写字楼物业服务方案

写字楼物业服务 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 一、管理整体设想及策划（一）管理整体设想结合写字楼的开发理念，确立管理总体思路，将这种开发理念连续到物业管理中，坚持向全体业主供应专业化、规范化、共性化物业管理服务，同时帮忙物业推广，使之在城市商务区呼之欲出。1、写字楼物业管理服务与酒店式管理服务相结合的管理模式。在经济飞速进展的背景下，物业的品质发生了很大的变化，物业管理也不能墨守成规。依据楼盘和业主的特点，寻求写字楼物业管理服务与酒店式管理服务的最佳结合点，以制造符合实际的、受宽敞业主欢迎的物业管理新模式，即“酒店式服务、写字楼式管理”的物业管理模式，并努力寻求共性化服务与规范化服务的结合点。既强调规范化服务，又重人性化服务，使业主能够各取所需，各得其乐。拟完善以下物业管理服务：◎建立客户服务中心。客户服务中心将是我们与业主、访客沟通的主要窗口和桥梁，全部服务需求将通过因特网、电话或直接来访集中在客户服务中心进行统一的处理和跟踪服务，以节省业主的时间，供应温馨、便捷的主动式服务，确保全部的服务需求能够直接、高效地进行处理，提高业主的满足率。丰富特约服务内容，满足业主不同层次需求。我们将为业主供应无微不至的特约服务，并将特约服务的服务过程作为与业主近距离沟通的方式，把每一项服务工作做细做好。同时，不断依据业主需求调整服务内容。拟开展类似于酒店“金钥匙”服务，提倡虽然不是无所不能，但肯定是竭尽所能，要尽可能、想尽一切方法、充分利用公司资源和外部资源，挂念业主完成其所提出的服务需求。2、坚持物业管理服务中事先告知的管理方法。从物业销售时协同开发商与业主签订《前期物业管理服务 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 》和《业主临时公约》。让业主提前了解今后在物业管理中的权利和义务，对有关物业的使用、维护、管理，违反《业主临时公约》应当担当的责任等事项依法做出商定。业主房屋装修前，严格装修审批程序，结合《业主临时公约》、《大厦装修管理方法》及《装修管理规定》，告之业主在装修过程中避开消灭的问题。以免由于告之不准时，导致业主不必要的损失。3、体现以人为本的管理理念。我司依据规划设计和开发商的开发理念,在今后对大厦的物业管理中将本着“专业精神，业主至上”的企业精神，贯彻本公司“科学规范、竭诚高效、平安文明、持续进展”的质量方针，坚持“以人为本”的管理理念，融入星级酒店的服务方式，努力将酒店式服务体现在物业管理服务的各个区域、各个时段和各个环节，贯穿于物业管理服务的全过程；通过制造物业管理服务的全新模式，使宽敞业主真实地感受到高品质的物业和高水准的管理所带来的新生活、新理念，实现物业的保值升值。4、增加物业管理的文化含量。在对物业进行日常管理的同时，重视社区软环境的建设。重点做好与业主的沟通、人际关系的协调和沟通、精神文明的宣扬、社会公德的提倡、社区文化的普及等。物业管理文化含量的增加，是一个渐进的过程，既不能无所作为，也不能急功近利。要从大处着眼，从小处着手，因地制宜，持之以恒。（二）物业管理要点针对高层建筑中对配套设施设备的维保管理要求较高，将制定完善的设施设备修理保养方案，对全部设备进行定期检查，将有关项目列成表格，以便执行检查及保养项目。力求使各项设施设备发挥最大功效。同时，将支配优秀的专业人员进行设施设备的管理，以保证高标准的设施设备运作良好；制定24小时的工程人员当值制度，务求于最短时间能处理突发状况，如漏水、停电、电梯故障等，尽可能降低对业主（使用人）工作、经营造成的不便。消防管理在高层物业管理中显得尤为重要，其管理是否到位将直接影响着业主（使用人）的经营、工作平安。在日常管理中，将成立“消防领导小组”，着重在消防系统定期保养维护及测试、 规章制度 食品安全规章制度下载关于安全生产规章制度关于行政管理规章制度保证食品安全的规章制度范本关于公司规章制度 及紧急措施制定等方面，作出适当的支配。1、对消防设施、设备的各项图纸及使用操作说明进行系统的分析并妥当保存，并对其装置的安装分布状况进行评估。2、对监控员和保安员的业务学问、各级员工的防火学问进行培训，同时做好业主的防火宣扬教育工作，提高业主的消防意识。组织员工消防学问的培训，定期进行消防演习。3、制定各种紧急措施及工作指引，并在《用户手册》（暂名）中作具体说明，尽量削减意外损失。4、在重要设备房中配置相应数量的消防器材，并定期检查，坚决贯彻“预防为主、防消结合”的消防方针。大厦的环境卫生将是体现大楼形象的重要因素，此外也是设施设备修理养护的需要，在延长其使用寿命方面具有重要的作用。在环境保洁方面将借助公司保洁中心的技术力气，加强对保洁人员规范操作的培训，制订详尽的作业方案，并具体规定保洁间隔和次数，以保证在物业管理区域内无保洁“盲区”。此外，在大楼交付前20天左右，将支配专业人员做好大楼“开荒”工作，为以后的日常保洁打下良好的基础。开展人性化管理与服务。在现今这个社会人们往往把“服务”和“人性化”紧紧联系起来，期望在享受服务过程中，同样能感受到那份服务者在供应服务过程中所融入的真诚、善意；我司也始终秉承着“专业精神，业主至上”的服务理念。这就要求物业管理人员的一个微笑、一个举动无不体现那份融入在服务行为中的真诚、善意，从而力求使服务质量更趋精致、完善。二、机构设置、人员配备、培训及管理（一）管理处机构设置在物业交付前一个月，成立物业管理处，下设客户服务中心、管家部、保安部、工程部。管理处工程部电梯维护空调系统弱电系统高配间综合修理保安部档案管理客户服务中心管家部绿化保洁日常管理保安三班保安二班保安一班消监控中心车管班安保客户服务（二）人员配备1、主任1人：全面负责管理处工作。2、管家部12人：负责大厦的装修管理、房屋共用部位和公共场所的保洁、公共绿地和公共部位绿化的维护、业主（使用人）的相关托付服务。3、客户服务中心3人：负责客户联络、投诉处理、节日布置、档案管理、商务服务、各项费用的收缴与管理。4、保安部17人：负责维护大楼公共秩序、交通车辆管理、消防管理和消控、消监控中心管理等。5、工程部7人：负责房屋共用部位、共用设施设备的维护保养（包括弱电系统、空调系统、电梯的管理和维护）及业主（使用人）托付修理服务等。（三）人员的培训和管理在多年的物业管理实践表明形成一套规范的培训体系，造就一支专业化的物业管理队伍，并不断壮大，这是我们完成物业管理目标的有力保证。1、人员的培训（1）培训的目标确保物业管理从业人员具有观念先进、管理专业、技术精湛、工作效率高的综合素养。（2）培训的几个阶段·岗前培训岗前培训主要对员工进行公司概况、管理理念、法律法规、仪容仪表、服务态度及物业管理基本学问培训，使员工在上岗时能具备公司的服务理念和业务基本学问。·在岗培训在员工上岗后依据岗位（工种）的需要，进行针对性培训。·特地培训在新技术、新标准、新法律法规颁布时，准时组织员工进行特地培训，使员工能准时了解生疏和把握这些特地学问。·外送培训依据工作需要，选派员工参与由相关单位组织的各种岗位培训、上岗资格培训。（3）培训方案·接管前的人员培训序号培训内容培训对象组织部门1公司概况、物业管理概论、服务礼节礼貌、ISO9001质量体系基本学问、物业管理法律法规、物业管理服务理念与服务技巧全体人员公司人力资源部工程部营销中心管理处2大厦管理目标及管理模式全体人员3大厦管理规章制度全体人员4大厦业主（使用人）报修处理工作管理、修理人员5大厦保安工作保安部人员6大厦消防管理工作全体人员7大厦供配电设备（设施）管理工程部人员8大厦给排水设备（设施）管理工程部人员9大厦中心空调系统管理工程部人员10电梯养护工程部人员11大厦清洁管理综管部保洁人员12服务礼仪培训全体人员13楼宇智能化系统基本学问全体人员·日常管理期间的人员培训日常培训的内容和形式如下：①培训内容企业理念、质量方针、质量目标岗位操作技能及工作操作规程服务技巧、礼节礼貌及人际关系的正确处理新学问、新技术及新观念ISO9001质量体系基本学问②培训方式定期培训：由公司人力资源部、管理处依据管理的需要制定培训方案。即时培训：由公司人力资源部针对个别员工的某些不足而进行。2、人员的管理在员工录用考核、定期考核、退出机制等人员管理上，形成一整套规范性强、操作简便的高效运作管理体系。（1）录用与考核·录用为了优化人员结构，将以公司抽调和对外聘请相结合的方式配备物业管理处员工。·考核对管理处的员工，除必需的岗前培训外，还将按岗位要求跟踪考核，并建立月度、年度考核制，做好各种考核 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 。对工作表现精彩的员工进行嘉奖、晋升；对不能满足岗位要求的员工，则予退出岗位，进行待岗学习。·考核目的保质保量完成工作任务，科学合理运用安排机制，客观公正做好人员管理，激励、调动员工乐观性。·考核内容员工品德、工作力量、工作态度、工作业绩。·考核标准把公司质量方针、各岗位工作操作规程作为考核员工的标准；把工作方案、临时任务及目标作为考核员工标准的补充。（2）退出机制·将在物业管理处推行“退出机制”，真正体现“能者上、平者让、庸者下”的用人思想，通过综合考评，实现人员退出。·为充分体现“督促后进、共同进步”的原则，被退出的员工将经过待岗学习、限期改进等阶段，得到重新上岗的机会。（3）量化管理与标准化管理量化管理及标准化管理就是依据每个员工的不同岗位要求以及应当具备的力量，按标准对其进行评价。将在物业管理处按ISO9001质量管理体系的要素对员工进行评价考核。3、人员培训工作流程需求、分析、比较确定培训对象确定培训方案反馈预备培训条件选定培训方法设计培训内容实施培训方案分析、评估培训效果三、物业 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 （一）公众类管理制度名目·楼宇管理规定·商业服务网点管理规定·环境卫生管理规定·电梯使用规定·空调管理规定·车辆管理规定·车库使用规定·出入管理规定·消防管理规定·治安管理规定（二）ISO程序文件名目·文件把握程序·质量记录把握程序·管理策划把握程序·管理评审把握程序·人力资源把握程序·基础设施和工作环境把握程序·服务实现的策划程序·与顾客有关的过程把握程序·选购把握程序·顾客财产把握程序·物业服务方案把握程序·清洁服务把握程序·绿化服务把握程序·保安服务把握程序·修理服务把握程序·监视和测量装置的把握程序·业主满足度测量程序·内部审核程序·过程和服务的监视和测量程序·数据分析把握程序·改进把握程序（三）ISO支持性文件名目·质量体系文件编写导则·外来文件管理规定·档案管理规定·各级各类人员质量职责·员工培训管理规范·保安员培训规范·选购产品分类名目·贮存点管理方法·服务标识管理制度·邮件收发管理规范·物业验收接管方法·业主档案管理规范·停电、停水处理规程·管理员工作规范·服务证管理方法·保洁员工作标准·道路清洁规程·绿化带保洁规程·公共区域保洁操作规程·车库保洁操作规程·电梯保洁操作规程·会议室保洁操作规程·绿化服务质量标准·绿化养护细则·花卉树木养护操作规程·松土、除草、杀虫操作规程·绿化用农药管理规范·保安岗位值班规定·保安交接班规定·保安队消防管理规范·紧急事故处理预案·保安服饰管理规范·车辆管理规定·保安值班用品管理方法·对讲机使用管理方法·保安员仪容仪表管理规范·保安员工作纪律规范·聘请保安员的基本要求·消防设施检查规程·报警监控中心交接班规定·报警设施的维护保养规定·报警设施的使用管理规定·报警大事的处理方法·设备管理规范·修理服务规范·房屋共用部位修理保养管理规范·房屋修理标准·日常修理工作流程·水泵操作规范·水泵房管理规范·修理工平安操作规范·二次供水监管规程·复印机修理保养规程·传真机修理保养规程·电梯管理总则·电梯平安管理规定·电梯困人救援规程·电梯机房管理规定·电梯运行检查规定·配电房管理规定·空调机房管理规定·锅炉运行操作规范·冷水机组运行操作规范·业主满足率统计方法·业办法见处理规程（四）岗位责任制度名目·管理处主任岗位职责·二级财务岗位职责·客户服务岗位职责·保安部主管岗位职责·保安员岗位职责·车管员岗位职责·消、监控员岗位职责·工程主管岗位职责·综合修理岗位职责·高配工岗位职责·电梯维护岗位职责·锅炉工岗位职责·保洁主管岗位职责·保洁员岗位职责·绿化工岗位职责（五）员工考核奖惩制度名目·员工考核方法·员工奖惩方法·经济承包责任制四、分项管理方案（一）公共设施设备管理方案（服务标准详见房屋及公共设备设施修理养护方案）作为高定位、高起点的大厦，对房屋设施设备的管理必定会有较高的标准，制定一套完整的设施设备管理和维护保养制度，使大厦内的各种公共设施设备状态良好，运行正常，无故障隐患。1、管理内容·大厦内的公共水电设备设施进行定期检查，发觉损坏，准时修理，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护。·公共卫生设施每天检查一次。·水泵房每天巡查。·电梯机房设备，每周保养一次。·消监控中心设备、消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护。·配电房设备每天巡查一次，每周检查一次。·空调机房设备每天巡查一次，每周检查一次，每半年保养。·电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次。2、管理措施·制定设备平安运行管理方案将依据大厦内设施设备状况，培训工程部人员学会正确操作、修理和保养，对全部的设备建立台帐，具体记录机电设备的运行和修理状况，建立短、中、长期设备保养制度，并严格执行。公司总部工程技术人员，将定期进行检查和监督。·质量保修期的监督管理在验收时将从维护业主的利益动身，按国家有关质量标准严格把关。督促和协作施工单位整改和做好房屋设施设备的保修工作，担当起维护保养之责任，使物业长期得到保值、增值及正常使用。３、制定设备维护保养方案依据大厦的设施设备的状况，制定具体的设备运行值班制度、交接班制度和工作报告制度。将设备操作、巡察、检查及维护保养工作落实到人。建立设备台帐和设备修理记录卡，在日常规范操作运行的基础上，制定日常和定期修理保养方案及实施方案对设备进行维护保养。４、做好设备事故的防范和处理依据大厦设施设备状况，编制切实可行的设备事故应急处理预案，一旦设备发生故障或意外事故，在保修期内，应马上与保修单位联系。超过保修期的，管理处马上组织力气抢修和处理，尽可能削减损失和对大厦的影响，若设备事故引起人身财产损失，准时取证并通过保险公司理赔，将损失削减到最低程度。事故处理后，认真查清缘由，吸取阅历教训，避开和削减同类事故的再次发生。（二）电梯设备管理方案（服务标准详见房屋及公共设备设施修理养护方案）1、管理内容·对电梯按型号产品的养护要求进行巡查，日常保养。·对巡查发觉损坏，准时修理，并做好修理记录。·与维保单位共同做好电梯的月维护、年检工作，并形成检查记录。·确定专人负责设备的检查、保养，责任到人。2、管理措施·制订电梯管理制度、操作规程以及紧急预案。·依据不同型号制定月度、年度保养方案。·修理人员持证上岗，操作规范，修理准时。·抓好修理人员技术培训，提高业务素养。·建立修理人员值班制度，确保修理准时率与合格率。·加强电梯设备的巡查，将故障毁灭在萌芽状态，确保设备平安运行。（三）用户报修、修理及回访流程建立客户报修热线，实行一站式服务，住户可通过对讲系统、电话或向任何一位物业管理工作人员，对大厦、水电等质量问题进行报修，物业修理人员在接到报修后，急修15分钟到现场，小修小补在2小时内完成，中修24小时内完成，大修1天内有答复。客户报修客户报修热线/访客对讲系统等大厦管理处填写《用户报修单》公司修理中心修理大厦管理处修理工修理/处理回访收费客户签字、验收（四）二次装修管理方案1、管理内容·为加强大厦装修管理，保证大厦装修文明施工，保障大厦公共部门受损，维护业主及租户的利益。·告知业主在装修前需办理装修有关手续，照实填写《装修申请表》，具体说明二次装修的装修范围、工期、装修设计及装修施工单位等。·办理大厦平安使用主管部门的装修审批材料，领取《装修许可证》，并签订相关的装修协议。·装修进场时，书面告知业主及装修施工单位《银座大厦装修管理方法》。·依据业主装修申请中填写的装修范围、装修设计对装修现场进行不定期巡查，是否按《装修管理规定》进行文明施工。·装修完毕后，对现场对装修区域的四周环境、公共设施进行综合检查，并负责办理完工手续。2、管理措施·制定《装修管理方法》以及相关《装修协议》。·明确《装修审批程序》，便于业主及装修施工单位办理相关手续。·做好装修进场的审批、管理以及装修现场的管理工作。·做好装修期间大厦成品爱护工作，如电梯厅、电梯轿厢、精装修大堂等（详见大厦成品爱护方案）。·为加强统一管理，装修施工人员在大厦内进出必需佩带临时出入证，穿着所在施工单位工作装。·对违章施工的行为，实行停工、恢复原状等方式进行处理。3、管理标准及细则（1）大厦外立面的管理·保持外立面统一、洁净。·大厦整体无违章搭建。（2）电气工程的管理·配电箱内应设漏电爱护装置，漏电动作电流应不大于室内最大负荷，有过负荷、过电压爱护功能，并分数路出线，分别把握照明、空调、插座等，其回路应确保负荷正常使用。·电气布线应接受暗管敷设，导线在管内不应有结头和扭结。禁止将电线直接埋入抹灰层内。导线与电话线、网络线及其他通信线等不得安装在同一管道中。·开关、插座安装坚固，位置正确，盖板端正，表面清洁，紧贴墙面，四周无空隙，同一房间开关或插座高度全都。·工程竣工后应向装饰住户供应线路走向位置尺寸，并按上述要求逐一进行验收，隐蔽的电气线路在装饰住户验收合格后方可进行隐蔽作业。（3）吊顶工程的管理·吊顶工程所用材料、品种、规格、颜色以及基层构造、固定方式应符合设计要求。·龙骨安装位置必需正确，连接坚固，无松动，主龙骨无明显弯曲，吊杆无裂缝，罩面板安装必需坚固，无脱层、翘曲、折裂、缺楞、污垢以及图案缺损或缺陷，表面应平整，边缘整齐，跨度较大及自重较大的需接受膨胀螺丝固定。·在适当的位置预留管线检查口。（4）墙面工程的管理·饰面板规格、颜色、图案应全都，质量应符合设计要求，镶贴应坚固，表面平整齐净，接缝平直，无歪斜、裂纹、缺楞、掉角等缺陷，以水泥为主要粘结材料时应无空鼓。4、大厦成品爱护方案大厦交付后，为保证业主（使用人）室内装饰装修期间，大堂、走廊、电梯和消防通道等各类设施设备保持完好，削减因二次装修对公共部位的建筑和装修造成的损坏，将实行必要的成品爱护措施。（1）成品爱护范围大堂（包括地面、墙面、柱子）；走廊（包括地面、墙面）；消防楼梯（扶手）；电梯（包括电梯厅门、电梯厅顶部、门套、电梯轿厢）；电梯前厅（包括地面、墙面等）。（2）成品爱护具体措施①大堂·地面：接受透亮     的塑料薄膜（防滑）做铺垫。·大理石墙面、柱子：接受防潮纸做好爱护，具体爱护部位可视具体状况打算。②走廊·地面：先接受防潮纸做底层铺垫，再铺设地毯，中间可用双面胶加以固定。宽度可按具体状况酌情支配。·大理石墙面：接受防潮纸做好爱护，具体爱护部位可视具体状况打算。③消防楼梯扶手：接受双层防潮纸包装扶手木材部分，并用透亮     胶加以固定。④电梯大厦内配有一台货梯，在业主（使用人）装修期间，对电梯轿厢壁、轿厢地面用三夹板进行防护，对轿厢顶部用有机玻璃进行爱护，业主的全部装修材料和垃圾要求只能从地下车库通过货梯运载；客梯对轿厢地面铺设地毯进行爱护。⑤电梯前厅·地面：先接受防潮纸做底层铺垫，再铺设地毯，中间可用双面胶加以固定。·电梯门口转角：由于此部位着力点难确定，且考虑到外观美观统一，暂不做爱护，因此实行的爱护措施为：◎事先向开发商索要该部位花岗石材质的有关资料，包括分摊至每平方米的费用标准；◎装修户申请装修时，向其说明该部位的损坏将由责任人按实赔偿。·涂料墙面：由于墙面表层为涂料，较难做成品爱护措施，因此实行爱护措施为：◎事先向开发商索要该涂料的颜色配比标准、涂料品牌、厂家等具体资料等；◎业主装修完毕后，管理处依据上述涂料相关资料作统一粉刷。⑥其他·地下车库各电梯前厅接受地毯做铺垫，在酌情铺设包装纸箱以加强爱护地面。·其他细节部位的成品爱护，可在管理中逐步加以完善补充。（五）环境卫生管理方案清洁作为物业管理的重头戏，是大厦内不行缺少的部分，关系到整个大厦的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：1、管理内容大厦（包括大堂、电梯厅、电梯轿厢、各层公共区域的走道、平安通道、洗手间等）、大厦外围道路及绿化带、地下停车场等公共的保洁区域。通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位洁净，公共设施洁净、无异味、无破损。2、保洁的工作时间·保洁时间为7：30—17：30，依据大厦的具体状况合理支配保洁工作。·接受酒店式的管理服务，8：30前做好大厦各公共走道及一层大堂的清卫工作，17：00后开头垃圾清倒等清卫保洁收尾工作。3、管理措施·建立保洁制度，狠抓落实；·按操作规程进行规范操作；·加强保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素养，增加专业技能；·以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查（“三查”指：清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查）；·抓好保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。（六）绿化管理方案绿化是大厦内不行缺少的部分，关系到整个大厦的形象，也是测定大厦环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：1、管理内容绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。·依据气候，给花木适量浇水。·依据花木长势，给花木适量施肥，适当松土。·准时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对患病损坏的花木准时扶正、整修或补苗。·制定预防措施，防治病虫害。·做好恶劣天气花草树木的爱护工作。·定期修剪草坪，使其生长茂密，平整美观。2、管理措施·建立绿化管理制度，狠抓落实。·按操作规程进行规范操作。·加强绿化工的思想教育和业务培训，提高业务素养，增加专业技能。·以“三查”形式对绿化工作进行经常性监督检查（“三查”指：绿化工自查、管理员巡查、管理处主任抽查）。·抓好绿化工的行为规范管理，要求统一着装、标识齐全、言行文明。（七）治安管理方案A、平安防范管理方案大厦的平安管理工作是物管工作的重中之重。我司将通过配置的智能化系统和成熟的安保措施，实行“人防”与“技防”相结合的管理模式，实施全天候保安管理，维护大厦及工作人员的生命和财产平安。1、管理内容·常规防范实行24小时门岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，并设置车管员进行车辆停放管理，以帮忙公安机关维护园大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响大厦平安的行为。·技术防范运用大厦报警监控系统，对大厦内的平安状况实施24小时监控。2、管理措施·实行准军事化管理，制定各项保安管理制度和奖惩措施。·做好培训工作，开展系统化军事素养培训。·加强对保安人员法制教育和行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。·严格执行保安巡逻制度，确保平安防范质量。B、大厦道路交通管理1、管理内容·引导车辆平安行驶和停放，确保地面、停车库和消防通道畅通，制止无故使用车载报警器或任凭鸣喇叭；·巡察车辆停放状况，如发觉车辆门、窗未关好，准时通知车主，以防车内物品失窃；·车辆管理员对园区内部车辆实施全面管理，建立具体的车辆管理档案。对前来写字楼办公临时在地面泊位停放的车辆，执勤门岗应做好询问和登记工作，并发放临时出入证。2、管理措施·制订车辆交通管理方法；·设置专职车辆管理员；·建立完善的车辆管理档案。C、地面及地下停车场管理方案1、管理内容·保持良好的秩序，明确园大厦车辆停放区域；·地面及地下停车库设立完善的车辆行驶标识和警示牌（含：行驶方向、行驶路线、限速、限高、禁鸣、禁烟火标识等）；·对地下停车库中业主专用的车位，车辆管理员应做好相关标识，阻挡和劝诫其它车辆不得占用此车位。2、管理措施·建立地面、地下停车场管理规定；·设置专职车辆管理员；·做好园大厦辆停放管理宣扬工作。八、房屋及公共设备设施修理养护方案（一）房屋日常修理养护方案及实施方案序号项目修理类别划分计划方案标准实施效果1房屋承重及抗震结构部位①局部受损②施工质量缘由造成的结构问题平常每月巡查一次，但在入住装修阶段需每天巡察，发觉问题，马上处理或修理。①由于使用不当造成结构较轻受损由工程部或托付专业公司实施。②如因施工质量缘由造成结构问题，应提请开发单位处理。①有关房屋修缮标准。②有关工程施工技术规范。①平安，使用正常。②功能完好。2外墙面①外墙面大理石干空挂、破损。②外墙面局部渗漏。③外墙面大面积渗漏。④玻璃幕墙破损每月检查一次，发觉问题，准时修理。由工程部按有关修缮规程实施。①有关房屋修缮标准。②外墙面修缮作业规程。无脱落、破损、无渗水，洁净统一。3公共屋面①隔热层破损。②防水层破损造成屋面渗漏。③避雷设施脱焊、断裂。④屋面积水。每半年检查一次，发觉问题，准时修理。由工程部按相关作业规程实施修理。①有关房屋修缮标准。②相关修缮作业规程。①无积水，无渗漏。②隔热层完好无损。③避雷设施效果良好。4公共通道、门厅、楼梯间、门窗、锁①公用墙面、地面的修理改造。②公共通道、门厅的墙、天花维护。③楼梯间墙面、窗户、扶手、踏步的维护。④大堂自控门维护每周对该区域检查一次；每半年对公共地面维护一次，补换损坏或空鼓墙面、地砖。日常修理由工程部负责①相应建筑部分修缮技术规程。②房屋修缮标准。①洁净、无缺损。②表面完好无变形，窗户无渗水。序号项目修理类别划分计划方案标准实施效果5上、下水主管道=1\*GB3①接口及砂眼漏水。②管道堵塞、裂开。③固定码松脱。每月巡查一次，发觉问题准时解决。由工程部按有关规程实施。给、排水维护修缮标准。房屋修理标准。①美观完好。②上、下水通畅。③无渗漏。6水池、水箱水池、水箱的修理养护。每月对水池、水箱进行检查，发觉问题，准时处理。托付具有相关资质企业进行维护、清洗。水池、水箱清洗相关标准。①水池、水箱正常使用。②水质无二次污染。7设备用房经营用房①用房消灭脏乱差环境现象。②不能满足正常使用。③各项设施、设备缺损。①每周检查一次用房，发觉问题，准时处理。②每月检查一次设施、设备。由工程部按修理保养规程实施。相应修理保养规程。①正常平安使用。②各项设施、设备完好。③洁净、平安。（二）房屋定期修理养护方案及实施方案序号项目修理类别划分计划方案标准实施效果1房屋承重及抗震结构部位①局部受损。②施工质量缘由造成的结构问题。每年对房屋沉降状况进行一次检查，做好记录，做到早发觉，早处理。①由于使用不当造成结构较轻受损由工程部或托付专业公司实施。②如因施工质量缘由造成结构问题，应提请开发单位处理。①有关房屋修缮标准。②有关工程施工技术规范。①平安，使用正常。②功能完好。2外墙面①外墙面大理石干挂脱落。②外墙面局部渗漏。③外墙面大面积渗漏。④外墙面的翻新（25年周期）。=5\*GB3⑤玻璃幕墙破损每2年对外墙较大面积渗漏久修无效的，应局部翻新，防止渗漏扩大及污染墙面；并清洗一次。由工程部按有关修缮规程实施。外墙面每年清洁一次。①有关房屋修缮标准。②外墙面修缮作业规程。无脱落、破损、无渗水，洁净统一。3公共屋面①隔热层破损。②防水层破损造成屋面渗漏。③避雷设施脱焊、断裂。④屋面积水。每半年检查一次，发觉问题，准时修理。由工程部按相关作业规程实施修理；屋面防水、隔热层每15年全面翻新一次。①有关房屋修缮标准。②相关修缮作业规程。①无积水，无渗漏。②隔热层完好无损。③避雷设施效果良好。4公共通道、门厅、楼梯间、门窗、锁①公用墙面、地面的修理改造。②公共通道、门厅的墙、天花维护。③楼梯间墙面、窗户、扶手、踏步的维护。④大堂自控门维护每年全面维护一次楼梯踏步，消退空鼓；发觉问题，准时处理；每二年刷新一次门厅及楼梯间墙壁天花、扶手和栏杆。日常修理由工程部负责。①相应建筑部分修缮技术规程。②房屋修缮标准。①洁净、无缺损。②表面完好无变形，窗户无渗水。③扶手完好，无张贴痕迹。序号项目修理类别划分计划方案标准实施效果5上、下水管道=1\*GB3①接口及砂眼漏水。②管道堵塞、裂开。③固定码松脱。①每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分。②每年检修一次，并紧固管道固定码。③每年刷一次管道油漆。由工程部按有关规程实施。给、排水维护修缮标准。房屋修理标准。①美观完好。②上、下水通畅。③无渗漏。6水池、水箱水池、水箱的修理养护每半年托付具有水池、水箱清理资质的专业公司进行清洗，并维护保养；水箱15年更换一次。托付具有相关资质企业进行维护、清理。水池、水箱清理相关标准①水池、水箱正常使用。②水质无二次污染。7设备用房经营用房①用房消灭脏乱差环境现象。②不能满足正常使用。③各项设施、设备缺损。①每半年检查一次电气线路。②每二年内粉刷用房一次。由工程部会同修理中心按相关修理保养规程实施。相应修理保养规程。①正常平安使用。②各项设施、设备完好。③洁净、平安。（三）公共设施设备日常修理养护方案及实施方案序号项目修理类别划分计划方案标准实施效果1电梯①曳引绳张紧度的调整维护。②导轨、平安钳的工作状况维护。③转动、滑动部的维护。④各项平安装置的维护。⑤计算机把握板等的维护检测。每天巡察二次，发觉问题准时修理。每月检查曳引绳张紧度一次；每月定期对滑动、转动部分加一次油。由相关电梯公司实施维护。电梯修理保养标准。①平安正常运行、平稳。②机房、轿厢洁净。③电梯各部分完好率100%。2机电设备①水泵等机电设备的维护保养。②日常机电设备的零部件易耗品修理、更换。每天巡察检查，每半月进行一次保养；每季检修一次。由工程部实施修理。各项机电设备修理保养规程。①无故障。②保障平安运行。3消防设施①疏散标志的修理及维护。②室内（外）消火栓（箱）以及消防设施的有效维护及检修。③喷淋、烟感报警系统故障的排解和维护。每月检查一次消防报警系统完好状况以及消防设施的完好性、有效性。①由消防、机电、修理专业人员负责实施。②一般消防设施视使用状况及有效性进行更换。①标识制作及维护管理规定。②消防设施修理操作规程。③消防报警系统维护保养规程。①设施有效，标识清楚，完好无损。②灵敏，精确     报警。4中心空调（制冷主机和锅炉）①制冷主机锅炉维护保养。②机房设备管道维护保养。③阀门维护保养。④冷却水泵、冷冻水泵、冷媒却塔修理保养。=5\*GB3⑤新风机和风机盘管过滤网。每天巡查一次，发觉问题准时处理；每月对泵加油、换油、新风机、风机盘管过滤网清洗；每天对压力表，温度计检查。①由工程部实施日常修理保养。②相关专业公司实施修理（维保）。中心空调设备修理保养规程。①无故障。②保障正常平安运行。③设备性能良好。5变配电把握设备①高压环网柜检查。②变压器运行检查。③低压把握柜运行检查①每2小时检查一次24小时值班把握。②每天对配电把握柜外观清洗一次。①由工程部组织实施。②高压环网柜由电力局进行修理。配电设备运行及修理保养规程。①无故障。②保障正常平安运行。③设备性能良好。序号项目修理类别划分计划方案标准实施效果6地下车库、外围道路、停车场①地面大面积的破损，坑洼、积水。②地面有成块的砼结块或其它污染物。每周检查一次，发觉问题准时处理。由工程部组织修理。大厦道路修缮标准。房屋修理标准。平整、无坑洼、无积水、无缺损。7路灯、楼道灯、庭院灯、其它照明灯①线路老化。②照明设施破损、污染。③亮灯率达不到99%。①每天检查灯泡完好状况。②每周检查设施，发觉问题准时处理。由工程部组织实施。电气作业平安操作规程。①灯炮正常使用，亮灯率在99%以上。②灯罩、灯杆及灯座完好清洁。③电线线路无老化。8井、沟①井盖破损。②堵塞。③缺损、多污积。污水井、沟准时清理。由工程部组织实施。房屋修理标准。①井内无积物、无堵塞。②井盖正常使用，密合，无破损；标志清楚。9绿化①树木枯死。②病虫害。③建筑小品破损。每周对绿化、建筑小品进行检查，发觉问题，准时处理。由绿化部负责实施。绿化工作标准。①草坪美观，树木无枯死。②绿化无病虫害。③建筑小品完整清洁。10公用标识设施①设施破损。②标识污染。③标志所示意思不符。①每周检查一次，并对标识的示意精确     性进行检查，发觉问题，准时处理。②每月清洁标识一次。由清洁部、工程部组织实施。大厦标识制作安装及管理规定。①标识清洁美观，无破损。②安放稳固。③标识示意正确。（四）公共设施设备定期修理养护方案及实施方案序号项目修理类别划分计划方案标准实施效果1电梯①曳引绳张紧度的调整维护。②导轨、平安钳的工作状况维护。③转动、滑动部的维护。④各项平安装置的维护。⑤计算机把握板等的维护检测。每季检查一次导轨、平安钳工作状况；每半年进行一次全面检查。由相关电梯公司实施修理（全保）。电梯修理保养标准。①平安正常运行、平稳。②机房、轿厢洁净。③电梯各部分完好率100%。2机电设备①水泵风机等机电设备的维护保养。②日常机电设备的零部件易耗品修理、更换。每年检查电源切换及自动爱护装置。风机等每15年更换一次。各项机电设备修理保养规程。①无故障。②保障平安运行。3消防设施①疏散标志的修理及维护。②室内（外）消火栓（箱）以及消防设施的有效维护及检修。③喷淋、烟感报警系统故障的排解和维护。每半年进行一次试验；每年对消防箱（栓）油漆一次，并将消防带晾晒一次，以防发霉；每年对消防疏散标志进行一次维护，发觉问题，准时修理。①由消防、机电、修理专业人员负责实施。②消防系统主要设施设备每20年更换一次。①标识制作及维护管理规定。②消防设施修理操作规程。③消防报警系统维护保养规程。①设施有效，标识清楚，完好无损。②灵敏，精确     报警。4中心空调①主机油过滤网清洗、调换。②管道过滤网清洗③冷媒状况（压力）调整。=4\*GB3④各类阀门维护。=5\*GB3⑤各类仪器修理保养。=6\*GB3⑥水质状况检查、处理。每季（供冷、供热）修理保养一次。①由工程部实施日常修理保养。②相关专业公司实施修理（维保）。中心空调修理保养规程。设备性能完好；运行正常。序号项目修理类别划分计划方案标准实施效果5变配电把握设备变压器、母线排、桥架、低压把握柜。每年对变压器、低压把握柜、桥架、母线排进行清洗，紧固、维护检查。由工程部组织实施。变配电设备维护保养规程。设备性能完好；运行正常6地下车库、外围道路、停车场①地面大面积的破损，坑洼、积水。②地面有成块的砼结块或其它污染物。③地面有明显油渍。每年对局部损坏严峻，修补多次的路面、道牙、人行道板进行翻新。由工程部组织修理。大厦道路修缮标准。房屋修理标准。平整、无坑洼、无积水、无缺损、无油渍。7楼道灯、冷光灯、其它照明灯①线路老化。②照明设施破损、污染。③亮灯率达不到99%。每年对比明设施的线路及外观进行养护、油漆。日常检查、修理由工程部组织实施。年度保养由工程部负责实施。电气作业平安操作规程。房屋修理标准。①灯炮正常使用，亮灯率在99%以上。②灯罩、灯杆及灯座完好清洁。③电线线路无老化。8井、沟①井盖破损。②堵塞。③缺损、多污迹。井盖板每年刷一次漆，防止锈蚀。由工程部组织实施。房屋修理标准。①井内无积物、无堵塞。②井盖正常使用，密合，无破损；标志清楚。9绿化①绿化枯萎、鲜花败落。②有明显病虫害。①定期对绿化进行更换。②定期对绿化进行病虫害防治。由分包单位负责实施，管理处负责督促落实。绿化分包协议。①植物长势良好。②鲜花无枯萎，绿化小品完整清洁。③绿化无病虫害。10公用标识设施①设施破损。②标识污染。③标志所示意思不符。①每半年对标识安放稳固状况进行检查维护。②每半年对标识进行维护一次。由清洁部、工程部组织实施。大厦标识制作安装及管理规定。①标识清洁美观，无破损。②安放稳固。③标识示意正确。以上为本项目物业服务方案，具体内部人员配置以及各项方案还需依据项目具体状况结合最终服务标准进行调整。