:勐罕旅游名镇区段)和区段五(即:景哈乡区段)。 景洪市的城市新兴活力区;规划着重展现“热、傣、水、边”特色，努力建设一个凸显历史、宗教、民风、水景，设施现代、服务完善、生态优良、文化独特的集观光旅游、休闲度假、避寒养生、疗养体训、会议商务等为一体:“文化品位高、民族风情浓、人居环境佳”的旅游度假区。度假区因其科学的发展规划、优越的区位优势和良好的投资环境，吸引了国内外众多商家青睐的目光。 (3)、勐腊县城市发展格局 勐腊县政治、经济、文化中心，中国通往老、泰国际大通道上的国家级口岸城市，以发展绿色经济、旅游业、边贸为主的具有边境民族特色的现代化城市。总面积118 km2，近期2010年，总人口为4.5万人。远期2025年，总人口为10万人。 (4)、勐海县城市发展格局 勐海县政治、经济、文化中心，以麻类、茶叶、蔗糖加工、避暑度假等为主要产业，具有边疆民族特色的现代化小城市。总面积60 km2。近期2010年，总人口为4万人。远期2025年，总人口为8万人。 5、重点控制规划 西双版纳州重点开发区主要分布在沿路、沿边、沿江产业经济带、即“城市经济区”、“交通干线经济区”•、“沿边经济区”。 重点开发区面积3876 km2，占西双版纳州域面积的20.27%。将资源环境承载力较强、集聚经济和人口条件好的中心区、开发区、工业园区、口岸贸易区和重点乡镇列为重点开发区域，使其成为支撑经济发展和人口集聚的重要载体。这部分区域自然条件优越，开发程度高，在区域生态保护中的总体要求是提高资源利用效率，以最少的土地承载全州的大部分人口与经济发展。 城市经济区:以景洪市为中心的区域，主要包括景洪市区、勐养镇、嘎洒镇、勐罕镇、一市三镇及景洪农场、橄榄坝农场、勐养农场三个县级国有农场，还有热带作物研究所、云南灵长类中心、药用植物研究所等三个科研所，土地总面积为751km2，占全州土地总面积的3.9,。这一经济区将作为发展城市经济带动农村经济发展的试验区，应通过争取多方投入，加大基础设施建设步伐，加快城市各类配套设施建设，大力发展第二、第三产业，建设高效立体农业开发区，集中力量健全、完善城市辐射功能，增强辐射力度，扩大辐射范围。 交通干线经济区:景洪市的普文镇、大渡岗乡、基诺乡，勐海县的勐海县城、勐海镇、勐满镇、勐遮镇、勐混镇，勐腊县的勐腊县城、易武乡、勐仑镇、勐腊镇两个县城七个镇三个乡和普文农场、东风农场、大渡岗茶场、黎明农场、勐腊农场、勐醒农场六个县级国有农场，还包括热带植物园一个科研所。该区土地总面积为2318 km2，占全州土地总面积的12.1,。应在大力发展粮、橡胶、糖、茶等传统支柱产业的同时，合理调整粮经结构，健全完善商品市场，形成大宗农特产品集散地和一定规模的交易市场，发展农特产品加工业，实现“路通民富”。 沿边经济区:指位于主要出境通道的与周边国家接壤的乡镇，包括勐海县打洛镇、布朗山乡，景洪市的勐龙镇，勐腊县的关累镇、勐满镇、磨憨镇，共五个镇一个乡。该区土地总面积为807km2， 占全州土地总面积的4.2,;加大建设资金的投入，改变口岸基础设施落后的现象，重点发展国际贸易、仓储加工、通道服务、边境旅游等二三产业，进而推动“口岸活州”战略的实施。 6、推进基础设施建设，构建完善的城镇格局 以小磨另半幅高速公路、景洪绕城高速、景洪至勐宽高等级公路、泛亚铁路西双版纳段、机场改扩建、港口码头等为重点，着力构建便捷的水陆空立体交通体系。 全面加强磨憨、打洛、景洪港、西双版纳机场4个国家级口岸和重点边境通道基础设施建设，力争勐龙等一批通道升格为国家级口岸，着力打造与“桥头堡”建设相适应的口岸体系。 四、城市经济概况 1、经济总量:规模较大 稳步增长 全年全州生产总值1976842万元，比上年增长13.6%。分产业看，第一产业增加值569527万元，增长7.5%;第二产业增加值598050万元，增长20.5%;第三产业增加值809265万元，增长12.7%。第一产业增加值占全州生产总值的比重为28.8%，比上年上升1.5个百分点;第二产业增加值比重为30.3%，上升0.5个百分点;第三产业增加值比重为40.9%，下降2个百分点。到2015年，全州生产总值年均增长10%以上，人均达到4000美元，力争比2010年翻一番; 2004--2011年生产总值与增长速度 2、人均收入:稳超1.3万 购买力强 城镇居民人均可支配收入从7874元增加到13350元，年均增长11.1%。农民人均纯收入从2172元增加到4354元，年均增长14.9%。人口自然增长率控制在6.2‰以内。城镇登记失业率控制在2.9%以内。居民消费价格总水平涨幅控制在3.5%以内。单位生产总值能耗下降13.8%。 2004--2010年人均收入与增长速度 2006-2010年云南省城镇居民人均可支配收入及其增长速度 3、产业结构:三产为主 二产平涨 经济结构进一步优化，工业在生产总值中的比重达到20%，比“十五”末提高10个百分点;非公有制经济在生产总值中的比重达到34%，比“十五”末提高5个百分点;金融机构累计新增贷款100亿元，年均增长26.4%;三次产业结构由“十五”末的35.8:22.9:41.3调整为2010年的27.6:29.6:42.8。。到2015年，三次产业结构调整为23?32?45。 4、消费状况:平稳增长 消费强劲 社会消费品零售总额从21.5亿元增加到50.6亿元，年均增长18.6%。对外经济贸易总额从2.7亿美元增加到10.3亿美元，年均增长31.3%。在限额以上批发零售业零售额中，汽车类零售额比上年增长20.2%，石油及制品类增长21.1%，家用电器和音像器材类增长34%，粮油食品饮料烟酒类增长24.9%。全年居民消费价格比上年上涨3.5%，商品零售价格上涨3.4%，农业生产资料价格上涨1.2%。到2015年，社会消费品零售总额达到117亿元，年均增长18%。 5、固定资产投资:投资增长较快 基础设施逐步完善 2010年，全年全社会固定资产投资1111614万元，比上年增长25.1%。分城乡看，城镇投资(含房地产开发)955975万元，增长25.7%;农村投资155639万元，增长21.5%。 全年财政总收入191932万元，比上年增长35.2%。一般预算收入112586万元，增长30.9%。其中，营业税收入45296万元，增长18.7%;增值税收入12590万元，增长29.5%;企业所得税收入4468万元，增长40.5%。全年一般预算支出424301万元，比上年增长20.7%。其中，一般公共服务支出39126万元，增长6.9%;教育支出79638万元，增长24%;社会保障与就业支出56363万元，增长7.2%。 2006—2010年固定资产投资与增长速度 2006--2010年一般预算收入与支出 6、支柱产业:旅游主导 寻求升级 2011年接待国内外游客1012.65万人次，比上年增长18.7%。其中，海外游客29.44万人次，增长35.9%;国内旅客935.98万人次，增长17.6%;口岸入境一日游游客47.23万人次， 增长31.7%。全年旅游综合总收入100.24亿元，增长24.8%。其中，旅游外汇收入12551万美元，增长45.7%;国内旅游收入92.08亿元，增长23.6%。 2007--2011年旅游人数及增长速度 图9 2007--2011年旅游总收入及增长速度 8、对外贸易:发展极快 边贸口岸占主导 全年对外经济贸易总额103366万美元，比上年增长34.8%。其中，进出口贸易92508万美元，增长37.5%。全年实施招商引资项目67项，实际到位资金51.17亿元，实际利用外资350万美元。 2006--2010年对外经济贸易总额及增长速度 9、存贷金额: 年末金融机构各项存款余额256.88亿元，比上年末增长27.2%。其中，企业存款62.25亿元，增长26.2%;居民储蓄存款149.67亿元，增长27.2%。年末金融机构各项贷款余额145.29亿元，比上年末增长20.9%。其中，短期贷款26.97亿元，下降40.9%;中长期贷款118.31亿元，增长59.1%。 2006--2010年居民储蓄存款余额与增长速度 五、房地产宏观市场 1、房地产投资占比重:2010年投资金额较小，增长速度较慢 2010年西双版纳州房地产开发投资规模居全省第10位，房地产开发投资增速列全省第13位。投资金额占全省的4%。2010年，全州城镇居民人均住房面积达到28平方米，农村居民人均住房面积达到30平方米，分别比“十五”末增长4.87%和13.64%。 2010年各州市房地产开发投资情况 指定名称 昆明市 曲靖市 玉溪市 保山市 昭通市 丽江市 思茅市 临沧市 楚雄州 红河州 文山州 西双 版纳州 大理州 德宏州 怒江州 迪庆州 本年完成投资 4407541 1015604 575447 167415 175609 250601 238321 207548 380299 599693 235898 216752 324147 151569 20954 35844 比去年增长(%) 19.3 24.3 43.1 -5.8 19.4 19.5 26.4 42.8 33 25.6 3.4 13.4 27 49.1 48.4 -1 2、景洪市城镇土地定级与基准地价测算 (时间(2002年11月4日)单位:公顷、万元?亩 区域 土地级别(面积) 基准地价 土地定级范围分布 景洪市主城区 ?70.6 商业用地 85.7399 景洪北路(孔雀湖街心花园至新华书店)、民族北路(白象湖红绿灯至市运政管理所)、景洪西路(白象湖红绿灯至孔雀湖街心花园)、景洪东路(孔雀湖街心花园至景咏饭店)、景洪南路(孔雀湖街心花园至东亚娱乐城)、景德西路(体育中心至景洪南路口)、景德东路、州人民医院、新闵大酒店、州幼儿园、西双版纳农机厂、市城建局、州物资局、白象湖宾馆、版纳客运站等片区 居住用地 39.7400 工业用地 22.9860 综合用地 69.1320 ?249.80 商业用地 56.7300 景洪北路(新华书店至允景洪农贸市场)、汽车客运站、北路派出所、白象湖开发区、国防宾馆、州职业技术学院、药物研究所、统计局、州环保局、武警边防支队、金象宾馆、纳昆康小区、开发区3号路外30米、州运政管理处、兰江宾馆、开发区6号路、曼景兰美食广场、曼听路、州气象局、嘎兰南路、州人民医院、嘎兰中路、州宾馆、西双版纳报社、市规划设计所等片区 居住用地 33.7260 工业用地 18.1020 综合用地 49.1520 ?363.60 商业用地 38.1420 嘎兰中路、市人民医院、景洪北路景洪停车场、允景洪中学、热带花卉园、市气象局、西双版纳电业局、景洪西路、沧江机械修配厂、景洪农场中学、民族风情园、农林南路。南过境线以外30米、曼听村、市水利水电局等片区 居住用地 23.9940 工业用地 13.9140 综合用地 34.3020 ?721.9 商业用地 24.0947 市一中、市自来水公司、州看守所、州自然保护局、州砖瓦厂、州物资局仓库、市公安局看守所、大曼么加油站、大曼么、景洪农机装配厂、农科所、总佛寺、开发区10号路、江北建成区等片区 居住用地 15.5153 工业用地 11.4750 综合用地 21.4527 ?431.6 商业用地 15.7363 定级范围内除?、?、?、?以外的片区 居住用地 11.2257 工业用地 9.6050 综合用地 14.0467 3、土地成交情况 西双版纳州2011年度具体项目上报及供应情况，除去小块私人用地，保障性用房、经济适用房以及共建配套用地，另外除去嘎栋工业园区和度假区用地，市中心在售和即将上市项目为: 景洪市区:2011年，景洪市区共成交土地46.3101公顷，合计约695亩，成交金额为61592万元，平均成交价约为88万元/亩.多数地块将在今年上市。 县市区 宗地号 项目名称 面积 土地用途 供地方式 基准地价 评估地价 土地总价 土地来源 批准时间 批准单位 用地单位 备注 (状态) 供地编号 (公顷) ㄔ?平方米) (元/平方米) (万元) 景洪市 A-(18)-2-2 山水地产 0.4254 商品住宅 挂牌 1051.49 447.3312 存量 11.1.7 市国土局 山水房地 已供地 A-(18)-2-2 景洪市 B-(1)-12-1 看守所 6.6599 住宅 拍卖 681.59 4540 存量 11.1.19 市国土局 美地嘉业地产 已供地 景洪市 A-(19)-47 告庄西双景项目 2.018 商服用地 挂牌 1210 1214.33 2450.51 09年三批次 11.3.29 省国土厅 海诚投资 已供地 景洪市 C-(1)-1-6 农场用地开发项目 3.7593 住宅 挂牌 2430 9250.72 存量 10.12.23 市国土局 版纳家活地产 已供地 景洪市 C-(1)-1-5 农场用地开发项目 1.6409 住宅 挂牌 2430 3987.44 存量 10.12.23 市国土局 版纳家活地产 已完成供地 景洪市 C-(1)-103 农场修配厂 1.1873 住宅 挂牌 2400 2850 存量 11.5.5 市国土局 禄劝天裕地产 已供地 景洪市 A-(19)-57 告庄西双景 1.4285 住宅用地 挂牌 住宅?级 460.54 657.88 2010年第三批次2010-806 2011.5.31 州局 海诚投资 已供地 景洪市 A-(19)-58 告庄西双景 5.9488 住宅用地 挂牌 住宅?级 460 2736.45 2010年第三批次2010-806 11.7. 省厅 海诚投资 已供地 景洪市 A-(19)-45-2 告庄西双景 3.3305 住宅用地 挂牌 住宅?级 725.24 2415.39 2008年第三批次2008-150 09.12.31 省厅 海诚投资 已供地 景洪市 C-(50)-111 龙舟广场 1.1793 商服用地 挂牌出让 商业?级 2700 3184.14 2010年第三批次2010-806 2011.6.27 州局 拓普地产 已供地 景洪市 C-(50)-112 龙舟广场 0.8579 商服用地 挂牌出让 商业?级 2700 2316.39 2010年第三批次2010-806 2011.6.27 州局 拓普地产 已完成供地 景洪市 C-(50)-113 龙舟广场 1.1213 商服用地 挂牌出让 商业?级 2700 3027.55 2010年第三批次2010-806 2011.6.27 州局 拓普地产 已供地 景洪市 C-(34)-68 景兰古城项目 0.8664 商服用地 挂牌 1764.39 2250 1949.31 2007年第二批次2007-478 11.8.4 州局 鼎鑫地产 已完成供地 景洪市 C-(34)-69 景兰古城项目 1.2217 商服用地 挂牌 1764.39 2250 2748.825 2007年第二批次2007-478 11.10.23 州局 鼎鑫地产 已完成供地 景洪市 C-(34)-71 景兰古城项目 0.8151 住宅用地 挂牌 925.34 1350 1100.36 2007年第二批次2007-478 11.8.4 州局 鼎鑫地产 已完成供地 景洪市 C-(34)-72 景兰古城项目 0.3 住宅用地 挂牌 925.34 1350 405 2007年第二批次2007-478 11.10.23 市政府 鼎鑫地产 已完成供地 景洪市 A-(3)-1-33 粮食储备库搬迁处置 1.5664 住宅 挂牌 1530 2439.073 存量 11.9.16 市国土局 大春盛地产 已完成供地 景洪市 B-(12)-77-3 原祥和服务中心 0.199 住宅 拍卖 2778.32 553 存量 11.10.31 市国土局 天元地产 已完成供地 景洪市 C-(11)-82-2 原景洪法院用地开发项目 0.2994 住宅 拍卖 4024.89 1205 存量 11.10.31 市国土局 嘉良地产 已完成供地 景洪市 A-(24)-3-2 凯莱房地产商品房开发项目 2.7228 住宅 挂牌 2400.11 6535 存量 11.10.18 市国土局 凯莱地产 已完成供地 景洪市 C-(34)-72 曼景兰新村项目 0.3 商品住房 挂牌 1349.99 405.05 07年二批次 11.11.27 景洪市民政府 鼎鑫地产 已完成供地 景洪市 C-(34)-69 曼景兰新村项目 1.2217 商服用地 挂牌 2250 2748.89 07年二批次 11.11.27 州国土局 鼎鑫地产 已完成供地 景洪市 A-(5)-1-1S00202022 乾龙地产A-(5)-1-1S00202022 0.0093 商业 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 237.2 2.206 存量 11.2.21 市国土局 乾龙地产 景洪市 乾龙地产 乾龙地产 0.0633 商业 协议 237.01 15.003 存量 11.2.21 市国土局 乾龙地产 A-(5)-1-1S00502011 A-(5)-1-1S00502011 景洪市 乾龙地产A-(5)-1-1S00602009 乾龙地产A-(5)-1-1S00602009 0.0379 商业 协议 236.95 8.9804 存量 11.2.21 市国土局 乾龙地产 景洪市 合盛地产B-(17)-8-3 合盛地产B-(17)-8-3 0.0544 商业 协议 1508.14 82.043 存量 11.2.16 市国土局 合盛地产 景洪市 禹龙房地产1060102-B2-104 禹龙房地产1060102-B2-104 0.0908 住宅 协议 110.13 10 存量 11.3.1 市国土局 禹龙地产 景洪市 宣达利有限公司B-(2)-1-5 宣达利有限公司B-(2)-1-5 1.1522 住宅 协议 22.88 26.36 存量 11.2.22 市国土局 景洪宣达利有限公司 景洪市 景观护堤项目 江北滨江片区景观护堤项目 1.625 商业 协议 2398.37 73.63 存量 11.4.2 市国土局 城投 景洪市 西双版纳明远有限公司B-(16)-7-2 明远林业有限公司住宅项目B-(16)-7-2 0.153 住宅 协议 784.78 120.0708 存量 11.6.9 市国土局 明远林业公司 景洪市 B-(9)-28-2 B-(9)-28-2 0.4472 住宅用地 协议 2400 1073.28 存量 11.8.9 市国土局 博誉地产 景洪市 1060102-B2-86-1 1060102-B2-86-1 0.0496 商业用地 协议 779.84 38.68 存量 11.7.25 市国土局 龙城地产 景洪市 B-(12)-89 B-(12)-89 0.3344 商业用地 协议 1020.01 341.09 存量 11.9.27 市国土局 雄程地产开 景洪市 A-(12)-3-2 A-(12)-3-2 1.1095 住宅 协议 459.01 509.277 存量 11.11.4 市人民政府 盛祥富江地产 合计 46.3101 61592 4、西双版纳州2010年城镇保障性住房建设计划 县(市)区 廉租住房租赁补贴 廉租住房 公共租赁住房 2010年廉租租房租赁补贴发放基数(户) 新增廉租住房租赁补贴(户) 计划下达数(套) 目标任务数(套) 实际建设数(套) 计划下达数(套) 目标任务数(套) 实际建设数(套) 全州总计 6406 3210 1500 4500 4591 3500 3500 3694 景洪市 833 2660 1035 1903 1915 1515 1515 1564 勐海县 3026 100 415 2060 2115 1165 1165 1110 勐腊县 2547 450 50 487 511 700 700 900 磨憨经济开发区 50 50 景洪工业园区 120 120 120 全州2011年城镇保障性住房建设项目确保在2011年9月底前开工，12月底完成60%以上投资。 5、投资分析:总量不大 结构合理 总量:稳超70亿 2010年，全年房地产开发投资216752万元，超额完成年初既定的20亿元的目标任务，比上年增长13.4%。其中，商品住宅投资117684万元，占房地产开发完成投资的54.3%，增长6.7%;办公楼投资4856万元，增长506.2%;商业营业用房投资36120万元，增长48.2%。全年商品房屋销售面积96.54万平方米，增长21%;销售额300525万元，增长61.5%。 景洪市2011年1-9月房地开发投资累计完成194781万元，同比增加51984万元，同比增长36.4%。2011年1-10月，房地产投资完成24.3亿元，增长37.5%。房地产开发项目共37个,比去年同期减少16个,下降30.2%。但单个项目投资规模的扩大,仍然使景洪市的房地产开发投资规模在不断扩大。 结构:住宅占据四分之三，商办约为四分之一;酒店式公寓类投资金额较大，占据90平方米以下将近一半 2011年9月，按开发用途分:住房投资完成125685万元,同比增长57.3%;其中90平方米以下的投资完成51085万元,同比增长117.2%;140平方米以上的投资完成23223万元,同比下降24.2%;别墅高档公寓完成投资8395万元,同比下降42.1%.办公楼完成投资1594万元,同比下降54.3%;商业营业用房投资完成43652万元,同比增长83.3%。 6、供需分析:工程进度较慢 供求不平衡 市场需求旺盛 2010年，全州房地产开发施工面积305.75万平方米，同比增长23.9%，其中,新开工面积122.28万平方米，同比增长19.5%。商品房竣工面积51.47万平方米，同比下降10.5%，其中,商品住宅竣工面积41.98万平方米、4039套，分别同比下降19.1%，19.0%。 2011年1-10月，房地产房屋施工面积和销售情况:总施工面积为253.6万平方米,同比下降5.4%;其中,住房施工面积177.2万平方米,同比下降13.5%。竣工房屋面积24.5万平方米,同比下降41.%;竣工房屋价值27170万元,同比下降52.7%。房屋单位面积竣工价值1369元/平方米,比去年同期每平方米提高271元。其中:住房竣工面积21.5万平方米,同比下降38.7%,商品住房竣工套数1891套,同比减少1770,下降48.4%;商品房竣工价值23513万元,同比下降49.4%;商品住房单位造价1917元,比去年同期的1325元提高592元。 7、房地产销售面积:销售面积增长较快 2010年，全州共批准商品房预售面积213.87万平方米，同比上升37.6%。商品房销售面积96.54万平方米，同比增长21.1%。其中,现房销售面积5.79万平方米，同比增长4倍，期房销售面积90.75万平方米，同比增长15.5%。，全州商品房销售收入30.05亿元，同比增长61.5%。 2011年1-9月,商品房销售面积65.9万平方米,同比增长22.5%,其中商品住房销售面积40万平方米,同比下降7.8%;商品房销售额达到25.6亿,同比增长42.2%;商品住房销售额达到12.4亿,同比增长16.1%. 西双版纳州历年房地产销售面积(单位:?，每月累计面积) 1、2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2008年 242830 295078 337320 362693 395820 481585 494378 672455 741313 784800 2009年 41436 82644 142512 187353 259763 425730 451021 491386 536729 633019 797500 2010年 92297 277865 301129 370784 393446 432596 553620 565007 629292 726309 965372 2011年 89150 257747 464251 773282 794524 818528 875563 882906 1020200 8、西双版纳州历年房地产销售金额 西双版纳州历年房地产销售金额(单位:万元，每月累计金额) 1、2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2008年 34573 42126 50419 58216 68259 81484 88136 123690 136281 144032 2009年 9897 20384 37374 46110 60900 84816 107072 120373 133732 158134 186048 2010年 30155 77634 96149 114542 259763 138506 186997 188681 206570 234171 300525 2011年 33818 84586 200551 276566 286683 298549 316747 319258 334646 2011年全年房地产开发投资304990万元，比上年增长40.7%。其中，商品住宅投资205599万元，增长74.7%;商业营业用房投资59215万元，增长63.9%。全年商品房屋销售面积102.02万平方米，增长5.7%;销售额334646万元，增长11.4%。 9、价格分析:受宏观调控的影响，2012年景洪市区的商品住宅平均价格已停止上升，政策变化对景洪市场的影响还是比较明显。 西双版纳州商品房价格走势 2010年，从全州新开楼盘预售价格分析，全州一般商品住宅的预售均价达3200元/M2,同比上涨14.3%,其中小户型预售均价为3700元/M2，同比上涨率27.6%;别墅及高档住宅预售均价为4200元/M2，同比上涨35.2%。2011年1-9月，商品住房单位面积销售单价为3086元/平方米,比去年同期的2453元/平方米提高633元。商品住房销售套数4750套,比去年同期增加581套,增长14%。 但到年底，受政策持续影响及市场观望氛围影响，价格保持平稳状态。 ? 2011年成交数据排行 (数据来源房产信息网) 本年销售套数排行 项目名称 开发商名称 套数 达江苑 西双版纳滨江果园避寒度假山庄… 1643 览江苑 西双版纳滨江果园避寒度假山庄… 1303 咏江苑 西双版纳滨江果园避寒度假山庄… 1061 腾江苑 西双版纳滨江果园避寒度假山庄… 726 曼侬丽都 西双版纳宏信房地产开发有限责… 648 中景明城 云南柏明城房地产开发有限公司 643 福江苑 西双版纳滨江果园避寒度假山庄… 545 黎明万象 西双版纳铭屋房地产开发有限公司 522 丽水景苑二区 景洪正元房地产开发有限公司 374 景蓝银钻 西双版纳天元房地产开发有限公司 356 (该成交数据为备案后公布数据，与销售时间有出入) 本年销售面积排行 项目名称 开发商名称 面积(?) 达江苑 西双版纳滨江果园避寒度假山庄… 219,366.95 览江苑 西双版纳滨江果园避寒度假山庄… 136,187.94 腾江苑 西双版纳滨江果园避寒度假山庄… 95,144.81 丽水景苑二区 景洪正元房地产开发有限公司 92,066.91 咏江苑 西双版纳滨江果园避寒度假山庄… 73,718.66 乾江苑 西双版纳滨江果园避寒度假山庄… 63,172.12 福江苑 西双版纳滨江果园避寒度假山庄… 48,134.83 中景明城 云南柏明城房地产开发有限公司 41,039.94 冠嘉名城第一期 西双版纳冠嘉房地产开发有限公司 38,593.79 曼侬丽都 西双版纳宏信房地产开发有限责… 33,970.19 本年销售金额排行 项目名称 开发商名称 金额(万元) 达江苑 西双版纳滨江果园避寒度假山庄… 80,978.02 览江苑 西双版纳滨江果园避寒度假山庄… 49,365.31 乾江苑 西双版纳滨江果园避寒度假山庄… 48,295.26 腾江苑 西双版纳滨江果园避寒度假山庄… 36,189.96 曼侬丽都 西双版纳宏信房地产开发有限责… 27,830.69 咏江苑 西双版纳滨江果园避寒度假山庄… 26,579.44 民族风情街 西双版纳滨江果园避寒度假山庄… 20,781.59 福江苑 西双版纳滨江果园避寒度假山庄… 19,647.72 中景明城 云南柏明城房地产开发有限公司 17,162.62 丽水景苑二区 景洪正元房地产开发有限公司 16,823.28 2011年，达江苑销售均价为3691元/? ，览江苑销售均价为3625元/? ，腾江苑销售均价为3804元/?，, 中景明城销售均价为4182元/?。 景洪市中心普通住房价格在3800元/?。 10、成交套型分析:市场刚性需求表现明显 从2010年至今的商品住房成惶仔颓榭隹矗鲜械纳唐纷》恐校?30平方米以下占了总量的近80%。市场刚性需求表现明显。消费者的购房行为更趋理性:一是市场销售主要是自住需求为主，据调查统计，自住型需求比例约为80%;二是投资需求理性选择，进入第三季度，景洪市区投资性需求较强，但增加集中在具有升值潜力地段区域中的楼盘。 六、房地产政策和金融政策 七、区域房地产概括 1、景洪地产发展方向: 北控:北部用地受到江北山势的阻隔，不作为中心城区的发展方向，用地以继续完善内部功能，用地开发“填平补齐”为主，适当发展东北区块和城东路沿线地块。 东进:以曼弄枫度假区开发建设为主动力，以勐泐大道为发展轴线，用地向南发展，安排大片居住、公共设施、商业、绿化用地。 南移:以嘎洒新区开发建设为主动力。 西拓:西部以工业园区为中心，安排居住、公共设施用地，并外延安排工业用地。 除了北部区域是受地势限制以外，未来整个景洪的房地产发展重心将主要体现为东进、西拓和南移。本地块属于澜沧江中心地带，政府投资近60亿元的沧江新区的规划和建成，将在景洪沿江两岸区域打造一个集旅游、休闲、商务和民俗体验的滨江新经济带。 2、项目周边楼盘概括 项目名称 占地面积 建筑面积 容积率 主力户型 均价 位置 销售情况 购房客户群体 9号公馆 20亩 42000? 2.8 50?小公寓、106、 127、144?住宅为主 4000元/? 江北景亮路9号 已完成90%，剩部分公寓及跃层 江北客户居多、外地人和乡镇次之 金色佳园 7亩 16000? 2.96 97?—139? 3000元/? 澜沧江路农业局对面 已完成95%剩跃层 江北 滨江果园避寒山庄 4000亩 61万? 0.22 50—250? 4500元/? 经功大沙坝 销售至4期，剩1000于套 产品类型广泛，客群以外地客户为主 中景明城 25亩 65000? 3.9 35—53?(当前在推) 4200元/? 原曼景兰水果批发市场 剩余100多套(35—53?公寓) 本地人居多，投资型为主 告庄西双景 1200亩 600000? 100平米跃层52套 20平米公寓360套 40平米公寓180套 60平米公寓30套 5000元/? 经功入城大转盘处 剩余100套左右 外地人和本地人 版纳一品 165亩 3000多套 2.5 50—200? 3500元/? 市一中后 17层高层住宅+花园洋房 本地人，项目周边客户居多 滨江豪苑 15亩 400套 1.8 35?100套、55?100套、160?100套、194?100套 5000元/? 老大桥 江景公寓、住宅 主要为本地人，投资型较多 雍玺台 8亩 13000? 2.4 200?以上 6500元/? 造纸厂 江景豪宅 本地私营业主较多 农垦医院改造 128亩 239000? 2.8 住房、商铺 待定 农垦医院 形象 傣泐金湾2期 住房、公寓、商铺 待定 江北 形象 林语江畔 23亩 77000 4.2 50-100? 3500元/? 江北 形象 3、沿江楼盘个案 林语江畔 项目概况: 项目位于江北片区景洪澜沧江路13号(景洪国家粮食储备库)，西临景洪市农机学校，地块东侧和北侧为规划路。项目总用地面积为15473.93?(约23.21亩)，总建筑面积7.5万平米，其中住宅44747.28平米、公寓22850.77平米，商业1249.28平米，总三栋795户。 地理位置 澜沧江路 开发商 润丰合创房地产开发有限公司 总占地面积 15473平方米 建筑面积 75000平方米 物业类型 高层 住宅总套数 795户 面积区间 50-100平方米 使用率 80% 绿化率 45% 容积率 4.42 建筑密度 23.6% 停车位 239 报价 3500元/平方米 入住时间 待定 销售代理 广告策划 成都戴比天扬 物业管理 未定 投资商 润丰合创房地产开发有限公司 ? 项目设计理念: 1、整体性——从西双版纳整体区域环境出发，充分利用景洪市旅游度假区的地域优势条件，科学定位，精心打造出特色鲜明、配套完善、形象突出的和谐居住家园。 2、民族性——以多民族文化为底蕴，选取本地最具特色的傣族建筑文化作为设计创作元素，突出地域风格，使之成为独具特色的现代新型的居住小区。 3、生态性——贯彻“尊重自然，融于自然”的思想，以建设环保生态型居住环境为第一规划目标，创造出布局合理、环境优越的舒适性、生态性、环境友好型居住社区。 4、时代性——力求塑造—尊贵、自然、优雅、个性鲜明、富有时代特征的理想人居环境。 ? 建筑平面设计: 住宅套型灵活多样:为满足不同人的需求，通过精心组织，整个小区为高层住宅与公寓，尽可能让更多的人在这里实现梦想。 创造良好的居住环境:西双版纳夏热冬暖的气候特征使人们一如既往地关注阳光和自然通风，同时表现出接近绿化、融入自然的渴望，因此在户型选择与平面布局时注重考虑通风和空气的对流，不同户型的组合搭配布置，低层住宅以庭院式空间成组排列。将绿地延伸至住户内空间中，形成“集中带状绿地和邻居庭院绿化”的序列空间组织， 为居民提供更多的交往空间，同时将人性化绿色空间引入室内，体现理性与感性的交织，既增加情趣，又有利于小气候的改善。 合理分配户内各功能空间:设计合理紧凑，空间利用极尽其能，动静分区合理，“明厨亮厕”，舒适感强。多退台和多露台的特点，让住户享用更多的休闲空间，更好的感受自然和阳光，提升居住品质。 ? 建筑立面设计: 民族性:建筑立面造型以傣族建筑文化中特有的形式为母 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，充分吸收傣族建筑文化的精髓，采用版纳传统地方民居建筑造型(坡屋顶)与现代建造手段相结合，创造出富有地域性、民族性、时代性的高尚人居空间。 和谐性:建筑风格的统一是形成良好的整体环境的关键，本次建筑设计在色调、风格、细部、体量和尺度上采取地方民族式样与现代功能相结合处理手法，从而产生协调美感。 层次性:立面在造型上抽象了民居建筑形式，顶部虚实结合、叠落有致，建筑大阳台的处理，使建筑立面富有丰富的层次感。建筑基座采用部分石材，檐口和装饰支撑采用温暖的仿木材质，配以木色铝合金门窗，很好的诠释了传统建筑的精髓，又融合了现代建筑的设计元素和手法，生动而简约。 ? 户型 G户型3室2厅2卫1厨 117.00? 林语江畔J户型3室2厅2卫1厨 120.00? 户型 面积 占比例 一房 33-62平方米 40% 二房二厅一卫 72-79平方米 20% 三房二厅一卫 78-103平方米 10% 三房二厅二卫 117-120平方米 30% 滨江豪苑 ? 项目概况: 城市核心区位，中心城区一线江景，私享城市或熟配套，傣江南，滨江豪苑，三大符合产品线。板式住宅，精英公寓，滨江街铺，与简洁的体形构成外向的商业气氛和相对的住宅体验，营造清晰的商业，居住，交通，绿化功能分区。 住房总建筑面积69048平方米(含地下建筑13000平方米)，其中:住宅面积50048平方米，商铺面积3000平方米，会所面积3000平方米，车位400个;从产品角度看，傣江南?滨江豪苑拥有三大复合产品线组合——纯板式住宅、江景公寓、滨江商业街铺。其中，板式住宅空间阔绰，南北通透，赠送超大L型观江阳台;江景公寓为36—55平米的精装公寓，投资自住两相宜。 滨江豪苑的滨江商业为联排单体商业，户户入景，赠送超大露台。 基本情况 楼盘名称 滨江豪苑 占地面积 31000? 总户数 公寓288套、大户型144套 建筑面积 50220? 交房日期 2013年 开盘日期 2011年8月 栋 数 3栋 总套数 400多套 层 高 3.3米 容 积 率 1.8 绿化率 50% 车 位 数 300多 最高楼层 20层 公摊率 10% 占地面积 30000多 发 展 商 景洪城投开发有限公司 投资商 景洪城投开发有限公司 策划顾问 尺度地产 广告推广 古梁机构 物业管理 景宏城投物管 管理费用 10层以下9角.以上1.1元 景观设计 银河景观 建筑设计 北京市市政设计研究总院 物业类型 商住 配套商铺数 5栋商铺，临街20间 户型 一室一厅 一室一卫 一室一厨 四室两厅 23.65 42.58 55.20 194.09 销售单价 4500元/? 最高价 商铺:20000元 住房:5000元 最低价 商铺:18000元 住房:4500元 均价 商铺:18000—20000 住房:4500元 主推 公寓35—55M2 住宅:160-190M2 公寓5500元/M2 住宅4500元/M2 九号公馆 ? 项目概况 项目位于景洪澜沧江北岸，西靠北岸康城小区，南临景亮路，与“傣泐金湾”隔街相望。据悉，9号公馆由景洪立丰房地产开发有限公司投资建设，项目占地20亩，位于江北景亮路9号，与北岸康城相邻，由10栋11-16层高的小高层建筑围合而成，总建筑面积4万多平米，一共是10种户型，464套住宅。 该项目采用全框架剪力墙结构，减少对空间的浪费也方便住户进行装修和功能调整。项目定位高端豪华，倡导低碳生活，户型从50平米到280多平米不等，可以满足居家办公、投资增值等不同需要。在规划布局上，以突出景观和视野为设计理念，把傣式传统的建筑风格与新古典主义建筑风格相融合，强调以人为本、人文自然亲密结合的特点，力求户户朝南、家家有景可观。工程计划投资6000多万元。 地理位置 景亮路 开发商 景洪立丰房地产 总占地面积 20亩 建筑面积 40000多平方米 容积率 2.8 绿 化 率 45% 物业类型 小高层 住宅总套数 464户 车位 200个 物管 银河物业 开盘时间 2010年9月10日 交房时间 2012年4月 住房面积 97-270? 公寓面积 45-90? 商铺面积 40-221平方米 促销活动 一次性1个点，按揭无 剩余公寓均价 4000元/? 商铺 14000----18000元/? 户型配比 编号 面积区间 户型 套数所占比例 A 50? 公寓 15% B 90多?、270? 跃层公寓、顶跃 10% C 70-90? 两房 10% D 106-144? 三房 60% 金色佳园 ? 项目概况 由西双版纳博誉地产在景洪市江北片区开发建设的商业和住宅的小型综合体项目，项目处于江北片区的澜沧江路边占地7.3亩，临街物业一二层为商业，目前项目主体工程已经完成，正在进行建筑外观的装饰。项目也是西双版纳博誉地产响应景洪市政府将江北片区打造成景洪次中心，城市宜居片区的政策号召开发的系列项目之一。 地理位置 景洪市江北澜沧江路 开发商 博誉地产 总占地面积 7.3亩 建筑面积 14070? 容积率 2.96 绿 化 率 35% 物业类型 小高层 住宅总套数 88户(对外销售) 车位 43个 物业类型 住宅、商铺 开盘时间 2011年6月11日 交房时间 2012年12月 户型配比 3房占多数，少量顶跃 户型面积 100-130?和258? 住宅均价 3000元/? 商铺 11000----15000元/? ? 户型配比 编号 面积区间 户型 所占比例 A 97? 二房二厅一卫 11% B 120?-127? 三房两厅二卫 34% C 130-139? 三房两厅二卫 45% D 170-270? 跃层 10% 告庄西双景 通过“一江两门九塔十二寨”的总体规划，实现文化、休闲、度假、体验、娱乐、旅游、商贸、居住等综合功能。项目依托西双版纳特有的生态资源、民族资源、国际资源“以升级传统傣家民族文化为基础、以融合湄公河地区周边国家文化精华为内核”的大型复合型旅游文化商业地产项目。通过“一江九塔十二寨”的恢弘规划，将傣泰经典文化与现代潮流元素完美融合，缔造前所未有的大金三角傣泰文明之心，打造文化体验之都、休闲度假之都、旅游商贸之都、国际商务之都、傣泰生活之都、时尚繁华之都。体现最国际、最时尚、最现代的综合功能，承载古今贯通、兼容并 蓄，致力代言西双版纳的城市名片。 告庄西双景位于景洪沧江新区核心，占地1200亩，建筑面积: 90万平米 ，绿化率: 40.2% ，容积率: 1.18 。土地年限: 住宅70年;商业40年。总投资20亿元，??告庄西双景，完美融合傣族文化与东南亚各国风情，以国际休闲旅游文化大盘的形象问世，体量庞大，业态丰富，综合了文化、旅游、休闲、度假、居住、体验、娱乐等。分三期开发，有20万方的旅游独家综合体，18万方娱乐综合体，以及15万方城市综合体，其中包括两大超五星级酒店和傣式风格客栈，更有有大型的Shopignmall，和湄公河流域工艺品卖场，餐厅，国际班车客运、签证中心。除此之外国内国际的旅客从版纳出境也需要到项目来办理手续。 ? 公寓户型配比:100平米跃层52套，20平米公寓360套，40平米公寓180套，60平米公寓30套。 2011年3楼盘对比表 项目名称 对比方面 告庄西双景 金色家园 9号公馆 物业形态 公寓楼 16F小高层 公寓楼 14F小高层 公寓楼 住宅楼16F小高层 土地使用情况 商住均是70年使用权 商业50年 住宅70年 50年使用权 物业分布情况 1F~2F为商业 3F~16F均为公寓 ，第一次公寓开盘，共计350套 面积35? 1F~2F为商业 3F~12F为平层住宅，13F~14F为跃层住宅套 跃层8套 住宅小区，除一幢为公寓楼分布少量商业外，其余6幢均为板阶? 价格情况 最高价5688最低4488 平均价格4900 开盘均价2900 剩余房源均价3700 优惠方式 一次性7% 分期5% 按揭2% 一次性2% 按揭1% 一次性1% 其他付款无优惠 傣泐金湾二期(形象期) 位于景洪市的东北部、北临景亮路、西接老大桥、东靠新大桥，澜沧江自西北向东南流经项目，临江面水，静享澜沧江的怡人风光～总用地面积约300亩，总建面约13万平方米，??容 积 率:1.62，绿 化率:50.12%，其中一期滨江景观商业总建面约24000平米，于2009年3月开工，包括32栋独栋商铺，现已交房。二期为公寓和产权式酒店，现报价3600-4000元/平方米。 傣泐金湾与繁华的傣江南遥相呼应，在产品上采用独栋庭院式建筑，庭院式商业模式在版纳绝无仅有。依托西双版纳民族文化底蕴、滨江稀缺资源，为景洪市民提供一个集日常休闲、娱乐、购物、美食、观景等多功能的市政配套，成为市民纳凉、集会、展现民间民俗的欢庆胜地～ 傣泐金湾二期将引入产权式酒店、酒店式公寓，为游客提供度假的绝美休憩之地，依托西双版纳民族文化底蕴、滨江稀缺资源，构筑沿江酒吧、咖啡厅、高档休闲会所、清吧、茶吧、客栈等休闲商业配套，打造国际生态旅游度假胜地～ 湄公河畔(形象期) 湄公河畔总用地面积 294108M2(441.1亩)，建筑密度 24.1%，绿化率 49.4%，建筑面积103万平方米。项目依山而建，物业形态有花园别墅、星级酒店、写字楼、公寓、景观洋房、大型商业街区、休闲娱乐会所等组成。 项目分4期进行建设。40万平米版纳特色国际生态城，依山旁水、坡地山水、藏风聚气、涵纳天赋灵秀，俯瞰一线浩瀚江景，规划有公寓式全江景房，花园联排别墅、独栋别墅、高层、小高层等等;周边著名旅游景区、高档别墅区聚集，与国际旅游集散中心、湄公河水上游乐中心、休闲体验中心比肩相邻。 兴豪门 4、江北购房群体 来源:项目周边、市郊地区、外地人 描述:周边城中村居民、市郊进城职业者、个体经营者、一般职员 需求:拆迁、改善居住环境、结婚购房、投资需求 价值取向:比较理性、总价承受能力有限，注重生活，同时关注实惠 面积需求: 职业选择面积以90-130平方米的三房为主 5、沧江新区:江北板块地产发展特征 ? 由于价格的差异，直接导致产品供应结构的差异 主要表现在江南与江北的差异化，由于产品的差异化并派生出两种户型结构的产品:一种为大面积住宅产品;另一种为小面积单身公寓。大面积户型主要集中125平米以上的三房、四房户型;小面积主要在30-60平米之间的公寓。适中户型在江北极其稀缺。 ? 旅游型和传统型需求并存 片区的旅游休闲、度假逐步呈现上升势头，旅游型物业需求开始增多，但片区又同时存在一般的居住需求，二元结构明显，产品定位需要考虑此因素。 ? 未来居住市场潜在需求有限，引导成为关键 潜在需求户型将主要以二房、小三房和少量大户型为主。客户导入成为关键因素，因此，品牌力和产品的吸引力成为楼盘开发的关键因素。 ? 推广上各楼盘特征明显，突出本地文化楼盘居多 多数楼盘主要以地块特征结合本地文化为主，已经造成客户相对的视角疲劳，宣传乏力。在宣传上需要更加个性以及不同风格来凸出项目。 七、整体房地产总结分析 ? 最严厉政策的新国八条的推出，预示着房地产市场结构性调整的开始和进一步的加剧 及时调整对策，避免走进政策泥潭。进一步紧锁的货币政策，打击了部分市场刚性需求，增加了购房成本，影响了客户的购房积极性。密集的调控政策，主要针对一线指标城市和二三线房价上涨过快的省会城市，对属于四线城市的景洪市有一定的影响，但刚性需求依然旺盛。 ? 房地产开发建设仍将保持平稳快速的增长态势 随着城市化进程的加快，城市人口数量的不断增加以及城镇居民收入的不断提高和房屋购买支付能力的增强，景洪市房地产市场二次置业、投资、换房等多种需求将进一步显现，房地产将会呈现持续平稳快速增长。同时土地开发投资、开发面积、购置面积的增长，也反映出开发商对房地产投资信心的进一步增强。 ? 市场供需矛盾仍然存在 房地产开发企业实施项目难度加大，主要原因是目前采取综合开发、杜绝零星建设的原则，土地价格越来越高，且招拍挂土地的总价偏高，那些规模小、实力差的企业就无法顺利取得土地,部分房地产开发企业所实施的项目迟迟不能开工,新区部分项目虽是净地出让，但是周边基础配套设施还不完善，开发进度受到影响，部分项目实施缓慢。尽管因成交量下滑商品房库存逐步回升，但市场供需矛盾仍然存在，受到抑制的部分需求迟早释放。因此市场未来需求依然旺盛。 ? 销售价格保持稳中有升 从2008至2011年度楼盘销售价格来看，受政策因素影响，当前商品房销售价格处于相对平缓状态。旅游产业的快速发展，必将导入更多的外来人口，而房价在未来也将会平稳的保持缓慢上升。 ? 销售类型以住宅为主、商业逐步放量 商品房销售主要以住宅销售为主，购房者多为首次置业和改善性住房的自住型住户。随着部分大规模商业项目的放量，未来商业的竞争将较为激烈。 ? 住房供应结构将向小面积户型偏移 目前市场上实际销售的商品住宅套型建筑面积大多在100平方米以上，市场上中小套型普通商品住宅供应比例偏少，90平方米以下住宅的新开工面积占商品住宅新开工面积的28.1%,同比下降了5.1%,且大部分还是期房销售，供应量明显不足而且部分建盖的经济适用住房面积偏大，中低价位住宅供应比例也偏低。因此，市场上大户型房屋多，中小户型少的情况还未得到根本改变。 第二部分:产品篇 一、项目开发策略 1、土地产品属性 基本技术指标表 项目地址 景亮路 所在板块 沧江新区 占地面积 27119.18平方米 总建面积 13万平方米 容积率 小于 5.3 建筑密度 小于35% 用地性质 居住 使用年限 70年 限高 80米 其他 区位:直接临城市主干道，闹中取静的区位，地块拥有天然的私属感，地块周边与傣泐金湾和景洪港相邻，区位形象高尚; 周边配套:城市成熟江北片区，城市基本配套比较完善，生活配套较齐备; 交通:景亮路、澜沧北路、地块进入性较好，与城市主干道有较便捷的交通联系，景亮路与周边低价项目形成天然区隔; 景观资源:直面澜沧江，北面为山景，景观环境很好; 地块内部现状——大致呈梯性，内部地势平坦 2、土地属性: 中等规模、高容积率项目，高开发强度、生态环境较好的居住社区 交通状况和城市配套较好，景观资源和区位条件是本项目的强势资源 3、项目优劣势分析 项目的优势和机遇 地块直面澜沧江，便于小区景观视野环境打造; 周边商业配套完善，交通较通畅，便捷来往江南，生活舒适度逐步提高; 九号公馆、傣泐金湾、告庄西双景提升了片区的整体居住品质，引导了市场高端房地产的消费，市场存在潜在的高端住宅需求; 景洪市近几年经济增长迅速，人均收入增长明显，形成一批具有相当购买能力的消费者; 沧江中心带总体规划——城市核心景观轴，以旅游、休闲、娱乐、民俗风情体验的功能定位，为江北片区高端定位奠定基础; 项目的开发挑战 今年是宏观调控持续年，政策影响面广，不确定因素多，市场投资、投机需求被打压，市场刚性需求者观望氛围浓; 项目体量较大，江北片区未来供应量大; 市场直接竞争激烈，市场同质化产品大量上市; 本案处于江北板块，江北板块比较其它板块，处于相对弱势，一定程度影响了消费者的购买欲望; 4、意策看本案:区域项目产品雷同性大，产品应该怎么走, 建筑品质、概念定位、文化包装做足亮点 区域项目产品雷同性大，跳出区域现状，走高品质、差异化产品竞争的路线是本项目产品定位的最佳出路。 竞争区域的部分项目已经在产品上做出亮点:突出性价比优势，加大户型的舒适性，如入户花园、宽景阳台、主卧室套房设计等，仅仅依靠直面澜沧江的优势难以制胜，产品如何突破, 本项目的核心竞争力将在产品品质上，由于竞争区域的部分项目已经在产品上做出亮点，本项目应当在产品上做到极致，实现溢价。通过项目的公建配套标定项目的档次，符合目标客户彰显身份的心理。更重要的是项目外部面江优势结合小区景观打造优势，将客户易感知的园林规划这一价值点做到极致，其余价值点上保证无负面影响，实现区域的价格突破和快速销售。 ? 本项目选择的产品发力方向: ?跳出同质化竞争圈子，打造富有文化内涵、风格差异化较大、和有品位的产品。 ?追求产品景观的卓越，不惜牺牲部分利润; ?极致打造社区园林，以园林带动销售; ?客观优势与客户价值感知最大化的选择——水，首先是一种心情，然后是一种生活方式。直面澜沧江，社区水景交相辉映——水既能极尽满足健康生态的居住需求，同时给客户带来无可匹敌的视觉体验震撼。 5、开发档次判定 地块建议:本地块适合发展高档次住宅项目 因子分析 顶端豪宅 高端产品 中高档产品 中档产品 中低档产品 小户型公寓 对外部景观资源要求 稀缺资源 较好的资源 无优势资源 一般 无 无 对公共效能的依赖 弱 较弱 一般 较强 强 强 环境噪音干扰适应性 弱 较弱 较弱 较强 强 强 对公共交通的依赖 弱 较弱 较弱 较强 强 强 对场地规模的要求 较大规模 较大规模 一般规模 一般 基本无 要求 基本无要求 容积率、覆盖率要求 低层低密度 低覆盖率 较低覆盖率 一般 基本无要求 高容积率 景观配套体系要求 出类拔萃 出类拨萃 较高 一般 基本配套 较低 对成本价格的适应性 强 强 较强 控制成本 较低成本 一般 对销售价格的限制 市场制高点 较高价格 较高价格 一般 低价格 一般 地块匹配情况 资源不支持 符合 基本符合 区位不支持 区位不支持 区位不支持 产品档次目标定位为景洪高端、江北最高端的品质居住社区。 形象上则通过文化的挖掘、形象的整合与传播，使之成为景洪最具文化性、最吸引眼球、最具有高端形象的品牌文化楼盘。 6、项目发展策略: 基于市场竞争，本项目的核心竞争力，产品+环境(附加值) ? 本项目的发展策略: 文化搭台 风格唱戏 ? 项目形象定位: ? 策略基础: ? 形象力 开发商为上海一线开发商，多年的开发经验足以打造一个景洪的标杆项目。规划设计为开发商内部设计，多年的规划设计经验，足以把一线城市的规划设计理念带到景洪，从而奠定项目的高端形象。最大化的突出项目的核心价值点，内外景观优势，一举奠定本项目的高形象，为高价提供强有力的支撑。 ? 核心力 通过品牌塑造和市场炒作，拔高项目形象，深挖社区内景，打造特色园林，联动澜沧江，弱化配套不足。以大水景园林的打造形成项目的差异化竞争优势，内景与外景交相辉映，极致的滨水居住体验;建筑形态和立面等突出品质感和冲击力，竖向加高楼层来做足容积率，使楼座体现挺拔感，营造气势。同时建筑密度降低使规划大尺度园林成为可能。产品形象比肩城市豪宅，一举超越竞争和截流， ? 保健力 多户型组合，舒适性户型满足换房客户的需求，紧凑户型主打首次置业客户;多户型组合入市，扩大目标客户范围，实现热销和资金回流。资源条件好的产品在后期销售，为价格的进一步提升提供产品支持。利用住宅提升区域地块的成熟度，从而带动区域内的购物需求及其他需求。商办类先期的体量需要适度控制，主要为住宅服务(包括人流，同时也兼顾区域形象和后期市场培养的需要)。 目前市场上主力户型同质化严重，都为120-140左右的三房为主，若本案也坚持此户型，则竞争激烈，房价总价高，去化是个难题，所以建议适量降低大三房比例，增加小三房比例和2房比例，规避竞争风险，总价会得到控制，客户接受度提高，而对于开发企业单价会有所提高，利润也会提高; 二、项目规划与建筑设计 (一)设计理念及原则 根据市场定位，本项目立足中偏高档楼盘，走大众化但高品质路线，以“舒适水居社区”的开发理念为主导。社区的基本特征是:舒适、雅致、现代文明、文化氛围浓郁、生活便利、悠然自得。本项目规划建筑设计贯彻以下要点: ? 实现项目价值最大化，充分利用地块条件打造更多的商业体量，将滨江商业区的商业发展价值充分发挥; ? 将海派建筑风格的文化进行充分的挖掘，以文化包装产品，赋予建筑语言及灵魂，提升产品附加值; ? 基于核心竞争力的原则:最大化发挥景观价值，以突出观景价值为首要原则，以中央水景为核心，楼座形成围合状; ? 突出产品品质感，做足容积率，拔高楼层，挺拔高耸的建筑形象突出品质感;降低建筑密度使规划中央大水景成为可能; ? 在布置大塔楼时，多保证户型的舒适性，将优势资源优先分配给高档次产品; ? 以规划平面的气势、序列、边界感等充分体现高尚景观住宅定位，具有文化情趣的可参与性开放空间; (二)总体布局建议概要 昭示性的建筑摆布 景观资源优势最大化 周边关系的良好呼应 ? 商业 体量更大了，但保证住宅的品质不受影响;建筑同时也是一道亮丽的风景; ? 以中央水景为核心形成围合，保证楼座均可观景，水景边界线尽可能长，使楼座尽量靠近水; ? 以内部景观和外部景观资源的强弱对资源占有度进行分级(1级为最优)，作为户型分布和开发推售顺序的依据; ? 外可观澜沧江景，内可观本项目巨大水系，是本项目的楼王位置; ? 资源价值次优; ? 可观江景，同时视野较好，景观价值优; ? 无特殊资源，但高层可观景观; (三)产品布局建议 (四)交通组织建议 目标客户主要通过景亮路进入本项目，为此建议主入口设置在此路段，交通方便。 顺应项目临街车行方向，入口设置在靠怡景湾一侧，进入小区后直接通地下停车库，车库出口则布置在靠景洪港一侧。最大程度的实现人车分流。 商业人流则由商业广场入口进入。 (五)建筑风格表现 ? 建筑风格 经典海派风格 清新雅致、简洁大方、线条明快、注重整体效果的现代风格为主，高层体现挺拔的建筑视感。天际线与轮廓线:天际线高低错落，同时，利用檐口、腰线、窗台、阳台、座基的变化，丰富外立面的轮廓线。 ? 入口精神堡垒打造 ? 入口海派形象门打造 ? 建筑立面构造及用材建议 ? 外围:项目外围裙楼商业部分在风格上可运用老上海石库门元素的骑楼，架出部分外廊，或者也可挑出雨棚，塑造海派或西式的休闲商业感觉。 ?公共部位,,外立面，为了体现项目品质及体现整体风格，增加产品附加价值，外?娌捎枚问缴杓疲捎煤熳?蚯嘧?妫右圆,ё楹希逑植返拇笃?戎于??建筑细节:细部处理根据建筑建筑观景特点处理，在观江景位置采用弧型处理，最大化增加观景面(阳台处理采用玻璃材料，建筑顶部处理增加造型，且结合灯光做法。 ?色彩方面:以暖色调同色系组合搭配，体现产品的现代、明快风格。宜选择咖啡色、米色、棕色、赭色等色系。 ? 商业街建筑示意: 商业立面可参照上海新天地，以红砖、青砖和石料为主要贴面材料，将上海石库门的元素做足。 ? 街区风格建议 ? 海派街区元素挖掘 ? 立面装饰 ? 住宅区建筑风格: 住宅风格为现代海派风格，结合傣族干栏式建筑及国际建筑风格的元素，海派和国际元素精良放大。 (六)景观布局建议 小区外围景观:充分利用西面澜沧江的自然景观及南面、西面绿化带，运用渗透、借景的手法，在景亮路布置高层建筑以便可以看见澜沧江景，并在设置景观体系时将外部景观因素引入内部。 小区内部景观:建议做适度大的景观公园和广场，要体现均好性，构筑适度的广场花园开敞空间与组团绿地、庭院绿地形成较好的绿地系统，景观丰富，步移景异，建筑密度较高处运用部分底层架空和过街通道，形成通透优美的居住环境和邻里交往空间。园林以植被为主要要素，园林以水为主要要素。 ? 社区园林主题概念(园林主题意向) 景观上，我们建议以主题性组团景观，将整个社区打造成一个世界风情园。 爱琴海景观风情:浪漫、典雅，温馨——爱琴海风情的典型特征，和地中,缜橄嗨疲嵌嗔艘环治幕牡自獭? 浅水湾号称“天下第一湾”，也有“东方夏威夷”之美誉。浅水湾是香港最高尚住宅区之一，也是香港最受欢迎及交通最方便最具代表性的泳滩，是游人必到的著名风景区。这里的阳光、沙滩、海水确实令人意荡神驰... ? 中央水景+生态水系 ? 规划建议:可采用空中花园设计，在中间设有空中花园，充分体现项目的水生态特征。 (七)户型 目前主力购房者的敏感点分析 强调赠送面积的最大化 VS 赠送面积单价折算; 实现面积可 控，保证各空间功能最大化 VS 多功能面积创造价值; 强调面积的紧凑，实现空间功能合理性 VS 减少总价抗性; 在常规面积前提下，实现功能合理性 VS 常规; 强调空间变化，引领全新生活方式 VS 产品正(增值不多)负(存在风险) 价值的影响. 关键词:从住的更大到住的更精细 功能合理的前提下，强调户型面积控制的下限; 有效保证产品户型各空间功能完整; 户型设计力求同面积前提下多功能，同功能前提下少面积; 强调适当的赠送空间; 重视户型向外的视野开阔性; 采光通风要求下，卧室采光优于厨房和卫生间采光; 实现产品户型配比的多样化，丰富产品线(以功能齐全三房产品为主，两房、一加一的一房和少量的顶跃、复式相搭配). (八)高层住宅户型配比 ? 户型配比建议:以下户型配比基于住房占比的面积比例: 房型 面积段 总面积比例 舒适四房 140?以上 8% 紧凑四房 120?-140? 10% 豪华三房 130? 5% 舒适三房 110-125? 20% 普通三房 100-110? 25% 舒适二房 90—100? 10 普通二房 70-90? 15% 一房一厅 50—60? 5% 单身公寓/一房一厅 35—45? 2% 根据市场调研:目前市场上主力户型都为130-140左右的大三房，以改善型和刚性需求为主。但从每个个案来看，同质化严重，竞争激烈，房价总价高，所以建议适量降低大三房比例;同时小户型公寓量也较多，建议公寓产品突出性价比，可在户型空间上做突破，如复式楼，增大附加值。 ? 规避同质化恶性竞争，我们建议设置2房，同时保证大房型景观位置; ?在户型功能设置上，入户花园可设置于大户型中，同时主卧室套房设计。小户型突出性价比优势，增加赠送面积; ?户型空间布局上，可设置复式楼，顶跃复式、错层等，增加产品卖点，同时也是增加产品的高附加值; ?舒适性上:凸窗、阳台、露台，打造空中庭院生活 ? 户型设计参考: ? 四房户型设计要点: 结合景洪市场来看，四房的户型主要是有一定经济实力的客群，仅次于大三房和2房的设计，建议本案保持一定的4房比例，来满足这部分客群需求。 基本设置:南向、景观良好、方正实用、南北通透，主卧设置独立衣帽间、设置工人房或储物间，主卧?22?、不少于两阳台 创新方向:设置双套房，设置入户花园，赠送入户花园或阳台，户外面积? 20?，餐厅、主卫、次套房卫生间、厨房景观良好，主卧设置多功能空间，餐厅、厨房整体考虑统一设置。 客厅与卧室以超大观景阳台相连;拐角式大阳台、大飘窗，让卧室别具格调;主卧独立衣帽间，超大卫生间，舒适尊贵享受;室内空中花园，让居住别具自然格调。 ? 两房户型设计要点: 景洪市场2房户型仅次于大三房，以刚性需求和部分投资为主，去化率较高，考虑到本案购房群体的演变及高端形象的展现，价格的拉升，投资客群会逐渐增加，刚性需求也会逐渐转移到2房，所以建议2房比例。 面积70-90? 通过凸窗、露台等多个点增加2房的舒适性; 客厅可采用横厅设计，结合露台改成一间房，使用方便。 ? 小区泛会所架空层处理建议 架空层可用作景观空间或健身娱乐空间，同时为解决项目停车位的问题，也可以与外围或靠景洪港一侧的架空层用作停车位。 ? 康乐设施:老人、儿童的娱乐休闲环境将是一道重要突破口 ? 不同风格的标识系统 ? 环境景观系统建议-----有情趣的道路绿化系统 ? 物业服务 ? 硬件系统:建议增加可视门 禁系统、电子锁匙，以增加物业的安全性;安装服务铃连接到物业，提升项目的服务档次 三、办公和酒店式公寓 (一)产品设置 产品类型 产品功能及特征 公寓产品 SOHO公寓 主打商、住两用功能(偏重办公)，中、小户型为主，自用、投资兼备(稍偏重自用)，无酒店式服务功能，价格中端。 酒店式公寓 主打商、住两用功能(偏重住)，小户型为主，自用(商务居住/度假居住)、投资兼备(偏重投资的比例较大)，有酒店式服务功能，有江景优势，价格高端。 ? 写字楼面积分割: ? 建筑形态在追求独立的同时，内部空间要求能灵活分割，要注重内部空间的实用性，适应不同规模的企业发展需求的任意组合。 ? 尽可能设立独立的入口和进出通道，同时保证业主之间不互相干扰。 ? 面积分割可达到70,200平米。 ? SOHO公寓 ? 挑高小户型设计要点建议 ? 层高:5.1米 ? 面积:主力户型为85平方米左右;少量在65平方米左右 ? 内部设施:卫生间及厨房 导入复式创新概念，营造更新更灵活的公寓空间，提升产品力。小户型酒店式公寓不再是简单的模式复制，更具情趣的复式创新设计，三重空间概念有效提升产品竞争力。户型特点:传统公寓产品的改良户型，阳台、餐厅、客厅，一应俱全 ? 配合整体形象，营造经典彩条色彩，表现现代商务社区的张力，并达到整体的和谐统一，“都市典雅现代主义”的建筑格调。 (二)会所配套 设计一栋办公综合楼。高端项目，会所是进行全层交际的主要场所。但是目前景洪市场对会所的展示功能及以后的服务功能还处于盲区，所以建议本案重视会所的服务配套，将会所打造成本案的重要卖点，支撑项目的高端形象。 (三)大堂设计:挑高6米-9米;装修风格标准:星级酒店装修标准。地上部分设置接待休息区，电梯厅等。地下部分休息，信报投递等设置。 四、商业定位 ? 商业面积测算: 由项目规划定位摆规来看，商业的投影面积约占整个社区建筑投影面积的一半，可判断出商业面积约为 占地面积 27119.18平方米 总建面积 13万平方米 容积率 小于5.3 建筑密度 小于35% 则:商业面积约为:18900?(两层商业) ? 商业定位: 海派庭院美食街 景亮路外街搭设阳棚，凸显街区风格，进入项目内，内部街区则结合户外搭设桌椅，构建足够海派的休闲餐饮街，中间贯通后连接南部公园及滨江商业街，既实现了项目价值的最大化，同时也与周边配套及业态互相烘托。 第三部分:策划篇 一、产品卖点陈述 1、沧江新区核心带，江北正中轴; 2、沧江外滩，江景一览无余; 3、海派建筑经典传承，文化韵味极具浓厚; 4、内有海派风情园林，外有规划公园，景观独树一帜，生活无上舒适; 5、大面临近江北主干道景亮路，商业发展前景极为可观; 6、临近景洪技校、景洪民中、二小、三小、党校，文化氛围浓厚，大兴超市、天顺超市一步之遥，生活极其便利;傣泐金湾商业街近在咫尺，娱乐休闲、餐饮美食就在家门口，入则宁静，出则繁华; 7、户型极具多样，符合不同客群居住需求; 二、核心卖点提炼 三、项目主题及概念概念定位 1、定位手法:依据定位策略，采用塑造+挖掘两大手法实现项目定位 2、主题概念定位 海派文化钜献，外滩水景观邸 以海派文化作为项目的文化精髓，结合地域的特殊性，进行概念诉求 四、主题概念延展: 1、国际人居空间 站在区域板块未来高端生活中心的高度，塑造 符合中高端客户群体居住生活的高尚社区。 在建筑的诉求上展现国际建筑风格、海派风情与傣族文化的融合; 从国际化的视野，现代化的设计思路，人性化的开发理念，诉求西双版纳独具特色的居住社区。 通过整体规划、建筑单体设计和景观规划方面的表述体现其现代美宅的理念。 2、大公园 小园林 描述项目周边关系，以未来板块的规划发展烘托产品居住的舒适性; 对社区园林景观进行诉求，描述景洪少有的景观社区理念; 3、海派与傣式风格的结合 通过上海与西双版纳两地文化之间的情缘，炒作产品与文化的融合性; 形成对上海等地外来客户的主题吸引，促进外来客群认知;。 4、江景宅邸 宽景社区 江景房的价值及其稀缺性描述; 社区景观与外在景观、视野的融合性; 通过产品品质、物业形象等塑造，提升社区整体品位。 五、产品核心竞争力 通过文化的包装，社区品质、物业、景观的打造，使项目的竞争力与周边项目以及景洪的项目全面区分开来。 六、项目文化定位: 海派国际文化 售卖上海 借助版纳与上海之间的特殊情结，打上海文化牌，同时吸引两地受众的关注 海派文化，是植根于中华传统文化基础上，融汇吴越文化等中国其它地域文化的精华，吸纳消化一些外国的主要是西方的文化因素，创立了新的富有自己独特个性的海派文化，其特点是:吸纳百川、善于扬弃、追求卓越、勇于创新。 ? 海派文化表现: 1. 上海的建筑文化 正是在“海纳百川，兼容并蓄”中造就了中西并存、中外合璧、艺术交融、风格独特的“世界建筑博览会”; 2. 上海的舞台文化 正是在“海纳百川，兼容并蓄”中形成了本乡本土的“申曲”(沪剧)与国剧京戏、越剧、淮剧等地方戏，以及来自域外的话剧、芭蕾舞等百花争妍的“大联袂”; 3. 上海的音乐文化 正是在“海纳百川，兼容并蓄”中由乡土气息浓烈的“紫竹调”，吹来了喜气洋洋的“广东音乐”、喧腾激越的“欢庆锣鼓”、回肠荡气的“二泉映月”，以及来自欧美的交响乐、铜管乐、管弦乐; 4.上海的书画文化 正是在“海纳百川，兼容并蓄”中不但传承、光大了传统中国书画的风骨，出现了被称为“海派”的“海上画派”，而且使发源于古希腊的雕塑艺术和来自文艺复兴发祥地佛罗伦萨的油画艺术在这里留下了“神秘的微笑”。 七、项目案名及推广语提炼 ? 主推案名: 海上邻里 御品江山 ? 备选案名: 御品海尚 ? 推广语: 在景洪外滩 偶遇上海 第四部分:推广篇 一、推广总策略 牢牢把握推广核心: 三大刷新，抢占策略制高点 刷新，除旧更新。 本次推广的总体策略正是通过“刷新”社会的固有理念和客群，来逐步进行项目推广，建立起项目独一无二的特质。 ? 三大刷新: 刷新观念 + 刷新市场 + 刷新客群 二、整体推广思路 文化渲染+现场体验+PR活动 文化渲染:产品文化塑造与延伸、推广中的文化诉求、文化类活动的举办; 现场体验:接待中心文化包装、海派景观样板段、海派文化广场、海派会所; PR活动:结合项目的产品文化进行活动炒作，提升知名度的同时诉求差异性。 三、全案推广策略细化 第一阶段:强调唯一性定位 沧江新区临江板块的稀缺价值 整合项目，全力炒作地段的唯一性，引起社会广泛关注 第二阶段:概念炒作 “新文化地产”之“海派文化”概念 产品导入，强力定位产品的文化精髓、市场个性和独特主张 第三阶段:卖点细分 临江价值与项目景观价值之间的结合 产品的文化、品质、景观的整合传播 第四阶段:实品展示 独具海派风情的样板 段正式接待参观 吸引目标客源关注，为现场造人气 四、全案推广方式 ——新立体传播 生活型态营销在新立体传播中的应用 1、整体推广计划 2、广告调性设定 3、推广通路选择 4、PR活动策略制定 5、SP推广活动 6、参评奖项 (一)整体推广计划: A、现场整体包装计划(现场围墙) B、现场接待中心 接待中心风格与项目产品相靠，既然产品定位为海派文化建筑，那接待中心就建设成一个海派文化的体验场。 接待中心选址:当前项目施工房位置。 C、创新网站推广计划 (二)媒体运用策略 本项目目标客户定位、楼盘销售的特征决定本项目媒体选择上，户外广告将起着较重要的作用;本地无主流平面媒体，因此我司建议: 1) 本项目的媒体策略: 以文化策划 (PR活动) 为主、户外媒体为辅 ——其它媒体补充 在不同的推广期根据相应的推广策略安排媒体组合 2) 媒体选择考虑因素: 户外类:高炮/看板/道旗/楼体广告(市区必须获得广告位、借助接待中心，做拦截式展板) 现场类:现场售楼处包装/基地围墙包装/DM/楼书/房型单片 (三)PR公关活动 1) 项目奠基仪式 ?小规模举办，邀请相关领导、相关合作单位、民中领导等参与 ?借助对项目动工的炒作，宣告项目正式开建，促进客户信心; 2)“海派文化体验中心”正式对外开放 ? 接待中心开放剪彩，宣布正式对外开放 ? 利用海派文化的包装诉求，吸引客户关注体验，诉求产品的与众不同; ? 借助礼品盒宣传资料的投放，扩大客户对项目的好感度; 3)海派文帐跽? ? 结合项目的文化定位，举办海派文化展示会，包括海派艺术品、海派服装秀、海派装饰、海派舞台文化(评弹、戏剧等) 4)邀请周立波海派清口秀亲临版纳现场 ? 利用开发商在上海的资源，与相关文化传媒合办海派清口秀周立波亲临版纳活动; ? 通过项目冠名或阶段性的形象代言，大幅度提升项目的影响力; ? 借助这一影响省内乃至国内的活动，大大提升项目的知名度，获取更多的外来客户资源。 5) 海派文化产品推介会 ? 确定预售许可证的办理时间后，邀请意向客户和蓄水客户广泛参与，告知销售策略，进行前期认筹; ?规划设计单位介绍项目规划，物业管理公司介绍物管服务，销售公司告知销售策略，施工单位介绍工程进度; 6)2010年度云南“新文化地产” 楼盘评、及最佳景观楼盘奖奖发起 ? 申请楼盘奖，提升楼盘地位，获取更高的关注度 7)景观样板段接待参观 ? 项目施工阶段率先打造景观样板段，接待客户参观，以实景促进项目的营销。 五、推广时间节点安排: 六、项目各阶段推广策略 1、引导期策略(暂定7个月——源于项目特殊性) 多种手法并用，树立楼盘形象和知名度;引而不发、从舆论上加强推动本案核心形象与理念的广告攻势，引起客户对本案的好奇心，为开盘蓄势。 ?推介形式:以软性广告为主，硬性广告为辅;接待中心、销售物料、围墙、重要位置的户外看板、配合PR活动。 ?广告策略:以新闻传播和概念传播两大手法结合的方法。 2、开盘、招商、强销期策略(暂定4个月) 在强销期通过充分的广告轰炸引爆开蹋斐?谕獾娜攘移眨圃焐疲茉毂景付捞匦蜗?快速建立及扩大本案知名度，积聚人气,引发抢购风暴。 ?推介形式:硬广告为主，各种宣传手法全面配合; ?广告策略:以新闻和产品共同传播的推广策略。 3、持续期策略 (暂定3个月) 保持销售的良好势头,稳定去化。广告投放量虽有所减弱，但仍应保持一定的势头，同时对一些难以去化的房型进行针对性诉求，吸引目标客群对本案的关注，保证产品稳定去化。 ?推介 形式:软硬广告结合，配合适当的SP活动; ?广告策略:建立以产品传播和现场传播为两大主要手段的推广系统策略。 4、清盘期策略 (暂定2个月) 通过少量广告结合针对性极强的SP活动，促进剩余房源的最后去化。建议根据销售实际情况，及时调整销售策略，建立并扩大本案知名度，为二期推出打好良好的市场基础。 ?推介形式:软硬结合广告宣传，并结合一些SP活动 ?广告策略:对一些难以去化的房型进行针对性诉求。 七、媒体计划 媒体名称 时间(起止) 完成天数 主要工作内容 户外广告 3月10日—6月1日 80天 户外媒体寻找和确定 6月1日—6月10日 40天 户外大看板设计、发包(形象传播) —2012.03.10 30天 围墙广告 2012.05.10—2012.06.10 30天 霓虹灯广告 销售道具 —2012.06.10 30天 项目沙盘 —2012.06.10 30天 礼品制作 2012.06.1—2012.06.10 10天 销海设计、印刷 2012.06.16—2012.06.20 5天 VIP卡设计、印刷 2012.06.1—2012.09.01 30天 楼书设计、印刷 2012.03.10—2012.04.10 20天 VI系统延展 2012.06.01—2012.06.15 20天 销售折页 2012.06.01—2012.06.10 20天 一期户型单页 2012.06.16—2012.07.01 10天 巡展所需易拉宝2块 电信媒体 持续 持续 短信群发: 售楼部开放信息、产品 说明 关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书 会信息、内部认购/开盘信息 PR活动 2012.06.16 1天 接待中心开放仪式 活动内容:宣布项目工程正式启动，接待中心全面对外开放。 2012年8月 1天 海派文化艺术展 活动内容，认识海派文化，加深和拔高项目印象，形成圈层公关。 2013.03.02 (周六) 1天 产品说明会 介绍内容:项目规划主题、项目文化底蕴、建筑设计、产品理念、价格和销售政策公布 2012.03.16 (周六) 1天 开盘活动 现场认购客户抽奖活动、现场文艺表演消化前期蓄水客户、锁定意向客户转为成交客户 室外巡展 2012年8月 15天 景洪各人流集中的商业广场及企事业单位、政府机构进行项目宣传 寻找意向客户，扩充蓄水资源 2012年9月 10天 周边农场及其乡镇进行项目宣传，寻找意向客户 ，扩充蓄水资源 平面媒体 昆明《加油周刊》 2012.06.15——2013.03,31 持续 形象概念炒作 持续 核心卖点炒作、文化渲染 平面媒体 邮政夹报 2012.06.15——2013.03,31 各阶段 项目形象炒作、各阶段活动、项目各分卖点 网络媒体 2012.01.01—2012.01.30 30天 项目网站建立 VCR 2012.05.01——2012.06,.15 45天 项目整体形象 第五部分:销售篇 营销节点控制 项目预计2012年8月面世，2013年3月一期正式开盘，2013年6月2期推出 一、项目营销策略 (一)整盘策略模式: “三先三后”战术的应用 “三先三后”的战术方针，即: ?先造势，后开盘 ?先做景观，后建房 ?先做样板房，后卖房 (二)项目总体营销步骤 第一步:全面更新项目现场包装，产品形象高端亮相 第二步:大型公关事件活动，强化商业品牌形象和独特个性，树立市场投资与经营信心 第三步:招商先行，引进龙头品牌商家，助推项目品牌发展并促进 销售 第四步:分批开盘，控制销售节奏，不断创造热销狂潮。 (三)策略细化 策略1:细分市场-1 景洪本地市场:实现资金快速回笼 (1)再细分市场: 1、城市新贵——居住景洪的外来高端人群; 2、江北客户第一居所需求及改善型的目标人群; 3、景洪区域的国企和行政单位、私营企业; 4、对休闲度假产品需求的目标人群; 5、投资需求的富裕阶层人群。 (2)购买行为特征: 1、绝对的性价比和眼见为实的现场实景; 2、追求产品的保值升值; 3、临近项目，换房及改变生活形态。 ? 细分市场2: 外围市场:实现产品价值的提升 (1)再细分市场: 1、外地有度假、休闲、养老需求的富裕中产阶层; 2、景洪以外的各县城、乡镇，欲跻身景洪生活行列的相对富裕阶层; 3、版纳各农场、茶厂、家具厂等消费客群; 4、版纳各学校的教师、干部; 5、外地驻景洪的高端商务人士; 8、外地各商会带来的投资、投机人士。 (2)购买行为特征: 1、对稀缺环境的需求; 2、降低生活成本; 3、投资需求。 策略2:启动细分市场的差异化营销-1 ? 景洪本地市场启动策略 ?多渠道联动 项目现场设主接待点，在市区寻找酒店或次接待点配合展示; 行销与坐销相结合，针对版纳各县及乡镇的巡展策略; ? 项目未动，形象先立，来访有礼、现场逼定 策略2:启动细分市场的差异化营销-2 ? 外围市场启动策略: ?主动寻找在当地有社会影响的组织或企业，商谈相互合作，以之整合当地现有的 社会资源，进而在当地逐步推广。 比如:昆钢(昆钢欲在勐养建物流基地) 黎明农场、东风农场等地 (或以上当地实力中介代理公司合作，成立分销渠道销售) ?合作推进: 组织看房团或团购客户(通过昆明媒体组织) ? 寻找大客户 (需要事先设定良好的拆佣体系和奖励制度) 策略3:拓展方向—渠道行销，圈层围剿 ? 景洪市场: 以江北区域为核心，抓住最具实力的增量客层和企业、组织，形成大批量的集团团购。 ? 县级乡镇市场: 拓展县级各乡镇行政单位的主力圈层客户(主要以行政单位、农场、茶厂领导为主)，构架关系链条，多渠道促进团购成交。 ? 外地市场: 以资源型企业主相关联的圈层拓展为主。 采用搞定圈层的“领头羊”，使拥有产品成为圈层的专属价值，身份识别标杆，形成“羊群效应”。 利用开发公司来自上海的资源优势，在上海进行推广。 策略4:差异化的价格策略 低开高走、大步快跑、占领份额、现金为王 ? 差异化定价策略:分别构筑不同的价格体系，迎合不同客户的购房心理: ? 一口价: 将若干特定单元定为如66万元/套、88万元/套，简洁明了、吸引市场关注。 ? 毛坯价: 部分产品去掉精装修，降低单套总价，令客户感觉实惠。 ? 精装修价: 部分资源较好的房源可暂行设定略显较高的带精装修售价，以之作为价格参照，可以挤压促使目标客户购买物美价廉的其他产品。 ? 团购价: 最大折扣的实际成交底价，团购活动可以适时委托第三方代为发起并组织(搜房、焦点等) 或可在推售物业时按局部若干组团、若干产品组合，作为“价格特区”吸引市场关注。 ? 产品的价格走势示意图 策略5:解决营销障碍—1 每个细分市场在营销当中都会遇到不同障碍，建立保障体系，解决营销障碍，共同树立客户信心: (1)景洪本地客户: 价格信心保障:不会降价、不会贬值; 工程信心保障:保质保量、如期竣工; 退房保障:“无理由退房”的承诺。 景洪城市发展潜力体系; 城市居住环境体系。 交通配套保障:现场实景、未来规划， 四通八达的交通网络; (2)外地客户: 品质保障:使客户尽早体验到良好的居住品质，强调品质感; 升值保障信心体系——树立高性价比的超值投资标杆; 区域发展保障:经济成长、社会发展，增速现状与远期规划 策略6:建立完善的客户服务、研究体系 客户会:本案与客户之间的长久的沟通平台; 促进“以老带新”成交，降低推广成本。 尊重市场规律，将全年目标进行拆分，以季度或营销阶段为单位，视市场情况和客户情况，迅速调整项目的销售策略和推盘策略。 坚持“客户说了算”，掌握了客户分析方法，我们就能实时监控客户价值变化，进而迅速调整项目策略，最大限度消化项目所吸纳的客户资源。 设立完善的客户档案集中管理中心，进行优质高效的客户管理。 每日汇总各销售人员的客户资料，进行分类归档，分析各类客户的心理与想法，研究采取策略与方法，并监督各销售人员跟踪落实。 另外客户档案集中管理中心定期汇总意向客户的区域性、行业类型、关注楼盘要素等，为后期的营销策略调整提供依据。 登记客户分级: A级:团体客户; B级:购买意向非常强客户; C级:有购买意向，但处于多个楼盘比较之中; D级: 目前尚无购买意向，但有非常强的经济实力; E级: 无效客户(同行市调人员、无意造访客户等)。 已购房客户分级: A级:意见领袖，并已成功介绍多个新客户购买; B级:忠实客户，并已成功介绍一个新客户购买; C级:普通客户。 策略7:强化性价比的策略 在目前的经济情况下，只有你的产品具备投资价值，才能让消费者心甘情愿的出手。 在目前宏观情势下，我们的目标是“量”，而不是“价”。 而对于消费者来说，他们买的则是“价”，强调的是投资价值，最为敏感的话题即为“性价比”。 最终本案将为客户提供: 买的起的、最好的总价高的产品。 (1)对于总价高的: 在市场最低迷的时候，就是要投资最有价值的产品。 或者以低成本改变生活模式～ (2)对于低总价客户: 在项目整体价值的依托下，在最早的时机出手，实现投资保值升值的机遇。 策略8:多媒体接待中心、现代化销售道具 接待中心内的展示系统采用触频式多媒体体统，可以三维的形式对楼盘及户型的各个角度进行视觉传达，信息量广泛、表现也更为真切。 多媒体销售道具的利用，不但能表现楼盘的专业，也能提升楼盘的形象档次，也是开发公司品牌实力的一大展现。 对售楼人员配备Ipad掌上电脑，利用现代化的销售工具展现更专业的销售水平。促进项目销售的同时，也能增加客户的认同感。 SHAPE \* MERGEFORMAT 策略9:体验式营销—打造样板段，制造现场体验与感动 第一重:动线与交通系统。 城市户外高炮与项目工地现场的视觉系统构建。 第二重:现场销售中心。 第三重:样板示范区 + 实楼样板间的精心打造。 第四重:服务体验。 保安、保洁、工程、物业管家、销售团队的综合性服务体系。 二、营销价格策略 1.价格的影响因素 (1)自身投入的因素 是投入的体现，而房地产价格是产出的体现。因此，自身投入与房地产价格关系密切，一般说，自身投入大的房地产价格高，自身投入小的房地产价格低。 (2)品牌、信誉、物业管理等方面因素 品牌想、信誉方面的因素主要反映房地产企业的市场竞争力，社会影响和在顾客心目中的地位。 物业管理因素反映物业 管理企业对物业的维修，管理，服务质量的高低 房地产自身的实物和品牌、信誉、物业管理等方面因素放映了房地产的品质，显然房地产品质优的价格高，房地产品质差的价格低。 (3)产品自身因素 物业方面的如权力性质(所有权、使用权、完全产权、不完全产权等)、土地性质、城市规划限制条件(容积率、建筑高度、绿化率、建筑密度等等)都是影响定价的因素。 (4)区位地理因素 区位形成一是先天条件，二是后天人工影响。繁华程度、交通条件、工作生活便利程 度、周围环境等等决定项目定价。 (5)市场需求因素 房地产需求是指顾客在某一特定时间内，在某一价格水品，对某种房地产所愿意购买且能够购买的数量。形成需求有两个条件:顾客愿意购买、顾客有购买能力。 另一市场需求指房屋供应量，若同一时间房地产项目较多，同质产品供应充足，购买力被分散，造成供求关系失衡，因竞争而影响定价。 (6)政策因素 由于房地产在国名经济中的重要地位和作用，所以房地产是政府的重点调控对象。当 房地产过热或过冷时，政府就会要出台一些法规政策，抑制市场。税收政策，金融政策，都会影响到地产商和购房者的成本。 2.房地产定价方法 (1)成本导向法 固定成本导向法:主要从静态出发，立足于房地产销售前与销售中发生的一切成本费用， 再加上预期盈利作为销售价格。固定成本加成定价带有明显的卖方市场色彩。 变动成本导向法:单位变动成本与单位产品贡献额之间定位售价，其理论依据是只要达到销售盈亏分界点，贡献额不仅可以弥补固定成本。而且会带来利润，攫取市场份额。 盈亏平衡法和目标利润率法:分别从保本不亏和获得利润率两个层面计算笠邓艹惺艿募鄹竦紫摺,捎谒鞘且栽げ獾南哿课问哿坑惺且约鄹竦暮ザ牧街至亢苣寻盐眨源酥贫ǖ募鄹褚材岩杂牍丝偷囊笙嗍视Α? (2)竞争导向法 竞争导向法是以企业所处的行业地位和竞争定位而制定价格的一种方法。其具体的定价策略有以下三种: 领导者姿态定价:在区域性市场上处于行业领导者地位的开发商，可借其品牌形象好、市场动员能力强的优势，使价格超过同类物业的价格水平。高价不仅符合其精品定位市场目标，也与可以稳定价格维持市场形象的定价目标一致。采取该定价策略的条件是:需求弹性小，受求新心理驱使，购房者求购心切，愿意出高价，因此可以取得巨大利润，并把握今后价格主动权。 挑战者姿态定价:对于具有向领导者挑战的实力但缺乏品牌认知度的企业。适宜以更低的价格将看得见的优惠让利于买方。这样可以促进销售，扩大市场占有率，提高企业在行业中的声望。该定价策略的前提是:市场容量大，需求弹性大，潜在竞争威胁大，在市场被他方抢先占领的情况下，这也是挤入市场的较好办法，待销路打开后，可以适当提高价格。 追随者姿态定价:当物业推出时，也可选择当时市场同类物业的平均价格。，虽其定价目标缺乏特色，但对于竞争激烈、需求弹性较低的房地产市场，不失是一种稳妥方法，尤其适用于产品特色性不强、开发行业地位一般的物业。 (3)项目销售价格定位: 竞争产品权重系数比较定价:住宅产品 比较内容 比较因子 权重 类比A:9号公馆 类比B:告庄西双景 类比C:林雨江畔 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 地段资源 市政交通 10% 1 0.1 0.9 0.09 0.9 0.09 项目周边环境 8% 0.9 0.072 1 0.08 0.7 0.063 周边市 政配套 10% 1 0.1 1.1 0.11 0.8 0.08 投资价值 4% 1 0.04 1.2 0.048 0.8 0.032 项目可提升价值 建筑风格 6% 1 0.06 1.1 0.066 0,9 0.054 单体户型设计 6% 1 0.06 1 0.06 0.09 0.054 设备、材质档次 8% 1 0.08 1 0.08 1 0.08 建筑规模 6% 0.8 0.048 1.2 0.072 0.7 0.042 空间布局和环艺设计 5% 0.9 0.05 1.1 0.055 0.7 0.035 小区配套 6% 0.9 0.054 1.2 0.072 0.7 0.042 物业管理 8% 1 0.08 1 0.08 1 0.08 发展商品牌和实力 7% 0.8 0.056 1.1 0.077 0.9 0.063 价值实现的经济因素 区域规划 6% 1 0.06 1 0.06 0.9 0.054 政策方面 10% 1 0.1 1.1 0.11 1 0.1 合计 100% 0.96 1.06 0.869 当前售价 3700 5000 3500 修正系数 = 地块差异修正系数+项目提升因素修正系数+外部经济政治环境修正系数 ? 项目住宅售价=?(可比案例成交价格?修正系数)/N(可比楼盘数)=(3854+4717+4028)/3=4200元/? (注:当前可售均价) ? 商铺价格测算: 楼盘周边商铺的可参照性不强，金色佳园及秋实园商铺一层售价13000元，但客户接受度不高，去化极弱，而9号公馆一层商铺定价16000，但客户的接受度也较弱，当前没有去化，介于江北当前接受度较弱的原因，建议商铺一二层均价结合傣泐金湾当初售价。 商铺一二层(一拖二)均价8000元 三、资金回笼计划 按产品线推盘回笼资金计划 分期 项目一期(12年10月-13年4月) 项目二期(13年5月-13年12月) 分期总销 466463760元 221513040元 阶段推盘类型 住房 商铺 住房 商铺 阶段总销 375743760元 90720000元 161033040元 60480000元 阶段占比 住房70% 商铺60% 住房30% 商铺40% 注:以上资金回笼计划以现有项目经济指标为准，依据现有市场数据为准则，如经济指标有变动或者其它因素导致的变动，则以上测算将相应变动。最终资金回笼以项目最后实际回笼资金为准，以上资金回笼计划主要作为开发商开发项目的市场参考。 附件1:项目经济测算 经济指标 占地面积(亩) 41.52亩 总建筑面积(m2) 146704 建筑密度 35% 容积率 5.3 销售额 物业类型 面积 销售额 单价 商业 18900 m2 151200000 8000元/ m2 住房 127804 m2 536776800 4200元/ m2 总销金额 687976800元 成本 建筑面积(m2) 合计 单价(元/m2) 1、征地成本 (157.4万/亩) 65350000元 2360 2、开发成本 146704m2 322748800元 2200 3、开发费用 146704m2 (地价+成本)*10% 31474680元 215 4、管理费用 146704m2 7335200元 50 5、相关税费 146704m2 a、营业税(总销5%) 146704m2 34398840元 234 b、城建税(营1%) 146704m2 施工方负责 c、教育附加税(营3%) 146704m2 1031965元 d、印花税(0.03%) 146704m2 206393元 e、土地增值税(建安成本0.5%) 146704m2 1246984 费用总合计 463792862元 所得税(总利润25%) 56045984元 1、费用标准按政府有关文件及市场通用价格相结合的情况考虑。2、本估算应属于动态值，需根据各种信息资料不断调整。 总销售额: 687976800元 总 成 本: 463792862元 毛利 润 : 224183938元 净利润约: 16813万元 谢谢指导 PAGE PAGE 2